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A administração de um condomínio tem os mesmos pilares da gestão corporativa. Cada empresa tem sua peculiaridade e deve ter o planejamento estratégico aderente a sua realidade. Desta forma, é fundamental que o síndico encare o desafio pensando em organização, métodos e execução. Ter ciência que se relacionará com o público interno, fornecedores e consumidores (condôminos), e que tem que administrar recursos financeiros, recursos humanos e, no caso, obras. O síndico ou gestor condominial sabe que ao assumir um condomínio torna-se responsável pela manutenção e conservação da edificação, consciente de seus deveres e direitos. Por isso, obras sempre estarão na pauta, seja para manutenção, melhoria ou adequações à Legislação. O primeiro passo do síndico ao assumir o condomínio é tomar pé da situação, para planejar sua gestão, pelo período de seu mandato e elencar as prioridades, inclusive contemplando ações a longo prazo. Para tanto, é importante estar cercado de profissionais especializados nas áreas de direito, engenharia, e contabilidade, para que seus passos sejam sólidos, com segurança, economicidade, eficiência e legalidade. Existem “check-lists” que ajudam para que seja verificada se toda a documentação recebida, acumulada ao longo das administrações anteriores estejam em conformidade ou se há pendências para serem resolvidas ou organizadas, inclusive se as manutenções prediais obrigatórias estão em dia. Após esta análise preliminar do histórico encontrado é importante avaliar a situação financeira do condomínio. Verificar se a taxa ordinária contempla todos os itens necessários para a manutenção condominial, se o Fundo de Reserva está equilibrado, se há taxa-extra para alguma atividade específica. O síndico deve ficar atento para o cadastro dos moradores, pois terá que tê-lo em dia para urgências, para promover uma comunicação eficiente e especialmente para convocação das assembleias. Em seguida o síndico deve fazer um diagnóstico preciso das instalações. Para isso é necessário a contratação de uma empresa que avalie a estrutura, parte elétrica, hidráulica, de segurança, etc. e apresente um parecer técnico com indicação das prioridades e se há necessidade de execução de obras e reformas de arquitetura. Este documento contribuirá para que o síndico faça uma previsão orçamentária das demandas e verifique se tem recursos para execução ou precisa aditivar as taxas, inclusive, se o que foi determinado deve ser incluído na taxa ordinária ou extraordinária. Com este Raio X em mãos, o síndico demonstra para os condôminos que conhece a real situação do condomínio, aponta com segurança o que precisa ser feito, como, quando, onde, quanto e por quem. A transparência angaria credibilidade e apoio para a gestão e dá sustentação para que o síndico promova o necessário. Segundo a síndica de Brasília Máira Coelho Silva – “o sucesso do síndico, assim como de um bom gestor, é reunir talentos ao seu redor, montar um time de excelência, que identifique as expectativas e as necessidades daquele condomínio, que quando residencial é o lar dos moradores: deve ser seguro, confortável e com excelente custo/benefício. Este olhar holístico não é possível de ser realizado sozinho. Precisamos contratar especialistas para administração, organização e, especialmente, para nos dar consultoria nas áreas de direito e de engenharia. Assim, a manutenção, obras e reformas serão executadas e entregues de acordo com nossas expectativas” – completa Máira. Observamos que muitos síndicos tentam economizar e buscam contratações diretas com fornecedores, selecionando com base nos orçamentos apresentados, ouvindo sugestões de amigos ou profissionais que não são especializados na respectiva área. O barato sai caro e pode gerar refação, irregularidades e etc.. A opinião do contador deve ser restrita a área contábil, a do engenheiro deve ser acompanhada de uma ART, a do advogado assinada sob sua OAB. Assim, podemos cobrar resultados. Caso contrário, tornam-se apenas dicas descompromissadas. No dia em que começamos a oferecer serviços de consultoria de engenharia nos condomínios não tínhamos como prever a dificuldade dessa mudança de hábitos. As empresas e profissionais oferecem serviços de vistoria, inspeção e laudos atrelados às propostas de serviços sem considerar o verdadeiro objetivo da Engenharia Diagnóstica. E os síndicos estão acostumados a receber as propostas e encaminhá-las aos conselheiros ou ao jurídico para serem avaliadas e aprová-las para contratação, de forma isolada, sem um planejamento prévio. O papel da consultoria de engenharia nos condomínios é dar poder ao síndico e elevar o nível de sua gestão. E é isso que temos feito nesses últimos anos quando iniciamos as atividades nos condomínios do Distrito Federal e apresentamos um plano de ação para atacar os problemas de engenharia. Esse trabalho inédito de elaboração e aplicação da metodologia de inspeção e manutenção predial já foi aprovado por diversos síndicos em depoimentos que comprovam o caminho para a sustentabilidade e a redução do desperdício nos condomínios. Sempre é bom lembrar que sem passar pelo crivo do consultor técnico de engenharia fica muito difícil obter resultados positivos. Preparar o condomínio para grandes obrassignifica equalizar, por meio de caderno de encargos e planilha orçamentária, o que deve ser feito para depois solicitar propostas às empresas prestadoras de serviços. Conduzir esse processo, requer o conhecimento, o cuidado e a isenção que somente a consultoria técnica especializada é capaz de fornecer. As consequências do não atendimento dessa premissa são, na maioria das vezes, desastrosas do ponto de vista técnico, dispendiosas financeiramente e pode colocar o gestor em situação delicada ou destruir a carreira do síndico profissional.

Manter a rede elétrica do condomínio em perfeito funcionamento é sinônimo de tranquilidade, tanto para o síndico quanto para os moradores. A contratação de empresas de engenharia deve passar pela avaliação da consultoria técnica para garantir a qualidade dos serviços. Parabéns ao Eng. Mário Galvão, à equipe da IPT Engenharia e à síndica Caroline. #engenharia #síndico #condomínio #vistoria #inspeção https://youtu.be/czCy7KsxZ_k        

É comum ocorrerem danos em unidades ou apartamentos inferiores de edifícios, provocados em unidades ou apartamentos superiores, especialmente decorrentes de infiltrações acarretadas pela deficiente impermeabilização. Desde que provada a causa do defeito, a responsabilidade recai no proprietário que está no nível superior. No entanto, deve-se compreender coerentemente o fato, e examinar se a infiltração não inicia em outro patamar, e vai se estendendo em várias unidades. Nem se afigura inviável que se alastre verticalmente para cima. Também necessário aferir se o mal advém de vício de construção ou não. Definida a responsabilidade, o proprietário atual deve assumir a efetuação dos reparos, arcando com a obrigação indenizatória, consoante ficou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça: “Como já decidiu esta Terceira Turma, “o direito à indenização pelos danos causados a um prédio subsiste ainda que o proprietário transmita o respectivo domínio a terceiro – conclusão que se justifica, tenham os danos sido reparados, ou não”, e, ainda, que se o prédio “for alienado sem a reparação dos danos, o respectivo preço será evidentemente depreciado, com a consequência de que o proprietário receberá por ele menos do que obteria se estivesse em bom estado; se, ao contrário, for vendido depois da reparação dos danos, o preço, para o proprietário, será o montante recebido menos o que gastou para repor o imóvel ao statu quo ante” (REsp. n. 97.548/SP. Relator: Min. Ari Pargendler. DJ, 08.05.2000). Seguem as razões no desenvolvimento do voto: Com efeito, não há que se falar em perda de interesse no prosseguimento do feito se restam sobejamente provado nos autos os prejuízos irresponsavelmente causados pelos embargantes, seja nos reparos já autorizados e realizados pelo embargado, seja na patente desvalorização causada no imóvel pelas infiltrações ocorridas. A simples venda da unidade residencial não afasta o interesse de agir dos embargados, que, nos dizeres do extinto processualista Vicente Greco Filho (Direito processual civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, v. I, p. 72), vem a ser “a necessidade de se recorrer ao Judiciário para a obtenção do resultado pretendido, independentemente da legitimidade ou legalidade da pretensão”. No entanto, se não identificado o condômino, prevalecerá a responsabilidade do condomínio pelos danos que envolvem terceiros. São possíveis os danos na queda de objetos do prédio, provocando lesões em pessoas ou bens que se encontram nas adjacências. Aplicável especialmente o artigo 938 do Código Civil, cuja versão é a seguinte: “Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.” Tem-se a responsabilidade objetiva, já que o dispositivo não contempla a necessidade de culpa, sendo suficiente o nexo causal entre o ato e o dano. Certo que a regra atribui a responsabilidade a “quem habitar prédio, ou parte dele”, querendo abranger a generalidade dos que habitam. O condomínio sujeita-se à reparação, mesmo se identificado o autor direto do ato. De qualquer modo, se descoberto, resta a ação de regresso contra o autor do ato. A vítima tem respaldo para acionar o condomínio. O STJ já adotou a tese da responsabilidade do condomínio: Responsabilidade civil. Objetos lançados da janela de edifício. A reparação dos danos é responsabilidade do condomínio. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados a terceiros. Na ação de regresso, se não identificado o causador, procura-se reaver o valor unicamente dos proprietários de apartamentos cuja localização se revele hábil à prática da lesão. Não parece coerente mover a lide contra os titulares das unidades localizadas em parte do prédio afastada do ponto onde ocorreu a queda ou o lançamento de objeto em transeunte ou no bem que se encontrava na via pública. A responsabilidade pelo dano moral, desde que identificado o causador, afasta o direito de mover a ação contra o condomínio, conforme orienta o seguinte aresto: Civil. Recursos Especiais. Ação de compensação por danos morais como se verá na ementa abaixo. Agressões físicas entre condôminos. Ausência de responsabilidade do condomínio. Dissídio jurisprudencial. Cotejo analítico e similitude fática. Ausência. Hipótese em que foi ajuizada ação de compensação por danos morais por condômino, em face do condomínio, decorrente de agressão física praticada na garagem do prédio. O condomínio não responde pelos danos morais sofridos por condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro condômino, em suas áreas comuns, salvo se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial. Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

“É nula e sem qualquer efeito a Convenção que proíba a existência, ou permanência, de animais domésticos, especialmente de cães e gatos, em condomínio” “Dados mais recentes do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), de 2013, mostram que o Brasil tem mais de 130 milhões de animais de estimação, sendo a maior parte de cães (53 milhões), aves (38 milhões) e gatos (22 milhões). Segundo levantamento da Euromonitor, o País possui a quarta maior população de pets do mundo.” – Conflitos  Os números provam que é cada vez mais comum ter animal na família. E quem mora em apartamento não se priva desse estilo de vida. Diante desse cenário, os conflitos envolvendo animais de estimação também crescem, sendo hoje um dos principais motivos de discussões entre moradores de condomínios. Material preparado pelos assessores jurídicos do Secovi Regional Norte, Danilo Serra Gonçalves e Adiloar Franco Zemuner, esclarecem diversas dúvidas relacionadas ao assunto. Confira: – Proteção constitucional  Os animais, desde a promulgação da Constituição Federal em 1988, passaram a ter amparo jurídico. Por lei, os animais devem ser tratados com respeito e dignidade. Quem não segue esses princípios está sujeito a detenção de três meses a um ano. – Intolerância  É sabido que há pessoas que, efetivamente, não gostam de animais, sendo intolerantes para com a presença de qualquer que seja. Agrava-se o problema quando essas pessoas confundem suas intolerâncias com o exercício do encargo atribuído de síndico do condomínio. É, pois, entendimento assentado em bases jurídicas afinadas com o princípio da razoabilidade e proporcionalidade que somente incômodo extraordinário pode questionar a presença de animais em condomínios.  – Direito de propriedade  A Constituição Federal, nos seus artigos 5º. e 170, asseguram o direito de propriedade, podendo o proprietário, ou quem esteja na posse do imóvel, manter animais na sua unidade. E o art. 225, parágrafo primeiro, inciso VII, também da Constituição Federal, situa o animal como parte do meio ambiente e tutela juridicamente o direito deles à dignidade, vedada a prática de maus tratos. Portanto, é nula e sem qualquer efeito a Convenção que proíba a existência, ou permanência, de animais domésticos, especialmente de cães e gatos, em condomínio. – Normatização  Segundo recentes julgados do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, o condomínio pode normatizar quais raças de animais, tamanhos e como proceder para transportá-los nas áreas comuns do condomínio. Mesmo dentro do limite estabelecido pela massa condominial, o condomínio pode fazer cessar os barulhos anormais e extraordinários, intermitentes e constantes, ameaça à saúde e segurança dos demais condôminos, direito assegurado no Art. 1.277, do Código Civil Brasileiro. – Animais silvestres Ter animais silvestres (papagaios, araras, periquitos, micos, tartarugas, tucanos, entre outros) como bichos de estimação é ilegal, conforme a Lei de Crimes Ambientais (Lei n. 9.605/98). Nos condomínios, os síndicos devem exigir do morador ou condômino, autorização do Ibama para que o mesmo possa ter a posse do animal. Não o fazendo, pode o síndico vir a responder processo criminal por omissão. – Secovi orienta A Regional Norte do Secovi oferece assessoria jurídica para orientar alteração da Convenção e Regimento Interno. Em relação ao tema “animais em condomínio”, o Regimento Interno pode determinar itens como porte e raça dos animais, transporte dos mesmos em áreas comuns, sanidade, sossego e segurança, entre outros, além de estabelecer multas por infração de regras estabelecidas e orientações de como agir no flagrante ao descumprimento das regras regimentares. O atendimento é gratuito a condomínios adimplentes associados ao Secovi e está disponível de segunda a sexta-feira, das 13h30 às 17h30; e de terça e quinta, das 10h00 às 12h00, na sede da entidade (Rua Rolândia, 295, 2º andar). Informações pelo telefone (43) 3356-2703. Fonte: Folha de Londrina  

Algumas medidas preventivas devem ser tomadas para evitar dor de cabeça Calor, férias e diversão. O verão é umas das épocas mais aguardadas do ano para muitas pessoas. Além de toda a euforia, a época traz consigo as “chuvas de verão”, que podem acarretar alguns transtornos dentro dos condomínios e para a vida de seus condôminos. Infiltrações, quedas de árvores, entupimentos de canos e calhas, queima de aparelhos eletrônicos e alagamentos são alguns dos problemas que as chuvas podem trazer para os edifícios. Durante o ano, algumas medidas devem ser tomadas para atenuar esses problemas futuramente e evitar dor de cabeça para os moradores. É importante verificar se as calhas e canos que são responsáveis pela saída de águas pluviais estão limpos e sem a acumulação de detritos para impedir o entupimento desses sistemas e, consequentemente, o acúmulo de água no local, inundações e alagamentos dentro dos condomínios. “A manutenção preventiva é aliada. Deve-se sempre verificar as calhas do terraço, fazendo uma limpeza, de preferência semanal ou até diária, se for o caso. Deve-se também verificar a manutenção dos telhados em caso de cobertura desse tipo e, por fim, checar a validade da impermeabilização”, ressalta Valnei Ribeiro, gerente de negócios da Apsa – empresa de gestão condominial e negócios imobiliários. Segundo o gerente de negócios da Apsa, um outro cuidado que se deve ter em dias de chuva é em relação aos sistemas de captação e escoamento das águas pluviais. “É preciso ficar atento ao sistema de escoamento desses reservatórios caso eles atinjam sua capacidade máxima de captação. Isso evita prejuízo a outros equipamentos do condomínio”, comenta. Quedas de árvores são muito comuns com os fortes ventos que acompanham o período de chuvas. É possível agendar com a prefeitura a poda de árvores localizadas próximas da fiação elétrica, estacionamentos e espaços de convivência, e há muitas empresas especializadas. A queda de árvores e galhos mais pesados pode gerar sérios danos ao condomínio e aos moradores. As áreas externas dos condomínios e de lazer devem ter um alerta especial em dias chuvosos para evitar possíveis acidentes. “Se o condomínio tem áreas comuns abertas, o síndico deve orientar os funcionários a não permitirem que condôminos fiquem nesses espaços, para evitar acidentes. Estamos falando de áreas comuns, logo a palavra proibição não tem como existir, mas a orientação deve ocorrer sempre”, aponta Valnei Ribeiro. VISTORIA O presidente do Sindicato dos Condomínios Comerciais, Residenciais e Mistos de Belo Horizonte e Região Metropolitana (Sindicon), Carlos Eduardo Alves de Queiroz, recomenda que os condomínios sempre façam uma vistoria das estruturas e sistemas dos prédios. “Recomendamos sempre uma perícia periódica para saber as reais condições do condomínio, podendo por meio dessas vistorias saber o estado do prédio e identificar possíveis problemas estruturais. O parecer técnico ajuda a identificar impasses e a medida mais segura a ser tomada em cada caso. É uma questão de segurança”, ressalta. Uma outra cautela apontada pelo presidente da Sindicon é sobre a manutenção dos para-raios dos edifícios, que devem ser sempre revisados por empresas especializadas. “O sistema de para-raios tem que estar sempre em manutenção. Há muitas empresas especializadas nesses sistemas que evitam a danificação de aparelhos eletrônicos como televisores, eletrodomésticos e computadores. Além da proteção na estrutura dos prédios em incidência de grandes descargas elétricas”, comenta Carlos Eduardo. Os elevadores também devem ter uma atenção particular. Carlos Alberto destaca algumas recomendações para se precaver de possíveis problemas, caso a chuva atinja os elevadores de alguma forma: “Os elevadores devem ter um bom serviço de aterramento. A manutenção desse sistema é importante e deve ser feita periodicamente, evitando possíveis problemas elétricos”, comenta o presidente do Sindicon. Os fossos de elevadores devem ser verificados semanalmente para ver se existe acúmulo de água, providenciando o escoamento. ÁGUA PARADA Com o aumento das chuvas, todos os moradores devem ficar atentos a qualquer possível criadouro do mosquito transmissor da dengue, zika vírus e da chikungunya nas áreas externas dos edifícios e dentro dos apartamentos. Os condomínios são locais favoráveis para a proliferação do mosquito, já que esses locais têm um fluxo alto de pessoas, e locais como lajes, garagens, calhas e o fosso do elevador são os lugares mais propícios para a proliferação do inseto. “Os cuidados com o mosquito não devem ser só em época de chuva, mas o ano inteiro. E todos os moradores podem contribuir com medidas que eliminem os criadouros”, finaliza Carlos Eduardo. * Estagiário sob a supervisão da editora Teresa Caram

Já é sabido que um condomínio não pode restringir o direito de um condômino de ter um animal de estimação. Entretanto, constantemente há dúvidas a respeito da circulação dos cães pelas áreas comuns de um condomínio. É importante que o tutor seja responsável e garanta que a presença do cão não represente riscos à saúde, segurança ou incômodo comprovado ao sossego dos vizinhos. Separamos algumas dicas que podem auxiliar tanto tutores quanto condôminos não simpáticos a animais. Direitos do tutor – Cães dóceis e que não representam perigo a terceiros não precisam usar focinheira. A obrigação desnecessária da focinheira, ainda mais em pequeno porte, desrespeita a dignidade do animal e é configurada crueldade e crime de maus tratos (Art. 32 da Lei Nº 9.605/98 e art. 3º, I do Decreto Nº 24.645/34). – De acordo com o Art. 5º da Constituição Federal, o direito de “ir e vir” garante que o condômino ou visitante possa utilizar o elevador com seu animal. Obrigar qualquer pessoa a utilizar escadas com o animal é considerado constrangimento ilegal (Art. 146 do Decreto-lei Nº 2.848/40) e maus tratos (Art. 32 da Lei Nº 9.605/98 e art. 3º, I do Decreto Nº 24.645/34). – O condomínio não pode obrigar o tutor a levar o animal no colo. Isso impossibilitaria o ato no caso de cães de grande porte e de tutores que não podem por motivos físicos. Além disso, tal obrigatoriedade também configura constrangimento ilegal (Art. 146 do Decreto-lei Nº 2.848/40). – Casos de ameaças (como envenenamento) ou proibições ilegais (como não dar acesso ao elevador), podem motivar boletins de ocorrência contra o autor por configurar constrangimento ilegal (Art. 146 do Decreto-lei Nº 2.848/40) e ameaça (Art. 147 do Decreto-lei Nº 2.848/40). Deveres do tutor – Cães não podem ser proibidos de utilizar o elevador, entretanto respeitar o próximo é a chave para a boa convivência. Portanto, se você conhece alguém que tem medo ou não gosta de cachorro, evite que o seu cão tenha contato com a pessoa, por exemplo, esperando o próximo elevador. – O condomínio pode solicitar que tutores mantenham o cão em uma guia curta, para que o mesmo não se aproxime de outras pessoas quando em áreas comuns ou dentro do elevador. Existem pessoas que tem medo de cachorros ou simplesmente não gostam que eles pulem em suas pernas. Uma boa recomendação é a contratação de um educador canino a fim de reduzir esse tipo de comportamento. – É responsabilidade do tutor limpar todos os dejetos de seu cão nas áreas comuns. Dejetos que não apenas sujam as áreas comuns, como também incomodam outros condôminos e são potencialmente perigosos em transmissão de doenças (Art. 10 da Lei Nº 4.591/64 e Art. 1.336, IV da Lei Nº 10.406/02). – O tutor deve manter também as áreas privadas de sua casa limpas, impedindo o mau cheiro e garantindo a saúde do animal. Não fazer isso pode ser considerado crime de maus tratos (Art. 32 da Lei Nº 9.605/98 e art. 3º, II do Decreto Nº 24.645/34). – O condomínio pode restringir a circulação de animais em piscinas, playgrounds, salão de festas, salas de recreação, garagens (exceto em trajeto apartamento-veículo), etc.. – Os animais mantidos dentro do condomínio devem ser mantidos vacinados e com controle de pulgas. É permitido ao síndico exigir a carteira de vacinação para comprovar que o animal goza de boa saúde. – Latidos intermináveis e barulhos podem tornar a vida do seu vizinho um inferno. É de responsabilidade do tutor que a presença do cachorro não prejudique a vida dos demais e o bom funcionamento do local. (Art. 42, IV do Decreto-Lei Nº 3.688/41). – Cães de porte grande ou que apresentem comportamento agressivo, devem utilizar focinheira sempre que estiverem nas áreas comuns do prédio (Art. 10 da Lei Nº 4.591/64 e Art. 1.277, Art. 1.335 e Art. 1.336, IV da Lei Nº 10.406/02). A melhor maneira de evitar problemas é analisando a convenção condominial e conversando com seus vizinhos. Busque questionar seus vizinhos para saber se o comportamento de seu pet pode estar ocasionando algum tipo de desconforto ou se ele está latindo muito quando você não está em casa. Esse tipo de interesse demonstra boa vontade e pode evitar problemas futuros que envolvam notificações/multas condominiais e até mesmo ações judiciais.

Hoje é possível instalar placas fotovoltaicas em seu condomínio e produzir energia solar que será abatida da conta de luz. E isso pode até gerar lucro A utilização de energia solar está em crescimento constante. Dentre todas as energias alternativas, esta é a que recebe mais investimento em desenvolvimento todos os anos (conheça mais a respeito na matéria “O que é energia solar e como funciona o processo de geração de eletricidade via radiação solar?”). Cerca de 185 milhões de placas solares foram instalados no mundo entre 2014 e 2015, e o que era antes concentrado em países ricos, hoje está atendendo a demanda de países em desenvolvimento. Essa energia é considerada limpa, pois é uma técnica de neutralização de carbono, é praticamente inesgotável, acessível para os consumidores e apresenta um boa relação custo/benefício. A aplicação residencial também está se tornando mais comum, depois da resolução da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) 482/2012 sobre a energia solar distribuída. O brasileiro pode gerar sua própria energia elétrica de fontes renováveis ou de cogeração qualificada, além de receber créditos sobre o excedente produzido – essa produção é chamada de microgeração (inferior a 75 kW) e de minigeração (superior a 75 kW) distribuída. Isso incentivou o investimento de residências em painéis fotovoltaicos, pois proporcionam independência energética, causam menos impactos no meio ambiente e podem até gerar lucros. Além de gerar energia elétrica, as placas solares podem servir para o aquecimento de água, o que também traz uma economia de eletricidade ou gás. Mas é possível instalar um sistema fotovoltaico em prédios? Sim, hoje é possível tornar seu condomínio mais sustentável utilizando energia solar por meio da geração compartilhada estipulada pela resolução 687/2015 da Aneel. Essa geração compartilhada é realizada por múltiplas unidades consumidoras, como é o caso dos condomínios. A energia elétrica gerada será compartilhada entre todos os apartamentos e também nas áreas comuns. Vamos entender melhor como funciona a instalação de placas solares para geração de energia elétrica… Uma empresa especializada irá analisar a viabilidade do caso e propor um projeto com um sistema de energia solar personalizado, no caso, para seu condomínio. É necessário toda uma documentação junto com a distribuidora de energia e sua aprovação. Após, é possível a instalação dos coletores solares e o início da geração de energia pronta para utilização; de noite, o usuário deve consumir a energia da concessionária, já que não há sol. Entretanto, no caso da energia injetada na rede ser maior que a energia consumida, o gerador recebe tal crédito que pode ser utilizado para abater da própria conta do fim do mês ou da conta de outro local; por exemplo: a casa de um familiar (estando no mesmo estado), gerando lucros ao usuário. Portanto, além de diminuir os gastos com a energia vinda da concessionária, caso a produção dos painéis seja maior que o consumo do local, os moradores podem ganhar créditos. Existem algumas opções de locais para instalação: os telhados de cada prédio são os locais mais indicados, pois recebem mais radiação solar. Mas se a área destinada à instalação for pequena, o projeto pode não ser viável; ou caso seu condomínio tenha uma grande área externa, instale nas áreas comuns. Existe ainda a opção de instalação das placas nas fachadas dos prédios, porém ainda não é tão usual. O tamanho do espaço de instalação irá interferir na quantidade de energia gerada, mas mesmo em áreas pequenas, haverá como reduzir a conta de luz dos meses subsequentes. Se problemas como falta de espaço, baixo índice de radiação solar ou quaisquer outros inviabilizarem o projeto, não se preocupe. Existe outra solução que estará disponível em um futuro próximo. Hoje existem os chamados condomínios solares, que são grandes áreas contendo diversos painéis fotovoltaicos, parecidas com a da foto abaixo. Alguns desses condomínios solares já estão em funcionamento, principalmente no Nordeste e no Sudeste – outros projetos são planejados para outras regiões. O seu condomínio pode comprar ou alugar lotes de placas fotovoltaicas. O princípio funciona como já explicado anteriormente: a energia produzida pelo seu lote vai para a rede de distribuição e essa energia será compartilhada com o proprietário do lote. Porém, a Aneel só permite ao consumidor utilizar esses créditos de energia dentro da mesma área de concessão, ou seja, no mesmo estado que seu lote se encontra. Assim com essa nova alteração na legislação, a instalação de um sistema de energia solar em condomínios ficou mais fácil e pode trazer lucro para os geradores. A economia na conta de luz pode ser revertida em melhorias no condomínio, além de valorizar o imóvel.

Condomínio da zona leste colhe os frutos da individualização realizada há três anos Os condomínios em sua grande maioria passam por problemas de inadimplência e saldo negativo. Diante dessa situação, muitos síndicos estudam maneiras de diminuir os encargos, como é o caso de Mauricio Jovino, que optou pela individualização das contas de água e gás para tentar reduzir esse problema e conseguiu uma economia de 40% nas contas de água e 30% nas de gás. “Com a individualização, saiu da previsão orçamentária a conta de água e de gás e o valor do condomínio caiu imediatamente. Com o condomínio menor, aumentou o número de pessoas que o pagam, nos possibilitando refazer a previsão orçamentária e baixar ainda mais o valor”, conta o síndico. Jovino é síndico há cinco anos de um condomínio de sete torres e 140 apartamentos localizado no centro de Guaianases, Zona Leste de São Paulo e realizou o processo há três, sendo o primeiro a individualizar água e gás ao mesmo tempo na cidade. “Na época não havia muitas informações disponíveis e muitos achavam que não era possível levar o projeto adiante”, diz ele. Para executar o projeto, Jovino buscou informações em feiras palestras, workshops, consultou advogados e condomínios apontados pelas empresas do setor como referência. Começou, então, as reuniões com os sub-síndicos e conselheiros para explicar o projeto e o apresentou aos moradores. De acordo com Jovino, por se tratar de um grande condomínio, a adesão dos moradores foi boa, porém, gradual. “Tivemos que ter paciência e buscar mecanismos para conseguir falar e explicar para todos os moradores para que não houvesse dúvidas e não tivéssemos tumultos na assembléia. Resolvi, então, fazer reuniões informais com cada bloco em dias diferentes, pedi ajuda do corpo diretivo e chamei representantes das empresas para dar todas as explicações possíveis”, diz Jovino. Para evitar problemas com as obras e com o resultado do projeto, Jovino tomou o cuidado de que as empresas contratadas tivessem registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) e de que os produtos utilizados, como canos e hidrômetros, fossem aprovados pelo Inmetro (Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial). Após o final das obras e implementação do sistema, Jovino enfrentou alguns problemas com moradores inadimplentes, que ainda não estavam habituados à nova situação. “No começo, alguns moradores tiveram o consumo de água ou gás cortados por falta de pagamento e achavam que eu, como síndico, era o responsável pelo transtorno. Quando eles tinham os serviços cortados pelas empresas, me procuravam e eu não me envolvia ? se as contas não estavam pagas, eles teriam que procurar a empresa, acertar o débito e solicitar religação”. Hoje, três anos depois, Jovino comemora a cultura de economia que a individualização trouxe aos condôminos, especialmente de água, que é cada vez mais escassa e os resultados nas finanças. “Criamos uma estabilidade econômica no condomínio, o déficit que tínhamos foi zerado e hoje temos um fundo de caixa muito bom, que está aplicado em nome do condomínio. Não há mais por que fazer rateios para pagar qualquer conta, todas as manutenções do condomínio estão em dia e hoje temos contratos com empresas especializadas para fazer diferentes tipos de manutenção que o condomínio necessita”. Fonte Site Parceiro: sindiconews.com.br

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Vagas de garagem. Distribuição disciplinada pela convenção condominial. Transferência entre condôminos possível apenas pelo titular, com informação ao condomínio. Concretização da suposta transferência pelos vendedores do imóvel após sua alienação a terceiros. Ato, ademais, firmado pelo convivente/marido de uma das titulares. Ineficácia da alienação realizada por quem não titularizava o direito. Recurso não provido.   Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pela juíza da 2ª Vara Cível do Foro Central da Capital, que julgou procedentes os pedidos para (i) atribuir novamente a vaga de garagem objeto do litígio à autora, com determinação de desocupação pelos moradores da unidade 111, cabendo ao condomínio a pintura da unidade ora designada na parede correspondente; e (ii) condenar o condomínio réu a pagar à autora o valor de R$ 5.000,00 a título de indenização por danos morais. Ainda condenou os réus solidariamente ao pagamento das custas, das despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação em dinheiro (estabelecendo a divisão de 5% para a ré Emira e de 15% para o condomínio réu). Segundo a recorrente, corré Emira, a sentença deve ser reformada, em síntese, porque há prova oral que contradiz as premissas adotadas pela sentença no que toca à data em que a troca de garagem foi realizada. Aponta o depoimento de Daniel, em que confessa a assinatura do documento de troca da vaga. Quanto à data dessa assinatura, aponta que foi confessado que ocorreu antes do casamento de Daniel com Raquel (01-09-2012), ou seja, dois meses antes da venda do imóvel à autora, o que ocorreu em 01-11-2012, o que não foi negado por Raquel. Sustenta que Daniel agia com ânimo de dono desde 01-12-2009 e que um sítio eletrônico (www.sindiconet.com.br) entende que o cônjuge do proprietário é considerado condômino por extensão. Discorre sobre o fato de ser a atual ocupante da vaga e sobre as necessidades que a levaram a tanto. O recurso não merece guarida. O juízo de primeiro grau, sem dúvidas, deu solução adequada ao caso. Assim constou da r. sentença: “A autora é proprietária da unidade 11 do condomínio réu, adquirida em 1º de novembro de 2012 de Raquel Leite Bernardi e Vera Lúcia Leite Bernardi, conforme escritura pública. À unidade autônoma estava também atrelada ‘uma vaga, para estacionamento de automóvel de passeio em lugar individual e indeterminado, na garagem localizada no subsolo’. É incontroverso que os moradores do apartamento, até a venda, eram Raquel e seu então companheiro (e hoje marido) Daniel Simoncello Filho. Sendo as vagas de garagemindeterminadas, é igualmente incontroversa a disciplina de sua utilização, estabelecida pelo condomínio. Estabeleceu-se que a cada unidade seria atribuída a vaga que sempre foi historicamente utilizada, o que, segundo consta dos autos, jamais ensejou qualquer tipo de controvérsia. Especificamente no que se refere à vaga objeto de disputa, disse a ex-proprietária Raquel, ouvida em audiência, que quando adquiriu o apartamento aquela mesma vaga já era designada à unidade 11, à qual estava atrelada havia muitos anos. Sendo assim, não há dúvida de que a vaga em disputa sempre foi legitimamente atrelada à unidade 11, segundo o costume do condomínio. Estabelecida essa premissa, impõe-se analisar o regramento estabelecido pelo condomínio a respeito da alteração da titularidade do direito de uso das vagas. E essa disciplina é igualmente incontroversa, estando estabelecida na regra ‘7’ da atade assembleia, realizada em 26 de outubro de 2016. De acordo com tal disciplina, ‘qualquer alteração, como troca de vagas, será exclusiva e diretamente de interesse dos titulares das respectivas unidades, e entre si avençada, e depois de acertados, enviarão comunicado com autorização por escrito à Síndica, para que esta determine a mudança dos números de identificação das vagas permutadas’ Não havia, portanto, qualquer regra estabelecendo que as vagas de apartamentos vendidos ficariam à disposição dos demais moradores. Pois bem. É certo, portanto, que a vaga objeto da disputa era atrelada, por direito, à unidade 11, e somente poderia ser disponibilizada a outra unidade por ato de disposição praticado pelo (a) titular da referida unidade. Ocorre que a autora comprou o apartamento 11 em 1º de novembro de 2012, e,claro, não se mudou imediatamente. Quando se mudou para o edifício, foi surpreendida com a notícia de que sua vaga havia sido disponibilizada para outra unidade. Esta unidade, conforme a autora veio posteriormente a saber, era a unidade 111, de propriedade da ré Emira, cujo filho, André, era o então sub-síndico do prédio. Diz a ré Emira que a vaga em disputa foi negociada com os antigos proprietários do apartamento 11. Invoca o documento, a saber, autorização de troca de vaga de garagem firmada por Daniel, marido da ex-proprietária Raquel. Ninguém nega a autenticidade das assinaturas. O próprio Daniel, ouvido em audiência, reconheceu e admitiu ter assinado o documento. Ocorre que o documento em questão não tem data, de maneira que nele não se faz prova da ocasião em que foi firmado. De qualquer maneira, é certo que opróprio Daniel foi categórico ao afirmar que a solicitação de troca foi formulada quando o apartamento já havia sido vendido à autora. […] Também Raquel, ouvida por carta precatória, relatou inúmeras vezes o mesmo fato. Disse que André procurou o casal no hall do elevador do prédio, onde tiveram uma conversa informal na qual André solicitou a troca da vaga de garagem. Raquel repetiu diversas vezes (v.g, aproximadamente nos segundos 02:10, 03:45, 05:48, 09:43, 10:56, 14:25 e 15:38 do seu depoimento) que quando André procurou o casal solicitando a troca de vaga o apartamento já estava vendido à autora. Acrescentou Raquel que André foi orientado a procurar a autora para saber se ela concordava com a troca, dado que ela já era a atual proprietária do imóvel. Disse Raquel, ainda, que ‘para mim a gente oficialmente não trocou nada’ (minuto 15:23), aludindo à necessidade de ratificação da troca pela nova proprietária da unidade. O documento foi firmado depois dessa conversa no hall do elevador, o que é lógico e óbvio, além de confirmado por Raquel no minuto 10:56 de seu depoimento. Mas André jamais procurou a autora para que ratificasse a troca. Aocontrário, tão logo o imóvel foi desocupado pelos antigos proprietários, os moradores do 111 passaram a ocupar a vaga em questão, na qual foi inclusive pintado o número correspondente à nova