Author name: José Pimentel

O que é essencial para a realidade do condomínio é uma boa relação e uma boa lista de prestadores de serviços. Logo, uma das atitudes que irá melhorar e ajudar na administração dos condomínios, com mais ética e transparência, é manter as relações comerciais com clareza e de forma justa para ambas as partes. Ter uma relação de negócios honesta e com precisão faz parte do âmbito comercial, principalmente se tratando de condomínios não pode ser diferente, já que o mercado condominial tanto comercial, residencial e shoppings tem demonstrado tanto crescimento no Brasil. E dentro dos condomínios é sempre bom manter uma lista cheia de fornecedores competentes, manter essa lista cultivada, a confiança entre contratado e contratante passa a serem maiores para os dois lados. Não é correta a administração do condomínio lesar o fornecedor para conseguir impor regalias, como também não é correto os fornecedores colocarem valores altos, para justificar alguns possíveis erros durante a prestação do serviço, e conseguirem na maioria das vezes se safar, e isso está longe de ser moralmente ético, além de ser desleal com as outras empresas do ramo. Os condomínios precisam estar cientes que tem que se responsabilizar e impor as obrigações legais, tributárias, trabalhistas, entre outras, aos seus fornecedores. A questão é que a integridade seja entre ambas as partes e que todos possam usufruir dos benefícios. Por conta do aumento das buscas por melhores práticas de administração de condomínios, alguns deles já estão aderindo ações mais severas e critérios extras em seus requisitos de contratação, como por exemplo, o fato de exigir certidão negativa das empresas que se inscreveram para participar de seletivas para a prestação de serviço, essa solicitação já está sendo feita por condomínios. Outra recomendação que garante a qualidade e a responsabilidade nas contratações é a realização de visitas tanto nas empresas prestadoras de serviços, como nos condomínios. Uma dica bem importante é criar normas sobre ética e bom comportamento para os moradores, síndicos e prestadores de serviços contratados, nas dependências do condomínio. Normas que determinam os limites do que pode e não pode ser aceito nas relações condominiais. Basicamente todas essas regras e controle resultam em compras que aumentarão a confiabilidade dos envolvidos, e posteriormente até mesmo nas indicações, de forma que tanto o condomínio, como garantir a tranquilidade dos moradores. E um dos maiores benefícios é manter o condomínio longe de práticas erradas, ilícitas de fraudes e corrupção. Pensando nisso o portal Síndico Legal buscou as melhores dicas para vocês que são síndicos e até mesmo os moradores a manterem seus fornecedores de maneira correta e moralmente ética: Verifique todas as informações possíveis do fornecedor. Crie um sistema padrão de contratação e mostre para todos os condôminos aprovarem. Mensure minunciosamente o prestador de serviço, e sempre deixe disponível para os condôminos também fiscalizarem. Crie normas de ética e conduta, próprias para o condomínio. Quando for escolher a empresa, você pode criar reuniões e apresentar as regras de ética e conduta. Você pode criar um Conselho para ajudar na administração do condomínio, caso já não tenha. Sempre que puder coloque essas discussões nas pautas das Assembleias, para que os Síndicos, Conselhos, Moradores e Fornecedores possam solucionar juntos. Todos dentro de um condomínio possuem seu papel e sua colaboração, e se todos se empenharem e cumprir, boas relações e negociações mais confiantes acontecerá, e o condômino que ganhará com as boas práticas de uma boa administração. Toheá Ranzeti – Síndico Legal Site Parceiro: www.sindicolegal.com.br

Os condomínios que disponibilizarem espaços de academias podem ser obrigadas a ter um responsável técnico registrado no Conselho Regional de Educação Física da 1ª Região (CREF1). É o que propõe o projeto de lei 4.027/18, do deputado Comte Bittencourt (PPS), aprovado pela Assembleia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro (Alerj) nesta quinta-feira (14/06), em primeira discussão. A proposta voltará a ser votada pela Casa, em segunda discussão. Segundo o texto, o responsável deverá ser um profissional de educação física e o registro no CREF1 deverá ser gratuito. Em caso de descumprimento, os infratores estarão sujeitos a multa de até 1.000 UFIR-RJ, o equivalente a R$ 3.300. Foi aprovada uma emenda que estabelece que os moradores do condomínio podem contratar, à parte, o profissional que quiserem para realizar suas atividades físicas. “A obrigatoriedade de um responsável técnico proporcionará maior segurança aos condomínios, uma vez que estarão operando com respaldo profissional”, argumenta o autor do projeto.   Fonte: ALERJ

A Comissão de Direitos Humanos e Minorias da Câmara dos Deputados esteve nesta sexta-feira (3) em João Pessoa (PB) para conhecer boas experiências públicas de atendimento a idosos. Um dos locais visitados foi a “Cidade Madura”, um condomínio construído exclusivamente para pessoas idosas. Trata-se de uma iniciativa do governo do estado voltada a cidadãos dessa faixa etária que não têm como comprar uma casa própria. No total, são cinco unidades em todo o estado – a primeira foi inaugurada na capital, João Pessoa, em 2014. Os condomínios são inteiramente projetados de acordo com as necessidades específicas da terceira idade, e cada um oferece 40 residências. Expansão Segundo o deputado Luiz Couto (PT-PB), presidente da comissão, a “Cidade Madura” é uma experiência que merece ser universalizada. Ele afirmou que vai propor para o Ministério das Cidades a implantação desse programa em outros estados para que mais idosos possam viver com qualidade. “Uma espécie de espaço que foi construído para idosos, para que essas pessoas possam ter um espaço para viver e ter toda a estrutura de saúde e assistência social para que essas pessoas vivam dignamente. “São 40 idosos que estão lá, sendo bem tratados e cuidados, tendo toda a assistência. Ficamos contentes com essa realidade e esperamos que essa experiência possa se multiplicar”, disse Luiz Couto sobre a “Cidade Madura”. Outras duas instituições de apoio e acolhimento a pessoas idosas também receberam a visita da comissão: o Lar da Providência Carneiro da Cunha e o Lar do Idoso de João Pessoa. A comissão também realizou em João Pessoa uma audiência pública no formato de seminário para discutir novas políticas públicas e medidas legislativas para a população idosa.   Reportagem – Larissa Galli Edição – Marcelo Oliveira Fonte: Agência Câmara de Notícias  

Com o intuito de melhorar a vida das pessoas que possuem algum tipo de deficiência ou com alguma mobilidade momentaneamente reduzida, por exemplo, uso de muletas devido à fratura, foi editado, em 2004, o decreto n° 5.296, que define que as novas edificações residenciais devem atender às regras de acessibilidade na construção em todas as áreas comuns, devendo ser cumpridas as exigências dispostas nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT, no caso, a NBR 9050. Ela visa proporcionar ao maior número possível de pessoas a utilização de maneira autônoma e segura do ambiente, independentemente de idade, estatura ou limitação de mobilidade e percepção. A acessibilidade também está presente na Lei nº 10.098/2000, que estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, o assunto deve ser tratado pelos responsáveis pelos empreendimentos como uma questão de inclusão social. Em condomínios, este assunto deve ser abordado pelo síndico. Os novos empreendimentos devem ser construídos levando em consideração as leis e normas, garantindo a acessibilidade de seus moradores e visitantes. Caso a construtora não esteja observando a acessibilidade, o síndico deve entrar em contato com a empresa e solicitar a adequação. Se não realizar as mudanças, a construtora pode ser processada para que ela faça os reparos. Já nos condomínios antigos, que muitas vezes não possuem os espaços necessários para implementação dos requisitos da norma de acessibilidade. Neste caso, para que se possa ser feito as adaptações, é importante que a realização de uma análise técnica no condomínio para que se conheçam quais as obras viáveis e que não irão atingir a estrutura do prédio. Devido a esta dificuldade de adequação em alguns edifícios antigos, os mesmos devem realizar um estudo e realizar as ações possíveis e tentar buscar soluções. A preocupação não deve ser única e exclusivamente de atendimento a lei, mas também por uma questão de bom senso. Todo o estudo deverá ser realizado por um profissional habilitado, Engenheiro Civil, que deverá atender a ABNT NBR 9050, legislações específicas e criar um plano de reforma em conformidade com a ABNT NBR 16280 (Leia mais clicando aqui). Todas as reformas em dependências, onde a norma de acessibilidade seja aplicável deverá ser atendida. Uma análise desses profissionais pode indicar o que é possível fazer com mais rapidez e ainda detectar pontos mais críticos – como elevadores pequenos, pois nem todo condomínio está preparado para fazer obras de adaptação em suas instalações imediatamente, por isso, a avaliação das obras que são mais simples e importantes é fundamental. Nem sempre é simples adaptar um projeto de uma nova edificação ou um empreendimento já existente aos princípios que sustentam o desenho universal. É importante contar com um profissional que conheça bem a NBR 9050. Ele será capaz de coordenar projetistas e fornecedores para atender plenamente à Norma. O profissional habilitado faz o projeto de acordo com as normas de acessibilidade, além de assinar a responsabilidade técnica. Isso traz tranquilidade ao síndico e consequentemente aos Condôminos. As obras de adequação no condomínio, por se tratar de uma questão legal, não necessitam da aprovação da assembleia para a realização de obras que garantam a acessibilidade do condomínio. Contudo, os síndicos devem convocar uma Assembleia para expor as necessidades legais e sociais e resolver questões como o orçamento da obra e conscientização dos ocupantes. Ainda de acordo com a NBR 9050, os projetos arquitetônicos precisam do certificado de acessibilidade para comprovar as adaptações exigidas e parâmetros determinados pela legislação. Para a obtenção desse certificado é preciso ter: formulário de requerimento padronizado preenchido e assinado pelo requerente legitimado, cópia do Imposto de Renda Predial e Territorial Urbano (IPTU) do ano em exercício, cópia do comprovante de regularidade da edificação, peças gráficas necessárias para a sinalização de obras e serviços a serem executados para o cumprimento das normas, memorial descritivo e cronograma com obras e serviços a serem executados para o cumprimento das normas de acessibilidade em duas vias. Quem fornece esse certificado é a prefeitura da cidade onde está locada a construção. Uma boa razão para adotar planos de acessibilidade é a valorização do imóvel perante outros que não tenham essas condições. Os ajustes realizados nos condomínios agregam mais valor ao imóvel, pois a acessibilidade pode ser fator fundamental na escolha de um futuro morador. O condomínio que se adequar às leis estará agregando valor ao seu patrimônio. Prédios antigos que não se atualizarem irão se depreciar. Itens em condomínios que, se adequados, tornam o local acessível: rampas de acesso, piso antiderrapante, corrimãos, escada de alvenaria nas piscinas, elevadores, adaptação de banheiros e de portas. Os problemas mais comuns são: inexistência de banheiros acessíveis em rotas acessíveis, maçanetas difíceis de serem usadas, portas e corredores estreitos, falta de barras de apoio, vasos sanitários muito altos, falta de sinalização tátil, em relevo ou braile, pisos derrapantes e irregulares, vasos sanitários com abertura frontal, altura de acessórios, como bebedouros, papeleiras e saboneteiras e rampas íngremes. Entre as determinações estabelecidas na NBR 9050 estão: Desenho universal; Barreira arquitetônica; Tecnologia assistiva; Espaço para circulação de cadeiras de rodas; Sinalização vertical e horizontal; Rampas de acesso; Plataforma elevatória; Características de piso; Informações em Braile; Banheiros acessíveis; Por fim, a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (nº 13146/2015) incluiu o desrespeito às normas de acessibilidade como causa de improbidade administrativa. Assim, o objetivo de NBR 9050 é proporcionar à maior quantidade possível de pessoas segurança no uso de equipamentos. É importante lembrar que a acessibilidade se baseia em três elementos principais que devem ser observados em projetos novos ou antigos: autonomia, conforto e segurança. Tornar uma obra ou projeto acessível de acordo com os preceitos da NBR 9050 não é difícil e nem caro. É muito melhor do que correr o risco de tomar multas ou sofrer processos judiciais e, ainda por cima, garante acesso a todas as pessoas. Se houver exclusão, o condomínio deixa de ser comum.   PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO. Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais e vistorias

Como estar atento aos cuidados no combate a incêndios nos condomínios Quanto mais o tempo passa, mais acidentes relacionados a incêndios têm acontecido anualmente nos condomínios, portanto a atenção dos síndicos e administradores tem se tornado cada vez maior para um equipamento de segurança que é essencial no combate ao fogo, os extintores de incêndio. O extintor de incêndio deve e precisa ser recarregado todo ano, somente o de CO2 (Dióxido de Carbono) que precisa ser conferido de 6 em 6 meses, e se for preciso, ser recarregado. Não se podem esquecer as mangueiras dos extintores, pois de nada adianta ter um extintor, sem a mangueira em bom estado, e elas também precisam passar pelo teste hidrostático para confirmar se ela está apropriada e se suporta a pressão na hora de ser utilizada, e esse teste deve ser feito de 5 em 5 anos. E uma coisa que poderia ser simplesmente resolvida com uma manutenção anual dentro condomínio, e que poderia evitar maiores problemas, muitas vezes se tornam o ponto x, e trazer um prejuízo inestimável para o síndico que não está situado com o processo de prevenção condominial. Assim sendo, também é preciso prestar bastante atenção com os orçamentos muito baratos, porque como velho ditado diz: “o barato as vezes sai caro”, e posteriormente pode ter mais despesas trocando peças que não deveriam ser trocadas, por isso é bom ficar de olho! Exigência É interessante recordar que faz parte da obrigação legal e função do síndico se preocupar com a recarga dos extintores, e não existe saída, deve-se recarregar ou fazer a troca do equipamento. Com isso, percebe-se a relevância em realizar a prevenção dentro do condomínio, para que possa constar no planejamento financeiro, e evitar que a manutenção se torne uma despesa extra muito grande para os condôminos.   Definir a empresa É preciso verificar na hora de escolher a empresa de recarga e manutenção dos extintores e equipamentos de combate a incêndio se está certificada e aprovada pelo Inmetro (Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia). Dessa forma, entra a participação de um engenheiro, caso o condomínio possua em sua equipe de funcionários, para auxiliar na escolha da empresa e acompanhar o seu trabalho. Quando os extintores receberem a recarga de acordo com a lei brasileira, eles deverão receber um selo de inspeção do Inmetro.   INMETRO (Selo) O selo do INMETRO servirá para verificar a conformidade dos extintores, e garantir também a qualidade do instrumento e também das empresas profissionais que tem experiência em manutenção. Cada vez que o equipamento receber uma manutenção ou uma recarga, ele deve receber um selo novo, com uma nova data de vencimento. E esse selo é válido em todo o Brasil. O selo também dá a garantia de que o instrumento foi certificado  pelo Inmetro e garante a sua manutenção e a sua eficácia.   Fraudes na manutenção e recarga de extintor É interessante ao escolher a empresa que fornecerá o equipamento verificar a viabilidade de devolução dos extintores. Deste modo, o síndico se resguarda e evita pagar por um serviço do qual fique mais caro do que o seu planejamento financeiro permite. Outra dica importante é cuidar para que os extintores não sejam trocados pela empresa contratada para fazer a recarga e a manutenção. Para isso, é recomendado que o síndico ou o zelador anote o número dos extintores, ou que faça alguma marca própria do condomínio, para que o equipamento possa ser reconhecido. Dessa forma, será mais garantido que o extintor devolvido é o do próprio condomínio. Não possui extintor Essa hipótese deve ser nula. O condomínio não deve ficar sem extintores. Uma sugestão é que o síndico faça a contratação da manutenção por etapas, sendo divididas por andares (sendo um sim e um não), pois dessa forma é fácil o acesso até o equipamento num caso de emergência. Outro conselho seria a empresa fornecedora emprestar os equipamentos, mas lembre-se de fazer o orçamento e se garantir para que não saia mais caro para o condomínio.   O portal Síndico Legal gostaria de ressaltar a todos os síndicos e administradores de condomínios para que não deixe para fazer somente a manutenção. É importante sempre ficar atento aos extintores, e sempre que puder pedir para que um funcionário de confiança do condomínio faça uma vistoria, para verificar se estão nos prazos corretos, e se estão aptos para serem utilizados.   Toheá Ranzeti – Redação Síndico Legal Site Parceiro: www.sindicolegal.com.br  

Justiça declarou cláusulas contratuais abusivas.  O juiz Guilherme Ferreira da Cruz, da 45ª Vara Cível Central, declarou abusivas cláusulas contratuais firmadas entre empresa do ramo da construção civil e seus clientes, nas quais fixava cobrança de taxa pela anuência da incorporadora à cessão da posição contratual do adquirente a terceiros, além de repassar aos compradores despesas de condomínio e de IPTU antes da entrega das chaves dos imóveis. O magistrado impôs à construtora as obrigações de não executar tais cláusulas, bem como não incluí-las nos novos contratos; devolver os valores recebidos por conta das cláusulas desconstituídas e inserir no site da empresa – pelo prazo de cinco anos – mensagem aos consumidores informando o direito à devolução de valores pagos indevidamente, além de publicar a mesma informação no caderno de economia de dois jornais de grande circulação nacional. A sentença fixou ainda multa de R$ 80 mil caso a empresa não devolva os valores e deixe de informar os clientes sobre a restituição, e R$ 50 mil para cada nova cobrança das taxas declaradas abusivas. A ação civil ajuizada pelo Ministério Público pretendia ainda a desconstituição de cláusulas que preveem o pagamento de honorários advocatícios em cobrança extrajudicial de parcelas em atraso e cobrança de comissão de corretagem por empresas nas quais a construtora mantém vínculo societário, mas o magistrado entendeu que, em ambos os casos, as exigências são devidas. Cabe recurso da sentença. Processo nº 1079683-70.2017.8.26.0100 Fonte: TJSP – Tribunal de Justiça de São Paulo – 01/08/2018

Além disso, ter em mãos o documento protege o gestor, pois em caso de acidentes, sinistros, descumprimento do contrato ou falta de qualidade dos serviços executados, a responsabilidade legal será do contratado. Segundo Aécio de Miranda Breitbach, engenheiro civil e membro do Instituto Brasileiro de Perícias e Avaliações de SC (Ibape/SC), é fundamental que o trabalho fique sob a responsabilidade de uma empresa ou profissional autônomo, legalmente habilitado junto aos órgãos competentes. Sem a ART ou RRT não há garantia, perante a lei, de que o prestador do serviço responderá por acidentes ou outros problemas que possam acontecer. “Todo o serviço de arquitetura ou engenharia, contratado pelo síndico ou realizado dentro do condomínio, deve ser registrado junto ao Conselho, por força de lei federal e também para garantir a qualidade e capacidade técnica de quem executa. Até mesmo em uma simples pintura podem ocorrer acidentes ou o trabalho final não corresponder com o combinado, por isso a importância da ART. O profissional ou empresa pode ser acionado judicialmente, inclusive para corrigir serviços mal executados”, conclui. Além disso, o especialista dá a dica que o síndico desconfie de orçamentos que ofereçam a opção do serviço com ou sem registro. Responsabilidade compartilhada Para evitar qualquer irregularidade durante a obra, o CREA/SC orienta os administradores a exigirem que as empresas prestadoras de serviço sejam registradas no Conselho, assim, obrigatoriamente terão um profissional habilitado em condições de fornecer a Anotação. “A medida impede práticas ilegais que possam estar sendo praticadas no mercado. Por mais simples que seja o serviço, devemos ter a consciência que estamos lidando com o patrimônio coletivo e que as responsabilidades civil, trabalhista e até criminal incidem sobre o contratante e deve ser dividida com um profissional com capacidade técnica”, explica Eduardo Irani Silva, coordenador de engenharia da entidade. Atividades que precisam de ART ou RRT O gestor deve exigir a ART ou o RRT da obra que será executada de acordo com a Lei n. 6.496/1977, Resoluções n. 1025/2009 e 1033/2011 do CONFEA, e amparado pela Norma de Reformas da ABNT (NBR 16.280). Toda obra ou manutenção que possa comprometer a infraestrutura física, elétrica ou hidrossanitária do prédio deve ter o seu registro junto ao órgão competente: – Restauração de fachadas – Manutenção de elevadores – Inspeção de Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPCDA) – Revisão ou reforço de rede elétrica e manutenção de transformadores – Manutenção ou alteração hidráulica e sanitária – Construção ou demolição de paredes, divisórias e tetos – Substituição de revestimentos – Abertura ou fechamento de vãos – Reparos na rede de gás Validade da Anotação e taxas O registro de responsabilidade técnica tem validade – desde que homologada pelo Conselho- enquanto durar a prestação do serviço contratado. Mas, para isso, o documento precisa ter as assinaturas originais do profissional e do contratante, além de estar livre de qualquer irregularidade referente às atribuições do responsável que a anotou. Caso contrário, a obra está sujeita a multas e possíveis embargos. As taxas de registro de Anotação são tabeladas pelos Conselhos Federais e normalmente são proporcionais ao volume ou ao valor dos serviços. Para execução de obras as taxas são reguladas pelo valor do contrato e podem iniciar em R$ 82,94 para obras de até R$ 8 mil e R$ 218,54 para obras acima de R$ 15 mil, conforme Resolução 1067/2015 do CONFEA.