ArtigosAssessoria JurídicaColunistasDr. Anderson MachadoEdição JS Nr 385, Mai 2018Edições

Cobrança das Cotas Condominiais. Responsabilidades do Síndico, Contabilidade e Jurídico.

Como sabemos caros leitores a inadimplência é um dos maiores problemas que o síndico enfrenta.

Como sabemos caros leitores a inadimplência é um dos maiores problemas que o síndico enfrenta no dia a dia dos condomínios, pois se há um mal que acomete a massa condominial é a inadimplência. A falta de pagamento da taxa condominial desestabiliza as contas, provoca discussões entre moradores, atrasa serviços de manutenção e o mau estado de conservação das partes comuns, aumenta o trabalho do síndico e consequentemente os devedores acabam prejudicando os bons pagadores.

Diante desses e outros problemas muitos questionamentos surgem: Qual a responsabilidade do síndico? Quais são os limites das empresas de Contabilidades em relação aos serviços jurídicos de cobrança? Como proceder com a cobrança de forma legal e sem prejudicar a massa condominial?
Primeiramente é importante ressaltar que, conforme preceitua no artigo 1.348, inciso VII do CC/02 que aduz: “Compete ao síndico – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”; ou seja, não é de responsabilidade nem das contabilidades/administradoras cobrarem as contribuições condominiais, e esse é justamente o maior erro que percebo nas gestões dos síndicos, no que tange a inadimplência, pois empurram esse papel da cobrança, para as administradoras, e por isso deixam de acompanhar e fiscalizar a inadimplência nos condomínios.

Nesta seara, cumpre destacar que grande parte das administradoras tem como atividade principal elaborar os balancetes mensais e emitir os boletos mensais das taxas condominiais, dentre outros serviços, todavia infelizmente e por experiência e diante das reclamações dos síndicos, essas empresas deixam de dar a devida atenção a cobrança, até porque não é papel da administradoras oferecer atividades de cunho jurídico, afirma Dr. Anderson Machado, advogado especialista na área Imobiliária e Condominial.

Cabe destacar que, as administradoras de condomínio não podem oferecer os serviços jurídicos de cobrança para os condomínios, sendo possível apenas na esfera extrajudicial, pois somente o advogado diante do exercício da sua profissão pode ingressar com a devida ação judicial, seja pela via de execução (Art. 784, CPC) ou pelo rito comum ordinário, ou seja, as Administradoras de Condomínio não podem ter um advogado contratado para prestar serviço de advocacia para os condomínios.

Cabe esclarecer que, nada impede que a Contabilidade possa ter um advogado devidamente contratado para advogar para a própria empresa, todavia não pode ter um advogado para prestar serviços jurídicos para terceiros, dentre eles os condomínios, pois de forma clara o Estatuto da OAB proíbe esse tipo de prática, pois além de outras infrações é configurado captação indevida.
Dr. Anderson Machado afirma que, deve o Condomínio ter um contrato apartado da contabilidade para a devida prestação do serviço jurídico. Vide matéria devidamente publicada no site da OAB/DF no dia 19/04/2018: “OAB/DF DENUNCIA ESCRITÓRIO DE CONTABILIDADE POR EXERCÍCIO ILEGAL DA ADVOCACIA”.

Empresa tem condutas que caracterizam prática ilegal da advocacia. A Seccional denunciou, na última semana, à Polícia Civil do Distrito Federal um escritório de contabilidade, com endereço no Guará II, que atua como um escritório de advocacia, assim como presta assessoria jurídica.

A OAB/DF recebeu denúncia de que havia sido efetuado um contrato de prestação de serviço entre um condomínio residencial e a empresa de contabilidade, com cláusulas que caracterizam prática ilegal da profissão de advogado.

Já na primeira cláusula do contrato, o item 3 destaca que compete à empresa prestar assessoria administrativa e jurídica, por meio de cobrança administrativa e judicial, elaboração de edital de convocação, entre outros. Na mesma cláusula, no item 4, o contrato conta com os seguintes serviços adicionais: assessoramento a assembleias e reuniões, elaboração de pareceres, notificações jurídicas e extrajudiciais, auditorias e perícias.

E ainda na cláusula oitava do contrato, o condomínio firmou compromisso com o escritório de contabilidade para cobrir os serviços de cobrança judicial”.

Por fim, deve o síndico diante da sua responsabilidade, expor a situação para os moradores em assembleia, conscientizá-los, abrir negociações e contratar profissionais advogados ou empresas especializadas em cobrança, notificar os inadimplentes com a devida antecedência, não deve expor os devedores, não pode deixar a dívida acumular, e nunca dar descontos e abrir exceções, visto que é desestimulante para os demais moradores, que pagam suas cotas condominiais em dia, pois o valor administrado pelo condomínio é para o bem coletivo, sendo que a inadimplência prejudica a todos.

AM Consultoria e Assessoria Jurídica Condominial e
Imobiliário
(61) 3322-5277 / 3034-2899
(61) 998158-0790
Site: www.andersomachado.com.br

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