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Proposta da senadora Soraya Thronicke quer facilitar a tomada de decisões em reuniões condominiais Considerando a dificuldade de conseguir a presença física dos condôminos votantes nas assembleias, a senadora Soraya Thronicke (PSL-MS) propõe autorizar os condomínios a admitir a coleta eletrônica, através da internet ou outro meio idôneo, que permita a contagem individualizada dos votos dos ausentes, sempre que o Código Civil ou a Lei dos Condomínios estabelecerem quórum especial para deliberação. Como exemplo, a modificação da fachada da edificação exige aprovação unânime dos condôminos, e as obras úteis terão que ter voto favorável da maioria dos condôminos. Nesses casos, segundo a legislação atual, é necessário o comparecimento pessoal dos votantes às assembleias. Ao justificar o PL 548/2019, Soraya Thronicke argumenta que o problema da insuficiência de condôminos presentes “costuma ocorrer com desconcertante frequência e de forma reiterada na maior parte das assembleias” e impede a tomada de decisões pelos condomínios. A respeito da assembleia condominial, a senadora acrescenta que “soa desconectado com a sociedade contemporânea idealizar a assembleia como uma ágora grega, como se entre os costumes contemporâneos se mantivesse o de aglomerar-se para debater temas”. O projeto foi encaminhado à Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), onde aguarda recebimento de emendas. “O projeto de lei que ora vimos apresentar visa, assim, a flexibilizar a forma como ocorre a votação de condôminos nos assuntos que demandam quórum qualificado. Atualmente, por disposição legal, mas também de acordo com as regras estatuídas nas diversas convenções de condomínio e regimentos internos – que nada mais fazem que refletir as normas do Código Civil –, é prevista apenas a confirmação do voto do condômino presente à assembleia, o que se tem mostrado um empecilho para muitos condomínios que possuem SF/19856.03953-38” Parte da  página 4 de 6 Parte integrante do Avulso do PL nº 548 de 2019. A decisão da CCJ é terminativa: se aprovado, o texto segue diretamente para a Câmara dos Deputados. Foto: Plenário do Senado Federal durante sessão não deliberativa. À bancada, senadora Soraya Thronicke (PSL-MS). Foto: Pedro França/Agência Senado

QUANTO TEMPO DURA UMA DEDETIZAÇÃO Depende de vários fatores: Um condomínio, por exemplo, que esteja com um alto nível de infestação de baratas, pode ter que receber uma nova aplicação em apenas 7 dias após a primeira. Em outros casos, um período maior, como por exemplo, 2 meses. As áreas comuns são frequentemente lavadas e as lixeiras recebem o lixo dos moradores com grande frequência e volume, não recomenda que as manutenções sejam realizadas com intervalos menores do que dois meses. PRINCIPAIS PRAGAS URBANAS Formigas, cupim, pulga, barata, rato, carrapato, traça, mosca, mosquito, aranha e morcego. DOENÇAS CAUSADAS POR PRAGAS Cada praga pode gerar uma doença específica, por isso deve combatê-las: Doenças provenientes dos pombos: a salmonelose e ainda o transporte de inúmeros ectoparasitas; Escorpiões, os danos à saúde humana devido a sua peçonha; dos roedores, dentre várias, a leptospirose; das baratas e dos insetos (principalmente moscas), a contaminação de alimentos e doenças respiratórias. Além das doenças, as pragas podem ocasionar prejuízos econômicos aos moradores. Uma alta infestação de cupins pode gerar uma necessidade de troca de pisos, rodapés, portais e telhado, o que seria muito mais oneroso do que realizar uma descupinização. Sem contar que condomínios altamente infestados por pragas tendem a desvalorizar suas unidades (apartamentos) na hora da compra e venda. SOLICITAÇÃO DO SERVIÇO A solicitação da empresa que deverá fazer a dedetização no prédio é de responsabilidade do sindico, podendo este avisar os condôminos o dia e hora que será realizada a dedetização, com cartaz fixado em local visível com antecedência. Importante: todas atividades e serviços devem seguir o que está estabelecido na convenção do condomínio. Quando a dedetização dentro das residenciais, o proprietário é responsável e da mesma maneira, seguir as normas da convenção do condomínio e sempre avisar, com antecedência, o síndico sobre todo e qualquer serviço. Fonte Site parceiro: www.sindicolegal.com

Ah delícia, dia de calor! Que tal uma piscina com as crianças? Além do conforto, segurança, comodidade e de certa privacidade, morar em condomínio com piscina é um privilégio que garante também economia, afinal, não precisa ser sócio de clube para aproveitar os dias de calor. Um dos aspectos que mais valorizam um imóvel em condomínio são suas áreas de lazer e são uma oportunidade de boa convivência com outros moradores, principalmente para quem tem crianças. O ambiente da piscina proporciona o bom convívio entre moradores e amigos, que podem confraternizar e fazer novas amizades. As crianças ficam mais seguras, já que sempre é preciso ter algum responsável por perto e o fato de apenas colocar a roupa de banho, pegar uma toalha e chamar o elevador torna o sonho de qualquer um, dispensando facilmente o desgaste no trânsito. Para que todos aproveitem ao máximo as áreas de lazer em comum, principalmente a piscina, é necessário que seu uso obedeça regras rígidas estabelecidas e que todos as respeitem. Caso contrário, ao invés de um delicioso lazer, a piscina pode-se tornar um transtorno.

Os condomínios residenciais e comerciais devem estar atentos ao cumprimento das regras previstas pela legislação brasileira para evitar acidentes de trabalho ou risco de doenças que podem acometer zeladores, porteiros, faxineiros e garagistas no exercício de suas funções. Três são as principais Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho que devem ser adotadas pelo síndico: a NR-5, que dispõe sobre a constituição da Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), a NR-7, que torna obrigatória a implantação do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) e a NR-9, que determina a implementação do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA). O não cumprimento dessas normas pode acarretar multas ao condomínio e, no caso de acidente de trabalho ou doenças, o síndico poderá ser responsabilizado civil e, até mesmo, criminalmente, caso haja comprovação de omissão ou negligência. “Há síndicos que ainda não dão a devida importância para o cumprimento dos programas, o que é um erro, já que propiciar um ambiente de trabalho seguro e desprovido de agentes nocivos à saúde do funcionário é obrigação de todo o empregador, inclusive dos condomínios”. Um dos assuntos que mais provoca dúvidas entre os síndicos é o que se refere à constituição de CIPA nos edifícios. Embora, na prática, a obrigatoriedade da comissão só valha para os condomínios com mais de 50 funcionários, mesmo os prédios que mantenham um quadro inferior deverão designar obrigatoriamente um representante de CIPA, ou seja, um funcionário responsável para dar cumprimento aos objetivos da NR-5. “Recomendamos que o trabalhador seja, de preferência, o zelador, que deverá participar, anualmente, de um curso promovido por empresa especializada em Segurança e Medicina do Trabalho”. O condomínio também deve implementar o PCMSO, que deve ser realizado na admissão de cada funcionário, por meio de exames médicos e laboratoriais. Mesmo após a admissão, é necessário um acompanhamento periódico da saúde do trabalhador. Caso o funcionário seja dispensado, o programa deve atestar que ele não foi acometido de nenhum prejuízo à sua saúde. Todos os documentos relativos relacionados ao PCMSO precisam ser arquivados por, no mínimo, 20 anos, para o caso de eventuais fiscalizações e ações trabalhistas movidas contra o condomínio. Já o PPRA, também obrigatório, visa preservar a integridade física dos funcionários, reconhecendo e controlando eventuais agentes agressivos existentes no ambiente de trabalho. Um condomínio está sujeito a uma série de riscos: exposição a agentes químicos, como produtos de limpeza e venenos contra pragas, e agentes biológicos, como lixo orgânico, ruído forte, iluminância e calor. “Com a avaliação dos diversos ambientes de trabalho no condomínio, será elaborado um relatório técnico para ser analisado pelo síndico, que deverá tomar as providências corretivas necessárias”. Além disso, os condomínios residenciais são obrigados, por lei, a possuir Brigada de Incêndio, promovendo anualmente um treinamento anual sobre riscos de incêndio e formas de prevenção.

Nesta altura de maior calor, as pragas de insectos e roedores (maioritariamente) podem afetar tanto as zonas comuns do condomínio como no interior das casas. Este problema pode resultar em vários problemas de saúde pública, afetando tanto as pessoas como os animais domésticos e provocando doenças tão distintas quanto a sarna, as inflamações intestinais e as infeções respiratórias. Pode considerar-se a existência de praga quando se avistam exemplares vivos ou mortos ou quando se percebe a existência de danos ou excrementos de forma permanente ou regular. Neste caso, terá obrigatoriamente de se recorrer a um trabalho de exterminação. São propostos cinco passos para prevenir o seu condomínio e a sua casa de pragas: 1. Criar um plano anual de manutenção para controlo e prevenção das pragas, em especial nas áreas comuns. 2. Considerar a contratação de uma empresa especializada que possa intervir em caso de infestação e controlar possíveis manifestações futuras (as pragas de baratas e formigas aparecem mais no verão, dado o calor e umidade, e a praga de ratos tende a aparecer mais no período chuvoso do inverno). 3. Regularmente limpar as áreas comuns do condomínio. 4. Eliminar objetos inutilizados e entulhos dos locais comuns. 5. Manter sempre e o mais possível os espaços sempre bem arejados e sem excesso de umidade.

Muitos prédios não têm rede elétrica com capacidade para aguentar o aumento do consumo causado pelos aparelhos. Em outros, a estética é o obstáculo. No calor do verão, o conforto do ar-condicionado ainda é para poucos. Para uma parcela imensa da população, o preço é alto demais. Mas, mesmo para muitos que teriam como pagar, pode haver outros impedimentos. É com ventiladores que o aposentado Roberto de Oliveira tenta driblar o calor. Ele tem quatro, mas ainda acha pouco. “Tem que torcer para chover e a temperatura baixar”, diz. Ele queria mesmo era ter ar-condicionado. Só não compra porque não pode instalar. “O condomínio precisaria dar respaldo e a gente fazer o que era necessário para ter”, explicou. Com três torres, o condomínio onde seu Roberto mora não tem a fiação adequada para instalação dos aparelhos nos apartamentos. Apenas áreas comuns, como o salão de festas, têm ar-condicionado. “O pessoal sempre reclama, mas infelizmente a estrutura do condomínio não suporta essa carga”, explica o zelador Paulo Santos. Nos últimos 12 anos, a estimativa é que o número de residências com aparelhos de ar-condicionado no país tenha subido quase 10%. E o consumo de energia devido ao uso do equipamento triplicou nesse período. Especialistas alertam: quem desrespeita a limitação elétrica coloca todo o prédio em perigo. “Pode cair disjuntores e até coisas piores como curto-circuito, chegando até, em alguns casos fatídicos, como já houve em São Paulo, a incêndios”, afirma Arnaldo Parra, da Associação Brasileira de Ar-Condicionado. É possível aumentar a capacidade elétrica do edifício em muitos casos, mas isso tem um preço. Num prédio de dez andares, com 40 apartamentos, por exemplo, a reforma elétrica para dar conta do consumo de dois aparelhos de ar-condicionado por apartamento custaria em média R$ 300 mil para o condomínio. É preciso levar em conta ainda a parte estética. Não existe nenhuma legislação que obrigue os condomínios a padronizar a instalação dos aparelhos. A ideia é que o ar-condicionado traga mais conforto dentro de casa, mas sem mudar as características da fachada dos prédios. Para isso, a regra básica é a do bom-senso entre os moradores. Os condôminos precisam aprovar em assembleia os locais do prédio onde o morador pode e não pode instalar o aparelho. “Se cada um começar a colocar o ar-condicionado que quiser e no lugar que quiser, a fachada do prédio fica horrível, fica feia e desvaloriza o imóvel das pessoas”, explica Márcio Rachkorsky, advogado especialista em administração de condomínios. No prédio do empresário Ricardo Goldenberg, há quatro anos surgiu a pergunta: posso ou não posso instalar ar-condicionado? “Um dos moradores que estava reformando o apartamento ficou nessa dúvida”. Ficou então decidido: pode instalar, desde que a parte externa do ar-condicionado fique escondida na varanda ou pendurada na parede dos fundos. Já ar-condicionado de janela só é permitido nas laterais do prédio. “Faz realmente diferença na hora de valorizar o apartamento. A fachada está bonita, está preservada e as pessoas ainda podem ficar aí sem passar calor”, concordou Goldenberg.

A 4ª Turma Cível do TJDFT manteve, por unanimidade, sentença que condenou uma condômina ao pagamento de indenização por danos morais, em virtude de ofensas proferidas ao síndico do condomínio por meio do aplicativo WhatsApp. No 1º grau, o síndico havia ajuizado ação de indenização em desfavor de três moradoras do condomínio. Afirmou que, após a realização de Assembleia Geral de Condomínio, as rés, integrantes de um grupo no aplicativo, restrito aos condôminos, proferiram diversos comentários depreciativos da sua atuação administrativa, tais como “só tem roubo” e “na certa tem caixa 2”. O juiz julgou parcialmente procedente o pedido e condenou uma das rés ao pagamento de indenização de R$ 2.500,00. Ao julgar o recurso, o desembargador concordou com os termos da condenação e acrescentou que “a imputação da prática de ‘caixa dois’ não se confunde com meras críticas, pois atinge a honra, a reputação e a dignidade do autor/apelado, excedendo, assim, o direito à liberdade de expressão (CF/88, art. 5º, IV)”. O julgador apontou, ainda, o elevado grau de lesividade do ato ilícito, “pois as ofensas foram perpetradas em grupo de whatsapp com, aproximadamente, 213 participantes, todos de convivência diária com a vítima”. Para o arbitramento do valor, o desembargador ensinou que “devem ser levados em consideração o grau de lesividade da conduta ofensiva e a capacidade econômica da parte pagadora, a fim de se fixar uma quantia moderada, que não resulte inexpressiva para o causador do dano”. Levando em consideração que a apelante possui condições financeiras de arcar com o valor previamente fixado, o relator manteve o valor da indenização em R$ 2.500,00, entendendo como razoável para a situação: “será suficiente para oferecer uma digna compensação ao autor e punir adequadamente a ré por sua conduta lesiva”. PJe: 0705134-81.2017.8.07.0007

Muitas pessoas ficam curiosas ao passar por um prédio e ver que a fachada está toda marcada parecendo pichação urbana. Essa pintura é resultado da realização de ensaios tecnológicos em fachadas, conhecidos como testes de percussão, teste de aderência da cerâmica e do emboço e análise das juntas de dilatação. O síndico deve ter atenção e cuidados com a manutenção das fachadas do prédio pois é um dos sistemas mais importantes e caros da edificação. A falta de manutenção pode ocasionar desgaste precoce, trazendo riscos para a estrutura da edificação e para os moradores. O laudo de inspeção de fachada consiste na realização de teste de percussão, teste de aderência à tração da cerâmica, teste de aderência à tração do emboço e análise de junta de dilatação. O vídeo abaixo revela a importância da contratação de profissional / empresa de assessoria e fiscalização de obra e o motivo pelo qual não é recomendado uma empresa produzir laudos técnicos de fachada e a mesma executar os serviços prescritos neste documento. https://youtu.be/7pamxBZ3r70 As fotos mostram os ensaios realizados em fachadas necessários para produzir o relatório que irá mostrar o estado de conservação e o grau de risco das falhas encontradas. Teste de percussão (ou bate-fofo) Arrancamento de cerâmicas Teste de aderência de cerâmicas Teste de aderência do emboço Análise da junta de dilatação Análise da junta de dilatação Análise da junta de dilatação

A administração de um condomínio tem os mesmos pilares da gestão corporativa. Cada empresa tem sua peculiaridade e deve ter o planejamento estratégico aderente a sua realidade. Desta forma, é fundamental que o síndico encare o desafio pensando em organização, métodos e execução. Ter ciência que se relacionará com o público interno, fornecedores e consumidores (condôminos), e que tem que administrar recursos financeiros, recursos humanos e, no caso, obras. O síndico ou gestor condominial sabe que ao assumir um condomínio torna-se responsável pela manutenção e conservação da edificação, consciente de seus deveres e direitos. Por isso, obras sempre estarão na pauta, seja para manutenção, melhoria ou adequações à Legislação. O primeiro passo do síndico ao assumir o condomínio é tomar pé da situação, para planejar sua gestão, pelo período de seu mandato e elencar as prioridades, inclusive contemplando ações a longo prazo. Para tanto, é importante estar cercado de profissionais especializados nas áreas de direito, engenharia, e contabilidade, para que seus passos sejam sólidos, com segurança, economicidade, eficiência e legalidade. Existem “check-lists” que ajudam para que seja verificada se toda a documentação recebida, acumulada ao longo das administrações anteriores estejam em conformidade ou se há pendências para serem resolvidas ou organizadas, inclusive se as manutenções prediais obrigatórias estão em dia. Após esta análise preliminar do histórico encontrado é importante avaliar a situação financeira do condomínio. Verificar se a taxa ordinária contempla todos os itens necessários para a manutenção condominial, se o Fundo de Reserva está equilibrado, se há taxa-extra para alguma atividade específica. O síndico deve ficar atento para o cadastro dos moradores, pois terá que tê-lo em dia para urgências, para promover uma comunicação eficiente e especialmente para convocação das assembleias. Em seguida o síndico deve fazer um diagnóstico preciso das instalações. Para isso é necessário a contratação de uma empresa que avalie a estrutura, parte elétrica, hidráulica, de segurança, etc. e apresente um parecer técnico com indicação das prioridades e se há necessidade de execução de obras e reformas de arquitetura. Este documento contribuirá para que o síndico faça uma previsão orçamentária das demandas e verifique se tem recursos para execução ou precisa aditivar as taxas, inclusive, se o que foi determinado deve ser incluído na taxa ordinária ou extraordinária. Com este Raio X em mãos, o síndico demonstra para os condôminos que conhece a real situação do condomínio, aponta com segurança o que precisa ser feito, como, quando, onde, quanto e por quem. A transparência angaria credibilidade e apoio para a gestão e dá sustentação para que o síndico promova o necessário. Segundo a síndica de Brasília Máira Coelho Silva – “o sucesso do síndico, assim como de um bom gestor, é reunir talentos ao seu redor, montar um time de excelência, que identifique as expectativas e as necessidades daquele condomínio, que quando residencial é o lar dos moradores: deve ser seguro, confortável e com excelente custo/benefício. Este olhar holístico não é possível de ser realizado sozinho. Precisamos contratar especialistas para administração, organização e, especialmente, para nos dar consultoria nas áreas de direito e de engenharia. Assim, a manutenção, obras e reformas serão executadas e entregues de acordo com nossas expectativas” – completa Máira. Observamos que muitos síndicos tentam economizar e buscam contratações diretas com fornecedores, selecionando com base nos orçamentos apresentados, ouvindo sugestões de amigos ou profissionais que não são especializados na respectiva área. O barato sai caro e pode gerar refação, irregularidades e etc.. A opinião do contador deve ser restrita a área contábil, a do engenheiro deve ser acompanhada de uma ART, a do advogado assinada sob sua OAB. Assim, podemos cobrar resultados. Caso contrário, tornam-se apenas dicas descompromissadas. No dia em que começamos a oferecer serviços de consultoria de engenharia nos condomínios não tínhamos como prever a dificuldade dessa mudança de hábitos. As empresas e profissionais oferecem serviços de vistoria, inspeção e laudos atrelados às propostas de serviços sem considerar o verdadeiro objetivo da Engenharia Diagnóstica. E os síndicos estão acostumados a receber as propostas e encaminhá-las aos conselheiros ou ao jurídico para serem avaliadas e aprová-las para contratação, de forma isolada, sem um planejamento prévio. O papel da consultoria de engenharia nos condomínios é dar poder ao síndico e elevar o nível de sua gestão. E é isso que temos feito nesses últimos anos quando iniciamos as atividades nos condomínios do Distrito Federal e apresentamos um plano de ação para atacar os problemas de engenharia. Esse trabalho inédito de elaboração e aplicação da metodologia de inspeção e manutenção predial já foi aprovado por diversos síndicos em depoimentos que comprovam o caminho para a sustentabilidade e a redução do desperdício nos condomínios. Sempre é bom lembrar que sem passar pelo crivo do consultor técnico de engenharia fica muito difícil obter resultados positivos. Preparar o condomínio para grandes obrassignifica equalizar, por meio de caderno de encargos e planilha orçamentária, o que deve ser feito para depois solicitar propostas às empresas prestadoras de serviços. Conduzir esse processo, requer o conhecimento, o cuidado e a isenção que somente a consultoria técnica especializada é capaz de fornecer. As consequências do não atendimento dessa premissa são, na maioria das vezes, desastrosas do ponto de vista técnico, dispendiosas financeiramente e pode colocar o gestor em situação delicada ou destruir a carreira do síndico profissional.