Como implementar e operar um plano de manutenção eficiente

O Plano de Manutenção é um documento que vai nortear como cuidar das manutenções do condomínio em periodicidade programada. O objetivo da implementação do plano é manter, conservar e até mesmo prolongar a vida útil dos sistemas que compõem a edificação.

A gestão de manutenção inclui dois eixos de trabalho:

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– Preservar as características originais da edificação.

– Prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.

As principais vantagens da implementação de um Plano de Manutenções nas rotinas condominiais vão desde manter o condomínio conservado, a valorização do patrimônio, o aumento de bem-estar dos condôminos, que podem usufruir da estrutura sem limitações e em segurança e somado a isso a geração de economia.

Atualmente, temos 3 tipos de manutenções:

Manutenção Predititiva: Esta manutenção se baseia em monitoramento periódico de máquinas e equipamentos. Costuma ser realizada mediante análise de dados coletados por acompanhamentos programados e inspeções in loco.

Manutenção Rotineira: Caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos. (ex. Limpeza).

Manutenção Corretiva: Este tipo de manutenção tem como objetivo corrigir desgastes e falhas, uma vez que já são aparentes e já estão causando algum tipo de transtorno.

Neste modelo, são levantados os problemas e os tipos de correção a serem aplicados de acordo com o risco ao qual o condomínio pode estar submetido. Pelo fato de ser uma resposta reativa ao surgimento da falha, o custo de reparo sempre será mais elevado. Na maioria das vezes em que um problema está mais aparente, o grau de comprometimento do sistema (pintura, elétrica, fachada, impermeabilização etc.) vai ser maior. Isso implicará em um custo maior de reparo sem aprovisionamento financeiro, além de poder submeter ou moradores a paralização temporária de algum serviço ou acesso do condomínio.

Manutenção Preventiva: Tem como premissa a busca pelo defeito antes que ele possa a se tornar um problema mais sério. Esta ação tem como objetivo proporcionar mais eficiência nas medidas de reparo, durabilidade e excelência. A falta de investimento neste tipo de manutenção, que se antevê aos problemas, pode impactar a vida de todos os moradores, que diante de alguns problemas, podem se deparar com situações emergenciais que demandem uma exposição de caixa imediata para fins de reparação.

Não adianta elaborar um plano de manutenções se ele não é colocado em prática, por isso, a NBR 5674:2024 orienta que para operação um Plano de Manutenções é importante ter uma previsão material, técnica e financeira a fim de viabilizar o atendimento dos diferentes tipos de manutenção.

O intuito da implementação de um plano de manutenções não é ser mais uma despesa para o condomínio. A ideia é que as despesas e transtornos ocasionados por manutenções corretivas diminuam com a sua implementação, que a vida útil seja prolongada e que os custos de conservação diminuam.

As programações que fazem parte do plano de manutenções devem considerar o curto, o médio e o longo prazo da forma a compatibilizar os recursos humanos, financeiros para tal finalidade; minimizar as interferências dos serviços de manutenção no uso da edificação pelos usuários; e conduzir as demandas de serviço de forma que as intervenções sucessivas sejam minimizadas.

Como obter um Plano de Manutenções

A NBR 5674:2024 indica que é adequado contratar consultoria técnica especializada para este fim. As soluções e indicações de plano serão sob medida para cada condomínio, pois cada um vai ter uma realidade de orçamento, espaço físico e especificidades.

Ao contratar uma consultoria é indispensável que o escopo contratado para o plano de manutenção inclua as seguintes informações:

Desenho de plantas e detalhes;
Especificação detalhada de materiais e procedimentos;
Programação das atividades, com a periodicidade;
Instruções de procedimentos em caso de imprevistos.

Estrutura de documentação e registros que a manutenção condominial deve ter:

Manual de uso e operação ABNT NBR 14037;
Manual de fornecedores de equipamentos e serviços;
Planejamento de manutenção, com previsto x realizado, do ponto de vista financeiro e cronológico;
Documentos de atribuição de responsabilidade técnica;
Relatório de inspeção;
Registros de serviço;
Contratos firmados etc.

Esta seria uma estrutura básica de um plano de manutenções que pode gerar memória de dados para o condomínio, colaborar nas ações a serem realizadas, e promover valorização do imóvel atrelada a uma economia que advêm de um gasto eficiente.

Caso o seu condomínio ainda não esteja com um plano de manutenção ativo, procure um profissional de engenharia da sua confiança e seguindo as orientações da ABNT NBR 5674:2024 avalie junto com ele como você pode estar melhorando a gestão de manutenção do seu condomínio.