Editoriais

Carla Reita alegou que paga R$ 900 a mais que os demais moradores do edifício O juiz Bruno D´Oliveira Marques, da 8ª Vara Cível de Cuiabá, negou requerimento formulado pela juíza do trabalho aposentada Carla Reita Faria Leal, que visava reduzir a taxa de condomínio de sua cobertura no Edífício Ville Dijon, em Cuiabá. A decisão, em caráter liminar (provisório), é do dia 22 de janeiro Na ação, ingressada em conjunto com o também morador Vitor Carlos de Souza Vieira, que reside na outra cobertura do prédio, a magistrada relatou que o edifício é composto por 28 apartamentos, sendo dois do tipo cobertura. Porém, segundo Carla Reita, sem justa razão, ela e Vitor Vieira arcam com a taxa de condomínio no valor de R$ 2,7 mil, enquanto os demais condôminos pagam o valor de R$ 1,8 mil. ”Na convenção do condomínio, não há qualquer substrato para a cobrança diferenciada entre os condôminos que moram no edifício requerido”, disse. Em razão da cobrança diferenciada, a juíza contou qu e requereu ao síndico, em outubro de 2016, a convocação de uma assembleia no condomínio para que os moradores avaliassem seu pedido de adequação do valor da taxa condominial. ”Assim, caso aprovado o pedido, haveria o rateio das despesas, de forma igualitária, entre todos os condôminos”. A assembleia chegou a ser realizada em fevereiro de 2017, mas a maioria dos condôminos rejeitou a solicitação. “Por essa razão, pugnam, pela concessão de tutela de urgência, a fim de que seja determinado que o condomínio requerido refaça os cálculos mensais, de modo a permitir que os autores passem a pagar taxa de condomínio do mesmo valor que a dos demais condôminos”, diz trecho do pedido. Probabilidade “ausente” Na decisão, o juiz Bruno Marques afirmou que os elementos trazidos no processo não são suficientes para que a liminar seja atendida. “Isso porque, analisando detidamente a convenção do condomínio requerido, notadamente seu art. 37, percebe-se que a redação do referido dispositivo provoca dúbia interpretação. Da leitura do artigo supracitado, não há como afirmar se as despesas serão rateadas na proporção das 28 unidades integrantes do condomínio ou se serão rateadas na proporção da fração ideal de cada uma das 28 unidades integrantes do condomínio”. Em razão da dúvida, o magistrado destacou que deve ser aplicado, ao menos neste momento, o art. 1.336, inciso I, do Código Civil, “que aduz que são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais”. Bruno Marques citou que os próprios condôminos do edifício, em assembleia geral, não concordaram com a proposta da juíza aposentada, “permanecendo a cobrança de forma diferenciada”. ”Outrossim, em que pese não haver no objeto da convenção do condomínio o tamanho da área de cada apartamento, no requerimento encaminhado ao síndico buscando a readequação da taxa condominial, os próprios autores reconhecem que a área dos seus apartamentos (cobertura) é maior do que a dos demais apartamentos”. Ainda conforme o magistrado, há na ação a informação de que a cobertura da juíza e do morador Vitor Vieira possuem três garagens cada uma, “fato que gera mais despesa, como, por exemplo, com iluminação e limpeza”. ”Além disso, é induvidoso que, sendo a fração ideal superior a das demais unidades, os autores poderão receber em seu apartamento quantidade superior de pessoas, impactando na manutenção de elevadores, consumo de energia etc. Portanto, entendo ausente, aos menos nesta fase, a probabilidade do direito dos autores”. “Da mesma forma, verifico a ausência do pressuposto do perigo de dano, uma vez que os autores há tempos vem pagando a taxa condominial de maneira diferenciada, sendo uma situação consolidada que afasta a urgência do caso concreto. Em relação ao risco ao resultado útil do processo, é cediço que os condomínios possuem caixa, fato que garante o pagamento de futura condenação em caso de eventual procedência da ausente nos autos elementos aptos a evidenciarem os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, o indeferimento, por ora, é medida que se impõe”, decidiu. Por fim, o juiz marcou uma audiência de conciliação entre as partes para o dia 3 de abril. Mídia\News

As compras pela internet estão se tornando cada vez mais comuns entre as pessoas. A praticidade e o conforto da compra sem precisar sair de casa é o grande atrativo dessa aquisição. Porém, essa forma de compra tem trazido algumas dificuldades dentro dos condomínios e transtornos para os condôminos. O consultor jurídico e advogado da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais), Carlos Adolfo Junqueira de Castro, conta que muitos condomínios vêm encontrando dificuldade no recebimento da grande demanda de encomendas. “Muitos condomínios não têm estrutura para armazenar grandes quantidades de encomendas, e isso vem gerando problemas”, comenta. A falta de estrutura faz com que alguns síndicos tomem medidas irregulares nesse sentido. “Muitos síndicos estão se recusando a receber as encomendas. E isso tem gerado um grande problema entre os condôminos, já que passam o dia inteiro fora e as encomendas acabam sendo devolvidas”, aponta. O síndico não pode ditar as regras do condomínio, já que a sua função é fazer com que elas sejam cumpridas. Todas as normas estão presentes no sistema de regulamento interno do próprio condomínio. Se o síndico proibir a entrega ou o recebimento de encomendas, o morador que se sentir lesado, deverá ler o regulamento do condomínio e se informar sobre as iniciativas do síndico. “O síndico não é o deliberador da assembleia, não é o dono do prédio. Quem decide a vida dentro dos condomínios são os próprios condôminos nas assembleias. A própria comunidade condominial decide o que deve ou não deve. O síndico não pode definir”, ressalta o consultor. Se estiver explícito no regulamento que a entrega/recebimento de certas encomendas e/ou empresas está proibido, é dever do morador aceitar as normas. Caso ele se sinta insatisfeito, deverá convocar uma assembleia geral com os outros condôminos para tratar a respeito do caso e, possivelmente, alterar o regulamento. De acordo com a lei federal, os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação. E um dos motivos para que muitos condomínios venham adotando essa medida é a responsabilidade sob as encomendas. Para Carlos Adolfo, muitos síndicos acreditam que esse recebimento de mercadorias dá trabalho, e é mais fácil proibir. “Essa atitude comodista é prejudicial para os moradores”, diz, acresentando que é possível organizar a logística do edifício e estabelecer regras para evitar confusões com as mercadorias. “A criação de um livro de controle pode ser uma eficiente saída. Pode-se colocar regras nas entregas, entre elas quais mercadorias podem ser recebidas pelo condomínio, tamanho máximo e valor do objeto recebido, comprovante de entrega ao destinatário, entre outros, para não gerar problemas aos porteiros e principalmente ao condomínio”, finaliza. NOVOS HÁBITOS Juliana Lembi, gerente de novos projetos da Novolar/Patrimar, conta que a construtora percebeu uma mudança do comportamento no perfil dos novos moradores. “A Patrimar percebeu há um tempo essa mudança de hábito das pessoas. Elas não têm mais disponibilidade de ir às ruas e acabam usando a internet como maior meio de compra”, comenta. Com essa nova conduta, os empreendimentos da Patrimar tiveram que se adaptar ao novo estilo de compra dos moradores. “Os novos prédios contam com um cômodo centralizado, próximo a guaritas próprias para o armazenamento de encomendas e correspondências. O porteiro ou o concierge designado recebe a mercadoria e coloca na central de distribuição. Também contam com escaninhos para as correspondências”, conta. O controle da entrada dessas encomendas é feito via internet. O funcionário designado para essa função anota todos os protocolos de entrega e envia uma notificação para o morador, avisando-o do recebimento. DELIVERY Entre as comodidades desses novos hábitos está a facilidade de receber em casa o que se compra pelo telefone ou pela internet. Seja remédio que os entregadores não entrem no condomínio. Nesses casos, o morador ou empregado doméstico é quem deve, sempre, receber o entregador. “As assembleias são determinantes. Elas é que devem normatizar as regras gerais da entrega de comida. Segurança residencial é fundamental”, comenta Carlos Adolfo. (www.sindiconews.com.br)

Prezados(as) Leitores(as), Hoje vamos conversar sobre a importância da atualização da Convenção Condominial e Regimento Interno para o sucesso na gestão condominial. É muito comum nos depararmos com Convenções tão antigas que precisamos nos limitar aos poucos artigos que o Código Civil nos dispõe para aplicarmos as regras dentro do Condomínio. Essa situação não é só predominante nos Condomínios do Plano Piloto. Existem Condomínios recém entregues onde a Convenção já encontra-se defasada, isso porque as Incorporadoras responsáveis por elaborar a primeira minuta de Convenção não se preocupam em prever regras úteis e claras e, o que vemos são Convenções “copia e cola”. Muitas vezes as regras expostas na Convenção de Condomínio não refletem a realidade daquela comunidade condominial e, portanto, a reforma dos diplomas condominiais é imprescindível para uma gestão de qualidade e para a harmonia no Condomínio. Ocorre que, como o quórum de 2/3 dos condôminos para se alterar a Convenção é bastante significativo gera uma certa resistência ou uma sensação de que é um objeto inalcançável. Ledo engano! Com um procedimento adequado acompanhado de uma assessoria jurídica específica da área condominial torna-se totalmente possível a reforma da Convenção de Condomínio. O procedimento consiste na criação de comissão, que orientada e acompanhada diariamente pela assessoria jurídica iniciará um trabalho de criação de uma nova convenção de condomínio. Simultaneamente é realizado um trabalho específico para se atingir o quórum de 2/3 que vai desde de campanhas de votos e procurações, assembleias abertas ou até mesmo por meio das vias judicias. O importante é ter a vontade de tornar a vida condominial norteada por regras atuais e específicas tornando a convivência entre os condôminos mais saudável e harmônica, além da nítida valorização da unidade habitacional. Obrigada pela atenção.

A assembleia é soberana, mas am alguns casos não há previsão para o subsituto. Diretora do Secovi/MT explica alguns fatores previstos ou não em lei Festas de fim de ano, recessos de começo de ano, férias e outros fatores como licenças médicas são algumas situações que podem acontecer nos condomínios quando o síndico precisa se afastar por longo prazo. Se sua ausência incidir em prejuízos ou riscos ao condomínio, ele deverá ser substituído em caráter temporário ou definitivo, conforme a necessidade. Pelo menos é o que garante a diretora do Núcleo de Condomínio do Sindicato das empresas de Compra, Vendas e Locação e Administração de Imóveis em Mato Grosso (Secovi-MT), Gessi Carmem Rostirolla: os condôminos não podem ser prejudicados pela ausência do representante legal”. Empresária do segmento imobiliário e especialista na área condominial, Gessi explica que o subsíndico assume todas as responsabilidades e só em caso de renúncia ou se o afastamento do titular for por decisão em assembleia, é que o substituto deve assumir e convocar novas eleições. “Alguns condomínios ratificam esse item na assembleia geral”, acrescenta. Em regra, o subsíndico é o substituto natural quando a convenção prevê o cargo. De acordo com o Código Civil, a convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo atribuições e fixando o mandato. No entanto, há condomínios em que a convenção não estabelece o cargo de subsíndico. Assim, o síndico, sabendo que irá se ausentar, “pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas mediante aprovação da assembleia”, afirma Gessi , Na hipótese da convenção silenciar acerca do assunto, em ausência imprevista decorrente de morte ou doença, por exemplo, os membros deverão convocar assembleia extraordinária a fim de comunicar o falecimento ou doença do representante legal e eleger um novo representante definitivo para o condomínio (ou provisório, em caso de doença). Em geral, as convenções descaracterizam a necessidade de substituição do síndico quando o afastamento temporário for por curto período e não incidir em risco ou prejuízo ao condomínio. Também não constitui ausência se o síndico mudar de domicílio ou residência para outro prédio ou nova cidade, e continuar prestando serviços no condomínio regularmente, porém as convenções podem acatar ou não a decisão. Tecnicamente, o substituto é requisitado quando a ausência do síndico caracterizar abandono do trabalho, ou quando o condomínio é impossibilitado de seguir com as atividades regulares por falta de representante que defenda os interesses coletivos da comunidade condominial. (www.sindiconews.com.br)

Adequação das instalações e comissão de moradores. Ter um plano de ação é fundamental para que a coleta seletiva seja bem sucedida. O ideal é que os moradores interessados formem uma comissão. Dessa forma, as decisões não ficam tão dependentes do síndico. É importante que essa comissão seja referendada em uma assembleia, que também aprove a implementação da coleta seletiva. A comissão deve decidir itens como: ·O lixo reciclável será separado por material (papel, plástico, vidro, metal, embalagem longa vida) ou todos recicláveis na mesma lixeira? Em geral, há mais adesão quando o projeto prevê  os recicláveis na mesma lixeira. ·Como essa separação será feita? O condomínio pode distribuir sacos de cor diferente para os materiais recicláveis, assim não há confusão por parte dos funcionários ·Os funcionários do condomínio irão retirar o material reciclado dos apartamentos ou haverá uma lixeira grande, separada por material, para os próprios condôminos depositarem ali os resíduos? Nesse caso, deve-se levar em conta o preço da lixeira ·Onde o lixo reciclável vai ser acondicionado até ser coletado? ·Quem irá retirar a coleta seletiva do condomínio? Seja uma ONG, cooperativas ou empresa, o importante é que haja compromisso na coleta dos recicláveis. ·Há também empresas que prestam consultoria para o condomínio implantar um programa de reciclagem. Os custos vêm acompanhados de farto material de divulgação, e de seis meses de apoio ao projeto. Durante a tomada dessas decisões é importante que se leve em conta: ·O espaço que irá receber os reciclados deve ser ventilado, já que esses materiais são bem inflamáveis. ·O local deve conseguir abrigar certo volume de lixo, já que cooperativas, empresas ou ONGs em geral retiram de 1 a 2 vezes por semana. ·Esse ponto também deve ser de fácil acesso tanto para os funcionários do prédio quanto para aqueles que irão retirar o material. ·Esse material pode ser acondicionado em bags ou contêineres. Veja se na sua cidade a prefeitura oferece algum incentivo para quem deseja implementar a coleta seletiva. Fonte: www.sindiconet.com.br

Face aos recentes    desastres nas estruturas de um bloco na Asa Norte  e no viaduto no eixão Sul, O Jornal do Síndico   há aproximadamente 22 anos  já fazia  uma alerta sobre  esses danos, publicando matéria na edição 117/setembro de 1995 pág. 03,  intitulada O Concreto está ruindo de forma silenciosa (fác-simile pag. 11), cujo conteúdo  republicamos na íntegra  e serve permanentemente, adicionado com novas tecnologias nessa área, mas é o básico, como se segue. Símbolo da arquitetura  moderna, Brasília utiliza, em quase todas as suas construções, o concreto aparente. As agressões do tempo, a falta de manutenção e erros no início da construção são fatais e podem transformar-se  em um pesadelo para quem constrói. As empresas especializadas em tratar o concreto  doente surgiram há pouco tempo. Mas os problemas  começaram a aparecer na década de 40, quando a Europa e a América do Norte  utilizaram o concreto aparente em grande escala. Em Brasília, essa utilização é feita também em larga escala. Nessa  matéria, apresentamos os principais cuidados que devem ser tomados, quais as causas da doença do concreto e o que  as pessoas devem fazer para que a situação não piore. O Concreto está ruindo e de forma silenciosa. As grandes construções são feitas em sua maioria de concreto aparente ( as obras que tem revestimento estão mais protegidas), um dos símbolos da arquitetura moderna. Em Brasília, a  situação é mais delicada  ainda devida às agressões do clima, A Catedral Metropolitana, por exemplo, já passou por uma ampla reforma. Os edifícios também estão sofrendo. O engenheiro Adalberto  Cleber Valadão  chama  a atenção para as três principais causas da doença do concreto.  A exposição da estrutura ao meio ambiente externo, agredindo as ferragens é uma delas. Essa exposição, conforme suas explicações,  e decorrentes de defeitos construtivos, onde o recobrimento das armaduras acabam  com dimensões insuficientes à proteção necessária. A segunda causa é a utilização de agentes aceleradores  de endurecimento do concreto durante a sua confecção. Esses aceleradores possuem teores elevados de cloreto que, através de reações químicas, agridem as armaduras, provocando  uma corrosão com conseqüentes deteriorização do concreto.  A terceira grande causa enumerada por Adalberto é a existência  de defeito da concretagem ( nichos ou brocas) que expõem as armaduras aos agentes agressivos do meio  ambiente. No caso específico de Brasília, há o agravante da condição atmosférica local que, além de atingir níveis baixos de umidade relativa ao ar, experimenta variações térmicas de áreas extremamente elevadas, gerando esforços indispensáveis  á estrutura. Isso provoca fissuramentos excessivos e a conseguente degradação do concreto. CUIDADOS Há, hoje, um  preocupação dos engenheiros com a execução  que busque maior qualidade  quando da confecção das estruturas, principalmente quanto ao recebimento das armaduras e adequada vibração do concreto durante o seu lançamento. Outro fator importante e que deve ser levado em consideração é a perfeita execução dos revestimentos e impermeabilizações que protegem as estruturas de concreto COMO   RECUPERAR O engenheiro Adalberto avisa que a  a primeira  preocupação que o proprietário deve ter  quando detectar a necessidade de recuperar uma  estrutura deteriorada  ou em fase deteriorização  é a contratação de profissionais especializados. Isso para que o diagnóstico  seja efetuado de forma tecnicamente correta, Os casos mais comuns, no entanto, de degradação do concreto são fissuras, armaduras em processo  de corrosão, brocas e concretos com carbonatação. As fissuras são tratadas, via de regra, através de injeção de resinas epoxideas, que restabelecem a monolitidade da peça. BROCAS–  podem ser tratadas através de reconcretagens  ou enchimentos com argamassas, bem como a utilização de epoxideas. ARMADURAS– Inicialmente, elas devem sofrer tratamento que elimine o processo corrosivo.  Aquelas onde  a seção ou aderência com o concreto  tenham sido consideravelmente abaladas serão substituídas. O processo de substituição poderá ser feito através de colagens de novas armaduras ao concreto com a  utilização de resinas epoxideas ou pelo acréscimo de dimensões  da peça com o uso do concreto. CUSTOS O mais importante de tudo, de acordo com observações do engenheiro  Adalberto, é evitar que uma determinada  construção atinja o estágio que exija recuperação. E os meios para se conseguir isso são a execução cuidadosa da obra e uma permanente manutenção. O custo de uma recuperação varia de acordo com a fase da construção na qual se detecta o problema. Quanto mais adiantado estiver a doença do concreto, mais caro ficará a sua cura.Há casos de construções já acabadas em que é necessário a destruição de elementos de acabamento já concluídos para que se tenha acesso às estruturas e a conseguente cura. HISTÒRIA. Na metade do século  19, o concreto surgiu na Europa  e parecia eternamente sólido,  nem tudo é perfeito ou durável. E, a partir dos anos de 1940,ele começa a apontar problemas – nichos amarelados e rachaduras. Algumas construções  já aparecem doentes devido à baixa qualidade do material ou métodos ce construção errado. E as construções  saudáveis tendem a ficar doentes com o tempo , assim como o ser humano que chega à velhice. O ar e a água  são os dois grandes males do concreto. O gás carbônico do ar se difunde facilmente pelo concreto, alterando seu PH . E, é bem verdade que o concreto surgiu da água . A água faz o cimento  endurecer . Mas tem que ser  na  medida  certa. Se for acrescentada pouca água, a massa fica pouco  maleável . E se for colacada  mais do que  a quantidade certa, o concreto perde a resistência. Portando, o processo  de confecção do concreto deve ser feito  com a orientação de um bom especialista. Caso contrário, uma construção já nascerá com problemas.

Administro grande prédio comercial há mais de cinco anos. Leio, vou a palestras e frequentemente pesquiso sobre o tema de gestão condominial. Divido o tempo com consultoria a empresas internacionais, atividade que realizo há mais de 15 anos. Como deve sugerir meu sobrenome, a Itália exerce importante influência. Em viagem ao país em 2015, vi cursos de preparação de síndico sendo oferecidos em cartazes de rua. No entanto, de forma geral, os prédios têm estrutura bem simples e quantidade reduzida de funcionários. Após ter atendido clientes de diferentes países, sempre tive grande admiração pelas empresas japonesas. Sonho em conhecer o Japão. A gestão de qualquer condomínio, sempre envolve variáveis diversas que devem ser administradas de forma simultânea, como um malabarista que mantém várias bolas no ar.  A obsessão por organização, classificação e limpeza é muito importante no âmbito dos condomínios. Cena muito frequente é ver depósitos, casas de máquinas de elevadores , salas de hidrômetros ou relógios da companhia energética,  abarrotados de entulho e lixo , material de construção e equipamentos abandonados como máquinas de ar condicionado e  antenas desconectadas nos telhados. Neste sentido, junto com nosso encarregado, usamos planilhas para controle de diversos aspectos como: inventário de bens, controle de alugueis de vagas de garagem, depósitos e quiosques, manutenções periódicas e preventivas, propostas de fornecedores para assuntos pontuais, cadastro de ocupantes de salas etc. Há bons softwares especializados para controle predial no mercado. Resolvi fazer um breve treinamento com nossos funcionários sobre os conceitos de qualidade total e melhoria continua da metodologia 5S- Kaizen.  Tratam-se de métodos aplicados desde a década de 50 especialmente por grandes empresas japonesas. Eles começaram a ser utilizados após a segunda grande guerra, quando o Japão estava destruído. Hoje é um dos mais desenvolvidos e ricos países do planeta Terra. A metodologia encontra aplicações em indústrias diversas e pode ser perfeitamente aplicada no dia a dia dos condomínios. Os produtos de limpeza devem ser organizados e classificados. Banheiros devem ser usados para sua função primordial, não como depósito ou sala de descanso. Chaves devem ser organizadas e classificadas para que qualquer funcionário possa localizar a que precise em poucos segundos. Equipamentos são etiquetados com seus padrões básicos de funcionamento e peças removidas identificadas com breve descrição, histórico e data. “5S” é o nome de um método, ou antes, uma filosofia, de administração japonesa e se refere à inicial de cinco palavras: Seiri, Seiton, Seiso, Seiketsu e Shitsuke. SEIRI – Separar o necessário do desnecessário. Eliminar do espaço de trabalho o que seja inútil; SEITON – Colocar cada coisa em seu devido lugar e organizar o espaço de trabalho de forma eficaz. SEISO – Limpar e cuidar do ambiente de trabalho assim como melhorar o nível de limpeza. SEIKETSU – Tornar saudável o ambiente de trabalho. Ademais, prevenir o aparecimento de supérfluos e a desordem SHITSUKE – Tornar rotina e padronizar a aplicação dos S anteriores. Também, deve-se incentivar esforços de aprimoramento A filosofia dos 5S busca promover, por meio da consciência e responsabilidade de todos, disciplina, segurança e produtividade no ambiente de trabalho. Para um primeiro contato, ou mesmo aplicar este mesmo breve treinamento com seus colaboradores, reuni seis vídeos, que somam 64 minutos em um site:  http://centroclinicosudoestedf.com.br/site/treina5s/  . Há pouquíssima literatura voltada para o âmbito condominial do emprego da metodologia que tem como principal referência a indústria automobilística, especialmente a montadora Toyota. A crise econômica evidente no Brasil, a partir de 2014 levou o setor automotivo a expressiva recessão. Em números recentes, mesmo com os primeiros contratos de trabalho firmados a partir da reforma trabalhista em novembro/2017, o Brasil fechou no acumulado dos últimos 12 meses, mais de 178 mil postos de trabalho formais, de acordo com dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) , ou seja -0,46% do total no país. A indústria mecânica teve redução de -1,84% , a construção civil -6% (ou perda de mais de 138 mil postos em um ano). Entre os segmentos que mais contrataram estão: o setor  de saúde que aumentou em 2,49%(50 mil empregos) e o setor de administração de imóveis, com 0,28% positivos, cerca de 13 mil vagas geradas. Fica a dica para consultores organizacionais: há um grande mercado a ser explorado nos cada vez maiores e mais profissionalizados condomínios brasileiros que contam com milhares de funcionários que muito lucrarão com os ensinamentos da metodologia 5S.  

Calor, férias e diversão. O verão é umas das épocas mais aguardadas do ano para muitas pessoas. Além de toda a euforia, a época traz consigo as “chuvas de verão”, que podem acarretar alguns transtornos dentro dos condomínios e para a vida de seus condôminos. Infiltrações, quedas de árvores, entupimentos de canos e calhas, queima de aparelhos eletrônicos e alagamentos são alguns dos problemas que as chuvas podem trazer para os edifícios. Durante o ano, algumas medidas devem ser tomadas para atenuar esses problemas futuramente e evitar dor de cabeça para os moradores. É importante verificar se as calhas e canos que são responsáveis pela saída de águas pluviais estão limpos e sem a acumulação de detritos para impedir o entupimento desses sistemas e, consequentemente, o acúmulo de água no local, inundações e alagamentos dentro dos condomínios. “A manutenção preventiva é aliada. Deve-se sempre verificar as calhas do terraço, fazendo uma limpeza, de preferência semanal ou até diária, se for o caso. Deve-se também verificar a manutenção dos telhados em caso de cobertura desse tipo e, por fim, checar a validade da impermeabilização”. Um outro cuidado que se deve ter em dias de chuva é em relação aos sistemas de captação e escoamento das águas pluviais. “É preciso ficar atento ao sistema de escoamento desses reservatórios caso eles atinjam sua capacidade máxima de captação. Isso evita prejuízo a outros equipamentos do condomínio”, comenta. Quedas de árvores são muito comuns com os fortes ventos que acompanham o período de chuvas. É possível agendar com a prefeitura a poda de árvores localizadas próximas da fiação elétrica, estacionamentos e espaços de convivência, e há muitas empresas especializadas. A queda de árvores e galhos mais pesados pode gerar sérios danos ao condomínio e aos moradores. As áreas externas dos condomínios e de lazer devem ter um alerta especial em dias chuvosos para evitar possíveis acidentes. “Se o condomínio tem áreas comuns abertas, o síndico deve orientar os funcionários a não permitirem que condôminos fiquem nesses espaços, para evitar acidentes. Estamos falando de áreas comuns, logo a palavra proibição não tem como existir, mas a orientação deve ocorrer sempre”. VISTORIA  O presidente do Sindicato dos Condomínios Comerciais, Residenciais e Mistos de Belo Horizonte e Região Metropolitana (Sindicon), Carlos Eduardo Alves de Queiroz, recomenda que os condomínios sempre façam uma vistoria das estruturas e sistemas dos prédios. “Recomendamos sempre uma perícia periódica para saber as reais condições do condomínio, podendo por meio dessas vistorias saber o estado do prédio e identificar possíveis problemas estruturais. O parecer técnico ajuda a identificar impasses e a medida mais segura a ser tomada em cada caso. É uma questão de segurança”, ressalta. Uma outra cautela apontada pelo presidente da Sindicon é sobre a manutenção dos para-raios dos edifícios, que devem ser sempre revisados por empresas especializadas. “O sistema de para-raios tem que estar sempre em manutenção. Há muitas empresas especializadas nesses sistemas que evitam a danificação de aparelhos eletrônicos como televisores, eletrodomésticos e computadores. Além da proteção na estrutura dos prédios em incidência de grandes descargas elétricas”, comenta Carlos Eduardo. Os elevadores também devem ter uma atenção particular. Carlos Alberto destaca algumas recomendações para se precaver de possíveis problemas, caso a chuva atinja os elevadores de alguma forma: “Os elevadores devem ter um bom serviço de aterramento. A manutenção desse sistema é importante e deve ser feita periodicamente, evitando possíveis problemas elétricos”, comenta o presidente do Sindicon. Os fossos de elevadores devem ser verificados semanalmente para ver se existe acúmulo de água, providenciando o escoamento. ÁGUA PARADA  Com o aumento das chuvas, todos os moradores devem ficar atentos a qualquer possível criadouro do mosquito transmissor da dengue, zika vírus e da chikungunya nas áreas externas dos edifícios e dentro dos apartamentos. Os condomínios são locais favoráveis para a proliferação do mosquito, já que esses locais têm um fluxo alto de pessoas, e locais como lajes, garagens, calhas e o fosso do elevador são os lugares mais propícios para a proliferação do inseto. “Os cuidados com o mosquito não devem ser só em época de chuva, mas o ano inteiro. E todos os moradores podem contribuir com medidas que eliminem os criadouros”, finaliza Carlos Eduardo.  www.sindiconews.com.br  

Um dos principais problemas da vida em condomínios prediais é conviver com o barulho produzido pelos vizinhos. Diversos são os tipos de barulho, na qual deve ser avaliado a causa do excesso, e verificado caso a caso as formas legais para resolução do conflito, dentro da estrita observância da Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, bem como as leis específicas para cada caso. Exemplificando temos barulho de bares, boates, da rua, etc.; barulho de obras nas unidades; barulho do vizinho de cima ou de baixo; barulho que vem da rua; barulho vindo das áreas de lazer do condomínio, dentre outros. O que muita gente não sabe é que a causa pode ser a própria estrutura da edificação: falta de isolamento acústico adequado nos apartamentos. Esta é uma das principais questões levantadas pelo advogado Anderson Machado advogado especialista na área condominial e imobiliária e afirma que, quem mora em condomínio sabe que muitas vezes o exercício da paciência e educação é fundamental, principalmente quando o assunto é barulho. A norma de desempenho das construções, NBR 15575, virá para ajudar no problema de conforto acústico, mas não pensem que será a solução. Com ela será possível identificar se a edificação tem problemas ou não de acústica e, em caso positivo, onde está o problema. Entretanto, com o avanço das construções, os números de processos na justiça também estão aumentando. Isso porque as regras de convivência dentro dos prédios não são respeitadas por moradores. No Brasil, a Lei 1.336, do Código Civil, deixa claro quais são os princípios básicos, principalmente quando o assunto é o excesso de barulho. Quem sempre morou em casa e decide se mudar para um apartamento não precisa somente se adaptar à redução do espaço. Algumas regras de convivência, como a do silêncio, por exemplo, é bem enérgica e pesa no bolso de quem cisma em não cumpri-la. Em apartamentos a questão é ainda mais grave, pela proximidade das pessoas. Além do aparelho de som alto, moradores de condomínio reclamam de outras fontes de barulho à noite como: brigas constantes, latidos de cachorros, crianças e adolescentes que brincam fora de horário, festas que ultrapassam o horário estabelecido pelo condomínio, etc. O sossego pessoal é um direito e para que ele seja respeitado, o síndico deve lançar mão de vários instrumentos legais, uma vez que boa parte dos problemas causados por barulho em condomínios ocorre por desconhecimento das normas de convivência. A legislação é clara: são estritamente proibidos ruídos que prejudiquem a saúde, a segurança ou o sossego públicos. Promulgada em 1977, a Lei 126/77, mais conhecida como Lei do Silêncio, prevê punição a quem promove repetidamente barulhos “em edifícios de apartamentos, vila e conjuntos residenciais ou comerciais”. A valorização do silêncio e a promoção do bem-estar são prioritárias em todos os momentos do dia e não apenas na parte da noite como muitos pensam. Ao serem incomodados com barulho excessivo, síndico e condôminos devem fazer valer seu direito, seja dia ou noite. “Essa é uma questão que confunde as pessoas. A Lei do Silêncio vale também de dia. Há, no corpo da Lei, algumas situações em que o legislador optou por definir um período do dia, um horário, em que elas não podem acontecer. Mas poluição sonora, na forma da Lei, não pode ser feita em hora alguma”, esclarece. E a regra vale inclusive para obras externas e condomínios vizinhos. “O síndico deve notificar o prédio vizinho de onde seja proveniente o barulho excessivo”, aconselha o Dr. Anderson Machado advogado e sócio diretor da administradora de condomínios A & S Ação e Solução Condominial A própria Lei do Condomínio (4.591/64), em seu artigo 19, assegura: “Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar danos ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”. O artigo 21 também aborda o tema: “A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno”. A Convenção do Condomínio é outro instrumento que pode garantir os direitos dos moradores, permitindo-lhes criar suas próprias regras. Muitos condomínios costumam elaborar uma proposta de regulamento, que é distribuída aos condôminos, após um determinado prazo, o condômino deve registrar a sua concordância ou as alterações e inclusões sugeridas, como por exemplo horários a serem obedecidos. Na maioria dos prédios, das 8 às 22 horas de segunda a sexta é permitido usar uma furadeira ou um aparelho de som, desde que não haja exageros. Nos finais de semana esse horário pode ser modificado devido ao descanso semanal das pessoas. Portanto, instituir uma campanha de silêncio, tentando conscientizar os moradores dos prejuízos causados pelo excesso de ruídos, afixar o regulamento do condomínio em local visível, onde constem os horários e limites para sons altos, festas, brincadeiras de crianças podem auxiliar na redução da poluição sonora. Diversas são as causa que levam o incômodo no que se refere ao barulho excessivo. Antes mesmo tomar as medidas judiciais cabíveis o que e como pode ser feito para resolver, ou pelo menos tentar amenizar este incômodo? Quem desrespeita é advertido verbalmente. A respeito das advertências a moradores que abalem o sossego de outros residentes, o advogado afirma que se o condômino não aceitar a advertência, ele será multado. “O condômino que não respeitar e cumprir qualquer dos deveres estabelecidos paga multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. Essa multa não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição caberá à assembleia geral deliberar sobre a cobrança de multa”, relata. O jurista ainda comenta, que caso a pessoa não acate reiteradamente com seus deveres (após uma primeira advertência), poderá ter uma multa maior. Se o caso se repetir, é enviada uma advertência por escrito. Na terceira vez, é aplicada

PARA ECONOMIZAR ÁGUA 01- Não  deixar o faxineiro  faça da mangueira uma vassoura. 02- Verificar vazamentos, goteiras, etc. 03- Acompanhar   o consumo mensal em metroscúbicos. 04– Solicitar aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas  unidades, 05– Plantas e jardins devem ser regados ao amanhecer. Isso evita a evaporação da água pelo sol mais forte. 06– Implantar no condomínio um sistema de reaproveitamento da água utilizada,  principalmente  das lavanderias das unidades, para aproveitar na limpeza de  áreas comuns. Em condomínios holrizontas, implantar um sistema alternativo  de tratamento de esgoto-SATE que utiliza processo biológico e a água pode ser aproveitada  para irrigação de jardins e  demais áreas verdes. 07– Instalar individualização de hidrômetros, quando não existir no  condomínio. ECONOMIA É a  contenção de despesas  desnecessárias em proveito de toda a coletividade, da qual devem  participar todos os condôminos, em busca  da redução da taxa de condomínio. DICAS PARA REDUÇÃO DE DESPESAS 01- Cadastrar a edificação por unidade familiar. 02- Utilizar racionalmente  a água , evitando desperdício e vazamentos. 03- Limpar regularmene  caixas d´agua , veridicando se existem vazamentos. 04- Instalar  minuterias ( temporadores de luz) e lâmpadas econômicas. 05- Utilizar criteriosamene os elevadores. 06- Desligar os elevadores no período noturno, caso a edificação possua mais de um elevador, desde que não prejudique e esteja dentro da sugestão e orientação do fabricante e/ou  da empresa encarregada da manutenção. 07- Vistoriar periodicamene a parte elétrica e hidráulica da edificação. 08- Analisar previamente  todos os contratos, inclusive de prestação de serviços . 09- Acompanhar os serviços executados. 10- Acompanhar  as aplicações das reservas  monetárias do condomínio, evitando descapitalização. 11- Evitar atraso nos pagamentos de contas face às multas e transtornos que tais fatos acarretam. 12- Exigir pagamentos de  quotas partes em dia. 13- Realizar pesquisas de preços na aquisição  de qualquer material, principalmente os de limpeza, 14- Guardar o material  em local seguro, dentro das  especificações  de cada um, fiscalizando e controlando sua retirada, evitando dessa forma furtos ou desvios. 15- Orientar as pessoas que irão trabalhar  com os materiais , principalmente de limpeza, quando à forma correta de sua utilização. 16- Limpar as áreas de uso comum em dias de pouco movimento e não chuvoso. 17- Evitar  contratações demissões  frequentes de empregados. 18-   Certificar de que a arrecadação  e os pagamentos de encargos previdenciários e trabalhistas estejam em dia 19- Manter atualizado e em local seguro os livros contábeis , as notas fiscais e os recibos comprabatórios de pagamentos 20- Exigir a emissão  de notas fiscais e/ou  recibos em nome do condomínio, quando da compra  de materiais e execução de serviços. 21- Verificar cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação  ( vigência da apólice  de seguro contra incêndio, extintores, porta corta-fogo, iluminação de emergência, corrimão nas escadas, etc) 22- Verificar junto  à administração pública local, os pagamentos de taxas e o prazo de licenciamento dos elevadores. 23- Acompnhar e particiopar efetivamente das assembléias condominiais. 24- Evitar excesso de horas extras de trabalhos para os funcionários do condomínio.