Author name: José Pimentel

Já em itens anteriores ficaram ressaltados diversos quoruns para as votações, variando de acordo com a importância dos assuntos. Conveniente a especificação, para fins didáticos, em consonância com as matérias postas à deliberação, o número ou proporção de votos necessários para as aprovações, bem como a quantidade de condôminos para a convocação de assembleias, nos casos de maior relevância: 1) Matérias comuns (apreciação da prestação de contas, nomeação de síndico etc.), em primeira convocação: maioria simples de votos dos condôminos presentes, mas devendo representar, no mínimo, a metade das frações ideais (art. 1.352). 2) Matérias comuns (apreciação da prestação de contas, nomeação de síndico etc.), em segunda votação: maioria dos votos dos condôminos presentes (art. 1.353). 3) A aprovação da convenção de constituição do condomínio: dois terços das frações ideais de terreno, e não dos condôminos (art. 1.333). 4) Mudança da destinação do edifício ou da unidade autônoma, ou da fração ideal: a unanimidade dos condôminos (art. 1.351). Assim reconheceu o STJ: Doutrina e jurisprudência são acordes no entendimento de que, no quorum para alteração de fração ideal, necessário se faz o consenso de todos os condôminos e, até mesmo nos casos em que a Assembleia ou a Convenção autoriza a estimativa das cotas, a votação há de ser unânime. Matéria de fato não se reexamina em Especial. 5) Modificação da fachada pelo proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade: a unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei n. 4.591/1964), o que envolve, também, as modificações das sacadas e do terraço externo, por alterarem a estética externa do prédio, e desde que não se restrinjam ao mero envidraçamento. 6) Aquisição, pelo condomínio, em igualdade de condições com terceiro que faça lance, da unidade levada a leilão por falta de pagamento de três ou mais prestações do preço da construção, depois da prévia notificação com o prazo de dez dias para a purgação da mora, com a rescisão do contrato, devendo a opção da aquisição ser feita no prazo de vinte e quatro horas após a realização do leilão final: a unanimidade dos membros da assembleia-geral (art. 63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964). 7) A realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes: dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.342). 8) A construção de outro edifício com a finalidade de conter novas unidades imobiliárias, em parte comum, ou de outros pavimentos: a unanimidade dos condôminos (art. 1.343). 9) Alteração da convenção e do regimento interno: quanto à alteração da convenção, dois terços dos votos dos condôminos, isto é, de todos os condôminos, e não daqueles que se encontram presentes, e muito menos das frações ideais; quanto ao regimento interno, pela maioria dos condôminos presentes que representem, pelo menos, metade das frações ideais. É a inteligência que se extrai dos artigos 1.351 e 1.352 do Código Civil, sendo que o primeiro em redação da Lei n. 10.931/2004. De observar que não mais se exige, para a alteração do regimento interno, o quórum qualificado, a menos que a convenção preveja uma quantidade ou qualificação diferente, a teor do interpretado pelo STJ: O art. 1.333 do Código Civil, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64). Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe aos condôminos observar as disposições contidas na convenção de condomínio, que tem clara natureza estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 1.351 Código Civil, pela Lei n. 10.931/2004, o legislador promoveu ampliação da autonomia privada, de modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334, III e V, do Código Civil e art. 9º da Lei n. 4.591/1964, é matéria a ser disciplinada pela convenção de condomínio. No caso em julgamento, a pretendida admissão de quorum (maioria simples), em dissonância com o previsto pelo estatuto condominial – que prevê maioria qualificada (dois terços dos condôminos) –, resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido. Recurso especial não provido. 10) A destituição do síndico: a maioria absoluta dos membros da assembleia-geral. Mister explicitar que essa maioria se calculará não sobre os condôminos presentes na solenidade, mas sobre a totalidade dos condôminos, conforme ressalta do artigo 1.349: “A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condômino.” Se a referência é da maioria absoluta dos membros da assembleia-geral, necessariamente a contagem terá em consideração a totalidade dos condôminos, que são representados pela assembleia-geral. 11) A convocação da assembleia-geral ordinária, por omissão do síndico: um quarto dos condôminos (art. 1.350, § 1º). 12) A convocação da assembleia-geral extraordinária, por omissão do síndico: um quarto dos condôminos (art. 1.355). 13) A realização de obras úteis: maioria dos condôminos (art. 1.341, inc. II), computando-se essa maioria de conformidade com os artigos 1.352 e 1.353, isto é, em primeira convocação tendo em conta os votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, e em segunda convocação terá a maioria em conta os condôminos presentes na assembleia. 14) Realização de obras voluptuárias: dois terços dos condôminos (art. 1.341, inc. I). 15) Reconstrução ou venda da edificação quando total ou consideravelmente destruída, ou ofereça ameaça de ruína: metade mais uma das frações ideais (art. 1.357). 16) Aplicação de multas por desrespeito a vários deveres a que estão obrigados os condôminos (realização de obras que comprometam a

Tema pouco discutido no ambiente condominial refere-se a situação dos moradores que se encontram inadimplentes com a taxa condominial. Em geral as convenções de condomínio e regimento interno, disciplinam apenas algumas regras básicas sobre o assunto, cabendo ao síndico(a) complementar essas informações com a ajuda da lei ou de uma assessoria jurídica. Falarei a seguir sobre algumas situações que podem ser aplicadas a situação dos devedores, bem como aquelas garantias jurídicas básicas que delimitam o direito do condomínio de intervir. Sob pena de poder ser responsabilizado judicialmente. Proibição de voto e participação em assembleias. Uma das primeiras medidas que pode e deve ser adotada pelo condomínio em relação aos inadimplentes, refere-se a proibição de votação e participação em assembleias. O próprio art. 1.335, inciso III, do Código Civil esclarece: “III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.” Inclusive já se registra casos de anulação de assembleias (feitas judicialmente), onde houve votação de condôminos inadimplentes. Protesto de boletos vencidos. Essa prática é válida sendo a dívida de taxa condominial um título executivo extrajudicial, permitindo sua imediata execução, podendo chegar inclusive até a penhora do próprio imóvel para pagamento da dívida. Lista com nome de devedores. Infelizmente uma prática corriqueira se encontra a conduta de afixar lista dos condôminos inadimplentes no rol de elevadores ou outra área comum do local. Essa prática não é juridicamente válida, eis que a lei já determinou o procedimento adequado para se realizar a cobrança da taxa de condomínio. Evite este tipo de constrangimento, sob risco de responsabilização civil do condomínio e, ainda penal, por cobrança vexatória. Proibição do uso de áreas comuns. Alguns regimentos preveem a proibição do devedor de fazer uso das áreas comuns, seja reservando áreas de lazer, ou utilizando os demais espaços de convivência. Esse tipo de prática, embora controvertida, não tem sido recebido com bons olhos pelo Judiciário brasileiro. Como já dito acima, o condomínio tem procedimentos próprios para executar seu débito, e, práticas que limitam o uso da propriedade podem ser encaradas como uma ofensa aos direitos fundamentais do proprietário. Como bem ensina o Prof. Marco Aurélio Bezerra de Melo sobre o assunto, o devedor pode estar em uma situação financeira delicada, enfrentando desemprego, ou ainda, com condições desfavoráveis em um determinado momento da vida, o que não justifica o excesso de punição, tendo em vista que também é co-proprietário das áreas comuns. Suspensão do fornecimento de água (hidrômetros individuais). O corte no fornecimento de água para o devedor é tema que não se encontra pacificado nas decisões dos Tribunais Brasileiros. Em alguns estados é válido o corte do fornecimento do serviço, sob o argumento de que não deve recair aos demais moradores o dever de custear as despesas do inadimplente. Em outros lugares, é possível observar que o acesso a água deve ser recepcionado como direito fundamental, cabendo ao condomínio, apenas promover a cobrança pelos meios juridicamente válidos. Diante das inúmeras situações que promovem dúvidas aos síndicos (as) e também aos demais moradores, recomendo fortemente que cada condomínio procure uma assistência jurídica contínua. São inúmeras as situações que não serão de conhecimento do administrador e implicará em conhecimento da legislação vigente e interpretação das regras internas do local. Em caso de dúvida como proceder com o inadimplente, procure sempre um advogado(a).     KEIT DIOGO GOMES –  Graduada em Direito; Especialista em Direito Penal e Processual Penal (Damásio de Jesus); Mestra em Direito Agroambiental pela UFMT. Acadêmica do Curso Avançado de Direito Imobiliário. Advogada atuante em MT acerca de 10 anos, com escritório profissional em Cuiabá – MT. Professora no curso de Direito da UFMT.  Escritora de artigos científicos. Colunista no jornal Mídia News e colaboradora do site Síndico Legal. Palestrante e professora em Cursos de Pós-graduação. Fonte Site Parceiro: www.sindicolegal.com

Com o aumento dos índices de violências nas cidades, é cada vez maior a importância de se morar em ambientes protegidos. Uma solução que tem crescido muito no Brasil é o uso da Portaria Inteligente, um sistema inovador de segurança que dispensa a necessidade de um porteiro físico no local e o substitui por um gerenciamento à distância. Neste caso, o acesso das pessoas ao prédio ou ao condomínio residencial passa a ser realizado por um funcionário que trabalha em uma central de uma empresa de segurança e monitora as entradas e saídas através de um sistema de câmeras e interfones. Mas como isso funciona? No caso dos moradores, cada um possui uma chave virtual anticlonagem para o portão da garagem e outra para o portão de pedestre, sendo que há também um botão de pânico silencioso para casos de emergência. Já os visitantes e prestadores de serviços ao chegarem ao condomínio deverão se identificar através do interfone e o porteiro, que está na central de monitoramento, irá notificar o morador da sua presença, mesmo que ele não esteja em casa, para autorizar sua entrada ou não. Também é possível identificar e cadastrar estas pessoas para que haja uma liberação prévia. No caso da entrega de encomendas e correspondências estas ficarão sob a responsabilidade do zelador ou então dos próprios moradores. Como o sistema da Portaria Inteligente é baseado no uso de câmeras de segurança, há ainda um monitoramento 24 horas por dia do acesso de pedestre e veículos e todas as imagens podem ser disponibilizadas, caso seja necessário. Outra vantagem é que sem a contratação direta de porteiros, além de aumentar a segurança, o sistema da Portaria Inteligente gera uma economia na taxa condominial que pode chegar até a 50%. “Com a Portaria Inteligente, todos os custos com atendentes de portaria estão incluídos na contratação do serviço e também a manutenção dos motores dos portões e interfones, o que gera redução de gastos e economia para o condomínio”, enfatiza o especialista em segurança. Foram estas vantagens que levaram o síndico Marcos Vinícius a sugerir a troca dos porteiros pelo sistema de Portaria Inteligente para o condomínio de casas em que mora. Após sua instalação os moradores das 16 casas do local conseguiram uma redução de quase 30% das despesas no valor do condomínio e o aumento na segurança. “No início nem todos os moradores queriam a instalação do sistema, mas depois de um período de adaptação a maioria já concorda e vê o seu benefício para a nossa segurança e também para a redução dos custos”, explica o síndico. Já para quem mora em casas, apartamentos e tem pequenos comércios há também novas tecnologias para aumentar a segurança, é o caso do Family Care um sistema sem fio, de instalação rápida que detecta a tentativa de arrombamento, através do uso de câmeras e sensores de movimento e intrusão. Outra vantagem é que ele também possui um sistema de interruptor inteligente que automatiza a iluminação da residência e simula, quando necessário, a presença de pessoas no ambiente. “Cada vez mais é possível usar a tecnologia para aumentar nossa segurança seja em residências, prédios ou condomínios. O que é preciso é identificar a necessidade de cada local para garantir o máximo de segurança a um preço justo”, finaliza Fábio da Silveira. Por: Da Redação

Quem mora em condomínio e nunca teve problemas com barulhos no meio da noite que solte um grito. Ninguém está livre de vizinhos barulhentos. A maioria das reclamações em condomínio recebidas pelo Síndico refere-se ao barulho, como por exemplo as festas com música alta, latidos de cachorro, reformas, crianças correndo, liquidificadores ligados em plena madrugada. Embora 95% dos problemas com barulho possam ser resolvidos com uma boa conversa, sempre há aqueles que precisam de medidas mais firmes. Da ocorrência de problemas com barulho é necessário o registro do caso no livro de ocorrência do Síndico. O Síndico deve estar atento a esses problemas e tentar sempre apaziguar as partes pelo bom senso ouvindo e respeitando os dois lados. Pois bem, a convenção de condomínio deve estabelecer os limites do barulho dentro do condomínio com base na NBR 10.152/2017. Nesta NBR, consta como aceitáveis os níveis de ruído do barulho entre 35 a 45 decibéis nos dormitórios e entre 40 a 50 decibéis na sala de estar, por exemplo. Para comprovar o barulho em um determinado local ou cômodo em desconformidade com a regra do condomínio, poderão ser realizadas provas testemunhais, vídeos com som, ata notarial ou outra prova para auxiliar na comprovação dos fatos. A ata notarial é um documento público, certificado por um escrivão, chefe de secretaria, tabelião ou servidor, os quais possuem fé pública e descrevem o que veem, sem avaliarem quem está certo ou errado. Sendo, portanto, uma prova robusta e incontestável, nos termos do artigo 405 do Código de Processo Civil, com grande valia em um processo judicial. Sem o consenso entre os moradores envolvidos com o problema do barulho, sugerimos a contratação de um técnico especialista em medição acústica para realizar a medição do som produzido e juntamente com ele a contratação de um tabelião para que certifique o valor medido pelo técnico em uma ata notarial. Para comprovar a habitualidade do barulho, o melhor seria a realização de três medições em dias diferentes. Assim sendo, em um possível processo judicial, em regra compete ao autor provar os fatos, com a prova por uma ata notarial tornará de forma segura e ágil a comprovação do excesso de barulho no processo, havendo assim a inversão do ônus da prova ao réu e este deverá comprovar no processo que os fatos certificados na ata notarial não são verdadeiros. (Por: Thiago Giacon / Fonte: Jota)