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Desconfie de quem sempre concorda com você! Parafraseando, Mario Cortela. Assim como na Copa do Mundo, um time de futebol é montado por 11 homens na linha, cada um com sua função e posicionamento. Como seria o seu time se tivesse apenas atacantes? Jogando sempre para frente? Ou apenas zagueiros, jogando atrás, atuando na linha de fundo? E se, no seu time não tivesse goleiro? Assim como no futebol, seu time, seu condomínio, sua empresa necessita de posicionamentos, pensamentos, atitudes, ações e reações distintas! Você é o dono da bola. Você vai montar e escalar o seu time. Então, desconfie de quem sempre concorda com você! Ao concordar, você não passará por desgaste, não se cansará, certo? Certo. Nem aprenderá mais, não crescerá mais, não fará novas jogadas e nem vai surpreender o adversário. Entenda adversário, como qualquer adversidade da vida empresarial e condominial. E se você prestar mais atenção em quem discorda de você? Quais novas visões e percepções advém de pessoas que discordam da gente? Ao sermos questionados, temos a oportunidade de nos superar, inovar e transformar. Ao sermos questionados temos a chance de não nos acomodarmos e nem sossegarmos mentalmente. Não podemos fincar morada num único pensamento e posicionamento. Façamos juntos uma analogia futebolística:um impedimento pode deixar de ser marcado em função do posicionamento do árbitro no campo (sim, eu conheço a regra de impedimento- coisa meio complicada para uma mulher rsrs). Não estamos a considerar os tira-teimas, ou recursos tecnológicos. A questão está no posicionamento. Prestar atenção em quem concorda com você reforça e valida seus argumentos e ideias, mas prestar atenção em quem se posiciona diferente aumenta o número de possibilidades e jogadas, bem como está te livrando do óbvio. E como dono da bola, quem você escalaria pro seu time? Pessoas que pensam como você, ou, em determinadas posições (a nível estratégico) escalaria pessoas com perfis, pensamentos e posicionamentos diferentes?

A relação entre locador e inquilino pode dar origem a diversos conflitos, por terem vários interesses antagônicos. A postura do brasileiro que não gosta de regras e de cumprir com o dever de ser pontual no pagamento, em determinadas ocasiões, pode dar a entender que a flexibilização de regras que deveriam ser rígidas é natural. Trata-se do famoso “jeitinho brasileiro”. Ora, se o valor do aluguel é estabelecido no contrato, é fundamental que ele seja seguido à risca, sendo direito incontestável do locador aplicar o reajuste anual, conforme os índices previstos contratualmente. Não tem a imobiliária que avisar previamente o devedor quanto a esse ponto, pois ambas as partes devem saber o que pactuaram no dia em que foi iniciada a locação. O que se vê em alguns casos é o inquilino, às vezes, em dificuldade financeira, vendo-se no direito de pagar somente parte do valor do aluguel, sem pensar no impacto orçamentário que causará no locador. Ignora-se que o pagamento parcial pode gerar futuras confusões, especialmente num possível processo de cobrança. Credor tem direito de exigir o pagamento mais antigo Outra situação que causa perplexidade é a audácia do devedor achar que pode pagar o aluguel ou a quota de condomínio do mês corrente deixando de quitar a dívida anterior. Se o inquilino deve o aluguel que venceu no dia 20 de março, que, por estar atrasado, já sofreu o acréscimo de uma multa que pode variar de 10% a 20% (conforme permitido pela lei e confirmado pela jurisprudência), não pode exigir da imobiliária que receba o aluguel que vence no dia 20 de abril de maneira a evitar o pagamento da mencionada multa. Primeiramente, a Lei garante o direito de o credor exigir o pagamento da dívida mais antiga, cabendo ao inquilino pagar os dois aluguéis de uma vez. Se puder pagar apenas um, deverá quitar o vencido dia 20 de março com multa e quando puder pagar o do dia 20 de abril, que caso esteja atrasado será acrescido da multa correspondente. O locador não é obrigado a fracionar débito, sendo um dos maiores erros que pode cometer é permitir o pagamento de parte do aluguel, pois isso pode dificultar o processo de cobrança. Vários são os casos em que o locador perde o controle da locação admitindo que o inquilino pague como bem entende. Esse mesmo problema acontece em vários condomínios, trazendo danos ao caixa e grande confusão contábil, podendo ocasionar em inúmeros casos a prescrição daquela quota que ficou esquecida. Diante de vários casos de prejuízos ao credor constata-se que as imobiliárias só conseguem moralizar a relação entre locador e inquilino, prestando um serviço adequado, quando não há a intervenção do locador, que muitas vezes age emocionalmente causando tumulto ou sendo induzindo a erro pelo devedor, favorecendo, assim, a referida prescrição. Fonte Site Parceiro: ( www.sindiconews.com.br)

Vamos fazer uma breve viagem no tempo e saber onde foi cunhado o termo “Panelinha”? Pois bem, o termo panelinha no sentido de associar-se com alguém ou grupo fechado tem sua ocorrência mais antiga no ano 1720, isto de acordo com o Dicionário Houaiss. Há ainda um outro contexto histórico que remonta ao século XIX, onde empresas em seus acampamentos ofereciam aos trabalhadores comidas feitas em grandes caldeirões. Logo surgiram trabalhadores que não gostavam daquela comida servida no tal caldeirão, e então, de forma isolada, cozinhavam outras porções em panelas pequenas. Ao se reunirem falavam de tudo e de todos. Mas só ficava a comer naquela panelinha quem concordava com os assuntos abordados. Assim, outros não gostavam da comida do caldeirão e nem do tempero daquela panelinha, passando a cozinhar em outra panelinha com temperos e assuntos próprios. Temos ainda um registro brasileiro, formado por grandes escritores como Machado de Assis, Olavo Bilac, Graça Aranha entre outros, todos membros da ABL (Academia Brasileira de Letras). Os almoços da confraria eram servidos em uma panela de prata, e os interesses comuns dessa fidalguia dava o direito a permanecer “comendo daquela panelinha”. Mas qual a importância de pertencer a um determinado grupo? Empiricamente, temos a necessidade de sermos aceitos socialmente. Vamos ver? Se você chegar em uma roda de pessoas, e estas estão conversando sobre DOENÇA, das duas uma: ou você quer sair logo de perto ou seu cérebro buscará em suas lembranças alguém que já tenha passado por tal situação médica/hospitalar. E se o assunto em voga fosse VIAGEM, com certeza, para entrar no assunto você relataria sua melhor experiência ou a mais cômica. Nosso sistema cerebral deseja ser congruente com o meio, nossas conexões têm efeito magnético. Sermos aceitos, admirados, quistos nos proporciona o sentimento de adequação ao meio gerando relacionamentos mais vindouros, networking, amizades. Assim, as panelinhas nos representam porque nós as escolhemos. Vamos usar falar de condomínio utilizando essa metáfora: Caldeirão e Panelinha Caldeirão é o todo. O todo é a regra. O caldeirão é o seu condomínio. Seu condomínio suas conexões. Quem são as panelinhas do seu condomínio? Quais são os temperos que exalam da sua panelinha? A fofoca, o fuxico, a intriga, boato, murmuração, reclamação, especulação? Ou sua panela tem temperos suaves que agregam, integram, aglutinam, acrescentam, somam, adicionam, alegram, congregam. Panelinha e comida regadas à harmonia, mesmo que hoje o menu seja trocado por força da maioria. Nessa analogia entre Caldeirão, Panelinhas e Condomínios fica uma reflexão: não há tempero melhor ou mais gostoso, você pode gostar mais de açafrão ou cominho, sem problemas, mas desde que não seja o responsável por salgar, apimentar ou estragar a comida da outra panela. Que tempero você escolhe ser? Por Quelem Machado Analista de Recursos Humanos Analista Comportamental Personal & Life Coach Professora, Palestrante CEO da empresa ATTIVARE T&D Contato: (61) 99334-0397

Atualmente, a participação em redes sociais é quase uma unanimidade da população, portanto é difícil ficar de fora desses meios digitais, pois, como todos os tipos de comunicação, possuem aspectos positivos e negativos. Muitos síndicos com intuito de dar mais transparência na sua gestão costumam criar grupos em aplicativos, grupos de e-mail, páginas em redes sociais, grupos de discussões em aplicativos etc., em que um grupo de pessoas, muitas das quais já sem relação com o condomínio, exteriorizam opiniões, positivas ou não, através dos mais diversos tipos de comentários que, voluntariamente ou não, no calor da emoção podem violar direitos de terceiros, caracterizando a ocorrência da injúria, calúnia, difamação, danos morais ou outra situação gravosa. É importante destacar que tais grupos sejam fechados somente aos moradores do condomínio e como precaução devem evitar que pessoas estranhas ao condomínio tenham acesso as informações e discussões de interesse interno. Dentre os aspectos positivos, as redes sociais facilitam o compartilhamento de informações, sendo aliadas na divulgação rápida de comunicados internos, rotinas, procedimentos entre outros, facilitando também a participação efetiva de cada morador na discussão de problemas do dia a dia do condomínio, além é claro em democratizar o processo de gestão e a operacionalização do condomínio. Todavia, como tudo na vida existe os aspectos negativos, pois muitos moradores não sabem utilizar esse ferramenta de comunicação de forma correta, e utilizam esse meio para causar uma verdadeira desordem dentro do condomínio diante de muitas vezes fofocas e intrigas gerando conflitos, ofensas pessoais ou até deturpação de um comunicado. A Síndica Profissional Doani Batistussi, afirma que, um dos grandes problemas em relação a comunicação nos aplicativos por exemplo, ocorre quando muitas das vezes um morador digita um texto com intuito de passar uma mensagem, e a pessoa receptora daquela mensagem interpreta de outra forma, gerando discussões muitas das vezes desnecessárias. Por isso cuidado! Por fim, é claro que, os meios digitais devem ser usados com muita cautela e moderação para não se transformarem em um instrumento de discórdia e conflitos entre os moradores. Reflitam muito antes de escrever, evitem responder ou fazer colocações quando estiverem nervosos e alterados, tentem enxergar além do que está lendo, veja com empatia e bom senso as possíveis formas de interpretação, não tumultuem e lembrem que, assuntos pessoais devem ser tratados de forma privada, pois os danos podem ser bem maiores do que o próprio problema que relatou enfrentar. Atenciosamente, Doani Batistussi – Síndica Profissional

Como sabemos caros leitores a inadimplência é um dos maiores problemas que o síndico enfrenta no dia a dia dos condomínios, pois se há um mal que acomete a massa condominial é a inadimplência. A falta de pagamento da taxa condominial desestabiliza as contas, provoca discussões entre moradores, atrasa serviços de manutenção e o mau estado de conservação das partes comuns, aumenta o trabalho do síndico e consequentemente os devedores acabam prejudicando os bons pagadores. Diante desses e outros problemas muitos questionamentos surgem: Qual a responsabilidade do síndico? Quais são os limites das empresas de Contabilidades em relação aos serviços jurídicos de cobrança? Como proceder com a cobrança de forma legal e sem prejudicar a massa condominial? Primeiramente é importante ressaltar que, conforme preceitua no artigo 1.348, inciso VII do CC/02 que aduz: “Compete ao síndico – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”; ou seja, não é de responsabilidade nem das contabilidades/administradoras cobrarem as contribuições condominiais, e esse é justamente o maior erro que percebo nas gestões dos síndicos, no que tange a inadimplência, pois empurram esse papel da cobrança, para as administradoras, e por isso deixam de acompanhar e fiscalizar a inadimplência nos condomínios. Nesta seara, cumpre destacar que grande parte das administradoras tem como atividade principal elaborar os balancetes mensais e emitir os boletos mensais das taxas condominiais, dentre outros serviços, todavia infelizmente e por experiência e diante das reclamações dos síndicos, essas empresas deixam de dar a devida atenção a cobrança, até porque não é papel da administradoras oferecer atividades de cunho jurídico, afirma Dr. Anderson Machado, advogado especialista na área Imobiliária e Condominial. Cabe destacar que, as administradoras de condomínio não podem oferecer os serviços jurídicos de cobrança para os condomínios, sendo possível apenas na esfera extrajudicial, pois somente o advogado diante do exercício da sua profissão pode ingressar com a devida ação judicial, seja pela via de execução (Art. 784, CPC) ou pelo rito comum ordinário, ou seja, as Administradoras de Condomínio não podem ter um advogado contratado para prestar serviço de advocacia para os condomínios. Cabe esclarecer que, nada impede que a Contabilidade possa ter um advogado devidamente contratado para advogar para a própria empresa, todavia não pode ter um advogado para prestar serviços jurídicos para terceiros, dentre eles os condomínios, pois de forma clara o Estatuto da OAB proíbe esse tipo de prática, pois além de outras infrações é configurado captação indevida. Dr. Anderson Machado afirma que, deve o Condomínio ter um contrato apartado da contabilidade para a devida prestação do serviço jurídico. Vide matéria devidamente publicada no site da OAB/DF no dia 19/04/2018: “OAB/DF DENUNCIA ESCRITÓRIO DE CONTABILIDADE POR EXERCÍCIO ILEGAL DA ADVOCACIA”. Empresa tem condutas que caracterizam prática ilegal da advocacia. A Seccional denunciou, na última semana, à Polícia Civil do Distrito Federal um escritório de contabilidade, com endereço no Guará II, que atua como um escritório de advocacia, assim como presta assessoria jurídica. A OAB/DF recebeu denúncia de que havia sido efetuado um contrato de prestação de serviço entre um condomínio residencial e a empresa de contabilidade, com cláusulas que caracterizam prática ilegal da profissão de advogado. Já na primeira cláusula do contrato, o item 3 destaca que compete à empresa prestar assessoria administrativa e jurídica, por meio de cobrança administrativa e judicial, elaboração de edital de convocação, entre outros. Na mesma cláusula, no item 4, o contrato conta com os seguintes serviços adicionais: assessoramento a assembleias e reuniões, elaboração de pareceres, notificações jurídicas e extrajudiciais, auditorias e perícias. E ainda na cláusula oitava do contrato, o condomínio firmou compromisso com o escritório de contabilidade para cobrir os serviços de cobrança judicial”. Por fim, deve o síndico diante da sua responsabilidade, expor a situação para os moradores em assembleia, conscientizá-los, abrir negociações e contratar profissionais advogados ou empresas especializadas em cobrança, notificar os inadimplentes com a devida antecedência, não deve expor os devedores, não pode deixar a dívida acumular, e nunca dar descontos e abrir exceções, visto que é desestimulante para os demais moradores, que pagam suas cotas condominiais em dia, pois o valor administrado pelo condomínio é para o bem coletivo, sendo que a inadimplência prejudica a todos. AM Consultoria e Assessoria Jurídica Condominial e Imobiliário (61) 3322-5277 / 3034-2899 (61) 998158-0790 Site: www.andersomachado.com.br

O momento da troca de uma gestão condominial requer muita atenção por parte do novo sindico empossado e pelo ex-sindico. Dentre as várias responsabilidades do gestor está a transição de documentos e patrimônio físico de sua gestão, que deve ser protocolada junto ao novo sindico. A guarda patrimonial e entrega de documentos ao sucessor, representam além de uma obrigação do antigo sindico, bem como a preservação da história administrativa, contábil e fiscal do condomínio, visando a continuidade da gestão. Dentre os documentos necessários para uma transição transparente o antigo gestor deve entregar principalmente o seguinte: Convenção do condomínio, regimento interno, plantas, chaves do prédio, apólice de seguro, pastas de prestações de contas, contratos com fornecedores, livros e relação de inventário patrimonial. Como o sindico de acordo com o código civil responde pelos danos causados ao condomínio(com ou sem dolo), e, em tese quando se assume uma responsabilidade de gerir administrativa e financeiramente bens de terceiros, por si só, entende-se estar intrínseca toda legislação pertinente à função, sendo qualquer ato vedado por Lei cometido por imperícia, negligencia ou omissão, consequentemente passivo de ressarcimento ou penalidade. Diante deste quadro de encargos inerentes a função do sindico, vislumbramos a retenção de documentos, caso recorrente nos condomínios. Tal atitude, traz inúmeras repercussões em caso de retenção, pois além de prejudicar a continuidade da rotina do condomínio, pode gerar ainda danos financeiros pela falta de dados necessários por exemplo a elaboração de uma folha de pagamento ou até na geração de boletos e pagamentos de impostos. Alguns síndicos se apegam tanto ao cargo que se sentem “donos” da documentação. Acreditam sinceramente que podem retê-las ou até não entregá-las simplesmente porque perderam uma eleição, ou ainda porque o sindico eleito sempre foi seu critico ou adversário no prédio, e em muitos casos apenas por implicância. Acontece que muitos síndicos não sabem ou não mensuram o risco que correm nesta tomada de decisão, pois a simples retenção de quaisquer documentos ou pertences do condomínio já se caracteriza como crime de apropriação indébita prevista no código penal. A inteligência do artigo 168 do CP, em verbis diz: “Apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção: Pena – reclusão, de um a quatro anos, e multa.”. Mais grave ainda se a retenção acontecer conforme cita o parágrafo 1º inciso II e III na qualidade de tutor, curador, síndico, liquidatário, inventariante, testamenteiro ou depositário judicial, ou em razão de ofício, emprego ou profissão. O motivo principal para que o sindico não retenha qualquer pertence ou documento do condomínio, reside na fundamentação jurídica de que aquilo pelo qual se apropria momentaneamente, não pertence a ele – sindico – , mas sim ao condomínio, ou seja, a todos condôminos, sendo este o fato mais relevante que não justifica qualquer tipo de atitude que objetive a retenção patrimonial ou documental. Ademais no âmbito civil pode ainda o novo sindico ajuizar ação de busca e apreensão de documentos, causando além de prejuízos financeiros ao retentor da documentação cobrar ainda todos os danos causados em virtude da pretensa retenção. Em suma, o melhor e mais saudável caminho, é proporcionar uma transição tranquila e transparente deixando todas as diferenças de lado, primando pela continuidade da gestão de forma a não prejudicar a rotina financeira e administrativa do condomínio, com pensamento voltado sempre de que o patrimônio é de todos, e os eventuais prejuízos serão repartidos certamente na forma da Lei.   Site Parceiro: www.sindiconews.com.br

Olá Queridos Leitores, Quantas assembleias o síndico deve convocar? Por obrigação legal o síndico tem que convocar 1 (uma) Assembleia Geral Ordinária por ano (Art.1.350 do Código Civil e Art. 24 da Lei 4591/64), ocasião em que são deliberadas as prestações de contas e previsão orçamentária, eleição de síndico e algumas matérias especificas que a Convenção determinar. Pois bem e o restando dos milhares de assuntos que norteiam o Condomínio? Aonde é decidido? Na famosa AGE – Assembleia Geral Extraordinária! Não podemos esquecer que a Assembleia é um ÓRGÃO que compõe o Condomínio e, portanto, deve ser usado para o fim que se destina. Se é na Assembleia onde são tomadas as decisões do Condomínio, então logicamente que muitos assuntos devem ser tratados por lá. Mesmo que o síndico seja um excelente gestor e tenha criado um planejamento mirabolante de gestão, quem “bate o martelo” para a execução é a Assembleia. Muitos assuntos, por determinação legal, exigem quórum qualificado para ser executado e, não existe outra maneira de se resolver senão por meio da Assembleia. Sendo assim, o síndico deve usar e abusar das Assembleias porque muito além de ser uma obrigação legal para se decidir os assuntos do condomínio, transmite a transparência necessária e tão desejada pelos condôminos além de ser a oportunidade que o condômino tem para tirar dúvidas, conhecer, fazer propostas e interagir com o corpo gestor do condomínio. Então, Assembleia é bom e a gente adora! Um abraço a todos! Dra. Isabella Pantoja OAB/DF 24.805 (61) 3361–5738

As unidades condominiais estão inclusas no Grupo 2 do cronograma de implementação o do eSocial que compreende também as empresas do Simples Nacional e os Microempreendedores Individuais. Para este grupo de empresas o envio das informações trabalhistas e previdenciárias através do eSocial torna-se obrigatório a partir de Julho de 2018, inicialmente com o envio dos cadastros e tabelas iniciais. Apenas em novembro de 2018 é que todas as informações da folha de pagamento dos funcionários precisarão ser transmitidas pelo eSocial. Os síndicos e o conselho fiscal dos condomínios devem começar desde já a se preparar para esta nova obrigação trabalhista. É importante entrar em contato com o escritório contábil ou a administradora do condomínio (caso houver) desde já, para alinhar as medidas a serem tomadas por cada um. Um primeiro passo muito importante é a Qualificação Cadastral, dos dados dos funcionários. A principal mudança é o envio quase que em tempo real das informações dos funcionários, como atestados médicos, dispensas, férias e contratações. Além disso será necessário um sistema próprio para gerar todas estas informações conforme o layout exigido pelo eSocial.

Atualmente existem 51,4 milhões de smatphones no Brasil com acesso à internet, além de computadores e tablets. No entanto, apesar das diversas mudanças, as portarias dos condomínios não sofreram muitas alterações, utilizando-se de métodos arcaicos de segurança e comodidade. Pensando nisso, a Portech criou uma solução voltada a concepção de condomínio inteligente, integrado às informações e à modernidade do século XXI. A portaria remota utiliza-se da internet para substituir fisicamente o porteiro. Este estará em uma sala remota e segura, de onde monitorará o condomínio por câmeras e exercerá suas atividades típicas. A comunicação do porteiro com condôminos e visitantes será feita usando-se um aparelho chamado video porteiro. Assim, o porteiro desempenhará as demais funções de abrir portarias e garagens, controlar a iluminação das áreas comuns, acionar bombas de água, caso as bombas de extração de água da garagem não funcionem automaticamente, tudo isso de forma remota. Os condôminos ainda poderão comunicar-se com o porteiro por telefone, via interfone ou via app.

Desatentos, muitos moradores não dão a real atenção necessária à entrada de veículos Falha de segurança e portão de entrada de veículos é muito comum nos noticiários sobre crimes praticados contra condomínios. Desatentos, muitos moradores não dão a real atenção necessária à entrada de veículos. Atualmente, muitas ações de criminosos se iniciam por alguma falha de segurança na portaria do estacionamento – alguns condomínios nem mesmo possuem um porteiro de plantão, o que facilita ainda mais a entrada de bandidos. Qualquer coisa, como uma placa de veículo ou o controle da garagem, que forem clonados, podem gerar problemas. Essas fragilidades dos portões da garagem devem ser evitadas com medidas simples, a começar pelo próprio controle remoto do portão – que deve ser anticlonagem e com sistema de acionamento de pânico que possa notificar o porteiro caso ocorra algum incidente. O sistema de controle é importante porque quando o portão for acionado ajuda a identificar se é realmente o morador ou não, mas mesmo assim é fundamental conferir os dados do veículo e realizar uma identificação visual minuciosa para verificar se é mesmo o condômino em questão. O que pode facilitar muito também são as regras internas de identificação das pessoas, realizada na maioria das vezes pelos próprios condôminos. É de extrema importância que os porteiros, ao abrir os portões de entrada, não identifiquem somente através de placas ou reconhecimento dos carros; é necessário também verificar de fato quem está dentro do veículo. Além disso, são as próprias atitudes preventivas dos condôminos que podem auxiliar, e muito, o trabalho do porteiro para liberar o portão de entrada. Visto isso, investir em profissionais de portaria qualificados e treinados é vantajoso, pois evita riscos à segurança e qualquer prejuízo aos condôminos. Não se deve contratar qualquer pessoa para esta função e é aconselhável a contratação realizada através de uma empresa terceirizada que ofereça apenas profissionais preparados e capacitados, pois o colaborador para a função certamente precisa ser uma pessoa de confiança. Além de estar sempre em alerta, o porteiro precisa saber ler, ter facilidade de memorização e concentração. Estas qualificações são fundamentais ao recrutar e selecionar pessoas, porque o ideal é escolher sempre perfis de profissionais capazes e adequados para cada trabalho. Investimento e pessoal qualificado, então, estão fortemente relacionados a um bom resultado quanto à segurança. É por isso que de nada adianta ter pressa para liberar a entrada de automóveis no condomínio se isto pode proporcionar brechas de vulnerabilidade e resultar na invasão de “espertalhões” no domicílio. Fonte:Tribuna