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O uso de uniformes por parte dos funcionários garante boa apresentação da equipe e segurança ao condomínio. Zelador, porteiro e faxineiro ganham em comodidade e conforto com a vestimenta apropriada para suas funções. No entanto, dos edifícios localizados no Centro de Florianópolis, apenas 20% adotam o uso de uniformes – o fator gasto é o principal motivo que leva a assembleia a desaprovar a uniformização dos funcionários. No condomínio Edifício Jane, todos os seis funcionários trabalham de uniforme e, para o síndico Alberto Freitas, essa é uma formalidade necessária. “Valoriza o condomínio, identifica o trabalhador e diminui o gasto do empregado”. O porteiro Marco Antônio da Silva concorda com o síndico e diz que prefere ter uma roupa só para trabalhar. “Fico à vontade com o meu uniforme. Tenho dois itens de cada peça para revezar”, diz Marco. A síndica Maria Luíza Peron, do Residencial Tours de L’lle, também é a favor do uso de uniformes. “Aqui no condomínio os funcionários usam a roupa com a identificação do edifício e adequada para cada função. É um sinal de organização”, ressalta Peron. A porteira Niusa Busnello acredita que, dessa forma, ela pode reservar as roupas do seu guarda-roupa para passear. “É mais prático, porque eu não preciso gastar as minhas roupas”, conta. A faxineira Silvana Machado concorda com a colega.”Principalmente para mim, da limpeza, como eu faria tendo que escolher uma roupa todo dia para vir fazer a faxina? O meu uniforme é confortável, essa calça de malha não retém os meus movimentos”, salienta. A opinião sobre o uso de uniformes também é a mesma para o síndico Roberto Galo, do condomínio Henrique Stodieck. “Temos 14 empregados e compramos uniformes para todos eles. Quando alguma peça mancha ou se desgasta, repomos. Procuramos escolher um material bonito e prático, como o tecido sintético, por exemplo, que não amassa. Facilita para os funcionários e garante uma boa apresentação”, explica. Cada função exige uniforme adequado e, apesar de cada empregado ter uma peça diferente, a equipe deve manter a padronização em cores. De acordo com a subgerente da Loja do Guarda Pó, Elisandra Policarpo, ao porteiro é indicado usar calça e camisa social, gravata e jaqueta de cores mais fechadas, como o azul, preto ou marrom. “Para atender as pessoas na recepção, o funcionário precisa ter mais cuidado com a apresentação e esse modelo é clássico, não tem erro”, explica. Já o zelador pode usar roupa mais esportiva, como calça de brim, camiseta de algodão ou camisa polo, tênis antiderrapante, e jaqueta, sendo que a cor deve ser padronizada e a mesma usada pelo porteiro. “Como o zelador se movimenta mais e, em geral, trabalha com a organização do prédio, realizando algumas manutenções, ele usa roupa mais confortável que permita transpirar mais”, diz. Para a faxineira, o mais adequado é a calça com elastano, camiseta polo, avental ou túnica e tênis antiderrapante. “Ela precisa de uma roupa mais confortável e que dê liberdade nos movimentos. A túnica protege a roupa da sujeira e manchas”, explica Elisandra. DICAS – Os uniformes devem ser mantidos limpos e conservados. – As roupas pretas devem ser lavadas em separado das brancas. – Jaqueta, blazer e gravata devem ser lavados na mão e, dependendo do tecido, a seco. – O forro das roupas rasga e as roupas se deformam se lavadas na máquina. – Ao passar a calça e a camisa social, evite o contato direto do ferro com o tecido – utilize um pano de algodão para proteger. – Não passe tecidos sintéticos. – Prefira secar sapatos e tênis na sombra, assim eles não deformam. – Garanta a boa apresentação do porteiro, que deve usar camisa social por dentro da calça, cinto bem afivelado e gravata até o cumprimento do cinto. Fonte: CondomínioSC Por: Kalyne Carvalho

Os portões são elementos importantes no quesito segurança de um condomínio. Segundo dados da Secretaria de Segurança Pública de São Paulo, em 2010, 77% dos crimes foram realizados com a entrada dos bandidos pela porta da frente. Especialistas garantem que o controle no fluxo de pessoas e carros garante uma importante diminuição nas chances de crime. Por isso, é importantíssimo ter cuidado e fazer a manutenção correta dos equipamentos. Qualquer descuido pode custar muito caro. “Quando assumi como síndica do condomínio, o maior problema, realmente, era o portão. De tempos em tempos ele quebrava. Nestas ocasiões, tínhamos de manter o portão completamente aberto, em horários de pico. Era um contrassenso já que montamos um esquema de segurança com controle remoto e botões de pânico”, conta Aline Fujita, administradora de condomínio em São Paulo. Isto tudo ocorria por causa de uma roldana desgastada, fruto de manutenções canceladas em gestões passadas para cortar custos. “Após a troca da roldana, voltamos a ter problemas, porque o motor já estava avariado. No final das contas, tivemos que trocar o motor inteiro. Isso tudo por não ter realizado as manutenções de forma adequada”, complementa. Porém, quando o problema é diagnosticado corretamente, a melhor solução pode ser encontrada. A dor de cabeça começa quando o diagnóstico é equivocado e gera gastos constantes, sem obter real solução. Este entrave é comum, muitas vezes causados na procura por preços mais baixos, sem garantia de capacitação da empresa. “O problema começou quando levantamos três orçamentos que nosso estatuto exige. A empresa com o menor preço foi contratada e começou uma grande discussão, pois o rapaz insistia que o defeito no portão era estrutural e que só seria resolvido trocando o motor por um mais potente. Foi um stress e tivemos diversas discussões até conseguirmos consenso entre os condôminos para trocar por outra empresa. A nova prestadora identificou o problema real.” relata Felipe Durante, conselheiro de um condomínio de Santo Amaro. Os problemas, normalmente, começam extremamente simples, em componentes específicos como uma roda dentada em péssimo estado, trilho torto ou nos rolamentos danificados. Estes pequenos problemas costumam ser corrigidos de forma inadequada, por pessoas não capacitadas. Aparentemente, o problema é solucionado mas, na verdade, apenas prolonga o esforço a mais que o motor realiza. Com o passar do tempo, invariavelmente, o motor começa a fraquejar e apresenta as primeiras falhas de funcionamento. Os desavisados podem pensar que o problema é só nele. Porém, se não corrigirem as falhas no sistema como um todo, o defeito será reincidente. Cuidando da segurança O contrato de uma empresa de manutenção pode parecer custoso, mas caso ocorra algum acidente, como a queda de peça em cima de um carro, o prejuízo é grande, tanto financeiro com o reparo, quanto na imagem da administração do edifício. Uma inspeção mensal é recomendada para diminuir ao máximo as surpresas desagradáveis. Pode parecer excesso, mas avaliemos: um edifício de tamanho médio tem pelo menos, 30 apartamentos. Se cada apartamento possuir um veículo, o portão é acionado mais de 100 vezes diariamente. E este é um exemplo simples, já que não é incomum vermos condomínios com centenas de unidades. Nestas vistorias existem pontos que são extremamente importantes, como: Cabos de aço – itens essenciais e, normalmente, possuem curta vida útil. Formado por diversos cabos mais finos, com o tempo eles se rompem por causa da força exercida. Devem ser trocados assim que este sintoma for identificado. Roldanas – são as rodas por onde os cabos passam. Este item deve estar lubrificado, tanto onde o cabo passa quanto dentro, no qual ele gira. Deve-se também certificar que o sistema está bem fixo. Porca acionada – é o ponto dentro do motor, no qual se apoia todo peso do portão. Este é um item essencial e que não dá grandes sinais de desgaste. Rolamentos – são peças que diminuem o atrito entre as partes que giram, aumentando a eficiência do dispositivo. Estas peças estão em diversas partes do sistema. Algumas suportam muito peso e devem sempre estar corretamente apertadas e lubrificadas para que funcionem corretamente. Trilhos – são perfis, normalmente construídos de aço, que formam o caminho que o portão percorre. Esta é uma das partes mais ignoradas do sistema. Os trilhos devem estar íntegros, lubrificados, completamente alinhados, pois quanto mais tortos, mais força o motor fará, e maior desgaste de todo o sistema. Pintura – é importante verificar a integridade, pontos de ferrugem e desgastes.  

As mudanças trazem uma nova cultura para o setor da construção e sua relação com os usuários Foi entregue em Goiânia, no Setor Negrão de Lima, o primeiro imóvel com as Normas de Desempenho NBR 15575, edificações habitacionais. Essas normas estabelecem parâmetros técnicos para vários requisitos importantes de uma edificação. Como, por exemplo, desempenho acústico, desempenho térmico, durabilidade, garantia e vida útil. Essas novas edificações residenciais trazem um extenso manual com orientações para o usuário promover a manutenção do imóvel. As regras privilegiam os benefícios ao consumidor e dividem responsabilidades entre fabricantes, projetistas, construtores e usuários. A norma NBR 15575 diz que níveis de segurança, conforto e resistência devem proporcionar cada um dos sistemas que compõem um imóvel: estrutura, pisos, vedações, coberturas e instalações. Para cada um deles, a Norma estabelece critérios objetivos de qualidade e os procedimentos para medir se os sistemas atendem aos requisitos. Por exemplo, a estrutura de uma parede deve aguentar, sem apresentar falhas ou rachaduras, impactos de uma determinada força medida em joules. Sistemas de coberturas têm que apresentar resistência ao fogo durante um determinado período de tempo. Tubulações hidrossanitárias que não estiverem escondidas devem suportar até cinco vezes seu próprio peso. Vedações de paredes têm que garantir uma redução específica da temperatura verificada no lado exterior do edifício. Proteção acústica também deve ser oferecida, ou seja, deve abafar sons externos dentro de uma medida pré-determinada. A norma prevê uma série de situações de risco para o imóvel e fornece não só a medida, como também instruções de como medir se os sistemas são seguros. A engenheira civil Mariana  Fátima, gestora do setor de engenharia da responsável pela construção do primeiro edifício com as novas modificações, explica que o Manual de Uso e Manutenção do Imóvel foi elaborado atendendo aos critérios da NBR, que estabelece requisitos para o sistema de gestão e manutenção do edifício. “As mudanças trazem uma nova cultura não apenas para o setor da construção, mas para todos os consumidores, que agora passarão a ser orientados quanto aos cuidados que precisam ter para manter e prolongar a vida útil de seu imóvel”. A síndica do condomínio com as novas normas, Ana Flávia Sales, atua há três anos na área e conta que se deparou com um item inusitado na sala da administração do residencial onde trabalhará. No espaço, agora há dois enormes quadros informativos, ocupando quase toda a largura de uma parede, com uma tabela indicativa de diversas manutenções preventivas, como, por exemplo, sistemas estruturais, sistemas de pisos, vedações, coberturas, sistemas hidrossanitários, instala- ções elétricas, entre outras, a fim de manter a qualidade da edificação ao longo dos anos. “As informações vão facilitar o nosso trabalho, pois agora temos informações detalhadas para repassar para as empresas prestadoras de serviço e aos moradores”, argumenta a síndica. INCÊNDIO E ISOLAMENTO As tubulações elétricas e hidráulicas que passam de um andar para outro, no residencial, foram revestidas por uma fita de proteção corta-fogo altamente resistente. Em caso de incêndio, o aumento da temperatura e o fogo fazem com que a fita derreta, preenchendo os vazios das tubulações e impedindo a passagem de fogo e fumaça para os demais pavimentos. Esse processo permite que haja tempo suficiente de fuga em caso de incêndio, conforme a altura do prédio. Quanto ao isolamento acústico, a norma define parâmetros de redução de ruído que dependem do tipo de material utilizado na fachada, nos pisos, nas paredes, nas janelas e portas. Os materiais e processo executivo do residencial geram uma redução de 27 decibéis de ruído nos quartos, enquadrando o ambiente no nível intermediário da Norma. Outros itens também são avaliados, tais como: ruído entre dois apartamentos, ruído entre apartamentos e salão de festas, ruído entre apartamentos e hall comum, entre outros. A espessura do contrapiso e da laje que divide os apartamentos aumentou para atender aos parâmetros da norma, por exemplo. Fonte: (www.dmdigital.com.br)  

Sem dúvida, esse é um dos, se não o assunto que mais causa discussões nos condomínios é a alteração na fachada, seja ela por ar-condicionado, pintura, envidraçamento ou películas em janelas, por isso cada caso deve ser particularmente estudado, deve ser analisado o que realmente foi feito e nível de alteração, o conjunto arquitetônico do edifício e os demais apartamentos em que estado se encontram. É cediço que o condomínio edilício é caracterizado por uma conjugação de direitos reais: um direito de propriedade exclusiva (exercido pelo condômino sobre sua unidade autônoma) e um direito de co-propriedade (exercido conjuntamente por todos os condôminos sobre as áreas comuns), o que impõe aos condôminos a observância de certos deveres, tanto de ordem positiva como negativa. Caio Mario da Silva Pereira, em sua obra Condomínio e Incorporações obtempera: “ Nenhum condômino tem o direito de mudar a forma da fachada externa ou decorar as paredes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto do edifício. É que este, embora formado de apartamentos autônomos como propriedade individual de cada condômino e sem perder esta qualidade, se apresenta como um todo ou como unidade externa inconfundível com outro. O advogado Anderson Machado especialista na área condominial afirma que, a aplicação desta proibição converte-se em dever de todos os moradores quanto a manutenção das linhas exteriores do prédio , como a sua cor , seu desenho etc. , e praticamente significa que cada um é compelido a conservar, sem alterar a porção da fachada correspondente à sua unidade autônoma, porque a fachada do edifício é um bem comum aos demais proprietários e, como tal não pode qualquer condômino nela inovar sem o assentimento de todos. Fato é que nossos Tribunais vêem adotando o entendimento de que, não havendo prejuízo ao conjunto arquitetônico não se aplica a vedação constante do inc III, do artigo 1.336, do Código Civil. No que tange ao nosso ordenamento pátrio, o Código Civil, em seu artigo 1.336, III, aponta que é dever do condômino não modificar a forma nem a fachada das partes e esquadrias externas, sendo proibida qualquer inovação ou modificação que afete a estética do edifício, bem como, piscina, garagens, corredores e escadas, são partes que compõem a área comum do condomínio e, portanto, serve à coletividade, não podendo ser utilizada em prol do interesse individual de um ou mais condôminos. Vale lembrar que, a fachada de um prédio é área comum e não exclusiva, ou seja, não pode ser invadida ou alterada. O § 2º do artigo 1.331 do Código Civil traz de forma sucinta as áreas e partes comuns dos condôminos: O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, sendo assim, não podem ser alienados separadamente, ou divididos. Alterações mínimas são permitidas, desde que não interfira na harmonia do edifício ou cause prejuízos aos coproprietários. Como por exemplo, redes de proteção, grades e envidraçamento de sacadas. Nestes casos, orientamos que, em assembleia, seja definida a padronização destes serviços. Cabe também, analisar o que dispõe a Convenção do condomínio. Seria bom ter em mãos as “regras”, no caso, as permissões e proibições. Se ela for omissa, cumpre-nos ressaltar da possibilidade do condômino alterar a fachada desde que ele obtenha “a aquiescência da unanimidade dos condôminos”, conforme dispõe o artigo 10, § 2º, da Lei 4.591/64. O Advogado e Consultor jurídico da empresa A & S Ação e Solução Condominial afirma que, caso o condômino faça alguma alteração “proibida” sem que esteja restrita pela Convenção do condomínio ou sem o consentimento dos demais condôminos, o síndico deve notificá-lo para que sejam restabelecidos os padrões do edifício em um prazo especificado. Caso não ocorra, o condomínio receberá a multa especificada nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Em último caso, cabe ação judicial para que seja reparado o dano. Lembrando que, se chegar a esse ponto, será necessário uma assembleia para votar e tomar a decisão pelos votos da maioria. O que deve reinar é o bom senso para um comum acordo e para que o imóvel continue valorizado. Sendo assim, caso exista impasse sobre alguma alteração de padrão na fachada do condomínio, o ideal é convocar uma Assembleia Extraordinária e deliberar sobre o assunto. Para a aprovação, no entanto, será necessário quórum qualificado. Aprovações desse tipo são comuns principalmente quando o tema da deliberação são alterações mais simples, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado. “Pela leitura ao pé da letra da lei, não há exceção para elementos que alterem, mas não comprometam a beleza do prédio. Contudo, há casos de decisões judiciais que permitiram alterações que não afetassem a beleza, segurança, estética do prédio e não causassem prejuízo aos demais condôminos. Por isso, é necessário ressalto mais uma vez, o bom senso na hora de avaliar a situação para não ocorrer uma alteração de fachada à revelia do condomínio, mas também para não inviabilizar a utilização desse serviço pelo condômino”, finaliza o consultor jurídico advogado Dr. Anderson Machado.

Elas danificam a estrutura das edificações, aumentam os custos com a água e são um problema que se não for resolvido    Um dos grandes vilões para os moradores de condomínios são as infiltrações. Elas incomodam até mais que o barulho dos vizinhos ou do salão de festas. Isso porque elas danificam a estrutura das edificações, aumentam os custos com a água e são um problema que se não for resolvido no início pode trazer muitos prejuízos para o condômino e para o condomínio. Por isso é preciso estar bastante atento aos primeiros indícios de infiltração no apartamento, identificar o foco dela e em seguida comunicar o síndico ou a administração do condomínio. Em um primeiro momento, identificar uma infiltração não é nenhuma tarefa muito complicada. Quatro sinais são bem evidentes como: Umidade na parede Manchas escuras no teto do banheiro Pintura descascada Mofo Nesses casos, é aconselhável que você procure um profissional capacitado para identificar o quanto antes a origem do vazamento. Normalmente, os zeladores do condomínio possuem um conhecimento prévio para fazer essa identificação inicial. As administradoras também devem possuir prestadores de serviços autorizados que podem ser contratados pelo morador para resolver o problema. E o que faço quando descobrir uma infiltração no apartamento? Verifique se a infiltração ocorre numa parede interior ou exterior; Elimine a possibilidade dos bolores existirem por causa da condensação, verifique no exterior se há fissuras ou alterações que possam provocar ou indicar a existência de uma infiltração; Chame o zelador do condomínio ou uma prestadora de serviço autorizada para identificar o foco e fazer um relatório do problema; Com o foco da infiltração no apartamento identificado, envie um ofício ao síndico ou a administradora do condomínio informado o problema; Se a origem for em outro apartamento, o ofício deve ser enviado para o condômino responsável. Agora com o problema identificado, vamos pra segunda parte. De quem é a conta da infiltração? Caso a infiltração tenha se originado no apartamento do condômino, ele deve arcar com todas as despesas. Se ela vier de alguma área comum, deve-se reportar imediatamente ao síndico para que ele tome as medidas necessárias. Nesse caso, é o próprio condomínio quem arca com as despesas. Quando o problema originar na unidade do vizinho, ele será o responsável pelos custos. No caso de imóvel alugado, o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração no apartamento ocorrer devido ao desgaste natural da estrutura. Se o inquilino fizer alguma reforma e acabar perfurando o encanamento, então ele terá que pagar o conserto. Quando uma infiltração no apartamento surge sempre gera muita dor de cabeça, então é preciso atenção tanto dos moradores quanto do síndico. Por isso, manutenções e vistorias constantes na estrutura do condomínio são importantes para evitar essas infiltrações. Fazer a troca de encanamentos muito antigos também pode ajudar a evitar que a infiltração no apartamento ocorra. E, embora essas ações devam partir da equipe gestora, o morador deve fazer sua parte cobrando nas assembleias que seja dada extrema atenção para essa parte estrutudo condomi. (www.revistacondominio.com.br)    

Prezados Leitores,   Está em todos os noticiários do Distrito Federal, o volume da barragem do rio Descoberto vem caindo diariamente e agravando a crise hídrica. Tal situação deve nos remeter a conscientização acerca da importância de se economizar água.   Quando tratamos de economia de água nos Condomínios, necessariamente, precisamos nos remeter a leitura individualizada dos hidrômetros. Como advogada especializada na área condominial, já perdi as contas de quantas Assembleias foram pautadas na individualização da água. E as dúvidas dos condôminos são inúmeras. É obrigatório? É mais vantajoso financeiramente? A leitura será realizada por empresa privada ou pela CAESB? E por aí vai!   Por isso e, principalmente, pela realidade hídrica do DF que resolvi escolher este tema para a matéria do mês. Espero que todos gostem e façam bom uso.   Certamente meus amigos gestores condominiais já ouviram falar, e muito, da Agência Reguladora de Águas, Energia e Saneamento Básico do Distrito Federal, a famosa ADASA. Pois bem, ela é a responsável por regulamentar todo o procedimento de individualização da água. Tá ok, e o que ela diz? É obrigatório ou não é?   A hidrometração individualizada é obrigatória, conforme a Lei Distrital nº 3557/2005, para os projetos de edificações protocolados após 22 de agosto de 2006 junto à Administração Regional. Portanto, não é obrigatória a individualização dos hidrômetros dos condomínios constituídos anteriormente a data referida.   Agora, atenção! Uma coisa é a individualização dos hidrômetros. Outra coisa é a leitura individualizada. Por exemplo, tem muitos condomínios no DF que já possuem os hidrômetros individualizados mas a medição não é individual, a fatura de água é igualmente dividida por todas as unidades independentemente do consumo de cada uma.   Nestes casos do condomínio já possuir hidrômetros individualizados, há que se verificar a razão pela qual a CAESB se nega a realizar a leitura individual dos hidrômetros e tomar as providências cabíveis, nem que para tanto tenha que se recorrer ao poder judiciário. Já ajuizei algumas! Enquanto isso, a leitura poderá ser feita por empresa privada, não há qualquer objeção legal. Dizem, inclusive, que a leitura é até mais precisa.   Sim, mas economicamente é mais vantajoso a mediação coletiva ou individual? A instalação da medição individualizada em si não gera redução no custo, mas permite a gestão do consumo e os atos gerados por essa gestão geram a redução.   Ou seja, se cada condômino pagar pelo que consome efetivamente, ele passa a consumir menos, faz uso consciente da água e gera a redução do consumo como um todo para o condomínio. De acordo com a ADASA, os prédios que já implantaram a hidrometração individual no Distrito Federal apresentaram uma redução no consumo de água da ordem de 20 a 25%. Então amigos, a palavra de ordem para o momento é economizar água! À disposição. Saudações! Dra. Isabella Pantoja OAB/DF 24.805 (61) 3361–5738 isabella@pantojaadvogados.com.br

Quase todo o mundo reclama do valor do condomínio e diz que paga uma fortuna. É só alguém tocar no assunto que começam as comparações –”no prédio do meu cunhado tem até piscina, e o condomínio é bem mais barato”. Em muitos casos, o síndico é chamado de incompetente, ladrão e péssimo gestor, sem qualquer motivo justo. E as assembleias seguem vazias, sem participação efetiva dos proprietários. Convivemos com reajustes constantes no preço da gasolina, da carne, da energia. Toda semana, sem pechinchar, pedimos nossa pizza, cada vez mais cara. Mas, na hora de aprovar um reajuste de 5% na previsão orçamentária do condomínio onde vivemos, torcemos o nariz, exigimos uma série de explicações ao síndico e, quando o reajuste é aprovado, pagamos resmungando. Eu participo de assembleias quase toda noite e vejo esse comportamento se repetir. Fico intrigado quando vejo o orgulho de muitos moradores quando o reajuste não é aprovado. Paradoxalmente, exigem que os serviços melhorem. Falam sobre segurança, qualidade dos funcionários e até mesmo sobre detalhes, como a temperatura da água da piscina, que não está agradável. Quem mora em condomínio precisa refletir, lembrar que o lar é seu bem mais precioso, uma das conquistas mais importantes da vida, e deve ser prioridade. Participar e cooperar em vez de reclamar é o primeiro passo. Lembrar sempre de conceitos importantes –tais como segurança, sossego, salubridade, conforto e lazer– é crucial para compreendermos quão sagrado é o boleto de condomínio que pagamos. Sempre digo aos moradores “paguem com gosto e trabalhem para transformar esse espaço no melhor lugar do mundo para o convívio de sua família”. Claro que buscar um valor de condomínio que caiba no bolso é um dever de todos. Não existe fórmula mágica. O segredo consiste em planejamento, renegociação de contratos, uso racional de água e energia, otimização da escala de trabalho de funcionários e assessoria de uma boa administradora. É importante também que os moradores participem efetivamente da elaboração da previsão orçamentária, por meio de uma comissão financeira e de planejamento, como órgão de apoio ao síndico. Fonte Oficial: UOL    

Justiça ágil reduz dívidas dos brasilienses com condomínios A rapidez na forma de cobrança de dívidas de condomínio contribuiu para uma queda expressiva nos índices de inadimplência dos brasilienses, em 2017, na comparação com os dois últimos anos, avalia o Sindicato dos Condomínios do Distrito Federal (Sindicondomínio). De acordo com o sindicato, a taxa atual está entre 12% e 15,6%. Em 2015, o índice bateu o patamar de 25% e, em 2016, 17%. A mudança na legislação alterou a forma de cobrar de quem está inadimplente. Se, antes, um processo demorava mais de dois anos, agora ele pode ser resolvido em três dias. Desde 2016, quando o novo Código de Processo Civil (CPC) entrou em vigor, os condomínios puderam cobrar a dívida com mais agilidade. Antes, quando os síndicos precisavam recorrer à Justiça para a cobrança, os processos demoravam até dois anos, porque o condomínio precisava provar o débito, esperar a resposta do condômino inadimplente, e aguardar que o juiz mandasse o condômino pagar. Pela nova lei, a dívida de condomínio virou um título extrajudicial que pode ser executado diretamente. Ou seja, o síndico já pode pedir na Justiça que o condômino pague o que é devido, em um prazo de até três dias. Caso não receba, se iniciam os procedimentos para penhora do imóvel ou, ainda, o bloqueio de contas bancárias. Em situações extremas, o imóvel da dívida pode ir a leilão. A média é que o procedimento esteja concluído em 1 ano e meio. Síndica de um condomínio em Taguatinga, a dona de casa Maria das Dores Oliveira, 65 anos, fez uso da nova lei para cobrar a dívida de uma condômina. Ela conta que tentou resolver a situação diretamente com a devedora. Sem conseguir acordo, resolveu recorrer à Justiça, quando o novo CPC já estava em vigor. “Correu rápido o processo. Infelizmente, o apartamento da moradora chegou a ir a leilão”, conta. Maria das Dores não deixa mais os débitos passarem de dois meses. “Ainda há condôminos com quem consigo conversar, mas, com outros, preciso ser mais rígida. Se eu não tenho o mínimo de retorno, encaminho para a Justiça direto”, diz ela. Para o advogado Rafael Braga, membro da Comissão de Direito do Consumidor da OAB, com as mudanças, a tendência é que os moradores inadimplentes deem mais atenção à cobrança do condomínio. “O novo CPC tira a sensação de impunidade. Sabendo que a pior forma de quitar a dívida é por o imóvel à disposição da Justiça, os devedores vão se precaver”, explica Rafael. Ele afirma que a forma antiga não acabará, mas garante que toda negociação com as novas regras se torna simplificada. “A rapidez leva à eficiência. A pessoa vai pensar duas vezes antes de ficar em débito”, opina. O presidente do Sindicondomínio, José Geraldo Dias Pimentel, concorda que o novo código trouxe eficiência. Contudo, lembra que a relação entre síndico e morador necessita ser boa, para evitar que a situação seja resolvida pela Justiça. “É fazer uma administração mais participativa. Deixar claro, em assembleia, que os síndicos querem que os moradores não tenham problemas”, pondera. Estratégias As regras do CPC não impedem que normas sejam estipuladas em assembleias de condomínio. Porém, os gestores de condomínios não podem ir contra o que é previsto em lei, afirma o professor de direito da Universidade de Brasília (UnB) Guilherme Fernandes. “Na verdade, o ideal é mandar logo uma carta de cobrança ao morador. Mas como e quando alertar da dívida depende do que a assembleia decidir.” Síndica de um prédio em Taguatinga Sul, a professora Luíza Batista, 45 anos, sempre procurou adotar medidas administrativas para conter a inadimplência do condomínio. Ela não cogita usar a nova lei. A taxa de inadimplência, que já havia chegado a 23%, com as medidas adotadas está, hoje, em 3%. Entre as estratégias que usou para reduzir a inadimplência, ela cita os comunicados constantes sobre a importância de ter os pagamentos em dia. “Essas ações foram mantidas. É preciso também deixar sempre claro o que está sendo feito, para que todos entendam como o dinheiro está sendo investido”, explica Luíza. “Quando um não paga o condomínio, todos têm prejuízo.”

Amigos leitores, Tenho me deparado com um mundo bastante cruel, onde as pessoas falam o que querem, dá forma que querem. Mas, se tem um profissional que sofre com esse tipo de tratamento, chama-se síndico! É uma covardia o que fazem com os síndicos em condomínios por aí a fora…Tá! Alguém vai falar: “Ah Dra. ele não é transparente, ele não leva às questões pra Assembleia, não presta as contas…” Tudo bem, ninguém é santo! Mas daí, escrachar uma pessoa que bem ou mau está fazendo ou tentando fazer a gestão do seu condomínio é demais! Via de regra, costumo representar os CONDOMÍNIOS. Vejam bem, não são os condôminos e nem os síndicos! Mas não tem jeito, é a minha carreira toda explicando isso em Assembleia! Ou é o síndico bravo comigo por emitir um parecer contrário ao seu posicionamento ou é um condômino que me olha torto por achar que eu advogo em nome do síndico, pessoa física. Não é nada disso, eu represento o todo! E o síndico também é assim! E representar o todo é difícil, muuuito difícil! Nem todo mundo nasceu pra isso! Olha, para você ser síndico hoje é preciso ser quase um super-herói com superpoderes, além de ser onipresente da garagem à cobertura! Para ser síndico, você precisa ter noção de quase todas as profissões do planeta (exagerada!). Mas é verdade! Advogado, contador, bombeiro, administrador, mediador e até legislador! Claro que hoje em dia, o serviço terceirizado ajuda bastante na gestão, mas quem dá a “cara a tapa” é o síndico! Então gente, vamos ter paciência com esse profissional, que muitas vezes tá ali precisando também de um apoio, de uma compreensão ou até mesmo de uma sugestão. Você têm com problemas com o síndico do seu condomínio? Procure as vias adequadas para reaver seus direitos ou fazer cumprir os deveres daquele gestor, mas não xingue ou brigue. Esses desgastes síndico x condômino ou mesmo condômino x condômino, só trazem mal estar e confusão. A forma como se fala é, muitas vezes, a causa que gera todo esse conflito. E agora é que vem! Nos últimos anos têm aumentado de forma significativa as ações judiciais de danos morais de síndicos em desfavor de condôminos, justamente por essa falta de tato ao se processar as palavras. O contrário também é verdadeiro!   É hora de ser gentil! Um abraço a todos! Dra. Isabella Pantoja OAB/DF 24.805 (61) 3361–5738

Encontramos casos em que, nos loteamentos, abertos ou fechados, os compradores adquirem dois ou mais lotes contíguos e tentam unificá-los. Antes de mais nada, para a unificação é preciso que haja possibilidade de fazê-lo, tanto na prefeitura municipal da localidade, como também no próprio loteamento, que muitas vezes, na sua constituição, há restrição. Se possível, os lotes são unificados. Até aí, não há dúvida alguma. O problema surge quando, por unificarem, os compradores passam a pretender pagar uma só taxa de manutenção, relativa a um lote, porque unificados, transformaram-se num lote só. Naturalmente, estamos tratando de loteamentos abertos ou fechados, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção (o que é perfeitamente legal). Nesse caso, é preciso verificar, primeiramente, se o rateio das despesas de manutenção é por área ou por lote. Se for por área, independentemente da unificação ou não, a área permanece a mesma e nem remotamente haverá que se falar em diminuição do valor. Mas quando o rateio é por lote, esse tipo de pretensão, infelizmente, não é incomum. Já encontramos casos em que os proprietários são tão “bonzinhos”, que escreveram que abririam mão do direito de voto sobre os demais lotes e se contentariam em passar a ter somente um voto nas assembléias gerais. Logicamente, a pretensão de pagar uma taxa só, referente a um lote, porque unificados, é absurda e deve ser combatida com veemência. Imaginemos, por absurdo, que alguém compre 50% do loteamento, unifique todos os seus lotes e passe a pagar a taxa de manutenção mensal referente a um lote só. O que aconteceria com os demais proprietários? Sem dúvida alguma seriam obrigados a pagar valores elevadíssimos para cobrir as despesas para manter o loteamento. Se transpusermos o problema para um prédio em condomínio fica mais fácil o entendimento: imaginemos que o edifício tem dez andares, um apartamento por andar e uma despesa total de R$ 10.000,00. A cada apartamento caberia a quantia de R$ 1.000,00 mensais. O que aconteceria se, usando o mesmo raciocínio, um dos condôminos comprasse cinco andares e unificando os cinco apartamentos, passasse a pagar R$ 1.000,00 por todos eles? Os outros cinco condôminos teriam sua taxa condominial aumentada de R$ 1.000,00 para R$ 1.800,00. Embora pareça absurdo, sempre aparece algum proprietário de lotes pretendendo pagar uma taxa só por lotes unificados. Inclusive judicialmente, através de ação declaratória, para que seja declarada a inexigibilidade de pagamento de mais de uma taxa de manutenção.  Daphnis Citti de Lauro Advogado,