Author name: José Pimentel

ESPECIALISTA ABORDA O ALTO REAJUSTE E PROPÕE SUBSTITUIÇÃO DO IGPM NO CONTRATO DE LOCAÇÃO , INCLUSIVE PARA OS CONTRATOS JÁ VIGENTES. O IGP-M, que é um índice padrão utilizado no mercado imobiliário, possui três componentes e 60% da sua composição é a inflação ao produtor na porta da fábrica (IPA). E com a alta do dólar, os preços do insumo ao produtor subiu, e o índice consequentemente. O contrato de aluguel precisa necessariamente ser reajustado? A lei do inquilino garante ao proprietário o direito de reajustar anualmente a locação (art. 18), mas não estabelece um índice específico, tão-apenas que seja um acordo entre as partes, podendo o locador renunciar a esse direito e não reajustar. O contrato pode ser reajustado em menos de um ano? Não. A Lei 10192/2001 veda o reajuste em prazo inferior a um ano, sendo considerada nula. E se houver deflação? Faculta-se a inserção de ressalva no contrato que desconsidere a deflação para fins de cálculo do reajuste. No caso de omissão no contrato, a deflação no índice pactuado entre as partes irá aproveitar ao locatário. Posso utilizar outro índice de reajuste de aluguel que não seja o IGPM? O contrato pode utilizaro IGP-M, que é o Índice Geral de Preços do Mercado (registro superou a alta aos 23%) e é o padrão no mercado imobiliário, mas a lei não determina que seja usado um índice específico, sendo possível utilizar um outro, como por exemplo, o IPCA, que é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (registro por volta de 5%). O que é possível fazer diante do aumento do aluguel pelo alto reajuste? Lembrando que sempre é preferível conversar antes de judicializar, é possível ir à justiça e questionar a aplicação do reajuste pelo IGP-M que em 2020 variou muito acima de outros que medem a inflação, requerendo a substituição deste índice com lastro nas dificuldades decorrentes da pandemia tendo em vista a necessidade de reequilíbrio das relações contratuais. E o juiz tem o poder de corrigir essa manifesta desproporção entre o quanto pactuado inicialmente e a prestação reajustada que esteja originada em situação imprevisível como decorrência do art. 317 do código civil, além do quê o locatário não responde por caso fortuito e força maior se dele não se responsabilizou expressamente, sendo a pandemia uma hipótese de caso fortuito e força maior. Também é possível reduzir o preço do aluguel? Sim, com base em fundamentação jurídica similar, conforme já tratei em artigo anterior: https://www.lobaoadvogados.com.br/2020/09/25/pandemia-e-locacoes-como-ficam-os-alugueres/ mesmo se no contrato houver renúncia ao direito de revisão do valor dos alugueis durante o prazo de vigência do contrato de locação, pois nesse caso estamos tratando da alteração da base objetiva do contrato pelas circunstâncias epidemiológicas. A ação revisional é um direito só do locatário? Não. A ação revisional pode ser ajuizada a cada 3 anos, tanto pelo Locador como pelo locatário, caso entendam que o valor praticado está abaixo ou acima do valor de mercado. Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo? O locatário tem o dever de devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou, salvo o desgaste natural do uso, e no caso de danos ao imóvel deve comunicar ao locador assim que se der conta do defeito ou dano no imóvel, cabendo a ele cobrir os gastos com manutenção, portanto. Por outro lado, o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado que sirva ao uso a que se destina e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Assim, há que se observar se o dano é anterior ao contrato de locação, por exemplo quando se aluga um imóvel que estava bastante tempo fechado, apenas se notando o defeito no uso, caso em que o locador não entregou o imóvel em perfeito estado e caberá a ele arcar com a despesa. Há de se considerar ainda a possibilidade do condomínio ser responsável ou a própria construtora, a depender do vício. O locador não quer me mostrar as taxas condominiais: ele pode fazer isso? O locador é obrigado por lei a fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias pagas, até porque cabe a ele pagar as despesas extraordinárias de condomínio, e não ao locatário, que são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Quais são as despesas de condomínio que devem continuar sendo pagas pelo locador mesmo após a locação? As despesas extraordinárias, que são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício como (i) obras de reformas ou acréscimos à estrutura integral do imóvel, (ii) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (iii) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, pregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; (iv) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação, (v) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer, (vi) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e (vii) constituição de fundo de reserva. Salvo nos casos em que a locação é de shopping center, em que a maioria de tais despesas não poderão ser cobradas do locatário. O que são luvas no contrato de locação de imóvel não residencial? É um valor que o locatário paga ao locador a título de preferência. Ocorre também nas locações em shoppings de forma bem similar à “resperata”, com a distinção que no shopping há toda uma estrutura pronta diferentemente do que ocorre nas locações fora desse tipo de empreendimento. É permitida a cobrança de luvas quando do início do contrato, mas é vedada quando da sua renovação tendo em vista que a lei do inquilino declara nula qualquer cláusula de contrato que imponha uma obrigação pecuniária para a renovação do contrato de aluguel não residencial. A quem cabe o pagamento do IPTU? Ao proprietário, desde que não esteja estabelecido no contrato que caberá ao locatário tal pagamento. Como funciona

Todo segmento tem algum tipo de assunto considerado uma espécie de tabu, que tende a jamais ser esmiuçado ou, por vezes, nem mesmo levantado por quem nele atua. No segmento condominial, não é diferente. Neste setor, um dos temas justamente tidos como tabus refere-se à corrupção. Falar publicamente sobre este assunto não é algo comum, até mesmo em razão de haver um grande receio de uma possível retaliação por parte das poderosas empresas que atuam neste mercado. Contudo, temos que ter coragem de tornar público algo tão maligno ao setor condominial. Apenas assim, batendo de frente com o problema, conseguiremos confrontá-lo e até mesmo eliminá-lo. Porém, antes de expor mais detalhadamente o assunto, é preciso destacar que não se deve generalizar. Afinal, a evolução da profissionalização do segmento condominial brasileiro é de trazer um orgulho imenso a todos que se dedicam a esse tipo de trabalho e atuação. Aos poucos e com muito esforço, esse caminho de evolução percorrido fará com que esse segmento, tão importante para a sociedade brasileira, seja colocado em seu devido lugar. Mas, adentrando ao tema do artigo, assim como existe em diversos segmentos e que assombra o nosso país, a corrupção presente no dia a dia do mundo condominial se utiliza da mesma estratégia usada pelas organizações para camuflar a imoralidade, qual seja a troca da “embalagem” e, dessa forma, facilitar as pessoas que a praticam a se enganarem. Veja, trata-se de uma mera ilusão. Síndicos e Gestores não devem se enganar. Receber “comissão” da administradora, da empresa terceirizada ou do fornecedor de algum tipo de serviço, qualquer que seja ele, deve ser configurado como suborno. Quem atua como Síndico ou como Gestor Condominial deve se ater ao fato de que sua obrigação é sempre fazer o melhor para o condomínio e toda vantagem oferecida por um prestador de serviço deve ser revertida à coletividade. O Síndico ou Gestor não pode e não deve ter nenhum benefício próprio por meio de nenhuma relação com fornecedores do condomínio. Mesmo que não configure ilicitude, certamente essa é uma ação antiética. Síndicos / Fornecedores de serviços No universo condominial, pode-se observar que a maioria dos Síndicos e Gestores são honestos e exercem esta função por ideal, colaborando assim com a sociedade em geral. Contudo, no quesito prestadores de serviços e fornecedores não se pode afirmar o mesmo, uma vez que, infelizmente, em nosso país existe uma cultura instaurada de que algumas práticas antiéticas são consideradas normais. O mais curioso desse aspecto é saber que grande parte das empresas que praticam essa imoralidade são aquelas que até pouco tempo atrás, por receio da mudança no segmento, eram contra a profissionalização da função de Síndico. Atualmente, porém, criam programas específicos e buscam proximidade com Síndicos profissionais, usufruindo das tais comissões como a “cereja do bolo”. Aos que atuam nesse segmento, vale o alerta: não devemos apenas recusar essas “parcerias”, como também temos o dever ético de não trabalhar com essas empresas. Síndico e Gestor, independentemente de quão poderosas possam ser essas organizações, seu crescimento independe delas. O que é poderoso é a qualidade do seu trabalho e o seu caráter. Cabe a cada um de nós profissionalizarmos e moralizarmos o segmento condominial. Excluir essas empresas do mercado é uma atitude imprescindível para isso. Afinal, temos quer ter clara a ideia de que a corrupção, aqui em nosso segmento, não tem e não terá vez. *Ricardo Karpat é diretor da Gábor RH Principal referência nacional na formação de Síndicos Profissionais; Especialista em Recursos Humanos e Condomínios; Diretor da Gábor RH; Formado em Administração de Empresas pela FAAP; Pós Graduado em Marketing pela Universidade Mackenzie.  

O cancelamento acontece frequentemente no meio das celebridades ou personalidades públicas, e após declarações polêmicas dos participantes do reality da TV Globo, muitas pessoas passaram a se perguntar o que é a cultura de cancelamento e por que esse tema tem repercutido tanto nas redes sociais. Especialistas mencionam que as práticas punitivas de natureza moral, tal como a do cancelamento virtual, persistem no tempo como uma espécie de disciplina e vigilância moral. O cancelamento, grosseiramente falando, está associado a um ato imoral, preconceituoso ou socialmente repugnante do “cancelado”. E concretiza-se através de ataques cibernéticos à reputação dele. E em tempos de notícia instantânea e massificada, para ser cancelado não precisam mais ser uma pessoa famosa. No condomínio é muito comum brigas e intrigas, seja entre vizinhos, seja entre a gestão e sua oposição. Os condomínios residenciais são propícios para as confusões, pessoas diferentes com opiniões, ideologias, estilo de vida totalmente diversos. Por certo os desentendimentos tomam proporções maiores que uma mera fofoca local e, rapidamente, fotos e vídeos circulam entre grupos de WhatsApp. E, em se tratando de vida condominial, o vizinho anônimo tanto pode ser o cancelador, indivíduo que julga atos conforme seu entendimento ético e moral, como também está propício a críticas e às vezes até perseguições em razão de um único pronunciamento infeliz. O cancelamento também pode ser daquele síndico autoritário, que não ouve as partes e quer impor (como um Deus) o que entende como o melhor para o condomínio. É a vontade dos condôminos, através da assembleia, que deve prevalecer. Para tanto, as questões não são pautadas e “soberana” é a vontade do gestor e não da assembleia. Neste caso, o melhor a fazer é cancelar o síndico (#ficaadica). E se o cancelador for aquele vizinho “politizado”, que incomoda e persegue todos aqueles que se mostram contrários às suas ideologias, importante a vigilância do síndico sobre os direitos de manifestação política de cada indivíduo e evitar que atritos políticos atrapalhem a gestão do condomínio. Por certo, os administradores devem se pautar na garantia fundamental de liberdade de expressão dos condôminos por mais banal que ela pareça ser. Por outro lado, eventuais protestos políticos são para expressar uma opinião e não meio para, ilegitimamente, agir sem decoro e sem civilidade. Nesse sentido, importante estar atento para aplicação das advertências e multas com base nas normas internas do condomínio, evitando-se que canceladores e cancelados abusem de sua autônoma cívica ultrapassando as regras de bom convívio e bem estar da coletividade. No mais, conte com sua assessoria jurídica para as medidas judiciais cabíveis! Por Dra. Larissa Alves, advogada associada da Pantoja Advogados, especialista em Direito Condominial, Síndica, Palestrante, Pós-graduada em Direito Civil, membro da comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/DF. Instagram: pantojaadvogados Telefone: 3361-5738