Quando da realização de obras e/ou benfeitorias em áreas comuns, por menor que sejam, que venham a alterar a destinação original do local, necessitamos do voto de 100% dos condôminos em assembleia.
Estamos aqui tratando de qualquer mínima ação humana que venha alterar uma área de forma diferente do original da edificação. Podemos citar a instalação de vasos, parquinhos, construção de churrasqueiras e bicicletários, criação de vagas de estacionamento de visitantes, aluguel do apartamento do zelador e tantas outras benfeitorias que visam, basicamente, melhor utilizar determinada área comum.
Além da proibição da alteração de destinação de área sem o voto de 100% dos condôminos, existe também a proibição de que as alterações nas áreas comuns venham a prejudicar, por menor que seja, a utilização plena das áreas por qualquer condômino, salvo se 100% deliberar neste sentido.
Tais entendimentos são oriundos das segundas partes dos artigos 1.342 e 1.351 do Código Civil, onde o primeiro dita “… não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.” e o segundo artigo traz que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos;”
É comum a utilização destes artigos em ações judiciais visando o veto de pequenas obras em áreas comuns e que, mesmo que diminutamente, privam o condômino de utilizar a área conforme ela foi concebida pelo construtor e/ou diminuem a sua possibilidade de utilização.
Os termos obras, benfeitorias e construções são aqui interpretados praticamente como sinônimos, buscando assim não restar o condomínio à mercê da interpretação judicial dos termos e, assim, garantimos ainda mais o sucesso do condomínio com as obras em áreas comuns.
Finalizo frisando que as obras em áreas comuns devem ser amplamente divulgadas e debatidas em assembleias para que todas as dúvidas sejam sanadas e que os votos sejam realizados documentalmente e de forma declarada. No mesmo sentido, os procedimentos para realização da assembleia para coleta quorum de 100% também necessitam ser cuidadosamente realizados, tais como a convocação, realização da reunião e registro da competente ata.
