Manter um ambiente condominial seguro e sossegado
não é tarefa fácil, muito embora os responsáveis pela administração do condomínio tenham a possibilidade de punir quaisquer atos que descumpram a Convenção, o Regimento Interno e demais leis, nota-se que muitos Síndicos, não sabem como e nem quando aplicar uma multa.
Na maioria das vezes o gestor deixa de fazer uso dessa ferramenta importante para a manutenção da ordem no condomínio. Atualmente as multas mais aplicadas são: barulho excessivo (mesmo em período diurno, o som deve ser compatível com a destinação da edificação, pois existem leis que regulam sob os decibéis); estacionar na vaga de outro condômino ou fora dos limites de sua vaga, prejudicando o trânsito de outros veículos; alteração das partes externas, não recolher s dejetos de seus animais de estimação dentre outros.
O Síndico é o representante legal do condomínio e cabe a ele zelar pela segurança e bem-estar dos condôminos, no entanto ele deve ter atenção para dois pontos: (I) o procedimento previsto na Convenção do condomínio e (II) evitar o seu envolvimento pessoal no processo de imposição de multa.
Sobre o primeiro ponto, o art. 1.334, IV, do Código Civil determina que toda penalidade deve estar prevista na Convenção e os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil Brasileiro dispõe, de forma bem sucinta, sobre as multas e por isso se faz necessário a leitura breve desses artigos.
A Síndica Profissional Doani Batistussi afirma que, as disposições da Convenção devem esclarecer todos os detalhes para a cobrança de multa, tais como: a existência e forma de advertência prévia, eventual gradação de multas, critério de reiteração, prazos de tolerância, meios de recorrer contra as multas, forma de cobrança (junto ou não da quota ordinária de condomínio), dentre outros.
Infelizmente, muitas Convenções mal elaboradas ou antigas demais têm levado condomínios a resultados desastrosos, onde a responsabilidade por uma infração é clara, mas o condômino consegue invalidar judicialmente a multa com base em uma Convenção omissa, inadequada ou em desacordo com a Legislação atual.
Já sobre o segundo ponto mencionado, o Síndico deve ter especial atenção para evitar o seu envolvimento pessoal na punição do transgressor. A aplicação de multa se justifica pela necessidade de proteger a coletividade de um ato nocivo, e esta aplicação é atribuição do Síndico, desde que, a Convenção assim determine.
Consequentemente, quando o Síndico aplica uma multa, ele o faz em razão de seu cargo em não de sua pessoa. Dessa forma, orienta-se que o Síndico sempre promova uma notificação extrajudicial como forma de advertir um condômino de seu descumprimento às normas internas do condomínio.
Uma notificação cordial, objetiva e formal garante a impessoalidade da multa e, principalmente porque, na prática de administração de condomínios, verifica-se que uma notificação enviada através de Cartório de Registro de Títulos e Documentos tem uma maior chance de êxito.
Não obtendo êxito com a advertência, o Síndico deve aplicar a multa prevista na Convenção ou, convocar Assembleia para aprovar a multa (se a Convenção não tiver previsão adequada, a multa somente será aprovada pelo voto de, no mínimo, 2/3 de todo o condomínio).
Um ponto importante é dar o direito para que o condômino infrator apresente sua defesa (é altamente recomendável que a própria Convenção conceda mecanismos de defesa, como prazo e recurso à Assembleia), visto que o DIREITO DE DEFESA É CONSTITUCIONAL.
Por fim, embora não sejam poucos os cuidados necessários para imposição de multas, constata-se que, na prática, uma multa bem aplicada tem grande efetividade na prevenção de novos atos prejudiciais ao condomínio.
Por esse motivo, ao se deparar com situações as quais cabem multa, o Síndico deve agir imediatamente, pois os problemas de disciplina no condomínio não se resolvem sozinhos. O síndico não deve ser omisso diante de suas atribuições.
Infelizmente, muitas Convenções e Regimento Internos estão em desacordo com a legislação e isso têm levado condomínios a resultados desastrosos, pois é muito complicado administrar um condomínio onde não se consegue fazer se cumprir as normas.
