Condomínios têm suas vantagens e uma das principais é a diversidade de atrativos distribuídos pelas áreas comuns. Não são em todos, mas os condomínios mais completos contam com piscina, churrasqueira, salão de festas, jogos, espaço gourmet, playground, academia, quadras, entre tantas outras opções de lazer e entretenimento.
Os espaços são ótimos para condôminos aproveitarem os momentos com a família e os amigos. Mas e nos casos em que a unidade está locada, quem tem direito ao uso? O locatário, o proprietário ou os dois?
Os argumentos são referentes ao direito de propriedade, já que o detentor de uma unidade no condomínio tem livre acesso às áreas comuns e ao seu uso. O mesmo raciocínio cabe ao locatário, que é quem reside no local no momento. Por outro lado, há o síndico, representante legal do condomínio, que precisa gerir e limitar este uso.
Imagine um final de semana ensolarado no período das férias escolares. Condôminos querendo aproveitar a piscina e brincar com as crianças. E se esse número de usuários for dobrado, com a presença de proprietários e locatários ao mesmo tempo? Uma grande balbúrdia, não é mesmo?
Como agir?
Em primeiro lugar, é preciso ver o que diz a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno sobre o assunto, afinal, essas são as cartilhas que regem o condomínio. O ideal é que nestes documentos já tenham artigos relacionados ao assunto, para evitar dores de cabeça e garantir o respaldo documental.
O síndico também deve ter muita diplomacia e jogo de cintura para lidar com questões relacionadas ao assunto, tendo em vista que é normal que todos os envolvidos se sintam no direito de uso, caso não tenha nada explícito nos regimentos.
Mas o que diz a lei?
Selecionamos alguns trechos do Código Civil e da Lei do Inquilinato que tratam sobre os direitos em condomínios para mostrar o que está escrito na lei.
O Código Civil, no artigo 1228, deixa claro que o “proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa”.
O artigo 1339, também do Código Civil, estabelece que: “Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
- 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
- 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”.
Em relação à locação, o artigo 565 da Lei 8.2245/91 (Lei do Inquilinato) informa que “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.
A referida Lei em seu artigo 22, determina ainda que o locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
Portanto, fica claro que no momento em que existe a locação do imóvel, o proprietário cede ao locador seus direitos de uso e gozo por tempo determinado – período vigente da locação do imóvel estipulado em contrato, do imóvel.
Considerando que o direito de cada condômino às partes comuns é inseparável da propriedade exclusiva, conclui-se que estando o imóvel locado, o proprietário transfere seus direitos de uso, tanto da áreas privativas quanto das áreas comuns ao locatário.
Com isso, não é possível permitir o uso do proprietário às áreas comuns do condomínio enquanto a unidade estiver locada.
Como controlar?
Essa é uma tarefa mais complexa, tendo em vista que nem sempre o síndico tem ciência de quem está morando no imóvel e a que título.
Cabe ao síndico as medidas para zelar pelo cumprimento das regras e pela coletividade do condomínio, exigindo igual cumprimento de direitos e deveres de todos. Cabe também, e especialmente, a cada um dos condôminos manter a administração do Condomínio sempre informada e atualizada quanto a utilização das unidades, se está desocupada, se está locada, se foi vendida, etc. Um cadastro sempre atualizado dos proprietários e ocupantes do imóvel ajuda muito na organização do Condomínio e, principalmente, garante a segurança de todos.
O uso de catracas, carteirinhas ou tags de acesso pode ajudar a limitar a entrada de pessoas não autorizadas. Controle com reservas e registro em livros também auxiliam no uso de espaços que demandam reserva.
Se não existe previsão na Convenção ou Regimento quanto ao uso das áreas comuns por proprietários em caso de locação, se for do interesse do Condomínio, é possível convocar uma assembleia para levar o assunto à votação e à discussão dos demais condôminos. Todavia, não havendo previsão expressa nas regras do Condomínio, o síndico poderá esclarecer ao proprietário que a utilização das áreas comuns cabe a quem estiver utilizando a unidade, conforme estabelece o Código Civil.
É importante também constar nas regras do Condomínio quais as punições cabíveis no caso do uso do proprietário das áreas comuns enquanto a unidade estiver locada, seja ela advertência, notificação ou multa.
Viver em condomínio pode parecer complicado, mas com ordem e boa gestão, a convivência tende a ser harmônica e tranquila. Seu condomínio se preocupa com essas coisas? Conta para a gente!
Fonte: Mineira Condomínios
