Existem diversas normas e leis específicas que regulamentam a vida em condomínios e asseguram uma convivência pacífica nesses espaços. O Código Civil em condomínios (Lei nº 10.406/2002) é a lei principal que trata sobre os direitos e as obrigações dos síndicos e dos condôminos.
É com base nessa legislação que deve estar respaldada para a criação da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno, bem como para a organização das Assembleias.
O documento reúne as principais questões em torno das atribuições de responsabilidade do síndico e dos moradores, que devem respeitar as orientações no dia a dia.
Por isso, o conhecimento do Código civil em condomínios é de fundamental importância para evitar situações que podem acarretar ações judiciais contra o condomínio e prejuízos para a gestão condominial.
Em alguns casos, o síndico pode ser responsabilizado civil ou criminalmente e até mesmo responder judicialmente caso descumpra as regras de convivência e coloque em risco a segurança patrimonial ou dos outros moradores.
Além de conhecer bem a legislação que rege suas atividades e responsabilidades na gestão condominial, o síndico precisa comunicar amplamente as principais disposições da lei aos moradores para que eles sigam as normas.
Para contribuir com o entendimento do síndico e dos condôminos com relação à legislação, apresentaremos aqui as principais normas do Código Civil em condomínios.
Código civil em condomínios: direitos e obrigações de síndicos e moradores
Em vigor desde 2003, o novo Código Civil brasileiro trouxe modificações pontuais na Lei 4.591/64, que permanece ativa, mas não deve se sobrepor à nova legislação.
O documento aborda cerca de 27 artigos sobre a vida em condomínio. A seguir, apresentamos alguns dos principais pontos com relação aos direitos e às obrigações de síndicos e moradores.
Em relação à lei antiga, a nova legislação trouxe poucas alterações no que diz respeito aos direitos e aos deveres do síndico, já presentes no artigo 1.348 do Código Civil.
Confira quais são eles:
Quais são os direitos, deveres e restrições do síndico segundo o Código civil em condomínios?
Quando falamos dos direitos do síndico segundo o Código civil em condomínios, é importante que os seguintes pontos sejam respeitados:
- Contar com o apoio dos moradores na busca por soluções para a tomada de decisões importantes que busquem o bem comum;
- Ser consultado pelos moradores somente durante o seu horário de trabalho, tendo suas horas de descanso respeitadas;
- Não ser acusado injustamente pela não resolução de problemas no prédio;
- Remuneração prevista em convenção, onde se determina a isenção da taxa de condomínio ou definição de honorários;
- Direito a férias. Nesse caso, o subsíndico assumirá o seu papel perante o condomínio, respondendo oficialmente pelas funções do síndico;
- Ser inquilino, locatário, dono de apartamento morador ou não, desde que seja devidamente eleito em assembleia;
- Convocar a assembleia de condôminos.
Já quando elencamos, seguindo o Código civil em condomínios, os deveres que o sindico tem perante o condomínio e seus moradores, ele precisa cumprir com seu papel nos seguintes termos:
- Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembleias;
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- Realizar o seguro da edificação.
Quais são as proibições do síndico?
Tão importante quanto conhecer os direitos e deveres do síndico segundo o Código civil em condomínios, é saber o que ele não pode fazer. Como ele está em uma posição de poder, pode acabar confundindo algumas atribuições e se exceder em seus atos.
Por isso, os condôminos precisam estar por dentro de algumas situações proibidas que podem acontecer e saber exercer seu direito de impedir que o síndico as execute.
Confira na lista:
- Contratar ou adquirir serviços e produtos que afetem o caixa do condomínio sem aprovação prévia da assembleia;
- Não prestar contas anuais ou quando for solicitado;
- Reter documentos e arquivos após deixar o cargo;
- Deixar contratos vencerem, como os de seguros do condomínio;
- Gastar mais do que o orçamento previsto sem justificativas;
- Deixar e quitar dívidas do condomínio;
- Utilizar o fundo de reserva para pagar despesas rotineiras;
- Cobrar de forma vexatória os moradores inadimplentes;
- Deixar de cobrar ou conceder descontos para os condôminos em dívida;
- Proibir o acesso de visitantes autorizados pelos moradores no condomínio;
- Não ter uma boa comunicação com os moradores ou deixar de responder perguntas;
- Tomar algum lado em conflitos entre os condôminos;
- Entrar nas residências dos condôminos sem a permissão deles ou sem motivo significativa (como vazamento de gás ou incêndio);
- Multar moradores sem provas;
- Cessar os serviços de água e gás que são canalizados de forma coletiva;
- Elevar o seu próprio salário abusivamente.
2 ações que parecem proibidas ao síndico, mas não são:
A primeira delas é que o síndico está autorizado, sim, a contratar um advogado sem o consentimento do Conselho.
É importante lembrar que o síndico deve informar aos moradores sobre toda ação judicial ou extrajudicial através de assembleia.
O síndico tem permissão para contratar um familiar para trabalhar no condomínio, desde que esteja devidamente registrado de acordo com a lei, o que pode parecer errado, mas é autorizado.
Tarefa de síndico: como aplicar advertências e multas aos moradores?
Como falamos anteriormente, o Código civil em condomínios traz que também faz parte das atribuições de um síndico aplicar advertências e multas aos moradores que não cumprirem seus deveres. Mas você sabe em quais situações ele deve aplicar cada uma das possíveis penalizações?
O primeiro passo na hora de decidir entre advertência ou multa é conferir a convenção e o regimento interno do condomínio. Antes de tomar alguma decisão, é preciso que o síndico esteja bem ciente desses documentos.
Advertências são indicadas quando um condômino comete uma infração pela primeira vez e servem como um aviso ao morador, mais do que como uma penalidade.
Ou seja, o objetivo da advertência é informar ao morador que houve transgressão a uma regra e que essa infração não deve acontecer novamente. Do contrário, ele corre o risco de receber uma multa de condomínio.
No entanto, em algumas situações, apenas uma advertência não resolve o problema. É preciso recorrer diretamente à multa para penalizar o morador.
Por exemplo, caso o condômino cause prejuízo a uma área comum do condomínio, deverá ser cobrado dele um ressarcimento. Nesse caso, o síndico parte direto para a multa.
Agora se o condômino for reincidente, infringindo regras do condomínio mesmo após ter recebido uma primeira advertência, o síndico também pode fazer a aplicação da multa de condomínio.
Geralmente, essa situação é o recurso mais viável quando há problemas cotidianos, como não respeitar o horário de silêncio, infringir a lei antifumo, transitar com o cachorro em locais impróprios, entre outras transgressões.
Código civil em condomínios: quais são os direitos e os deveres dos condôminos?
Não são apenas os síndicos que possuem uma lista de concessões, restrições e obrigações dentro do condomínio. Os direitos e os deveres dos condôminos estão presentes no Art. 1.335 e 1.336. São eles:
Direitos dos condôminos
- Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, desde que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
- Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja com as despesas condominiais em dia;
- Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: preferência aos proprietários, seguidos dos inquilinos e, finalmente, pessoas estranhas ao condomínio;
- Vender a vaga da garagem a outro condômino. A comercialização com não-condôminos só pode ser feita se for permitido na convenção do condomínio.
É importante notar que, de acordo com o segundo item, parte dos direitos que cabem aos condôminos está condicionada ao pagamento em dia da taxa condominial.
Dessa forma, os condôminos inadimplentes perdem o direito de voto nas assembleias realizadas no condomínio.
De acordo com a Lei 12.607 de 2012, que altera o Art. 1.331 do Código Civil, os condôminos também têm direito a alugar suas vagas de garagem a outros moradores, proibindo que isso seja feito a pessoas estranhas ao condomínio.
O Art. 1.349 confere um importante instrumento de poder aos condôminos, estabelecendo que o síndico pode ser destituído do cargo mediante voto da maioria absoluta dos membros nos casos em que “praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio”.
Por fim, o condômino tem o direito de reclamar de perturbações internas, votar e ser votado (desde que não esteja inadimplente), recorrer de eventuais penalidades, circular livremente pelas dependências do condomínio e exigir que outros moradores e proprietários cumpram as normas e as regras.
Deveres dos condôminos
- Contribuir para as despesas do condomínio;
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas;
- Não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores;
- O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito;
- O condômino que não cumprir seus deveres pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e dos danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Vale destacar que o não pagamento da taxa de condomínio abre a possibilidade para uma ação de cobrança judicial por parte do empreendimento.
Além do que está previsto no Código Civil, é importante lembrar que a convenção e o regimento interno do condomínio podem estipular pontos adicionais sobre os direitos e deveres dos condôminos, desde que estejam em conformidade com a lei.
Mais do que prever boas condutas e penalidades, a criação de normas tem como objetivo a boa convivência com os demais moradores, de modo que impere o respeito ao próximo e ao que é de todos.
4 dúvidas esclarecidas sobre direitos dos condôminos
1. Os condôminos podem ser proibidos de usufruir de áreas comuns por causa da pandemia?
A Lei N° 10.410, de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), não autoriza ao síndico atitude unilateral.
No entanto, o síndico deve ficar atento às recomendações dos governos estadual e municipal e levá-las para a assembleia junto aos moradores com o objetivo de definir sua incorporação ao regimento interno.
Em princípio, o condomínio não pode proibir nenhum condômino de usufruir das áreas comuns devido à pandemia. No entanto, é possível recomendar que os moradores que testem positivo ou apresentem sintomas do vírus não saiam de suas residências.
2. Novos condôminos podem ser proibidos de ocupar um apartamento com débito condominial?
A dívida condominial é do imóvel. Se um novo morador e proprietário quiser ocupá-lo, o síndico não pode proibir.
Se o pagamento não for liquidado, o processo de cobrança da dívida seguirá e poderá chegar até a penhora e leilão da unidade.
3. Condôminos inadimplentes podem ser impedidos de ter TAGs de acesso ou de frequentar áreas comuns?
Não! Isso seria uma afronta ao direito de ir e vir do morador. Mesmo com justificativas legítimas, o síndico jamais deve tomar uma atitude que gere constrangimento ou mal-estar a um condômino.
Ações como essa agravam a situação e podem levar o inadimplente a entrar com uma ação contra o condomínio por danos morais, o que é, frequentemente, acolhido pela justiça.
4. Os condôminos podem alugar imóveis pelo Airbnb?
Algumas decisões judiciais permitem e outras proíbem o aluguel de residências situadas em condomínios pelo Airbnb, o que caracteriza aluguel por tempo curto (temporada).
Recomenda-se discutir em assembleias para regulamentar ou não a decisão no regimento interno, uma vez que essa é uma prática recente.
Fonte: Poter
