Manutenção Predial

Reforma em condomínio é sinônimo de imprevistos, mas isso pode ser facilmente evitado quando o proprietário ou locatário conhece bem o regulamento interno, os horários pré-determinados para obra, onde o entulho deve ser deixado, entre outras coisas que podem vir a perturbar os vizinhos ou a ordem. A seguir, o especialista em gestão condominial João Xavier destaca as principais regras para que a obra transcorra sem dor de cabeça. 1. Documentação Antes mesmo de iniciar qualquer obra, o proprietário ou locatário precisa entregar à administração do condomínio diversos documentos, como ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), o projeto executivo da obra impresso ou em mídia digital, a relação de pessoas autorizadas a entrar na unidade e o período estimado da obra. Depois, é aguardar um retorno da administração. 2. Dias e horários Aprópria administração costuma ter todas as informações sobre dias e horários para obra em seu regulamento interno ou no manual de obras do condomínio. “Normalmente, de segunda a sexta-feira, a obra precisa ser interrompida às 18h. Aos sábados, só é permitido das 8 às 12h, e no domingo é proibido. Em condomínios comerciais, as obras costumam acontecer no período inverso”, explica. 3. Entulho O ideal é fazer o recolhimento do entulho em sacos específicos conforme o andamento da obra. “Lembre-se de que é necessário usar o elevador de serviços para isso, que está preparado e protegido para este fim. Toda e qualquer sujeira provocada pela obra ou pelos prestadores de serviço são de total responsabilidade do proprietário da unidade. Atente-se a isto para não ser penalizado pelo condomínio com advertência ou multa”, destaca João. 4. Tempo de garantia Se sua unidade é nova, você receberá o manual do proprietário, onde constam todas as especificações de material utilizados, como códigos de tinta, pisos e revestimentos. Muitas pessoas acreditam que a garantia do condomínio é de cinco anos, mas as garantias de elétrica e hidráulica, por exemplo, são de apenas 12 meses após o recebimento da unidade. “Para defeitos na estrutura, como trincas, aí sim são cinco anos de garantia. Mas para torneiras, bombas e revestimentos, o que vale é a garantia do fabricante e o proprietário não terá como acioná-lo diretamente, devendo procurar pela orientação do engenheiro responsável pela assistência do condomínio”, afirma. 5. Perda de garantia Antes de dar início à obra, mesmo imóveis novos devem ser vistoriados em busca de vazamentos ou defeitos construtivos. “Qualquer interferência por obra na estrutura pode ocasionar a perda de garantia, mesmo que o defeito fosse prévio”, explica João. Nas áreas frias, como banheiros e cozinhas, se optar por fazer a substituição do piso frio, o prestador deve ser muito cauteloso para não danificar a manta impermeabilizante, o que também caracteriza perda da garantia. 6. Vigas, pilares e paredes estruturais Quando um prédio tem muitos andares, pode ser difícil definir quais paredes, vigas e pilares são estruturais. Geralmente, essa informação é passada no boca a boca entre os proprietários, mas a administração deve ter essa informação. “Mas a responsabilidade civil e criminosa é sempre do proprietário, por isso ele deve ir atrás dessa informação”, destaca. 7. Manutenções preventivas No regulamento interno, constam as manutenções preventivas que devem ser realizadas rigorosamente pelo proprietário, nos prazos estipulados. “Isso evitará que ele seja responsabilizado por um vazamento que venha a danificar outro imóvel, por exemplo. Recomendamos também que ele contrate um seguro de responsabilidade para essas ocasiões”, diz João. 8. Fachada Tudo que compromete a fachada do prédio, em tese, não deve ser alterado. Ela é padronizada em um projeto pré-aprovado pela Prefeitura e qualquer alteração neste projeto deve ser comunicada à mesma. Por isso, é proibido alterar a cor da fachada, o tipo de material e pintura, mudar janelas e portas sem autorização prévia. “Vale o mesmo para o hall de cada andar. Mesmo a troca de uma lâmpada de branca para amarela deve ser aprovada em assembleia com quórum de T! dos proprietários”, explica. 9. Envidraçamento Geralmente, o condomínio já tem um projeto pré-estabelecido para a fachada que deve ser seguido em caso de envidraçamento. Neste projeto, constam a posição de abertura e fechamento da janela, se o vidro é laminado ou temperado, quantas folhas devem ser utilizadas, opacidade, entre outros. É necessário entregar à administração uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exclusiva para o envidraçamento. 10. Rede de proteção Segurança vem em primeiro lugar e, por este motivo, nos novos condomínios uma das primeiras coisas a serem decididas na assembleia de instalação é o tipo, espessura e tonalidade de rede que poderá ser instalada. Essa decisão consta no manual do proprietário. 11. Áreas comuns Assim como o proprietário, a administração do prédio é obrigada a comunicar qualquer reforma nas áreas comuns, mesmo quando não será necessário fazer um rateio. Isso porque o administrador não pode usar o recurso do condomínio sem anuência dos moradores, mesmo quando é algo estritamente necessário. “O condomínio precisará também de uma documentação específica, um estudo de viabilidade, comunicar a prefeitura, contratar uma empresa e se resguardar juridicamente, já que ele será considerado solidário em caso de acidente ou algum processo judicial durante a reforma”, explica João.

Prezados leitores, Visando suprir melhores informações aos nossos leitores, o Jornal do Síndico conversou com o articulista Eng. Mário Galvão, que é especialista em obras de suporte em edifícios e condomínios, sobre a forma correta de realizar os serviços de reforma de fachada com segurança. Falando de ancoragens, Mário Galvão esclarece os leitores com conteúdo exclusivo para esta coluna e seus leitores. Em todo serviço de limpeza, manutenção ou reforma de fachada, a segurança do trabalhador deve ser prioridade. Especialmente quando falamos de trabalho em altura, que é a principal causa de acidentes fatais no ramo da construção civil no Brasil. O menor descuido pode ser crucial para causar um acidente, portanto, o síndico deve estar atento ao contratar serviços de sistemas de ancoragem. Deve priorizar a qualidade da mão-de-obra, a qual garanta a segurança dos funcionários. Para que o síndico não tenha dúvidas sobre qual o sistema adequado para seu condomínio, convidamos o Eng. Mecânico e Eng. de Segurança do Trabalho Rafael Vaz Ferreira, que é especialista em trabalho em altura e em sistemas de ancoragem, que irá nos explicar tudo sobre esse tipo de sistema. P: Eng. Rafael, o que é o sistema de ancoragem? R: Ancoragem é um conjunto de pontos de ganchos instalados no topo do prédio, em locais estratégicos, para permitir a fixação de equipamentos e o deslocamento de pessoas (ou equipamentos mecânicos) através do acesso por cordas. O Sistema de Ancoragem Predial deve estar de acordo com as exigências das normas NR18, NR35 e NBR 16325. Este sistema tem como objetivo principal a segurança para os trabalhadores da construção, que atuam nos serviços de limpeza, manutenção e restauração de fachadas. Além de proteger transeuntes, estruturas vizinhas e ou bens materiais de terceiros. Apesar de ser um método utilizado mundialmente há mais de 20 anos para oferecer melhor mobilidade e segurança aos trabalhadores, muitos prédios ainda não possuem pontos de ancoragem instalados. P: Eng. Rafael, para que serve o sistema de ancoragem? R: A ancoragem é um dos pontos principais em um sistema de proteção contra quedas. Seu uso consiste em conectar um equipamento em um ponto específico, fazendo com que ele fique estável, garantindo a segurança do trabalhador em caso de queda. As ancoragens prediais são dispositivos mecânicos instalados na cobertura dos edifícios, onde podem ser fixados os balancins, cadeirinhas e pessoas que irão executar qualquer serviço na fachada do prédio, de modo que fiquem seguros, não sendo passível sofrer acidentes devido a algum imprevisto que aconteça. P: Quais as vantagens do uso da ancoragem? R: São muitas. A principal é reduzir o risco de quedas e acidentes, pois são evitados os improvisos na montagem de equipamentos. Também evita que sejam realizados furos na estrutura ou laje do edifício para fixação dos balancins ou cadeirinha, que podem causar diversos problemas, como rachaduras e infiltrações. Além disso, as montagens com sistema de ancoragem implicam em economia de tempo e produtividade, pois são mais fáceis e ágeis de montar. P: O uso da ancoragem é obrigatório? R: Desde a publicação da Portaria Nº 157, de 10 de abril de 2006, todas as edificações com, no mínimo, quatro pavimentos (ou altura de 12m) devem possuir dispositivos destinados à ancoragem de equipamentos de sustentação de andaimes, balancins e cadeirinha, bem como de cabos de segurança para o uso de proteção individual a serem utilizados nos serviços de limpeza, manutenção e restauração de fachadas, conforme a legislação do Ministério do Trabalho (Norma Regulamentadora nº 18 e nº 35). Não é permitido realizar serviços em fachada sem que os trabalhadores estejam adequadamente conectados ao sistema de ancoragem, seja serviços de reforma, limpeza, vistorias, teste de percussão (ou “bate-fofo”), troca de vidros, ou qualquer serviço que o trabalhador esteja sujeito a risco de queda em altura. P: Se um prédio foi construído antes de 2006, ele deve instalar hoje os sistemas de ancoragem? E os construídos após 2006 devem ter os pontos de ancoragem instalados pelo condomínio ou construtora? R: A legislação não define de quem é a responsabilidade de instalar as ancoragens. E também não limita, por ano de construção, quais edifícios devem possuir os pontos de ancoragem. Desde que tenham quatro pavimentos ou mais, todos devem ter os pontos de ancoragem, independentemente do ano o qual foi construído. Por se tratar um dispositivo obrigatório de todo prédio, a prática mais comum é de que as construtoras já entreguem os prédios já com as ancoragens, desde que se tornou obrigatório. P: Se um condomínio contratar uma empresa terceirizada para realizar serviços de fachada, esta empresa não é responsável pela segurança de seus trabalhadores? R: A responsabilidade pela segurança do trabalho dos funcionários é sempre do empregador. Porém, o condomínio é o proprietário da obra e deve, portanto, fiscalizar todas as empresas que realizarem qualquer tipo de serviço dentro do condomínio, zelando para que tudo seja feito com segurança. Autorizar serviços em desconformidade com as normas de segurança do trabalho pode gerar responsabilização civil e criminal pelos danos ocorridos. Ressalto, por exemplo, o artigo 132 do Código Penal, que define como crime passível de prisão o fato de expor a vida ou saúde de outra pessoa ao perigo direto e iminente. Portanto, o síndico não deve permitir que nenhum serviço seja feito em desconformidade com as normas de segurança, sob pena de ser responsabilizado subsidiariamente e por omissão. P: Como deve ser o sistema de ancoragem? R: De acordo com a legislação, o sistema deve ser fixo na estrutura do edifício e de forma que atenda todo o perímetro da fachada. Além disso, deve ser confeccionado em aço inox, de modo a resistir a intempéries e não enferrujar. O sistema deve, também, ser rastreável, de modo que seja identificado o fabricante, por meio de gravação do nome e CNPJ da empresa fornecedora, além do material do qual é constituído, número de lote e limite de carga, que deve ser de 1.500 kg. A instalação deve ser precedida de um projeto e registro de ART junto ao CREA. Após a instalação,

GESTÃO DAS REFORMAS E MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS – Local: CDL Aracaju – Data: 03 de dezembro de 2019 (terça-feira) – Horário: 19h:00 às 22h:30 Lançamento das Cartilhas sobre Gestão das Reformas em Condomínios e Gestão de Manutenção em Condomínios. Palestrante: Engenheiro Civil Mário Galvão Entrada – 02 Kg de alimentos não perecíveis Público Alvo: Gestores de Condomínios (Síndicos), Engenheiros, Advogados, Zeladores/Supervisores, Administradoras de Condomínios e Condôminos. Obs.: Certificado de Participação será disponibilizado aos participantes. https://www.sympla.com.br/gestao-das-reformas-e-manutencao-em-condominios__731195

Já estamos acostumados a enfrentar as tempestades de verão e suas consequências como aumento do trânsito, perigo de enchentes e quedas de energia. Com a água que cai durante as fortes chuvas, vem também o raio. As descargas elétricas podem danificar o condomínio caso o sistema de para-raios esteja danificado por falta de manutenção. O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) protege as estruturas dos edifícios contra os raios gerados em tempestades. Ele conta com um sistema de captação (Gaiola de Faraday, Captor Franklin ou Esfera Fictícia), um sistema de condução (descidas de aterramento externas ou naturais) e um sistema de aterramento, que visa criar um caminho mais curto e eficiente para que a energia acumulada nas nuvens possa descarregar-se de maneira eficiente no solo. A verificação frequente e básica dos itens componentes do sistema de para-raios pode ficar sob a responsabilidade do zelador. Pois mesmo com a manutenção regular, uma pequena falha pode acabar em fatalidade. Portanto, o funcionário pode ficar encarregado de dar uma olhada no SPDA, pelo menos uma vez por semana. Os para-raios protegem exclusivamente a construção. Para a segurança de equipamentos eletroeletrônicos, são necessários os supressores de surto de tensão, evitando que as descargas elétricas vindas pelos cabos de força e de telefone atinjam e queimem os equipamentos. É possível ter um para cada aparelho, porém, o mais importante é instalar um supressor mais potente no quadro de entrada de força da casa e outro na entrada de telefone. De qualquer forma, isso exigirá o trabalho de empresa especializada, a quem caberá dimensionar a carga necessária e instalar os aparelhos. É recomendada a manutenção anual do para-raios. Ela consta de vistoria nos componentes do sistema e medições de resistência do aterramento, para verificar se a oposição à passagem da corrente elétrica está dentro dos padrões permitidos. Neste momento, é emitido o Atestado de Conformidade e de Medição Ôhmica dos Aterramentos, que substitui o anterior. Qualquer pessoa com conhecimento técnico poderá efetuar uma vistoria visual no sistema e anotar alguma anomalia tais como: mastro caído, cabo rompido, isolador quebrado, aterramento desconectado, etc. Após uma forte tempestade, é prudente efetuar a vistoria acima descrita e, caso se verifique alguma irregularidade, deverão ser tomadas medidas corretivas para o perfeito restabelecimento do sistema. Elas evitam problemas com seguradoras e garantem a segurança das pessoas. Qualquer serviço executado no prédio, tais como: pintura, reparos em telhados, calhas, rufos, antenas, deve ser acompanhado pois quase sempre causam avarias no sistema. O para-raios deverá ser trocado, sempre que for detectada uma avaria. Como exemplo podemos citar que se um mastro em aço apresentar corrosão excessiva, o mesmo deverá ser trocado Tipos mais comuns Franklin: É composto por um ou mais captores de quatro pontas, montados sobre mastro. A altura deve ser calculada conforme as dimensões da edificação. Num sistema de para-raios pode haver vários deles. Gaiola de Faraday: É constituído por uma série de condutores, formando malhas fechadas sobre a cobertura. Cabos de cobre nus são dispostos nas áreas mais suscetíveis a sofrerem descargas (quinas e arestas dos prédios), passando por isoladores ou fixados direto sobre a superfície. Subsistemas: 1 – Sistema de Captação: Os captores são elementos destinados a receber a descarga elétrica. Podem ser constituídos pela combinação de diversos materiais metálicos como mastros, cabos e condutores em malha. 2 – Sistema de Condução: O sistema de condução é composto por cabos de cobre nus ou estruturas metálicas, ligando o sistema de captação ao de aterramento. São os chamados condutores de descida. O número varia de acordo com o nível de proteção. 3 – Sistema de Aterramento: a) Pontual Esse arranjo é composto de hastes verticais. É indicado para solos de baixa resistividade e pequenas edificações. Cada condutor de descida é conectado a uma haste vertical, atingindo uma profundidade mínima de cinco metros em relação ao nível do piso. Ele é eficiente para dispersão do raio, mas requer cuidado quanto às tensões de passo, caso o local seja de grande circulação de pessoas. Caso a contratante decida por instalar este modelo, o local deve ter seu fluxo de pedestres reduzido. b) Malha Esse tipo de aterramento é constituído de eletrodos em forma de anel. Ou seja, um cabo em volta de todo o perímetro do prédio, formando uma malha fechada. Este cabo deve estar enterrado no solo, a uma profundidade mínima de 0,5 metros em relação ao piso. Cada condutor de descida será interligado ao anel. Esse arranjo é o mais eficiente para dispersão do raio, pois reduz ao mínimo os riscos das tensões de passo. Entretanto, requer um maior investimento. Por tratar-se de um malha fachada, os riscos de danos para os equipamentos elétricos internos são minimizados. Embora a probabilidade de um raio incidir sobre uma edificação seja pequena, as consequências poderão ser catastróficas caso isso ocorra. Para diminuir os danos e perdas, foram criados níveis de proteção. Eles variam de acordo com o uso das edificações. O nível de proteção é o fator responsável pelo dimensionamento das grandezas de um sistema de para-raios. Instalação A instalação do para-raios é sempre feita seguindo uma sequencia de baixo para cima. Deve ser feito primeiro o aterramento, depois a descida e, finalmente, a captação. Se fizerem primeiro a captação e, neste momento, cair um raio, o mesmo não terá como ser conduzido para o solo pois ainda não existem a descida e o aterramento. Os materiais dos para-raios são: cabos de cobre nu, barras de alumínio, suportes isoladores em aço galvanizados a fogo, parafusos com rosca soberba, hastes de aterramento do tipo copperweld, materiais de vedação como silicone, cimento e compostos asfálticos para lajes. O proprietário da casa ou o síndico do edifício não devem instalar os equipamentos por conta própria. É muito importante a contratação de uma empresa especializada, que disponibilizem profissionais bem treinados e preparados para montarem o para-raios. Dicas de segurança Um Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas instalado deve atender todas as normas da ABNT e estar de acordo com a legislação municipal vigente, tendo como

Verificar calhas, ralos, geradores e pára-raios podem evitar estragos nos prédios causados pelos fortes temporais Com a chegada do período de chuvas, verificar calhas, ralos, geradores e pára-raios podem evitar estragos nos prédios causados pelos fortes temporais. O período de chuvas está aí, e para que os temporais típicos de verão não causem estragos à estrutura dos edifícios, nem danifiquem equipamentos, é necessário que os prédios realizem um check-up geral nessa época do ano. O primeiro passo para que os condomínios se armem contra as tempestades é verificar o estado de conservação de telhados e calhas, para garantir que não se formem goteiras e para que haja o devido escoamento das águas. Outra medida fundamental é verificar se os ralos nas áreas comuns não estão entupidos, principalmente nas garagens, que costumam ser subterrâneas e podem alagar. Na parte elétrica, recomenda-se especial atenção com os pára-raios, que são obrigatórios em qualquer edificação com mais de oito metros de altura. O sistema deve estar instalado no ponto mais alto da edificação, inclusive acima das antenas. A orientação é para que as instalações dos prédios sejam verificadas pelo menos uma vez por ano, para se observar as condições dos suportes, conexões e aterramento. Caso o edifício possua geradores de energia, o ideal é testá-los antes do período de chuvas, para que, em caso de qualquer problema, haja tempo de a empresa de manutenção realizar o conserto. A instalação de geradores é recomendada para grandes condomínios, visando garantir a segurança dos moradores e o funcionamento de equipamentos como elevadores e bombas. Por fim, é importante checar as instalações elétricas do prédio, para evitar problemas como curtos-circuitos em equipamentos no caso de queda no fornecimento de energia.

A importância da manutenção predial nos condomínios e o papel da assessoria jurídica especializada São inúmeras as causas e origens que levam uma estrutura de uma edificação a ter problemas patológicos. Estas podem se iniciar nas fases do projeto da obra, na sua execução ou na manutenção inadequada. Agentes agressivos, (externos e internos), podem prejudicar as peças de concreto e levar a um “desplacamento”, a exposição de armaduras de aço, que podem ser corroídas e o aço perde a resistência, podendo causar o “colapso” da peça, como um pilar, por exemplo. A manutenção predial é um conjunto de atividades a serem realizadas a fim de conservar a capacidade funcional de uma edificação e de suas partes constituintes com o intuito de atender as necessidades e segurança dos seus usuários, a referida manutenção é dividida principalmente em dois grupos: preventivas e corretivas: A manutenção corretiva não segue nenhum planejamento prévio, é uma ação imediata, muitas vezes em caráter emergencial, com a finalidade de corrigir possíveis falhas, demandam uma intervenção imediata, a fim de permitir a continuidade do uso de determinado sistema ou componente de uma edificação, visando evitar grandes prejuízos aos seus usuários. Já a manutenção preventiva é um conjunto de atividades que visa evitar falhas nas instalações, uma vez que estabelece um planejamento prévio, assegurando o perfeito funcionamento de um sistema, aumentando a vida útil construção. É de suma importância para a segurança do condomínio, contratar engenheiro com expertise na área para a realização de uma inspeção predial para confecção de laudo técnico específico, seja esse geral ou de fachada pro exemplo, com todas as considerações importantes no que tange as vícios e defeitos por falta de manutenção, ou por vícios construtivos oriundos de uma obra mal executada. Imprescindível destacar que o sistema de gestão de manutenção predial deve ser baseado nas normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037, ressaltando que a “NBR 14037 – Manual de Operação Uso e Manutenção das Edificações”, descreve todas as informações que devem conter o manual  a ser elaborado. A manutenção de fachada, por exemplo, sob a ética da norma NBR 5674(2012) – Manutenção de edificações, requisitos para o sistema de gestão de manutenção – sugere que a cada 3 anos seja realizada uma manutenção na fachada, que consiste em uma lavagem completa e verificação de todos os elementos do sistema.Essa periodicidade pode mudar, dependendo do sistema construtivo utilizado e da idade do edifício. Segundo a Dra. Evelaine Galvão advogada especialista em Direito Condominial é de grande relevância que se pense em criar um histórico para toda e qualquer manutenção predial realizada. A ideia é construir um banco de dados robusto, para que tanto a gestão quanto a equipe saibam exatamente como lidar com cada problema. Tudo começa pela data em que a manutenção foi realizada, já que isso evita que a gestão se perca entre os períodos. Também é importante determinar quais foram as ações executadas e quais os resultados de cada uma. Caso tenha havido algum problema, devem estar identificadas causa e solução. Diante disso, fica muito mais fácil planejar as próximas manutenções. Desta forma, temos que a assessoria jurídica condominial é peça importantíssima para o exercício de uma gestão condominial mais tranquila e, sobretudo, segura. Visto que, a complexidade e importância dos temas abordados, inerentes à toda a coletividade e presentes em grande parte dos lares brasileiros, faz parte de um amplo e vasto mercado de trabalho, que deve ser explorado por profissionais especializados e gabaritados para lidar especificamente com estas questões, os advogados, já que exigem do profissional, extremo conhecimento técnico, razoabilidade, e, acima de tudo, disponibilidade para participar de assembleias delicadas, que sempre possuem horário para seu início, mas dificilmente terminam no horário previsto. Com esse cenário principalmente nos condomínios mais complexos, manter um advogado com conhecimento na vida condominial pode ser algo muito importante, e sua assessoria poderá refletir na redução de prejuízos financeiros, adequação de normas de conduta, analise de riscos, efetiva intermediação de problemas e inúmeras outras questões inerente a própria vida condominial. Por fim, é de extrema importância a contratação de advogado especializado na área condominial, a fim de preventivamente auxiliar o condomínio em todas as questões extrajudiciais, tais como, parecer, notificações, análise de documentos, dentre outros e também da importância do diálogo entre o síndico, engenheiro e advogado para a melhor execução de todo o processo para ajuizamento perante a construtora.  

O inverno é a estação ideal para realizar manutenções corretivas e preventivas no seu condomínio. Confira alguns pontos que merecem atenção especial para acompanhar e evitar problemas: Rachaduras na fachada Com o frio, aumenta a movimentação de materiais causada pelas oscilações de temperatura ao longo do dia. Nessa época, é comum aparecerem trincas, fissuras, manchas e desplacamentos na fachada do condomínio. Realize uma inspeção rigorosa e providencie os reparos, caso sejam necessários. Impermeabilização Fique atento a regiões amareladas, trincas, gotas, paredes emboloradas, coloração avermelhada que pode ser causada pela ferrugem. A Pepe tem materiais para impermeabilizar suas paredes e aumentar a durabilidade de superfícies de metal e madeira, evitando esse tipo de dor de cabeça. Aberturas Chuvas e ventos fortes podem causar prejuízos ao condomínio caso não seja realizada uma checagem completa nas estruturas do prédio. Fique atento a janelas, vidros, paredes e grades. Para aumentar a resistência dessas estruturas contra o tempo conte com a linha Sol e Chuva da nossa parceira Coral, disponível nas lojas da Pepe Tintas. Precisando de ajuda com manutenção e reparos? Podemos indicar os melhores materiais para proteger o seu condomínio. Fonte: www.pepetintas.com.br

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Os esmaltes da linha da Coral são os preferidos por pintores e balconistas para proteger e embelezar superfícies de metal e madeira. Eles garantem uma maior durabilidade da sua obra, evitando gastos com manutenção por até 10 anos! Todas essas vantagens ficaram ainda melhores com a tecnologia balance, que não deixa cheiro, conta com secagem rápida e facilita a aplicação, dispensando o uso de aguarrás. Conheça os 5 componentes dessa família e os diferenciais de cada um para escolher o melhor para a sua reforma: Coralit Ultra Resistência Balance Possui alta aderência, protege contra o descascamento, facilita a repintura de portas e janelas de metal ou madeira, podendo ser aplicado no exterior ou interior da casa. Não tem cheiro e mantém o branco puro por mais tempo. Coralit Ultra Resistência Garante máxima proteção e acabamento perfeito para portas, janelas e portões no exterior da casa. Cria uma película brilhante que conserva o brilho e a aparência de novo por muito tempo. Coralit Secagem Rápida Balance Indicado para quem busca uma solução rápida e sem cheiro. Renove portas e janelas, mantendo o branco puro por mais tempo, no interior ou exterior da casa, sem o incômodo do cheiro. Coralit Secagem Rápida Oferece a secagem mais rápida, com apenas 30 minutos entre demãos, indicado para o exterior da casa. Coralit Antiferrugem Garante alta proteção anticorrosiva, com ótima proteção contra a ferrugem e a ação do tempo, graças a sua tecnologia fundo e acabamento em um único produto. Fonte: www.pepetintas.com.br

Prezados leitores esse tema é de extrema relevância e deve ser observado de forma categórica nos condomínios, diante de tantas polêmicas e que geram embates complexos e desgastes desnecessários, tanto na esfera extrajudicial como na judicial e que poderiam ser resolvidos através de uma boa assessoria jurídica especializada em Condomínios, a fim de dirimir esses conflitos. Neste sentido, o quórum mínimo exigido pela legislação para que as alterações sejam aprovadas nas assembleias, estipulado pelo Código Civil, é o principal ponto a ser analisado. “O artigo 96 do Código Civil divide as obras em benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias”” Nesta seara e para maiores esclarecimentos redijo esse tema em forma de perguntas e respostas a fim de ser o mais objetivo possível, além é claro de exemplificar cada situação para maior compreensão. A) Quais os tipos de obras em Condomínios e o quórum para aprovação? A.1) NECESSÁRIAS – As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração * Exemplos: – Pintura de fachada sem trocar a cor; -Impermeabilização de laje por causa de infiltração; Reparos elétricos e hidráulicos; Troca de para-raios, interfone, CFTV, etc; Restauração do jardim; Instalação de corrimão em escadas de emergência; Adequação do playground às normas da ABNT; Obras de acessibilidade; Modernização do sistema do elevador; Substituição dos equipamentos de ginástica. * Quórum mínimo – Se urgentes e as despesas não forem grandes (verificar Convenção), não precisam de aprovação; Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia (50% + 1); Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos. A.2) ÚTEIS – As que aumentam ou facilitam o uso da coisa *Exemplos: – Instalação de coberturas no estacionamento; Implantação e medição de água individual; Instalação de sistema de segurança; Instalação de grades no perímetro do condomínio; Construção ou ampliação de sala de ginástica; Obras para aumento da garagem; Instalação de grupo gerador; Compra de um novo equipamento de ginástica. * Quórum mínimo – Maioria de todos condôminos (50% + 1). A.3) VOLUPTUÁRIAS – As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio * Exemplos – Restauração ou pintura da fachada com cor diferente; Embelezamento da cabina do elevador; Novo projeto paisagístico do jardim; Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito (embelezamento); Fechamento de varandas com projeto específico; Substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições. Decoração de áreas comuns * Quórum mínimo – 2/3 de todos condôminos. Dr. Anderson Machado advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário afirma que, o critério para classificação do quórum muitas das vezes é subjetivo, pois depende da situação e ocorrência no condomínio, visto que não é sempre que a mesma obra será classificada da mesma maneira. Tudo vai depender do condomínio e das condições do local no momento da benfeitoria. Veja alguns exemplos abaixo: -Troca dos aparelhos da sala de ginástica: Se for apenas para substituir os atuais que não estão em boas condições, a benfeitoria é considerada necessária. Se for para trocar visando modernizar o local com equipamentos mais avançados, a melhoria é voluptuária; -Reforma no salão de festas: Caso o local esteja em péssimas condições de uso, arrumá-lo e deixá-lo de acordo com as condições originais para o uso dos condôminos é uma benfeitoria necessária. Porém, se a obra tiver como objetivo deixar o local mais bonito, com acabamentos finos e mais caros, será considerada voluptuária. -Implantação de sistema de gás: Quando houver legislação local sobre o assunto, a obra é considerada necessária. Mas se for da vontade dos condôminos instalar o sistema, a benfeitoria será útil; -Impermeabilização da laje: Se houver um vazamento na área comum e que esteja comprometendo a estrutura, a obra é necessária. Se a situação for uma impermeabilização preventiva, a benfeitoria é considerada útil; -Troca do projeto paisagístico do jardim: Se o local estiver sem condições de uso atual, pode ser uma melhoria necessária. Se for para apenas para deixá-lo mais bonito, será uma benfeitoria voluptuária. B) E obras na área privativa? O condômino pode fazer obras na sua unidade privativa, desde que não comprometa a segurança da edificação. Não foi por acaso que a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) editou a NBR 16.280, norma que regulou o trâmite da aprovação das obras e reformas dentro das unidades condominiais. A regulação decorreu frente à necessidade de se evitar acidentes de maior ou menor gravidade oriundos de obras. O assunto merece destaque, já que estamos falando de alterações que podem afetar a estrutura física e, portanto, a segurança da edificação, comprometendo, inclusive, vidas. Todavia, é importante destacar que o morador não poderá mudar o padrão estético das fachadas, que consiste nas quatro faces do edifício, bem como nas esquadrilhas das janelas e nas cores das varandas. A mudança do revestimento geral da fachada e colocação de vidros ou aparelhos de ar-condicionado são até possíveis, desde que obedecidos determinados critérios técnicos e as normas estabelecidas na convenção, todavia é necessário observar que as eventuais obras em coberturas devem preceder a estudo personalizado, porque podem alterar, inclusive, a fração ideal da unidade. Código Civil/02 – Art. 1.336, incisos II e III.