Estamos retomando nesta edição comemorativa de 37 anos à Coluna Síndico em Destaque, trazemos um entrevista exclusiva com o Presindente da Assosindicos-DF (foto) Sr. Emerson Tormann, é Fundador e Presidente da Assosindicos DF; Técnico Industrial; Elétrica e Eletrônica; Especializado em Engenharia Diagnóstica.
JS: Bom dia Sr. Emerson Tormann. O que o Sr. pode nos dizer sobre as mudanças e novidades que surgiram neste último ano com relação as atividades do síndico ou gestor condominial?
Resp.: Desde março de 2020, com o início da situação de pandemia, ocorreram muitas mudanças na rotina dos condomínios colocando à prova a capacidade de adaptação do síndico. Leis, Decretos, e uma coleção de novos regulamentos foram sendo incorporados no dia-a-dia do síndico tornando ainda mais difícil administrar o condomínio. Sentimentos como dúvida, insegurança e medo de errar, só para citar alguns, tiveram que dar lugar à criatividade, coragem, autocontrole, resiliência, ou seja, uma capacidade acima da média de rápida adaptação ou recuperação. Por tudo isso, síndicos e gestores condominiais que mais se destacaram até agora são aqueles que mostraram força em suas ações diante da brutal adversidade e conseguiram tranquilizar moradores, funcionários, prestadores de serviços e fornecedores de seu condomínio.
SAÚDE E PANDEMIA
JS: Quais os desafios impostos aos síndicos pela situação de crise na saúde?
Resp.: A situação de pandemia nos mostrou que é urgente utilizar recursos sustentáveis e otimização da manutenção para manter o condomínio higienizado conforme as exigências de controle e contenção do novo coronavírus. Os síndicos que tinham em sua rotina de limpeza e conservação a sanitização dos ambientes de maior circulação foram beneficiados. Tiveram apenas que fazer alguns ajustes para adequar às novas exigências de preservação da saúde. Os demais síndicos tiveram que correr para implantar e disponibilizar aos condôminos toda infraestrutura de sanitização e, principalmente, fazer economia de insumos evitando o desperdício.
REUNIÃO E ASSEMBLEIA CONDOMINIAL
JS: O que mudou para síndicos e moradores depois do início da pandemia?
Resp.: Com a situação de pandemia ficou mais difícil realizar reuniões e assembleias de condomínio na forma presencial. A proibição do uso das áreas comuns e o impeditivo de aglomerações tornou impossível a realização destes encontros entre a administração do condomínio e moradores. Por outro lado, observamos a adoção da tecnologia para facilitar o acesso quando necessário discutir assuntos do se de todos. O uso de aplicativos de videoconferência e de mensagens instantâneas facilitaram esses encontros de forma virtual. No entanto, os síndicos precisaram se adaptar ao novo modo de promover e conduzir esses eventos visto que nem sempre os condomínios tem acesso à internet e tampouco possuem ferramentas específicas para essa finalidade.
APLICATIVOS DE ALUGUEL POR TEMPORADA
JS: O síndico pode proibir o uso destes aplicativos de aluguel por temporada?
Resp.: O assunto é polêmico e está sendo discutido faz alguns anos pela sociedade civil e pelo governo. Inclusive tramita uma ação no STJ, que estava suspensa desde 10 de outubro de 2019, e que vai decidir se condomínios podem proibir aplicativos do tipo Airbnb. Esse ponto de vista não é compartilhado por todos, principalmente em um momento de pandemia, onde aumentam os riscos para os moradores.
Esse tipo de circulação de pessoas de fora do condomínio pode trazer risco à saúde dos moradores, principalmente, porque não se sabe de onde vêm os visitantes, se de fora do estado ou até mesmo de outros países, aumentando o risco de transmissão do novo coronavírus. Ainda deve-se considerar a impossibilidade devido a pandemia, de os locadores utilizarem piscina, sauna, academia, salão de festas e jogos.
E, respondendo à pergunta, o síndico não pode proibir os proprietários de utilizarem esses aplicativos, no entanto recomendamos que o gestor condominial conscientize todos os condôminos sobre os perigos desta prática diante da crise na saúde.
SEGURANÇA DA INFORMAÇÃO E A LGPD
JS: Quais as preocupações do síndico com relação à segurança da informação e essa lei de proteção de dados?
Resp.: A Lei nº 13.709/2018, conhecida como Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD, entrou em vigor em 27 de agosto de 2020. A vigência da LGPD impacta diretamente a gestão do síndico e o tratamento dos dados pessoais dos moradores e demais pessoas que transitam no condomínio. Sendo assim, é urgente síndicos adequarem as rotinas do condomínio a todas as exigências solicitadas pela lei. Dou como exemplo a questão do controle de acesso do condomínio onde a portaria faz a identificação das pessoas que entram e saem. Conforme a lei, o síndico pode identificar as pessoas, porém, não pode obrigá-las a fornecer dados pessoais sensíveis à privacidade.
SUSTENTABILIDADE EM CONDOMÍNIOS
JS: Com tudo o que foi apresentado até aqui, o Sr. acredita que os síndicos estão preocupados com sustentabilidade em seus condomínios? Existem condomínios sustentáveis no DF?
Resp.: Sim e não. Alguns síndicos já entenderam que obter receita a partir de recursos sustentáveis é viável e fundamental a manutenção financeira do condomínio. Realizar coleta seletiva do lixo, por exemplo, traz benefícios que vão além do retorno em dinheiro. Porém, mais uma vez, a dificuldade está na mudança de hábitos dos moradores e o engajamento da coletividade. Fazer com que todos entendam e aceitem que é possível melhorar a gestão por meio do reaproveitamento de água, economia de energia, separação e destinação adequada de rejeitos ainda é o maior desafio.
Nesse sentido, vemos que o diferencial do síndico está no poder de convencimento e mobilização de sua comunidade em prol da economia de recursos. Mais uma vez, a necessidade otimizar o uso de água, energia elétrica, separar e dar correta destinação ao lixo, fazer economia de insumos na limpeza e conservação das áreas comuns, otimizar recursos humanos e etc., tornou-se o pior pesadelo dos síndicos e, ao mesmo tempo, seu maior trunfo. Os síndicos que levantaram essa bandeira têm a oportunidade de transformar seu condomínio em uma máquina autogeradora de recursos tornando-os quase autossustentáveis. No DF temos vários condomínios onde o síndico se destaca justamente por incorporar medidas eficientes de sustentabilidade em sua gestão.
GESTÃO DA MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS
JS: Como a inspeção predial deve ser encarada pelos síndicos e condôminos no dia a dia do condomínio?
Resp.: Uma edificação possui diversos sistemas os quais necessitam de cuidados e intervenções periódicas. O síndico deve realizar as manutenções conforme o cronograma determinado no manual das áreas comuns, nas normas da ABNT e legislação vigente. No entanto, existem procedimentos específicos para cada sistema que nem sempre estão completamente especificados na documentação do condomínio. É neste ponto que a inspeção predial realizada por profissional qualificado pode preencher esta lacuna, servindo ao síndico como parâmetro para um planejamento adequado das correções e manutenções obrigatórias na edificação. Além dos cuidados mencionados acima com relação à pandemia.
JS: Como escolher um profissional qualificado no momento da contratação?
Resp.: Uma boa maneira de avaliar a experiência do profissional é verificar sua assertividade em outros condomínios. Geralmente são apresentadas referências na proposta de serviços as quais o síndico pode consultar e comprovar se os resultados obtidos por outros síndicos são positivos. A troca de informações em grupos de síndicos nas redes sociais é uma boa maneira de obter indicações e retorno de gestores que já contrataram o profissional / empresa. Publicações e comentário de clientes em redes sociais também podem indicar o perfil da empresa e a imagem que ela passa aos clientes e parceiros.
JS: Quais são as consequências para os condomínios que não realizam a inspeção?
Resp.: Principalmente degradação acentuada / acelerada da edificação, perda de garantia, desvalorização do imóvel e risco contra a segurança e a saúde dos moradores e pessoas que ali trabalham ou transitam. A vida útil de uma edificação está condicionada aos cuidados dispensados a ela desde sua entrega. As inspeções periódicas ajudam a prolongar o estado de conservação e a saúde da edificação por meio de recomendações feitas pelo profissional contratado sobre o que fazer e como fazer para manter tudo em ordem.
JS: A manutenção leva em conta uma série de fatores, principalmente do ponto de vista econômico financeiro. Mas no geral, quais são as principais necessidades dos condomínios em relação a manutenção?
Resp.: A principal necessidade está em determinar de forma precisa e econômica o que deve ser feito para corrigir e manter tudo funcionando. Portanto, o síndico não tem a obrigação de saber a diferença entre corrigir um defeito e dar manutenção em algo que está funcionando. Mas tem a obrigação de contratar um profissional de engenharia para realizar esta tarefa e orientá-lo quanto as prioridades das intervenções e principalmente quanto vai gastar antes de sair fazendo.
JS: O que mais pode-se dizer sobre “Manutenção e Inspeção Predial” e de tudo o que foi falado até agora ou não foi perguntado anteriormente?
Resp.: O papel das consultorias de modo geral nos condomínios é dar poder ao síndico elevando o nível de sua gestão. E é isso que deve ser feito pelo síndico quando se iniciam as atividades de administração nos condomínios. O papel do gestor condominial é organizar de forma assertiva todas as áreas de sua administração utilizando-se da experiência dos profissionais e empresas contratadas pelo condomínio para atuarem nas diferentes áreas do conhecimento técnico.
No caso da engenharia, que é uma das áreas de maior preocupação do síndico, frequentemente recomendamos que o síndico adote um plano de ação para atacar os problemas de manutenção, reformas e obras em geral. Um bom acompanhamento e metodologia de inspeção e manutenção predial que costumeiramente propomos aos síndicos, vão no caminho da sustentabilidade e da redução do desperdício nos condomínios. Portanto, chegamos num ponto onde o caminho se bifurca exigindo a tomada de decisão do síndico em direção a tudo o que foi dito acima impondo novamente a quebra de preconceitos e convicções não aderentes a nova realidade econômica em que vivemos.
*Emerson Tormann é Fundador e Presidente da Assosindicos DF; Técnico Industrial – Elétrica e Eletrônica; Especializado em Engenharia Diagnóstica; Assistente Técnico em ações judiciais envolvendo perícias de engenharia nos Fóruns do DF; Especialista em Gestão da Manutenção e Reformas em Condomínios; Inspetor Termográfico Nível II; Inspetor de Estruturas de Concreto Armado e Pontes Nível I; Especialista em Gestão de Tecnologia da Informação (IPOG); Membro da Diretoria do SINTEC-DF; Editor chefe do site Atualidade Política e colunista em portais de engenharia, direito e síndicos, tendo escrito diversos artigos para jornais, revistas e publicações online da área condominial e de engenharia. (61) 99993-9155 –
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