Importante falarmos a respeito da legitimidade das taxas condominiais, quando se fala em loteamento irregular, cumpre registrar que a jurisprudência é uníssona no sentido de admitir a validade das Convenções Condominiais, mesmo sem o devido registro, como se pode observar da leitura da súmula 260 do STJ, vejamos:
“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos”
Segundo a Dra. Evelaine Galvão advogada especialista do Direito Condominial, chega-se à conclusão de que morador de condomínio irregular, onde juntamente com os demais moradores constituem sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, devem contribuir com o rateio das despesas dali decorrentes.
Em nosso ordenamento jurídico, o principal dispositivo legal que sustenta essa cobrança solidária está prevista no artigo 1.315 do Código de Processo Civil que regula o condomínio: “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”.
Importante destacarmos também a Lei 4591/91 em seu Capítulo III- que trata das Despesas do Condomínio, vejamos:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
- 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
- 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
- 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
- 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.
- 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Essa norma é repetida no condomínio edilício, através do artigo 1.336, I do mesmo diploma legal, que dispõe como deveres do condômino, dentre outros, contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, de acordo com a nova redação dada pela Lei 10.931/2004.
Saliente-se que desde a edição da Lei n. 10.931/2004, que alterou a redação original do Código Civil, é garantido à assembleia geral poderes para estabelecer critérios igualitários para a adequada fixação das taxas condominiais. De sorte que a utilização da fração ideal como fator de discriminem para instituição da taxa diferenciada de coberturas deve ser exceção à regra, sendo necessária assembleia geral, com a devida justificação dos motivos que conduzem a essa cobrança diferenciada, sob pena de infringir a igualdade entre os condôminos.
Após muitos embates judiciais, o Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão, de modo a entender que a adoção do critério da “fração ideal” não preservava a isonomia de tratamento entre os condôminos, sendo livre a convenção condominial para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais.
Neste julgamento, cujo entendimento prevalece até os dias atuais, o Ministro do STJ CESAR ASFOR ROCHA dispôs que “o rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio – v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas – beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.” (REsp 541.317/RS, Julgado em 09/09/2003).
Diante o que fora dito, embora se trate de associação, não se pode olvidar que o escopo dessa formação é de salvaguardar o direito coletivo dos associados e da associação (condomínio irregular), de sorte que a taxa de condomínio é devida não em função de efetiva utilização dos serviços disponibilizados por este ou por aquele condômino, mas pelo simples fato de que, existindo despesas feitas pelo condomínio em prol da coletividade, todos eles têm a obrigação de pagá-las.
Diante de decisão ulterior do STJ no que tange a cobrança das taxas condominiais, a mídia vinculou tal decisão afirmando que a cobranças da taxa de condomínio em associação de moradores era proibida o que gerou um caos em diversos condomínios irregulares que são regidos por associação de moradores, o que logo fora desvendado e pacificado em nosso Egrégio Tribunal, vejamos:
“Com efeito, o condomínio ou associação de moradores tem legitimidade para demandar a cobrança de taxas fixadas em suas assembleias.
(…) É consabido, ademais, que a circunstância de se tratar de condomínio irregular, constituído sob a forma de simples associação, não obsta a cobrança das taxas correlatas daqueles que se beneficiam dos serviços comuns oferecidos pelo ente coletivo. (…).
Nesses termos, ainda que se trate de condomínio de fato, irregular, é devida a cobrança de despesas condominiais daquele que, possuindo unidade imobiliária, usufrui dos benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum, sob pena de, admitindo-se o contrário, ensejar o enriquecimento sem causa.
É inaplicável ao caso dos autos o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais nº 1.280.871 e nº 1.439.163, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, segundo o qual ‘As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram‘.
Isso porque é distinta, do ponto de vista fático, a situação considerada no precedente indicado, de associação voluntária de moradores que instituem condomínio de fato para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum, da situação configurada no Distrito Federal, em que os condomínios de fato são instituídos em área comum que foi objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo.
Dessa maneira, escorreita a fundamentação adotada na sentença ao reputar legítima a cobrança das despesas discutidas, uma vez que a Recorrente possui fração no parcelamento irregular que constituiu a Apelada.” (grifos no original) (Acórdão 1089662, unânime, Relator: ANGELO PASSARELI, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 11/4/2018)
Por fim, destaco, com a legislação aplicável e com o que vem sendo decidido majoritariamente pela jurisprudência do Tribunal e Justiça do Distrito Federal e Territórios a respeito, patente que a os débitos condominiais deverão ser processados em ação de cobrança, perante uma das varas cíveis competentes do Distrito Federal.
Dra. EVELAINE LIMA GALVÃo
OAB/DF: 51.361
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Tel:61 9119-6481
