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Em ação de cobrança de cotas condominiais, devem ser incluídas na condenação as despesas vencidas e a vencer no curso do processo até o momento do pagamento do título extrajudicial. Assim entendeu a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao derrubar decisão que só incluía no cálculo as cotas vencidas e a vencer até o trânsito em julgado da sentença. O condomínio autor do processo alegou que as despesas condominiais têm natureza continuada e periódica e, por esse motivo, a execução da sentença que reconhece seu débito deveria alcançar as prestações vencidas até a efetiva quitação, e não até o trânsito em julgado, em respeito à efetividade da prestação jurisdicional e à economia e utilidade do processo. A relatora no STJ, ministra Nancy Andrighi, acolheu os argumentos. Segundo ela, como a sentença das relações continuativas fixa o vínculo obrigacional entre o credor e o devedor na fase de conhecimento, basta para a execução demonstrar a exigibilidade do crédito no momento da execução do título executivo judicial. Já ao devedor, cabe demonstrar o cumprimento da obrigação. Segundo a ministra, o objetivo é evitar litígios idênticos e, consequentemente, gerar melhor utilidade e economia do processo. “As prestações podem ser incluídas na execução enquanto durar a obrigação, ainda que o vencimento de algumas delas ocorra após o trânsito em julgado da sentença condenatória.” Ainda de acordo com Nancy, a jurisprudência do STJ considera que as prestações vincendas (periódicas) estão implícitas no pedido, devendo ser incluídas na condenação, se não pagas, enquanto durar a obrigação, dispensado novo processo de conhecimento. Assim, ela considerou que sentença e acórdão em sentido contrário no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro “dissentiram do entendimento do STJ e desprestigiaram o princípio da economia processual, ao exigirem o ajuizamento de nova ação”. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Os serviços de  de reformas prediais exigem prioritariamente qualidade e experiência de quem as executam. Daí a necessidade dos síndicos e administradores prediais buscar para esses serviços  empresa qualificada considerando principalmente  a  sua experiência nessa área.   É o que credencia nesse parâmetro a empresa San Maria que trabalha em Brasília  há 18 anos, executando reformas em geral nos condomínio, tais como impermeabilização, revitalizações de fachada e pilotis, desentupimento, telhados, calhas, rugo e empresas, entre outros. Na importância da manutenção predial com relação à estrutura  da edificação do condomínio, diante de sua folha de trabalhos  nesse setor, a San Maria orienta   a se  fazer  anualmente  uma inspeção anual  dos telhados, tubos e conexões, sistema elétricos e bombas para combate e incêndios e as condições dos   reservatórios inferiores e   superiores.   Nesses itens, as reformas mais solicitadas ultimamente tem sido a revitalizações e manutenções de fachadas, telhados, escadas e pilotis. Ao longo dos 18 anos no mercado, a San Maria   tem trabalhado  com diversos serviços de reformas em Brasília   em blocos   da Asa Sul, Asa Norte,  e Cruzeiro. Para isso, antes de ser contratada a empresa recebe  a solicitação e realiza o atendimento, realizando uma vistoria e apresentando  um orçamento,  onde procura trabalhar com material selecionado por bom preço e qualidade.   Suas obras de reformas tem garantia de 5 anos. Conforme sua experiência a empresa   esclarece a que o melhor período  para essas reformas, abrange o ciclo  entre os meses abril e outubro, onde se trabalha geralmente  nas áreas externas e internas. No período chuvoso   pode-se trabalhar  eventualmente em áreas externas,  e, até servir também   para observar se existem infiltrações  para posteriores reformas. Mais informações: 3394 0828 – 98405 1692  98181 2645 – 99904 62 17

Dentre os vários aspectos considerados para a contratação estão as ações do tempo a que as edificações estão expostas. Outra preocupação que o síndico e condôminos devem ter são os futuros riscos que os condomínios podem ter com o desgaste da estrutura. Para o Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal (Sindicondomínio-DF), uma das preocupações que os síndicos devem ter é com o seguro das edificações. Segundo o presidente do sindicato, José Geraldo Pimentel, a contratação do seguro para a edificação é de responsabilidade do síndico. Esta previsão legal contida na Lei nº. 4.591/64. “O síndico pode responder judicialmente por sua omissão, imperícia ou negligência na condução da administração do condomínio”, ressalta. Este tipo de gasto, geralmente, é incluído nas despesas do condomínio, e faz parte da proposta orçamentária, não necessitando de taxa extra. “Sabemos antecipadamente quais as coberturas e riscos que estão contemplados na apólice de seguro. Daí a necessidade da proteção financeira contratada, pois não seremos pegos de surpresa caso os imprevistos aconteçam”, explica Pimentel. Quanto à escolha da seguradora, o presidente do Sindicondomínio-DF, enfatiza que cabe síndico decidir sobre a contratação da melhor empresa. “Nada impede, também, que o responsável adote uma postura cautelosa indicando três propostas para análise e deliberação daquela que melhor atende às necessidades do condomínio”, acrescenta. Décio Rocha, 60 anos, sindico do Bloco C da 110 Sul, fez um processo longo de análise e seleção da melhor proposta de seguro para o prédio. Ele explica que o mais importante é ser transparente e mostrar a todos o que foi contratado. “Primeiro fiz uma pesquisa e verificação de idoneidade das empresas, realizei um processo de seleção para aprovar a melhor proposta junto com o conselho fiscal e consultivo. Fizemos uma apólice seguro como uma forma de dar segurança aos moradores, nela estão inclusos danos aos veículos no estacionamento e em toda a estrutura do prédio. O mais importante é divulgar a todos a cópia da apólice para que saibam tudo o que está assegurado”, explica.   O que é obrigatório em seguros para condomínios:   – Tanto a Lei nº. 4.591/64 quanto o Novo Código Civil estabelecem a obrigatoriedade da contratação de seguro, que cubra toda a edificação contra o risco de incêndio ou outro evento qualquer, que possa causar destruição total ou parcial das instalações a serem asseguradas; – A contratação do primeiro seguro deve ser realizada, no máximo, até 120 dias da concessão do Habite-se; – O recomendado é que a contratação do seguro seja feita assim que a ocupação do imóvel tenha início; – Como a legislação não especifica que outros eventos devem ser segurados além de incêndio, deixando em aberto a definição das coberturas obrigatórias, indica-se a contratação de um seguro que cubra todos os eventos que o condomínio esteja efetivamente sujeito como: raios, explosões, queda de aeronaves, danos elétricos, vendavais, impacto de veículos, quebra de vidros, roubo, e os seguros de responsabilidade civil do condomínio que englobam portões e veículos; – A responsabilidade pela renovação do seguro é sempre do síndico cujo mandato a apólice foi emitida, não se justificando a insuficiência de coberturas em apólices vencidas, como isenção de responsabilidade do síndico no caso de sinistro.  

  Viver em condomínio exige uma série de cuidados para evitar problemas com vizinhos, administradores e síndico. Cada vez mais as pessoas procuram apartamentos na busca por sossego e conforto, porém, se não houver o bom senso, educação e respeito, você poderá ter conflitos desnecessários. Algumas dicas, para você não ter confusão com o próximo. Respeite os horários. Evite barulho entre às 22h até às 09h; Não ande de salto no apartamento; Procure não andar de salto dentro de casa; Cumprimente os vizinhos.              Seja educado. Dê bom dia, boa tarde e boa noite para os vizinhos e funcionários, inclusive para o porteiro do prédio; Cuidado com o carro dos vizinhos Cuidado com os carros dos vizinhos de garagem. Procure tirar o carro para os passageiros entrar e não bater não porta do veículo ao lado; Não fume nas janelas         Jamais bata as cinzas de cigarro na janela. Também não é permitido sacudir as toalhas nas janelas. Câmera de segurança         Tenha bons modos, seja no elevador, no hall e na garagem. Pois, a maioria dos condomínios têm câmeras de segurança; Lista das normas             Na área comum respeite as normas para não comprometer o bem-estar das outras pessoas. Principais obrigações de um síndico, conforme o código civil, Art. 1.348. Compete ao síndico: Convocar a assembleia dos condôminos; Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; Realizar o seguro da edificação. O síndico desempenha um papel fundamental no dia a dia dos condôminos.” Os administradores se deparam com desafios todos os dias, principalmente, para gerenciar os conflitos. As pessoas estão cada vez mais pensando em si mesmas, deixando o interesse coletivo e o respeito ao vizinho de lado”, alerta o diretor. Respeitar o próximo e ficar atento às regras do condomínio é indispensável para uma boa convivência de todos. (www.sindiconews.com.br)

Condomínio não tem legitimidade para acionar construtora por danos morais ocasionados aos moradores em virtude de defeitos na construção do edifício. Com esse entendimento, a desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis, da 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás, desproveu recurso interposto pelo Condomínio Residencial Ecovillagio – Jardim Bela Vista contra sentença do juízo da 4ª Vara Cível que havia indeferido o pedido de ressarcimento por danos morais e materiais. A desembargadora Sandra Regina entendeu que se mostra inadmissível o pedido de ressarcimento pela desvalorização do imóvel, por se tratar de pedido alternativo. Além disso, esclareceu que o condomínio não possui legitimidade para postular em juízo reparação por danos morais sofridos pelos condôminos, pois sua representação se restringe à defesa de interesses comuns, não lhe sendo permitido demandar em juízo por direito alheio. Sentença inicial Em 2014, o Condomínio Residencial Ecovillagio ajuizou processo requerendo reparação de todos os vícios constatados por laudo técnico em seus prédios, que apresentava inclusive falha nos guarda-corpos das escadas e sacadas; solução dos problemas com a rede de águas pluviais; restabelecimento da padronização da fachada da área de acesso aos edifícios, especialmente no local onde se encontram as salas comerciais; solução imediata do aquecimento da água da piscina, de sua impermeabilização, bem como dos vazamentos nela existentes; identificação e reparo das causas de infiltrações e vazamentos verificados no subsolo da prédio Torre Acqua. O juiz Rodrigo de Silveira julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela requerente, Ecovillagio, determinando que a construtora promovesse o aquecimento da água da piscina e a padronização da fachada da área de acesso aos edifícios, especialmente nas salas comerciais.   Decidiu ainda que cada parte arcaria com o pagamento de 50% das custas processuais e fixou os honorários advocatícios em R$2.000,00 para pagamento pela Construtora. O Ecovillagio, insatisfeito com o resultado da sentença, decidiu entrar com recurso para que fosse reconhecido o direito ao ressarcimento pelos danos materiais e morais ocasionados aos moradores do condomínio em decorrência dos defeitos na construção do edifício. A desembargadora, Sandra Regina, ao apreciar o caso, salientou que, conforme o artigo 75, inciso XI do Código de Processo Civil de 2015, o qual aborda a respeito da representação processual das pessoas e entes nele referidos, “serão representados em juízo, ativa e passivamente: o condomínio, pelo administrador ou síndico”. WAG 8109A desembargadora ressaltou ainda que no artigo 1.348 do Código Civil está previsto que compete ao síndico representar o condomínio, praticando em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. A partir de tais entendimentos ficou esclarecido que o condomínio tem legitimidade para pleitear a reparação de danos por defeitos de construção ocorridos tanto na área comum do edifício quanto na individual de cada unidade habitacional. Quanto aos danos morais pleiteados em nome dos condôminos, a magistrada ponderou que embora o condomínio consigne pela existência de moradores afetados pela situação, não foram figuradas individualmente na relação processual comprovações de tais alegações. Ficou, então, demonstrado, conforme a desembargadora, que o condomínio não possui legitimidade para postular em juízo a reparação por danos morais. Votaram com a relatora o desembargador, Jeová Sardinha de Moraes e o desembargador, Fausto Moreira Diniz. (www.sindiconews.com.br)

Dentre os atos de competência do síndico, previstos no artigo 1348 do Código Civil, está o de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” do condomínio edilício. Entendemos que o condomínio, sob certo aspecto, é como um hotel ou um hospital. Não é suficiente apenas a conservação das partes comuns. É necessário, também, a realização de obras, de modo que ele não fique velho, ultrapassado, desvalorizado. O síndico, então, tem que providenciar a realização dessas obras – principalmente nos condomínios comerciais – a fim de provê-los dos avanços tecnológicos disponíveis e que estão sendo incluídos nos novos lançamentos. É o caso do “retrofit”. Com isso, evitará a desvalorização do condomínio e conseqüentemente das suas unidades. No condomínio edilício, devem as benfeitorias sempre ser precedidas de aprovação em Assembléia Geral, com o quorum estabelecido na Convenção Condominial ou na Lei. Por esse motivo, é importante que o síndico, ao convocar a Assembléia Geral, peça para a administradora fazer constar o quorum previsto, que irá variar conforme a benfeitoria, seja voluptuária, útil ou necessária. Elas estão definidas no novo Código Civil, no artigo 96. São voluptuárias, as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. São benfeitorias úteis, as que aumentam ou facilitam o uso do bem. São necessárias, as benfeitorias que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. E, no artigo 1341, no capítulo sobre o “condomínio edilício”, o Código Civil prevê o quorum do voto de dois terços dos condôminos para a realização de obras voluptuárias, o voto da maioria dos condôminos se úteis e, para a realização de obras necessárias, permite que o síndico ou qualquer condômino (no caso de impedimento ou omissão do síndico) as realize, independentemente de autorização da Assembléia. Se essas obras necessárias forem urgentes e importarem em despesas excessivas, devem ser aprovadas em Assembléia Geral, pela maioria dos condôminos a ela presentes ou, se não houver tempo, deve ser dada ciência aos condôminos, em assembléia geral posteriormente convocada para esse fim. No caso do “retrofit”, que não se constitui em obras necessárias nem urgentes, deve o síndico convocar a assembléia geral e nela apresentar estudos elaborados por engenheiro ou arquiteto, juntamente com o orçamento da obra, depois de já ter consultado o subsíndico e o conselho, e seguir religiosamente o quorum exigido, para não ter problemas depois, por ocasião da cobrança dos condôminos inadimplentes.  

A função deste profissional vai além de cuidar das áreas comuns. Muitas pessoas não sabem quais são as responsabilidades do zelador e que a função deste profissional vai além de cuidar das áreas comuns. O zelador tem a missão de cuidar de tudo que envolva o condomínio. “O zelador deve cuidar não somente da rotina do local, mas estar atento às manutenções preventivas que fazem a maior diferença na receita do condomínio, evitando assim, gastos maiores com reparos que poderiam ter sidos evitados. As datas para a limpeza dos reservatórios de águas, dedetização e desratização, também devem estar sob o controle e acompanhamento deste profissional.? Conheça as principais atribuições do zelador: Manter contato com a administradora credenciada do edifício Manter comunicação com o síndico do edifício Comunicar ao síndico ou à Empresa Administradora quaisquer irregularidades ocorridas no edifício Controlar os horários de trabalho dos funcionários Distribuir e supervisionar os trabalhos de conservação e limpeza do edifício Manter contato com a administradora credenciada do edifício Zelar pelo perfeito funcionamento dos sistemas elétricos, hidráulicos e de elevadores do edifício Providenciar material de limpeza Checar o funcionamento dos elevadores e relógio da água Verificar as condições das lâmpadas, casa de máquinas, central de telefonia e motores do portão e da piscina (se houver) Distribuir correspondências Cumprir às ordens estabelecidas no regulamento interno e fiscalizar se os moradores do edifício obedecem Alertar aos moradores quando as regras de segurança não estiverem sendo seguidas Acompanhar mudanças que chegarem ou saírem do edifício, de modo a preservar as instalações do mesmo Acompanhar e fiscalizar serviços de reparo e manutenção das partes de propriedade comum do edifício Estar obrigatoriamente treinado para o caso de incêndio, através do curso de formação profissional (Fonte: SindicoNews )  

Olá Amigos Leitores,   O assunto de hoje é um tanto quanto polêmico….e depois da publicação da Convenção Coletiva de Trabalho 2016/2016 do Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação, Trabalhos Temporários e Serviços Terceirizáveis do Distrito Federal — SEAC/DF, IXIIII…deu o que falar! Então vamos lá! Esta semana, tive a satisfação de presidir uma Assembleia (Adoro!) cuja a ordem do dia era justamente a contratação de empresa especializada em manutenção, serviços gerais e segurança. Sempre quando vou acompanhar uma assembleia, preocupo-me em estar afiada (juridicamente falando), sobre aquele assunto que será deliberado. E neste caso, não foi diferente! Mergulhei no mundo dos vigilantes, agentes de portaria, auxiliares de limpeza e afins….e, logicamente na nova Convenção Coletiva de Trabalho. Muita coisa mudou com a publicação desta Convenção. Nesta matéria não vou me posicionar se as mudanças foram boas ou ruins, apesar de ter uma opinião formada. O intuito aqui será expor à vocês, em uma linguagem entendível, os pontos que mudaram para que fiquem atentos e o seu condomínio não acabe descumprindo o estabelecido pelo sindicato e configurando como réu em eventual demanda judicial trabalhista. Vejo em muitos condomínio por aí, principalmente, aqueles gigantescos que a ronda é feita pelos funcionários (terceirizados ou não) com suas devidas motocas! Aí que tá o “X” de um dos pontos mais problemáticos da nova convenção coletiva. Daí surgem as perguntas: “- Dra. o Agente de Portaria pode fazer Ronda?” PODE! “- Em cima de uma moto?” NÃO! Vamos entender isso com calma! Primeiro ponto é saber, quais são as atribuições de um Agente de Portaria? Aí vem o famoso, Catálogo Brasileiro de Ocupações — CBO que descreve: “Fiscalizam a guarda do patrimônio e exercem a observação de fábricas, armazéns, residências, estacionamentos, edifícios públicos, privados e outros estabelecimentos, inclusive comerciais, percorrendo-os sistematicamente e inspecionando suas dependências,previnir perdas,evitar incêndios e acidentes, entrada de pessoas estranhas e outras anormalidades; controlam fluxo de pessoas, identificando, orientando e encaminhando-as para os lugares desejados; recebem hóspedes em hotéis; acompanham pessoas e mercadorias; fazem manutenções simples nos locais de trabalho.” Aí, vem o conceito de “ronda”. O que é isso? “Ronda é a ação de rondar ou de fazer a ronda (passear em volta de algo ou de alguém; andar a observar; vigiar; inspeccionar)…” Ah! Então, por uma analogia simples, o Agente de Portaria pode fazer ronda! Aí vem a Convenção Coletiva de Trabalho desta categoria e diz: “CLÁUSULA TRIGÉSIMA PRIMEIRA — DA VEDAÇÃO DE REALIZAÇÃO DE RONDA MOTORIZADA POR AGENTE DE PORTARIA Fica expressamente proibida a realização de ronda motorizada (carro, moto ou qualquer outro tipo de veículo motorizado ou bicicleta) por agentes de portaria e/ou fiscais de piso em condomínios residenciais, comerciais, empresas e órgãos públicos, por configurar como atividade de segurança privada, cuja atribuição é exclusiva do vigilante patrimonial, conforme Lei 7.102/1983 e Portaria 3.233/2013 DG/DPF”. Até a coitada da bicicleta entrou no meio! Mas Convenção Coletiva de Trabalho tem força de Lei e sendo assim, deve ser cumprida! Então meu amigo síndico e demais gestores, abram os olhos! Se seu condomínio utiliza motos para fazer ronda, corre lá e verifica se é um agente de portaria ou um vigilante! Se for um agente de portaria, pode solicitar que desça da moto e faça a ronda a pé ou converse com a empresa terceirizada responsável para a troca de profissional, evitando eventual ação trabalhista de equiparação salarial com o cargo de vigilante e ainda, colocando o condomínio no pólo passivo como responsável solidário, então fiquem atentos! Outro ponto que também mudou, é que as empresas desse ramos de serviços (Asseio, Conservação, Trabalhos Temporários e Serviços Terceirizáveis) nãopodem ser optantes do SIMPLES NACIONAL! Então, é importante também que o síndico verifique esta informação junto à empresa terceirizada. Caso ela seja optante do regime, precisa mudar o regime de tributação urgente ou trocar de empresa!       Um abraço a todos! Dra. Isabella Pantoja OAB/DF 24.805 (61) 3361–5738

Direitos e deveres do condômino – art. 1335 e1336   Art. 1.335. São direitos do condômino:   I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforzme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.   Art. 1.336. São deveres do condômino   I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.