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Nesse sentido, síndicos, funcionários e condôminos devem estar atentos à promoção de saúde para poder usufruir dos mesmos ambientes de maneira plena, contribuindo para o bem-estar de todos. Analisar a presença de insetos nos jardins, não deixar de maneira alguma água parada, cuidar da iluminação para, além da segurança, também evitar acidentes são algumas das orientações de Paulo Conti, secretário Municipal de Saúde de Criciúma por dois mandatos. “O síndico é uma figura importantíssima na promoção de saúde do condomínio, e precisa ter essa visão”, destaca. Conti já atuou como síndico durante dez anos e, por sua experiência, consegue compreender como este foco é primordial na gestão. Segundo Paulo, também é necessário despertar nos condôminos a conscientização de que participam de um espaço que precisa de auxílio coletivo e solidário. “Além de ações como a limpeza das áreas comuns ou a desinsetização, por exemplo, é importante também a prevenção contínua. Por isso, o síndico deve ter esse empenho em seu dia a dia e buscar a participação de todos os envolvidos”, complementa. Paulo alega também que, em geral, é possível notar em Criciúma que existe essa dedicação dos síndicos de promover ambientes seguros para os moradores. A síndica Joelma Greff Maciel, do edifício Solar da Liberdade, no bairro Comerciário, tem esse zelo em sua rotina. Dentre as ações desenvolvidas, está a limpeza da caixa d’água. “É um cuidado que temos e fazemos todos os anos. Ter uma água limpa é fundamental para a saúde dos moradores”, ressalta. A síndica lembra também que a parte elétrica está sempre em dia, vistoriada por eletricistas. “A iluminação estratégica, além da segurança, pode prevenir acidentes”, ressalta. No âmbito da saúde coletiva, reconhecer como o condomínio impacta na saúde do morador e tomar as atitudes certas contribui para a qualidade de vida. “Podemos garantir que em nosso condomínio há esta dedicação e que faz parte do nosso dia a dia”, completa a síndica Joelma. Dicas e orientações: – Durante a limpeza, sinalize locais úmidos ou que estejam sendo higienizados. Também é imprescindível o uso de equipamento de proteção individual (EPI) para manusear produtos químicos ou alergênicos. – Veja se o ambiente está bem iluminado, se as luzes estão funcionando corretamente, e verifique se há segurança para a mobilidade. Moradores idosos ou crianças, por exemplo, podem requerer cuidados especiais no trânsito pelas áreas comuns. Também, é imprescindível analisar se existem tapetes escorregadios, móveis com quinas, entre outros obstáculos que podem causar acidentes. – Na brinquedoteca, há constante presença de crianças, que são mais sensíveis a reações alérgicas provocadas por produtos de limpeza ou até ao próprio pó, mofo e ácaros, mantenha este local sempre limpo. – Na recepção dos prédios é comum haver tapetes, carpetes e estofados. A limpeza desses ambientes deve ser feita com frequência, pois é nelas que se concentram mais impurezas nocivas à saúde respiratória dos condôminos. – Observe se já está na hora de renovar a pintura do prédio, pois a manutenção em dia previne as infiltrações e o mofo que podem ser prejudiciais à saúde, causando alergias ou problemas respiratórios. Lembre que o tempo recomendado para a manutenção da pintura do edifício é de três a cinco anos e que a impermeabilização é muito importante. Oriente sobre o descarte correto dos resíduos e a limpeza dos contentores de lixo. Lembre que é importante buscar insumos e materiais certificados e com garantia para promover a saúde tanto do funcionário do prédio quanto dos moradores e do próprio síndico.  

A juíza de Direito Inah de Lemos e Silva Machado, da 19ª vara Cível de SP, determinou a retirada de morador antissocial de condomínio no prazo de 60 dias, sob pena de remoção forçada. A ação foi ajuizada pelo escritório Dinamarco, Rossi, Beraldo & Bedaque Advocacia, atuando pelo condomínio, tendo em vista as inúmeras e graves condutas antissociais praticadas pelo condômino ao longo dos anos, que tornaram insuportável a convivência com os demais moradores. De acordo com o relatório, a aplicação de multas, que já atingiram o limite de 10 vezes o valor da contribuição, não foi suficiente para inibir o comportamento. Em reunião do condomínio sobre a exclusão do morador, 48 de 54 presentes concordaram com a sua remoção, tendo em vista os relatos de que promove festas de madrugada, com gritarias, música alta e algazarras; intimida moradores e funcionários do prédio, ameaçando-os de agressões físicas e de morte; profere palavras de baixo calão, como “racista, filha da puta, otário, homofóbico, síndico de merda, sapatão, lésbica, vagabunda”, dentre outras; e ainda faz mau uso das áreas de lazer do edifício, com convidados em excesso. Inviável a convivência A juíza concluiu como comprovada a conduta antissocial, por todas as desavenças com os demais moradores, pelo ambiente de temor criado no prédio, e pelas ameaças proferidas pelo réu. “Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justifiquem a sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais moradores.” Conforme a magistrada, ainda que não haja previsão legal quanto à possibilidade de exclusão de condômino, pelo fato de o CC limitar-se à aplicação de multa, em seu artigo 1.337, a jurisprudência e a doutrina entendem pelo seu cabimento, como medida excepcional e extrema. “Entre o cotejo do direito de propriedade em sua inteireza do réu e o dos demais condôminos, deve-se escolher o da maioria. Segundo a prova colhida, denota-se que o exercício amplo do direito de propriedade dos condôminos tem sido vedado ou restringido por atitudes perpetradas pelo réu.” A julgadora acolheu o pedido subsidiário formulado pelo condomínio, qual seja, a mantença do direito de propriedade do réu, mas retirando-lhe apenas o direito dele próprio de usar a coisa. Esse é um dos primeiros casos de exclusão de condômino do convívio social em razão de condutas antissociais comprovadamente praticadas.

É dever de todos os condôminos contribuir para as despesas do condomínio, mas se a forma de rateio praticada no condomínio enseja situação ilógica e desequilibrada mostra-se viável os proprietários de cobertura, apartamentos e de lojas térreas discutirem o critério de divisão pela fração ideal das despesas do condomínio. A convenção pode determinar o critério do rateio das contribuições para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Mas, essa norma não se sobrepõe aos princípios jurídicos superiores, tais como: a boa-fé prevista no art. 422, que indica que deve-se pagar pelo que se utiliza ou que está à disposição, que deve ser analisada em conjunto com o art. 884 do Código Civil, que proíbe o enriquecimento sem causa. Não há justificativa sensata para exigir de uma cobertura ou apartamento térreo que pague bem mais que os apartamentos tipo, se as despesas decorrem do uso das áreas comuns (portaria, elevadores, áreas de lazer, etc), dos porteiros e faxineiros que são utilizados igualmente por todos os moradores, independentemente do tamanho das unidades. Diante da complexidade do assunto o ideal é que o proprietário que é penalizado pela cobrança pela fração ideal contrate uma assessoria jurídica para conduzir todo o processo de negociação, pois assim evitará embates com vizinhos que desejam evitar a cobrança equilibrada da quota de condomínio. Tentar mudar a norma da convenção de maneira amadora acarreta desgastes que podem ser evitados mediante a orientação de um advogado especializado. NÃO TEM NADA A PERDER QUEM LUTA PELO RATEIO JUSTO Com receio de polêmica há proprietários de cobertura e de lojas térreas que pagam muito mais que as salas nos edifícios comerciais, que resistem em questionar a revisão do rateio das despesas condominiais. Contudo, estes devem se conscientizar que não há nada a perder em se discutir o rateio aplicado, haja vista que se a pessoa não questionar e pleitear judicialmente a sua alteração, permanecerá para sempre pagando mais do que o correto, inclusive nas reformas e obras. A propositura de uma ação para discutir o rateio não deve ser vista como assunto pessoal, pois na verdade consiste numa atitude que visa definir a divisão das despesas com base no princípio do uso e gozo das áreas comuns do edifício que são utilizadas de forma igualitária. No caso de insucesso na demanda judicial, o risco do condômino será apenas o custo do processo que se limita aos honorários advocatícios, custas processuais e honorários do perito, caso haja a pericia judicial. Portanto, arriscar obter um rateio equilibrado é mais barato do que ficar décadas sendo lesado por cobranças abusivas que desvalorizam o imóvel para venda e locação. www.sindiconews.com.br

Dia 30 de novembro passado foi comemorado o dia do síndico. Ocupo o cargo há mais de cinco anos no Centro Clínico Sudoeste, maior prédio comercial do bairro de mesmo nome na capital federal. O edifício conta com mais de 90 empresas na área de saúde e gera cerca de 1000 empregos diretos. É um condomínio para surpresa de muitos. Diariamente, vejo que decisões pequenas ou grandes do síndico, podem afetar diretamente a vida de toda uma coletividade. A solidão é uma constante, no entanto. Ser síndico demanda conhecimentos tão variados como: engenharia civil, contabilidade, direito, gestão de pessoas, administração, jardinagem, gestão imobiliária, oratória etc. É preciso saber um pouco de tudo. A administração de um condomínio normalmente é lembrada para envio de reclamações ou quando algo está errado. Aos poucos, conseguimos mudar este estigma. Frisamos que críticas construtivas são bem-vindas, mas que elogiar, identificar as mudanças positivas e comentá-las torna a vida em condomínio mais saudável para todos. Motiva os funcionários, clientes e vizinhos. No primeiro semestre deste ano, conduzi a mais importante obra até agora: a remoção de todo policarbonato e vigas de sustentação do pátio central e instalação de moderna estrutura de lona tensionada. Sete toneladas de metal foram removidos e encaminhados para reciclagem. Com os recortes da lona, ao invés de incineração optou-se por contratar cooperativa de artesãos do DF para confecção de lindas bolsas promocionais do edifício. Em conexão com o feito, ganhamos o prêmio “Ser Humano Brasília 2017” da ABRH(Associação Brasileira de Recursos Humanos) em cerimônia no dia 18/10/2017.  O Prêmio tem como objetivo reconhecer, disseminar e premiar boas práticas e bons trabalhos acadêmicos que visem a gestão e o desenvolvimento de pessoas no ambiente de trabalho, bem como a responsabilidade social corporativa e o desenvolvimento sustentável. Também, fomos finalistas em evento mundial de demolição(World Demolition summit) na categoria: “Reciclagem e meio-ambiente”. A premiação aconteceu em 2 de novembro em Londres(Inglaterra) , quando tive oportunidade de rever a vibrante cidade inglesa após quase 20 anos. Há muitas obras em andamento lá e uma interessante fusão de construções antigas e prédios internacionalmente conhecidos pela ousadia e modernidade de seu design como: o “the shard”, a “O2 arena” ou “the gherkin” . No mesmo dia, e na mesma cidade, por coincidência, fomos para a final na categoria: Best Resources Project by Facilities Management Award (melhor gestão de recursos em administração predial)  em evento organizado pela CIWM , instituição britânica ligada ao tratamento de resíduos em geral. Desta vez, ganhamos um histórico prêmio e um belo troféu !! Fechando o ano, em 07/12/2017, durante o 3°ENBRASSP em Goiânia, fui o único síndico do Brasil a ganhar o prêmio Master Sindico 2017, da ABRASSP (Associação Brasileira de síndicos e síndicos profissionais). Uma administração de qualidade, seja pela crescente figura dos síndicos profissionais ou de um síndico orgânico como eu, pode trazer projeção nacional e internacional. De Brasília para o mundo, por que não? Marcelo Sicoli – Síndico e-mail:  sindicoccs@outlook.com

A avaliação comparativa das vantagens e desvantagens entre empregados próprios e terceirizados não pode ser feita apenas sob o aspecto econômico imediato. É certo que o custo da mão de obra terceirizada é aproximadamente igual ao custo dos empregados diretos. A incidência de aumentos como os três biênios concedidos a cada dois anos para os empregados próprios faz com que, no tempo, se tornem mais custosos do que os terceirizados.  É um erro, portanto, se deixar levar pela falsa impressão de que, se os custos são próximos, não vale a pena se dar ao trabalho de promover a terceirização dos serviços, ainda mais com o pagamento dos encargos trabalhistas, e ainda correr riscos de ações trabalhistas. As demissões, cedo ou tarde ocorrerão. São inevitáveis. Portanto, quanto antes, menor a indenização a ser paga. Mesmo raciocínio se aplica às ações trabalhistas. Existem inúmeros outros fatores a serem considerados, e que, se for dada a devida importância, eliminam todas as dúvidas quanto aos benefícios e vantagens da terceirização. É preciso levar em conta as consequências no longo prazo. O simples fato dos empregados serem registrados no CNPJ da terceirizadora, já faz toda a diferença. Isso quer dizer que esse empregado jamais provocará qualquer prejuízo ao condomínio, nem com indenizações e nem com ações trabalhistas.  Esse empregado sempre será prontamente substituído, ou por uma virose ou conjuntivite, ou nas férias de 30 dias, ou ainda, em definitivo, quando o síndico decide que não mais o quer. Não tendo empregados registrados, o condomínio não mais terá que se preocupar com pagamentos de meia dúzia de taxas e contribuições e exigências governamentais como o PCMSO, PPRA, taxa confederativa, sindicatos, etc., e nem mais ficará a mercê de maus empregados que se rebelam e você pouco pode fazer por não ter caixa para demiti-los. E as vantagens não param aí. As terceirizadoras oferecem supervisão diurna e noturna, assegurando não apenas que os empregados estejam devidamente uniformizados e equipados, mas também, que os porteiros noturnos estejam alertas, e os serviços sendo executados como programados. E o zelador, mesmo terceirizado, continua atendendo a orientação do síndico, como se empregado do condomínio fosse. Independentemente do tempo, ou seja, com cinco meses ou com 5 anos de casa, qualquer empregado é substituído em questão de um ou dois dias, sem qualquer custo para o condomínio. Essa flexibilidade permite ao síndico exercer sua autoridade sobre o empregado, sem se preocupar com custos com indenizações ou riscos com ações trabalhistas. Porém, cuidado na escolha da terceirizadora. Existem mais de dez mil empresas de terceirização somente no Estado de São Paulo, dezenas delas encerram atividades mensalmente deixando dívidas e compromissos por pagar, que podem acabar respingando no condomínio. Apenas uma pequena fração delas são realmente sólidas, sérias, compromissadas, e preocupadas em oferecer o melhor atendimento possível. Algumas poucas, até se dispõem a financiar a indenização dos empregados a taxa de juros simbólica, para pagamento em até 36 parcelas mensais fixas, com a própria economia proporcionada pela terceirização. É exatamente isso o que você leu: elimina-se o passivo trabalhista sem a necessidade de chamada extra de caixa. Melhora-se expressivamente a segurança e a qualidade dos serviços e, eventualmente, até com redução da taxa condominial. Ainda dá tempo de se terceirizar os serviços, eliminando o pagamento do 13º salário e de todo o passivo trabalhista. E como se os argumentos acima já não bastassem, a terceirização elimina a necessidade de guardar as pastas mensais indefinidamente por causa do INSS. Não tendo mais empregados, as pastas passam a ser arquivadas por apenas 5 anos, e depois incineradas. Dê um telefonema descompromissado, e se inteire dos procedimentos necessários para a terceirização, inclusive com financiamento do montante da indenização trabalhista a pagar.  

A Lei Distrital nº 3.557/05 com as alterações introduzidas pela Lei Distrital 4.383/09 instituiu a obrigatoriedade da individualização dos hidrômetros em edificações verticais residenciais e nas de uso misto e nos condomínios residenciais do Distrito Federal. No âmbito Federal a Lei nº 11.445/07, alterada pela Lei nº 13.312/16, instituiu no território nacional a obrigatoriedade da adoção de padrões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária. Ao contrário da Lei Distrital que já está em vigor para aprovação dos novos empreendimentos, a Lei Federal irá entrar em vigor a partir de julho/2021 e torna obrigatória a cobrança individualizada. Com vistas a atender os dispositivos legais, a empresa Prosperitatis Soluções Técnicas Condominiais LTDA vem atuando no mercado de Brasília, realizando projetos de individualização das instalações hidráulicas, além dos procedimentos para implantar a cobrança individualizada conforme previsto na lei distrital: utilizando o modelo da normatização pela concessionária ou pelo próprio condomínio. Na normatização pela concessionária a empresa Prosperitatis realiza o trabalho junto à CAESB para que esta efetue a leitura dos hidrômetros e passe a emitir as contas individuais. Na normatização pelo condomínio a empresa realiza o trabalho de leitura dos hidrômetros, apuração do consumo e valor a pagar, encaminha os demonstrativos de consumo por e-mail para cada morador, emite o relatório com os valores a serem cobrados, o que normalmente é feito no próprio boleto de cobrança da taxa de condomínio, e emite outros relatórios para possibilitar uma eficiente gestão do consumo de água no condomínio. Esse serviço tem amparo no art. 6º, § 1º da Lei Distrital nº 3.557 e representa uma significativa economia, quando, numa situação de normalidade, se compara o valor pago à concessionária na conta única do condomínio em comparação com o somatório dos valores individuais que seriam pagos pelos moradores. As vantagens e desvantagens da cobrança individualizada pela concessionária estão demonstradas no quadro 01 a seguir: Quando a normatização é feita pela CAESB o somatório das contas individuais acrescido da conta da área comum é MAIOR que a conta única do condomínio. Essa diferença decorre da compensação entre os moradores, das margens de consumo não utilizadas, em cada uma das seis faixas existentes. Tomando como exemplo um condomínio com nove unidades com um consumo total de 240 m³, a conta da CAESB seria de R$ 2.620,50, considerando as tarifas em vigor no mês de dezembro/2017, conforme demonstrado no quadro 02. Calculando as contas de cada uma das nove unidade com base no consumo individual, cujo total também será de 240 m³, e adotando o mesmo critério da CAESB, o somatório das contas individuais seria de R$ 3.207,10, conforme demonstrado no quadro 03, verificando-se uma diferença a MAIOR de R$ 586,60 na comparação com a conta única do condomínio(quadro 03). Essa diferença gera um acréscimo de 22,39% na despesa total dos moradores. Na normatização pela concessionária essa diferença a maior seria absorvido pela CAESB e explica o aumento das contas quando se implanta a cobrança individualizada pela CAESB.   Com a normatização pelo condomínio, os moradores podem destinar essa diferença em seu benefício visando a formação de um fundo de reserva e, no exemplo em questão em apenas cinco meses o fundo teria um saldo de R$ 2.933,00, valor superior a uma conta mensal. Após a formação do fundo de reserva, ou imediatamento após o início da cobrança individualizada, a critério dos moradores, a diferença de R$ 586,60 pode ser devolvida aos moradores na forma de desconto em suas contas de água, até o limite da conta. Nessa situação e considerando o critério do rateio linear, caberia a cada morador um desconto de R$ 65,18 restando um valor líquido a pagar conforme demonstrado no quadro 04, representando um desconto médio de 18,10% em relação aos valores que seriam pagos à CAESB. Outras formas de rateio da diferença podem ser aplicadas, dentre elas uma que se mostra bastante interessante em face da atual crise hídrica, o rateio inversamente proporcional ao valor da conta. Nesse modelo a conta menor terá um desconto maior e a conta maior terá um desconto menor, sendo mais um incentivo para o uso racional de água. Muito embora o exemplo aqui aplicado seja de um condomínio com nove unidades, observa-se que o comportamento seria semelhante em um condomínio com 500 unidades ou até mais, conforme se verifica nos atuais clientes da empresa Prosperitatis.  

Essa questão é muito polemizada e de grandes discussões na esfera condominial e por isso teço alguns esclarecimentos, a fim de dirimir controvérsias entre os síndicos e moradores no que tange a colocação/fixação de objetos privativos nas áreas comuns do condomínio. A instalação de objetos tais como vasos ornamentais, plantas, dentre outros e inclusive câmera de segurança no corredor de entrada dos apartamentos depende de autorização prévia e expressa na Convenção de Condomínio, e caso essa seja omissa deve ser deliberado em Assembleia devidamente convocada para esse fim, pois como sabemos qualquer assunto que trate de área comum, como o próprio nome diz é de interesses de todos segundo o entendimento do Dr. Anderson Machado, advogado, professor e palestrante especializado na área condominial e imobiliária. Há diversas decisões judiciais que permeiam nesse sentido, dentre elas e recente destaco a decisão do Acórdão unânime da 1ª Turma Cível do TJDFT, na qual deu provimento ao recurso de um determinado condomínio residencial localizado em Samambaia/DF, e determinou à moradora a retirada de equipamento de vigilância privativo instalado em área comum do prédio. Consta dos autos que moradora do Condomínio, instalou, por conta própria, uma câmera de vigilância acima da porta de seu apartamento, alterando a fachada do condomínio – o que é vedado pela Convenção de Condomínio e pelo Regimento Interno. Ainda segundo os autos, mesmo após ter sido notificada a retirar a câmera, a moradora quedou-se inerte, o que levou o condomínio a mover ação judicial a fim de dar cumprimento aos normativos daquele edifício residencial. Ressalto que, em sua defesa, a moradora afirma que instalou a câmera de vigilância na porta de seu apartamento em razão desta ter sido violada em duas oportunidades e as câmeras de segurança do condomínio, por estarem queimadas ou direcionadas para o corredor oposto, não terem identificado os responsáveis pela violação. Discorre acerca das falhas de segurança no âmbito do condomínio, sustenta que tanto o antigo síndico quanto seus vizinhos autorizaram o equipamento, e alega que a instalação da câmera não configura abuso do direito de propriedade e tampouco viola a intimidade e vida privada dos demais condôminos. Todavia no caso em tela, o relator Desembargador da 1ª Turma Cível esclareceu que, a questão trata de câmera instalada no corredor de entrada dos apartamentos. Logo, não estamos falando da fachada do prédio e sim de área comum, não havendo, pois, que ser aplicada a vedação expressa pelo Código Civil (Art. 1.336. São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas). Contudo, verificou-se que o Regimento Interno do Residencial, num artigo específico, vedava de forma expressa a manutenção de objetos de uso privativo nos corredores dos pavimentos residenciais e nas áreas comuns. Assim, considerando que a utilização da área comum do condomínio deve ser feita na forma da convenção estabelecida pelos condôminos, a Turma deu provimento ao apelo, para condenar a moradora a retirar a câmera instalada em sua porta. Processo: 20150910093530APC. Por fim, diante dos inúmeros processos que permeiam no Judiciário do nosso país, ressalto a importância da Convenção e do Regimento Interno dos condomínios estarem sempre atualizados, com regramentos coesos e bem definidos de acordo com a realidade de cada condomínio e ainda afirmar aos moradores que estejam atentos as regras estabelecidas nesses documentos, a fim de evitar dissabores e problemas que podem levar anos e anos de discussão em nossos tribunais e assim dificultar a convivência harmônica entre os mesmos.  

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:   I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.   Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.   Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.  

A Justiça do Distrito Federal mante ve o entendimento de que condomínios irregulares não têm embasamento legal para cobrar tarifas O entendimento é da 3ª Turma Cível do TJDFT, a partir do caso julgado em relação ao Condomínio Residencial Park Jockey A Justiça do Distrito Federal manteve o entendimento de que condomínios irregulares não têm embasamento legal para cobrar tarifas administrativas dos moradores. A decisão é da 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), que negou o pedido de recurso do Condomínio Residencial Park Jockey para que um morador pagasse as taxas cobradas pela organização residencial. O condomínio entrou com uma ação judicial com o objetivo de cobrar as parcelas em atraso de um residente. O magistrado solicitou ao autor do pedido a apresentação da Certidão de Registro de Imóvel, além dos registros de instituição e de compra do imóvel onde o condomínio é situado. Como o solicitante não apresentou os documentos, alegando não haver necessidade, a Justiça indeferiu a petição inicial e declarou a extinção do processo. O autor da ação entrou com novo recurso, mas os desembargadores entenderam que a sentença deveria ser mantida. Na decisão, alegam que, por não ter escritura no Cartório de Registro de Imóveis, o solicitante, Condomínio Residencial Park Jockey, não pode ser incluído como uma administração regularizada por lei. “Ainda que atue como ’condomínio de fato’, essa característica não é suficiente para qualificar os encargos supostamente devidos pelo apelado como título executivo, nos termos do art. 784, inc. X, do CPC. Caso contrário, estar-se-ia admitindo a criação de títulos executivos sem suporte em previsão legal”.

Após expedido o auto de conclusão da obra, também conhecido como habite-se, o vendedor é responsável pelas taxas de condomínio até a entrega do imóvel, mesmo que esse processo demore devido ao atraso do financiamento imobiliário pelo comprador A decisão, por maioria, é da Câmara de Uniformização de Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal ao julgar Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) sobre o tema. O pedido de resolução de demandas repetitivas foi ajuizado por uma construtora, que apontou a existência de divergência na jurisprudência do TJ-DF sobre a obrigação de a construtora arcar com o pagamento das taxas de condomínio, mesmo após expedida a carta de habite-se, quando a demora no recebimento do imóvel for decorrente de atraso na obtenção de financiamento bancário pelo comprador. Admitido o IRDR, o caso foi julgado no dia 27 de novembro de 2017 e a tese definida foi a seguinte: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.