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É consenso entre especialistas e analistas, nos textos que avaliam ocorrências em condomínios de todos os tipos, modalidades, dimensões e configurações, tanto para moradia quanto trabalho, que todos os Recursos Humanos envolvidos devem ser submetidos a treinamento para as atividades de proteção, prevenção e atendimento aos usuários. Síndicos orgânicos ou profissionais, dentre outros gestores envolvidos nos empreendimentos condominiais, também alegam que a capacitação é fundamental para redução de falhas que impactam na prevenção de perdas, controles de acessos e conflitos. Então, por quais motivos, nas análises de ocorrências a falha humana tem sido apresentada como a principal causa? Dez Principais Vetores A baixa qualificação da Mão de Obra. A baixa remuneração restringe o recrutamento ao universo de pessoas com baixo grau de instrução (ainda há casos de analfabetos atuando em condomínios residenciais). Processos de seleção com modelos subjetivos quanto a aptidão, vocação e desconsideração a itens de perfil, tais como: detalhista, capacidade de memorização, dicção, nível de atenção/concentração, além de leitura e interpretação de textos. A falta de ferramentas normativas. A informalidade e hábito de orientações exclusivamente verbais impedem a auditoria de processos, elevam casos de conflitos, baixa qualidade na tomada de decisão e falhas no cumprimento de procedimentos em todos os níveis hierárquicos. Consequentemente há impossibilidade de aplicação de auditorias, seja externa como interna. Impera a máxima de cobrar o bom senso. A falta de Planejamento Anual para Capacitação e Condicionamento. A desvalorização dos gestores para a prática do planejamento em suas atividades e em particular ao que se refere ao estabelecimento de previsão para uma programação anual de reforço e aperfeiçoamento da capacitação até o nível de condicionamento, são identificadas nas auditorias deste processo. Como consequência há o elevado número de retrabalhos e falhas operacionais sistêmicas. A baixa retenção do aprendizado. O baixo volume e frequência de treinamentos produz a natural perda sistemática do pouco que é transmitido como orientações. Como reflexo acaba ocorrendo elevação da rotatividade nos quadros orgânicos e/ou na substituição de empresas prestadoras de serviços. Destaca-se também contínua insatisfação dos usuários com os serviços prestados. A falta ou baixo número de registros para ocorrências relevantes. Na grande maioria dos condomínios pelo país a leitura dos diários de serviços (quando há!), escritos ou digitalizados por pessoal orgânico e/ou terceirizado, trás termos com muita habitabilidade termos como: Sem Alteração, Sem Novidades, ou similares. Impossibilitando que sejam produzidos indicadores de desempenho. A elevada tolerância ao erro. Vale a máxima que o ser humano tem uma incrível capacidade para se adaptar a ambientes que lhe são hostis. Os padrões de aceitabilidade são reduzidos ao longo dos tempos, ao ponto de validar a tese do livro: “O Bom ser inimigo do Ótimo” (o inverso da frase mundialmente conhecida).  falta de qualificação de instrutores e multiplicadores. Considerando que a rotatividade de pessoal, o fato de ser uma atividade contínua e consequentemente a contratação de terceiros vir a representar custos fixos mensais, opta-se por utilização exclusivamente de recursos internos para formação, instrução, capacitação e condicionamento. Há casos onde apenas se pergunta ao recém-contratado: ”Já trabalhou com isso antes”? Então já sabe o que fazer! Reproduz-se então, perenemente, mais e sempre do mesmo. A falta de uso de ferramentas métricas. Avaliação de Desempenho de Recursos Humanos, de Avaliação dos contratos de Prestadores de Serviços, Ocorrências, impactos e consequências destas nos Fatores Críticos de Sucesso do empreendimento. Ainda muitos gestores aplicam exclusivamente o método de aprendizado com as falhas, sem plano de ação, sem inventário, sem plano de manutenção preventiva, sem saber onde se está e para onde ir, em um prazo de tempo determinado. Sem indicadores e sem métricas voa-se às escuras. A baixa retenção de Valores Humanos. Pequenas diferenças de remuneração ou ao menor lampejo de melhora nos indicadores econômicos e sociais tem sido motivos para perdas de valores humanos nos quais se fez importantes investimentos em capacitação e benefícios. Perfil e atuação dos líderes impactam significativamente na decisão em buscar melhores opções de ambiente de trabalho. Falta e falhas na gestão. Este vetor é consequência do acúmulo e depreciação de todos os itens anteriores. Apesar da grande evolução dos processos de gestão com foco na melhoria contínua, aplicados praticamente em todos os setores da economia, ainda há grande resistência em aplica-los na gestão condominial. Até mesmo por profissionais que utilizam de metodologias desta natureza em seus escritórios e empresas. Rotulam de práticas exclusivamente acadêmicas e o que se espera do gestor é sua competência apenas operacional. Os indicadores individuais de desempenho devem produzir efeito na avaliação global do gestor. O pano de fundo do cenário onde atuam os 10 elementos apresentados pode ser representado pela falta de importância objetiva e consequente interesse de investimento de tempo e verba no centro de custos Recursos Humanos. Por muitos anos as ameaças quando concretizadas produziam baixo impacto e consequências. Ao mesmo tempo os custos com remuneração eram muito baixos, justificando até a contratação de excedente de pessoal, produzindo por consequência o desvio de função da segurança para o conforto e trabalhos serviçais. A realidade mudou drasticamente nos últimos 50 anos, igual período do crescimento do número de empreendimentos condominiais. A evolução do número de condomínios ainda é crescente e, por consequência, produz a migração dos que se habituaram a viver em unidades particulares individuais. A mudança de padrões e de comportamento é significativa. A expectativa ainda é, para todos os usuários, que recebam serviços de hotelaria e atendimentos personalizados a baixo custo. A automatização e robotização, meta desde que foi inventada a roda, passando pela revolução industrial, chega aos condomínios – fazer mais com menos – principalmente propiciar a redução de custos dentre estes e principalmente na conta de pessoal. Devido haver grande diversificação de empreendimentos, de realidades culturais e sociais em todo o país, o grau de participação de pessoal no Sistema Integrado de Segurança será ainda expressivo nos próximos anos, o que justifica apreciarmos as oportunidades de melhorias e aperfeiçoamento dos 10 principais vetores citados de forma condensada no presente trabalho. Se Parar de usar desaparece. Uma rápida abordagem de reforço em defesa do Planejamento Anual de Capacitação e Condicionamento pode ser identificada na análise nas imagens a seguir, relacionadas

Com a expansão do mercado imobiliário nos últimos anos, e com o envelhecimento das construções mais antigas, o plano de manutenção preventiva está cada dia mais presente na rotina dos condomínios. De fato, muitos prédios sofrem com a falta de zelo e, em algumas situações, com a negligência dos moradores, representados pela figura do síndico. Isso causa depreciação, desvalorização do imóvel e até danos para a estrutura e instalações. O resultado desse descuido coloca em risco os moradores, possibilitando acidentes pela falta de segurança da própria edificação. Sabe-se que a melhor forma de garantir o desempenho e funcionalidade das instalações de uma edificação é através da correta implementação de um plano de manutenção preventiva, ou seja, atuar antes do problema ocorrer. Contudo, uma dúvida recorrente dos gestores de condomínios e síndicos quando buscam implementar um plano de manutenção em uma edificação é saber quais são os requisitos para que o mesmo tenha sucesso. A questão é, a implementação deste plano de manutenção deve ocorrer antes ou depois da correção das patologias identificadas previamente por um diagnóstico da edificação? Para que melhor possamos responder a esta pergunta vamos traçar um paralelo na área da saúde: um paciente com excesso de peso e que apresente, como conseqüência, diversas patologias (pressão alta, taxas de glicose descontrolada, etc.), precisa primeiro ser submetido a um tratamento médico para reduzir o sobrepeso e atingir as suas taxas dentro do limite da normalidade. Após vencida esta etapa, pode prosseguir na manutenção do que conquistou e assim assegurar uma vida saudável. Assim como na medicina, a engenharia entende que o termo manutenção possui como significado principal o ato de manter ou conservar algo que esteja funcionando corretamente. Desta forma a sua implementação depende necessariamente de ação para correção das patologias que a edificação apresenta em sua estrutura e instalações para posteriormente ser adotado o plano de manutenção. Nos dias atuais, a manutenção deu lugar à Engenharia de Manutenção e Gestão de Ativos, que reconhece a necessidade de seguir a risca os manuais de funcionamento e utilização dos equipamentos e sistemas da edificação. Com o  conhecimento de tudo que compõe uma edificação e a correção antecipada de suas falhas, podemos, aí sim, elaborar o tal plano de manutenção. Caso este processo seja invertido, ou seja, implemente-se o plano de manutenção em uma edificação com diversas patologias antes das correções, o mesmo não será efetivo. O resultando é um tremendo prejuízo financeiro e operacional, já que não se pode manter em perfeito funcionamento o que está danificado, transformando a atividade de manutenção em meras obras corretivas. O que causa enormes prejuízos financeiros para o condomínio e seus proprietários, pois não há planejamento para a sua realização. Podemos exemplificar a situação em um condomínio que apresenta diversas patologias tais como o revestimento cerâmico de fachada descolando, quadros elétricos sobrecarregados e aquecidos, sistema de sprinklers sem funcionar em função de bombas danificadas, piscinas com vazamentos, entre outros. Ao se implementar um plano de manutenção neste tipo de edificação, haverá desperdício de recursos técnico e operacional para o condomínio além do financeiro já mencionado. Perde-se com isso a oportunidade de realizar a correção das patologias através da contratação de empresas especializadas em engenharia diagnóstica, com planejamento e orçamentos prévios, para realizar diretamente os serviços de manutenção que não possuem esta finalidade. Como vimos, a implementação de um plano de manutenção em uma edificação só deve ser realizada após a correção das patologias da sua estrutura e instalações, de modo a garantir um processo eficiente e econômico para o condomínio. ¹Mário Galvão Engenheiro Civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela Fundação Ibero Americana – FUNIBER. MBA em Construções Sustentáveis pela Universidade Cidade de São Paulo – UNICID, Gerenciamento de Projetos pela University of Califórnia, Irvine – EUA, em Gerenciamento de Projeto pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; Engenharia Diagnóstica pelo Instituto Brasileiro de Educação Continuada – INBEC. Ex Diretor Técnico da VECTOR FOILTEC, multinacional alemã, e auditor da Qualidade em Sistema de Gestão Ambiental – SGA e Sistema de Gestão de Qualidade – SGQ. Membro da GBC Brasil (Green Building Council), do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Distrito Federal – IBAPE/DF e da Comissão de Estudo Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT NBR 13752 (ABNT/CE-002:134.003). Inspetor termográfico nível I, Inspetor de estruturas de concreto armado e pontes nível I. Assistente Técnico em ações judiciais envolvendo perícias de engenharia nos Fóruns do DF. ²Flavio Costa Engenheiro Civil, Mestre em Engenharia pela UFPE. Pós-graduação em engenharia pela UnB. Profissional filiado ao Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Distrito Federal – IBAPE/DF e ao Conselho Brasileiro de Construção Sustentável – CBCS. Professor de Graduação e Pós-Graduação de Engenharia Civil do UniCeub – Centro Universitário de Brasília nas disciplinas de Tecnologia das Construções e Gerenciamento e Fiscalização de Obras. Gestor de projetos na área de eficiência energética financiados pela FINEP e CNPq. Possui mais de 20 anos de experiência na gestão de contratos públicos e privados de manutenção e operação de edificações. Na área de consultoria atua em projetos de gestão de obras e atendimento aos critérios de sustentabilidade dos principais certificados: LEED, AQUA e PROCEL EDIFICA. Fonte: Site Parceiro, SindicoLegal

Um levantamento feito em São Paulo pelo Sindicato dos Condomínios constatou que pelo menos 83% dos condomínios registram problemas de infiltração, com gotejamentos em garagens, paredes mofadas, coberturas com infiltrações e fachadas comprometidas, entre outras avarias. A impermeabilização é um recurso importante para assegurar a durabilidade das estruturas e a salubridade das edificações. Afinal, ela é capaz de proteger as estruturas contra a ação nociva da água e da umidade que aceleram a deterioração e comprometem as condições de uso e de higiene das edificações. A impermeabilização de edifícios é um procedimento previsto no antigo Código Civil brasileiro, que exigia garantia de no mínimo 05 (cinco) anos para o serviço de impermeabilização de edifícios. Entretanto, quando essa garantia expira, é transferida a responsabilidade da impermeabilização de edifícios para os síndicos dos edifícios. E com o tempo, a construção começa a sofrer com vazamentos, e trincas, principalmente nas garagens e subsolos, entre outros fenômenos estruturais oriundos do envelhecimento das construções. O controle apropriado da umidade em uma construção é chave para evitar manifestações patológicas que abreviam a vida útil das estruturas, que afetam superfícies e estruturas de concreto, impedem o uso pleno das edificações e reduzem o valor dos imóveis, além de tornar os ambientes salubres e mais adequados à prevenção de doenças respiratórias. A impermeabilização cumpre a função de formar uma barreira física que protege a edificação dos malefícios das infiltrações, eflorescências e vazamentos. Os agentes trazidos pela água e os poluentes existentes no ar causam danos irreversíveis a estrutura, além de prejuízos financeiros, principalmente quando envolve a recuperação estrutural e diminuindo a vida do edifício, e pode até causar problemas respiratórios. Infiltrações, carbonatações e desplacamentos de azulejos estão entre as patologias mais comuns quando a impermeabilização apresenta problemas. Consequentemente, previne também o aparecimento de manchas de bolor, fungos e mofos, surgimento de goteiras e corrosão de armaduras. Para a correção de um sistema em uma reforma, por exemplo, não se pode haver uma demolição sem os cuidados para que não ocorram danos a camada impermeabilizante abaixo do piso ou proteção mecânica existentes. Por esta razão a norma ABNT NBR 16.280  de gestão de reforma, recomenda responsabilidade técnica em reformas em áreas impermeabilizadas. Em uma edificação, a impermeabilização pode ser feita em paredes, pisos, caixas d’água, fundações e etc., e tem por objetivo garantir a estanqueidade, impedindo que líquidos, fluidos e vapores passem pela estrutura. A impermeabilização de pisos é feita em áreas externas que podem ter contato com a água da chuva, como telhados, coberturas e terraços. Outros locais em que se constata maior incidência de infiltrações nos edifícios começam pelas lajes de cobertura, notadamente nas garagens, fachadas, terraços e nas áreas de serviço dos apartamentos, que precisam de constantes vistorias para antecipar os problemas e reduzir os custos de reparos. As calhas e os condutores de águas pluviais são também o alvo preferido das infiltrações, devendo ser limpas periodicamente, evitando o acúmulo de folhas e detritos que possam causar problemas futuros. Uma impermeabilização representa cerca de 3% do custo total da obra e, mesmo em circunstâncias especiais, esse gasto não passa de 5% do total, considerando projeto, consultoria, fiscalização, execução e materiais. Em contrapartida, um serviço mal executado custará muito mais. A reimpermeabilização pode corresponder a 25% do custo total da obra, dependendo do tipo de revestimento final empregado, incluindo todos os custos diretos e indiretos, inclusive os transtornos, que não são pequenos. A norma ABNT NBR 9575:2010 estabelece as exigências e recomendações relativas à seleção e projeto de impermeabilização. A norma estabelece requisitos mínimos de proteção da construção contra a passagem de fluidos, bem como os requisitos de salubridade, segurança e conforto do usuário, de forma a ser garantida a estanqueidade das partes construtivas. É uma etapa da construção civil muito importante, mas que muitas vezes é deixada de lado por motivos de contenção de gastos e desinformação, e pela falta de cultura no país de privilegiar a prevenção de problemas construtivos, em vez de contornar suas consequências posteriores, como manchas, bolores, oxidação das armaduras, entre outros. A prevenção é a melhor forma de conter gastos maiores futuramente. Esta prevenção idealmente deve ocorrer de forma periódica e constante. Quanto à definitividade da resolução dos problemas, é preciso eliminar a causa e não apenas os sintomas, pois medidas paliativas terão, a longo prazo, custos mais altos. Leia mais artigos do Palmiro Soares aqui. PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO. Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais e vistorias em condomínios a mais de 20 (vinte) anos,realizando trabalhos nas Comarcas da Capital e do interior de Mato Grosso.

A crise das águas Os síndicos de condomínios, em sua totalidade, estão cientes de que a água é um recurso a cada dia mais raro, e mais caro. Sobretudo em lugares como Brasília, cidade que já nasceu sob um desafio hídrico, e que está vivendo uma crise sem precedentes. A Agência Reguladora de Águas, Energia e Saneamento do DF, Adasa, acaba de fazer uma previsão de que o racionamento de água deve ser mantido pelo menos até meados deste ano de 2018. Mas o que podemos perceber nas suas previsões é uma possibilidade do aumento de racionamento de água para dois dias semanais. Esse é o cenário mais pessimista levantado pela Companhia. O cenário mais otimista prevê um preenchimento de até 71% do reservatório Descoberto em abril, porém o ritmo das chuvas teria de aumentar vinte por cento em relação à média histórica. Mas, mesmo nesse caso, não há uma previsão de que o racionamento seja suspenso. Todos os dados confirmam a continuidade da crise hídrica. O Descoberto é o maior reservatório do DF, abastece cerca de dois terços da nossa população. O Santa Maria, segundo maior, registrou crescimento tímido nesta estação chuvosa. O fim do racionamento depende não apenas das chuvas, como da conclusão das obras da barragem Corumbá IV. Os cuidados dos síndicos Diante disso, os síndicos se deparam com o dever de planejar e executar alternativas, sendo as mais recomendadas: o reuso da água, o aproveitamento de águas da chuva, e a educação para o uso da água. Os síndicos conscientes sabem que precisam contar com profissionais capacitados para projetar e construir sistemas e encontrar soluções que estejam dentro das regras estabelecidas pelos órgãos legais, e adequados à realidade do edifício ou condomínio. É preciso estar atentos a promessas de soluções irregulares ou ilegais. Elas podem trazer imenso prejuízo ao edifício, ao condomínio e ao próprio síndico. Por exemplo: desde 31 de outubro de 2016 não é permitida a perfuração de poços artesianos, poços profundos, nem cisternas. Isso será mantido pelo menos enquanto durar a crise hídrica, anunciou recentemente a Adasa; e de acordo com as políticas ambientais, cada vez mais rigorosas. As penalidades para o caso de descumprimento são pesadas, incluindo a interrupção de sistemas ou o embargo de entidades. A fiscalização tem sido intensa. Até outubro de 2017 foram lavrados 107 autos de infração pelo uso irregular da água, com multas proporcionais. Há um canal para receber denúncias, que chegam à Ouvidoria da Adasa. O reuso das águas O reuso da água tem sido um dos temas mais relevantes nas políticas ambientais, e em pesquisas de desenvolvimento de novas tecnologias. Os efluentes tratados podem ser usados tanto para fins potáveis como para fins não potáveis. No primeiro caso, os riscos são maiores, pois se associam à possibilidade da presença de organismos inadequados, que podem tornar um projeto inviável pelo alto custo do tratamento da água. Assim, o uso para não potáveis tem sido a primeira opção para os especialistas contratados pelos síndicos de condomínios. A resolução n° 54, artigo 3°, de 28 de novembro de 2005, do Conselho Nacional de Recursos Hídricos, CNRH, determina que a água de reuso pode ser aplicada para fins urbanos, para fins agrícolas e florestais, para fins ambientais, industriais e para a aquicultura. No caso que nos interessa, o uso urbano, a resolução especifica aplicações como a irrigação paisagística, a lavagem de logradouros públicos e de veículos, a construção civil, edificações, o combate a incêndios dentro da área urbana, entre outros. O artigo 3° determina, ainda, que as diretrizes, os critérios e os parâmetros específicos para cada modalidade de reuso deverão ser determinados pelas instituições competentes. Esse cuidado se deve ao fato de que os sistemas não adequados de reuso da água podem provocar a contaminação do meio-ambiente, trazer riscos à saúde das pessoas, podem causar o esgotamento dos recursos hídricos e, ainda, acarretar prejuízos à atividade econômica. O que é água cinza? O mais indicado reaproveitamento da água, além do reuso da água da chuva, tem sido o reuso da água cinza, em edifícios e condomínios. A água cinza é aquela que provém dos chuveiros de banho humano, das máquinas de lavar roupa, dos lavatórios de banheiro, que não entrou em contato com as águas negras, assim chamadas as contaminadas por dejetos humanos e as águas da cozinha. Caso haja no prédio ou condomínio algum sistema com intenso uso hídrico, o reuso da água cinza é certamente indicado, e traz benefícios importantes, como a economia na conta mensal, segurança para os moradores no caso de ocorrer novamente uma forte crise hídrica, além de representar uma solução sustentável para a preservação dos recursos de nosso meio ambiente. Mas a água cinza necessita de tratamento, pois pode conter elementos prejudiciais, como oleosidades, suor, químicos de sabão, amaciantes, etc. Poderá ser usada para fins não potáveis, como limpeza de pisos e paredes, irrigação de jardins se não houver cloro ou alvejante, limpeza de veículos na primeira lavagem, descargas de vasos sanitários, reutilização na máquina de lavar para lavagem de tecidos rudes, etc. Dentro dos apartamentos, geralmente não é viável o reuso da água cinza, pois teria de ser feita uma tubulação separada para as águas negras e cinzas, o que torna o investimento alto. O engenheiro competente poderá dizer quais as soluções mais indicadas, às vezes soluções simples, como, por exemplo, a coleta da água da máquina de lavar – a NBR 13969 de 1997 determina que essa água pode ser reutilizada para descargas em vasos sanitários, passando por uma desinfecção simples. Se o seu condomínio ou edifício conta com um sistema de chuveiros coletivos, lavanderia coletiva, ou outros sistemas que façam uso de uma grande quantidade de água, o engenheiro competente poderá detectar e criar um sistema de reuso mais complexo, que faça a interligação com o sistema hidráulico dessas atividades. Importante é que seja um sistema independente do abastecimento de água potável e de esgoto. Os pontos de saída de água reutilizada devem ser sinalizados e identificados, assim como

Está previsto que o eSocial seja obrigatório para condomínios e administradoras apartir de 1º de julho de 2018, seguindo diversas etapas ou fases conforme a Receita Federal define. Acompanhe o cronograma abaixo: Fase 1: Julho/18 – Apenas informações relativas às empresas, ou seja, cadastros do empregador e tabelas Fase 2: Set/18: Nesta fase, empresas passam a ser obrigadas a enviar informações relativas aos trabalhadores e seus vínculos com as empresas (eventos não periódicos), como admissões, afastamentos e desligamentos Fase 3: Nov/18: Torna-se obrigatório o envio das folhas de pagamento Fase 4: Janeiro/19: Substituição da GFIP (Guia de informações à Previdência Social) e compensação cruzada Fase 5: Janeiro/19: Na última fase, deverão ser enviados os dados de segurança e saúde do trabalhador. Os condomínios que contam com o serviço de uma administradora não serão muito impactados pela mudança, uma vez que a prestadora de serviços é quem transmitirá as informações pelo novo sistema. O que os condomínios devem mudar é mais em relação à sua cultura. Todas as admissões deverão passar pela administradora, assim como informações referentes à férias ou acidentes de trabalho. Com o eSocial, o esperado é que esse tipo de informação chegue mais rápido, e com mais qualidade, ao governo. As administradoras, por sua vez, devem se preparar para a mudança, procurando acompanhar as novidades no site do eSocial. Para as empresas, é importante lembrar que o eSocial trará consigo uma integração de áreas como TI, recursos humanos e jurídico. Já há empresas que preparam folhas de pagamento que oferecem módulos para o eSocial. Vale a pena se informar com os seus fornecedores, para não deixar a migração para a última hora. “Os condomínios que optam por autogestão também devem se informar, principalmente com o contador que cuida dos registros do condomínio, para saber como irão aderir à mudança. A empresa que faz a folha de pagamento dos funcionários provavelmente poderá oferecer um módulo de acesso ao eSocial”, explica Vania Dal Maso, gerente de relacionamento de condomínios da administradora Itambé. Marcelo Meirelles, advogado especialista em condomínios, tem outra visão sobre o e-Social e condomínios que optem pela autogestão. “Minha concepção é que os condomínios que não contam com a assessoria de uma boa administradora podem se complicar com as novas regras”, pesa ele. Terceirizadoras Para quem contrata mão de obra terceirizada em condomínios, o eSocial trará mais transparência, uma vez que será mais fácil acompanhar se os recolhimentos devidos estão sendo feitos corretamente. “Poderá trazer mais transparência, sim, no pagamento de encargos, horas-extras, etc. Mas o síndico deve sempre acompanhar de perto a empresa”, argumenta Vania. Obrigações Não está claro ainda se todos os condomínios – mesmo os que não possuem funcionários – serão obrigados a aderir ao eSocial, mas a perspectiva é que sim. Deve ser um movimento similar ao da implantação do certificado digital. No início houve uma certa resistência à mudança, mas atualmente há a necessidade da assinatura eletrônica na transmissão de diversos dados – mesmo para os condomínios que não dispõem de funcionários próprios. O entendimento atual é que as empresas seguirão usando o certificado digital para transmitir os dados de seus empregados via eSocial. Quem não aderir não irá conseguir transmitir ao governo os dados trabalhistas, previdenciários e fiscais de seus funcionários, o que deve render multa. Multas Atualmente é mais simples evitar pagar multas pelo envio de informações incorretas relativas aos funcionários, uma realidade que deve se alterar com o eSocial. “Mesmo os condomínios que contam apenas com funcionários terceirizados devem se cadastrar no eSocial. O síndico deve orientar os colaboradores a manterem seus dados cadastrais atualizados para evitar as multas. Depois da implantação do eSocial, as mesmas serão praticamente em tempo real, o que deverá impactar em uma mudança de cultura por parte dos condomínios”, explica Angelica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente da administradora Lello. Para Patrícia Marina, diretora de RH da administradora Prop Starter, é justamente esse lado de ‘mudança de cultura’ dos síndicos que deverá ser o maior desafio do eSocial. “Muitos condomínios passam as informações para a administradora bem depois do ocorrido – isso quando passam. Precisamos deixar claro que a colaboração dos sindico é essencial para que a administradora consiga realizar os procedimentos dentro do prazo. Até porque as multas sao pesadíssimas, e a empresa não deverá arcar com estes custos por falta de atenção do gestor”, argumenta. Veja abaixo os valores de algumas multas: 1 – Admissão do trabalhador Atualmente, a admissão de um colaborador é enviada através do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED), até o dia sete do mês subsequente ao que ocorreu a movimentação do empregado. Com o eSocial, a admissão deve ser enviada até o final do dia que antecede o início da prestação de serviço do trabalhador contratado. A falta de registro do empregado sujeita o empregador à multa prevista no artigo 47 da CLT, que pode variar de R$ 402,53 a R$ 805,06 por empregado, dobrada por reincidência. 2 – Alteração de dados cadastrais e contratuais Uma fase importante do eSocial é o saneamento dos dados dos colaboradores. Essa etapa irá garantir que os dados dos funcionários estejam atualizados de acordo com as novas exigências do eSocial. É responsabilidade do empregador informar as alterações existentes no contrato de trabalho e nos dados cadastrais do trabalhador durante a vigência do vínculo empregatício, como prevê o artigo 41, parágrafo único da CLT. O valor da multa por empregado pode variar de R$ 201,27 a R$ 402,54. 3 – Atestado de Saúde Ocupacional (ASO) Segundo o artigo 168 da CLT, regulamentado pela NR (Norma Regulamentadora) nº 7 do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE), é necessária a realização dos seguintes exames médicos nos empregados: admissional, periódico, retorno ao trabalho, mudança de função e demissional. A não realização desses tipos de exames sujeita o empregador à multa pela infração ao artigo 201 da CLT. O valor, que é determinado pelo fiscal do trabalho, vai de R$ 402,53 a R$ 4.025,33. 4 – Comunicação de Acidente de Trabalho (CAT) Quando o

Apesar da NBR 16280 já estar valendo a mais de dois anos, muitos síndicos e condôminos ainda tem duvidas e em alguns condomínios a norma ainda não foi implementada. Neste post você saberá o que é a NBR 16280, do que trata a ultima atualização, de quem é a responsabilidade pelas obras no condomínio, quais os tipos de reformas que precisam de ART ou RRT e como implementar a norma no seu condomínio. O que é NBR 16280? NBR 16280 é uma norma elaborada pelo Comitê Brasileiro da Construção Civil e publicada em abril de 2014 pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que visa cuidar das reformas nas edificações. A NBR 16.280 define que para fazer uma reforma, mesmo dentro da sua unidade condominial, o morador ou proprietário deve apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) assinados por um engenheiro (ART) ou arquiteto (RRT) que deverá acompanhar a obra. De quem é a responsabilidade pela obra na Unidade Condominial?  Quando foi publicada, em abril de 2014, a NBR 16280 responsabilizava o síndico por autorizar a obra ao aprovar a documentação apresentada pelo condômino da unidade, assumindo que esta estava de acordo com o projeto e com os critérios da NBR 16280. Logo, cabia ao síndico fazer essa análise técnica, mesmo não sendo um especialista. Com isso muitos síndicos, afim de se resguardar, acabavam contratando um engenheiro ou arquiteto para verificar a documentação das reformas, isso gerou muita polêmica e acarretou na atualização da norma, publicada em agosto de 2015. Atualização da NBR 16280 – O que mudou?  Com a atualização, NBR 16280:2015, a responsabilidade pelo conteúdo da documentação da reforma e a execução da obra, não é mais do síndico, e sim do morador ou proprietário da unidade em reforma. É responsabilidade apenas do morador, ou responsável legal pela unidade, a contratação de um engenheiro ou arquiteto que será o responsável técnico pelo projeto e pela execução da obra, emissão de ART ou RRT e cumprimento do plano de reforma e demais critérios estabelecidos na NBR 16280. Antes de iniciar a obra, porém, o interessado em realizar a reforma DEVERÁ encaminhar toda a documentação ao síndico a fim de avaliar se esta respeita os requisitos de segurança, funcionalidade e estabilidade da edificação. As atualizações deram maior poder de fiscalização ao síndico como demonstra o item 5.2.4 em que diz que “Se for constatada a alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente suspensa e proibido o acesso de materiais e funcionários.” Responsabilidade do Síndico  O síndico continua sendo responsável por cobrar a documentação necessária ao projeto e execução da reforma, encaminhar essa documentação ao profissional que fará a verificação de toda a documentação que foi entregue e fiscalizar após a aprovação do início da obra. A nova NBR16280 diz que o síndico DEVE contratar uma empresa ou profissional habilitado para auferir a documentação. Deve, também, fiscalizar a obra para que seja executado somente o que foi aprovado no plano de reforma e guardar os documentos após a conclusão. Como fiscalizar?  O síndico deve exigir que a ART ou RRT seja detalhada, isso ajuda a identificar se existem alterações sendo feitas que não estavam previstas. Caso o síndico identifique que estão sendo executadas mudanças não previstas, ele deve solicitar a paralisação da reforma para que sejam feitos os ajustes na documentação e uma nova análise para aprovar a obra. Como parar uma obra irregular?  O síndico pode enviar uma notificação ao morador solicitando a paralisação da obra irregular, caso não seja possível fazer isso amigavelmente, é possível pedir o embargo da mesma pela prefeitura e ainda entrar com uma ação na justiça com pedido de paralisação da obra. Outra alternativa simples é não permitir que os materiais ou funcionários da unidade em reforma entrem no condomínio. Quais tipos de alterações precisam de ART ou RRT?  Como implementar a NBR 16280 no Condomínio?  O primeiro passo, se o seu condomínio ainda não conhece a norma, é divulga-la a todos, envie um comunicado geral informando sobre as novas regras para reformas segundo a NBR 16280. Veja abaixo um passo a passo de como deve ser o processo de uma reforma em um condomínio que não tem um sistema online de gestão e comunicação: 1 – Morador envia comunicado ao síndico sobre a intenção de executar uma reforma ou manutenção em sua unidade. 2 – Sindico avalia e solicita o plano de reforma e ART caso a obra envolva alteração estrutural ou intervenção com instrumentos de impacto, e demais documentos conforme a NBR 16280 determina. 3 – Morador entrega a documentação completa para analise por parte do síndico. 4 – Síndico deve contratar especialista ou empresa que faça a análise da documentação e aprovação ou não a obra emitindo um ART de Parecer Técnico. O valor cobrado pelo parecer é de responsabilidade do interessado na reforma, ou seja, o proprietário ou morador que solicitou a obra. 5 – Síndico envia carta ao condômino formalizando a aprovação ou reprovação da obra. 6 – Se a obra for aprovada o morador deve enviar ao síndico uma lista com os funcionários da obra autorizados a entrar no condomínio durante a execução da reforma. 7 – Síndico emite comunicado geral aos moradores das demais unidades informando sobre a obra que será realizada na determinada unidade. 8 – Síndico fiscaliza a execução da obra, ou delega a um especialista que o faça. Se identificar alterações que não estavam previstas, envia notificação de paralisação da obra ao condômino que deve voltar ao passo 3. 9 – Após o termino da reforma o condômino envia carta ao síndico formalizando o encerramento da obra e anexa a nova planta (caso tenha havido alteração) além dos demais documentos comprovando que a obra foi executada conforme o que foi aprovado previamente. 10 – Síndico junta e arquiva toda a documentação da obra.   Mário Galvão: Engenheiro Civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela

Novo marco regulatório de saneamento que prevê taxa de lixo embutida na conta de água foi publicado na última segunda-feira (9) por meio de medida provisória e segue para a aprovação do Congresso. O marco também contêm medidas que facilitam o avanço de empresas privadas no setor de saneamento básico, coisa que explica o fundamento da criação da taxa de lixo: tornar o serviço lucrativo e atraente para o setor privado. O processo cínico que facilita a privatização de recursos fundamentais, como o saneamento básico, é vinculado à oferta de água, fato que implica no corte da água do indivíduo que não pagar a taxa de lixo. Carlos Silva Filho, diretor-executivo da Abrelpe (Associação Brasileira de Empresas de Limpeza Pública), caracteriza cinicamente a vinculação como algo que “otimiza a cobrança”, já que “basta fazer um acordo com uma concessionária de serviço público já existente” para incluir o valor. Essa “praticidade para cobrar” é favorável apenas para as empresas: a cobrança vinculada, além de absurda em si, objetiva esconder uma nova taxa dentro de outra pré-existente como tentativa de explorar ainda mais os trabalhadores e a população pobre. Fonte: DCO