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Responsabilidade do condomínio pelos danos causados por condômino identificado e por condômino não identificado

Gestão

É comum ocorrerem danos em unidades ou apartamentos inferiores de edifícios, provocados em unidades ou apartamentos superiores, especialmente decorrentes de infiltrações acarretadas pela deficiente impermeabilização. Desde que provada a causa do defeito, a responsabilidade recai no proprietário que está no nível superior. No entanto, deve-se compreender coerentemente o fato, e examinar se a infiltração não inicia em outro patamar, e vai se estendendo em várias unidades. Nem se afigura inviável que se alastre verticalmente para cima. Também necessário aferir se o mal advém de vício de construção ou não.

Definida a responsabilidade, o proprietário atual deve assumir a efetuação dos reparos, arcando com a obrigação indenizatória, consoante ficou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça:

“Como já decidiu esta Terceira Turma, “o direito à indenização pelos danos causados a um prédio subsiste ainda que o proprietário transmita o respectivo domínio a terceiro – conclusão que se justifica, tenham os danos sido reparados, ou não”, e, ainda, que se o prédio “for alienado sem a reparação dos danos, o respectivo preço será evidentemente depreciado, com a consequência de que o proprietário receberá por ele menos do que obteria se estivesse em bom estado; se, ao contrário, for vendido depois da reparação dos danos, o preço, para o proprietário, será o montante recebido menos o que gastou para repor o imóvel ao statu quo ante” (REsp. n. 97.548/SP. Relator: Min. Ari Pargendler. DJ, 08.05.2000).

Seguem as razões no desenvolvimento do voto:

Com efeito, não há que se falar em perda de interesse no prosseguimento do feito se restam sobejamente provado nos autos os prejuízos irresponsavelmente causados pelos embargantes, seja nos reparos já autorizados e realizados pelo embargado, seja na patente desvalorização causada no imóvel pelas infiltrações ocorridas. A simples venda da unidade residencial não afasta o interesse de agir dos embargados, que, nos dizeres do extinto processualista Vicente Greco Filho (Direito processual civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, v. I, p. 72), vem a ser “a necessidade de se recorrer ao Judiciário para a obtenção do resultado pretendido, independentemente da legitimidade ou legalidade da pretensão”.

No entanto, se não identificado o condômino, prevalecerá a responsabilidade do condomínio pelos danos que envolvem terceiros. São possíveis os danos na queda de objetos do prédio, provocando lesões em pessoas ou bens que se encontram nas adjacências. Aplicável especialmente o artigo 938 do Código Civil, cuja versão é a seguinte: “Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.” Tem-se a responsabilidade objetiva, já que o dispositivo não contempla a necessidade de culpa, sendo suficiente o nexo causal entre o ato e o dano.

Certo que a regra atribui a responsabilidade a “quem habitar prédio, ou parte dele”, querendo abranger a generalidade dos que habitam. O condomínio sujeita-se à reparação, mesmo se identificado o autor direto do ato. De qualquer modo, se descoberto, resta a ação de regresso contra o autor do ato. A vítima tem respaldo para acionar o condomínio.

O STJ já adotou a tese da responsabilidade do condomínio:

Responsabilidade civil. Objetos lançados da janela de edifício. A reparação dos danos é responsabilidade do condomínio. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados a terceiros.

Na ação de regresso, se não identificado o causador, procura-se reaver o valor unicamente dos proprietários de apartamentos cuja localização se revele hábil à prática da lesão. Não parece coerente mover a lide contra os titulares das unidades localizadas em parte do prédio afastada do ponto onde ocorreu a queda ou o lançamento de objeto em transeunte ou no bem que se encontrava na via pública.

A responsabilidade pelo dano moral, desde que identificado o causador, afasta o direito de mover a ação contra o condomínio, conforme orienta o seguinte aresto:

Civil. Recursos Especiais. Ação de compensação por danos morais como se verá na ementa abaixo. Agressões físicas entre condôminos. Ausência de responsabilidade do condomínio. Dissídio jurisprudencial. Cotejo analítico e similitude fática. Ausência. Hipótese em que foi ajuizada ação de compensação por danos morais por condômino, em face do condomínio, decorrente de agressão física praticada na garagem do prédio.

O condomínio não responde pelos danos morais sofridos por condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro condômino, em suas áreas comuns, salvo se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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