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    Author name: José Pimentel

    Últimas Notícias

    Mudanças na rotina dos condomínios colocando à prova a capacidade de adaptação do síndico

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    Estamos retomando nesta edição comemorativa de 37 anos à Coluna Síndico em Destaque, trazemos um entrevista exclusiva com o Presindente da Assosindicos-DF (foto) Sr. Emerson Tormann, é Fundador e Presidente da Assosindicos DF; Técnico Industrial; Elétrica e Eletrônica; Especializado em Engenharia Diagnóstica. JS: Bom dia Sr. Emerson Tormann. O que o Sr. pode nos dizer sobre as mudanças e novidades que surgiram neste último ano com relação as atividades do síndico ou gestor condominial? Resp.: Desde março de 2020, com o início da situação de pandemia, ocorreram muitas mudanças na rotina dos condomínios colocando à prova a capacidade de adaptação do síndico. Leis, Decretos, e uma coleção de novos regulamentos foram sendo incorporados no dia-a-dia do síndico tornando ainda mais difícil administrar o condomínio. Sentimentos como dúvida, insegurança e medo de errar, só para citar alguns, tiveram que dar lugar à criatividade, coragem, autocontrole, resiliência, ou seja, uma capacidade acima da média de rápida adaptação ou recuperação. Por tudo isso, síndicos e gestores condominiais que mais se destacaram até agora são aqueles que mostraram força em suas ações diante da brutal adversidade e conseguiram tranquilizar moradores, funcionários, prestadores de serviços e fornecedores de seu condomínio. SAÚDE E PANDEMIA JS: Quais os desafios impostos aos síndicos pela situação de crise na saúde? Resp.: A situação de pandemia nos mostrou que é urgente utilizar recursos sustentáveis e otimização da manutenção para manter o condomínio higienizado conforme as exigências de controle e contenção do novo coronavírus. Os síndicos que tinham em sua rotina de limpeza e conservação a sanitização dos ambientes de maior circulação foram beneficiados. Tiveram apenas que fazer alguns ajustes para adequar às novas exigências de preservação da saúde. Os demais síndicos tiveram que correr para implantar e disponibilizar aos condôminos toda infraestrutura de sanitização e, principalmente, fazer economia de insumos evitando o desperdício. REUNIÃO E ASSEMBLEIA CONDOMINIAL JS: O que mudou para síndicos e moradores depois do início da pandemia? Resp.: Com a situação de pandemia ficou mais difícil realizar reuniões e assembleias de condomínio na forma presencial. A proibição do uso das áreas comuns e o impeditivo de aglomerações tornou impossível a realização destes encontros entre a administração do condomínio e moradores. Por outro lado, observamos a adoção da tecnologia para facilitar o acesso quando necessário discutir assuntos do se de todos. O uso de aplicativos de videoconferência e de mensagens instantâneas facilitaram esses encontros de forma virtual. No entanto, os síndicos precisaram se adaptar ao novo modo de promover e conduzir esses eventos visto que nem sempre os condomínios tem acesso à internet e tampouco possuem ferramentas específicas para essa finalidade. APLICATIVOS DE ALUGUEL POR TEMPORADA JS: O síndico pode proibir o uso destes aplicativos de aluguel por temporada? Resp.: O assunto é polêmico e está sendo discutido faz alguns anos pela sociedade civil e pelo governo. Inclusive tramita uma ação no STJ, que estava suspensa desde 10 de outubro de 2019, e que vai decidir se condomínios podem proibir aplicativos do tipo Airbnb. Esse ponto de vista não é compartilhado por todos, principalmente em um momento de pandemia, onde aumentam os riscos para os moradores. Esse tipo de circulação de pessoas de fora do condomínio pode trazer risco à saúde dos moradores, principalmente, porque não se sabe de onde vêm os visitantes, se de fora do estado ou até mesmo de outros países, aumentando o risco de transmissão do novo coronavírus. Ainda deve-se considerar a impossibilidade devido a pandemia, de os locadores utilizarem piscina, sauna, academia, salão de festas e jogos. E, respondendo à pergunta, o síndico não pode proibir os proprietários de utilizarem esses aplicativos, no entanto recomendamos que o gestor condominial conscientize todos os condôminos sobre os perigos desta prática diante da crise na saúde. SEGURANÇA DA INFORMAÇÃO E A LGPD JS: Quais as preocupações do síndico com relação à segurança da informação e essa lei de proteção de dados? Resp.: A Lei nº 13.709/2018, conhecida como Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD, entrou em vigor em 27 de agosto de 2020. A vigência da LGPD impacta diretamente a gestão do síndico e o tratamento dos dados pessoais dos moradores e demais pessoas que transitam no condomínio. Sendo assim, é urgente síndicos adequarem as rotinas do condomínio a todas as exigências solicitadas pela lei. Dou como exemplo a questão do controle de acesso do condomínio onde a portaria faz a identificação das pessoas que entram e saem. Conforme a lei, o síndico pode identificar as pessoas, porém, não pode obrigá-las a fornecer dados pessoais sensíveis à privacidade. SUSTENTABILIDADE EM CONDOMÍNIOS JS: Com tudo o que foi apresentado até aqui, o Sr. acredita que os síndicos estão preocupados com sustentabilidade em seus condomínios? Existem condomínios sustentáveis no DF? Resp.: Sim e não. Alguns síndicos já entenderam que obter receita a partir de recursos sustentáveis é viável e fundamental a manutenção financeira do condomínio. Realizar coleta seletiva do lixo, por exemplo, traz benefícios que vão além do retorno em dinheiro. Porém, mais uma vez, a dificuldade está na mudança de hábitos dos moradores e o engajamento da coletividade. Fazer com que todos entendam e aceitem que é possível melhorar a gestão por meio do reaproveitamento de água, economia de energia, separação e destinação adequada de rejeitos ainda é o maior desafio. Nesse sentido, vemos que o diferencial do síndico está no poder de convencimento e mobilização de sua comunidade em prol da economia de recursos. Mais uma vez, a necessidade otimizar o uso de água, energia elétrica, separar e dar correta destinação ao lixo, fazer economia de insumos na limpeza e conservação das áreas comuns, otimizar recursos humanos e etc., tornou-se o pior pesadelo dos síndicos e, ao mesmo tempo, seu maior trunfo. Os síndicos que levantaram essa bandeira têm a oportunidade de transformar seu condomínio em uma máquina autogeradora de recursos tornando-os quase autossustentáveis. No DF temos vários condomínios onde o síndico se destaca justamente por incorporar medidas eficientes de sustentabilidade em sua gestão. GESTÃO DA MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS JS: Como a inspeção

    Administração de Condomínios

    Novos rumos na gestão Condominial

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    A grande questão que se apresenta é que o Condomínio, embora não seja classificado juridicamente como empresa, possui todas as funções básicas inerentes a esse tipo de organização, exigindo uma administração cada vez mais profissional, onde não há espaço para o amadorismo e improvisação. É necessário administrar com EFICIÊNCIA e PROFISSIONALISMO., oferecendo um serviço diferenciado conduzido por PROFISSIONAIS, que pretendem AGREGAR VALOR ao atual conceito de Gestão Condominial, a partir de uma visão empresarial do condomínio Para isso , devem ser utilizadas técnicas empresariais, tendo como base o CICLO PDCA ou CICLO DE DEMING, ferramenta de gestão, composta das seguintes ações: PLANEJAR, FAZER, CHECAR E AGIR Muitas pessoas já fazem o uso dos passos do ciclo PDCA mesmo sem ter o conhecimento da ferramenta. Provavelmente você já tenha executado pelo menos algumas das fases de maneira intuitiva. O primeiro passo è PLANEJAR, pois: Para quem não sabe onde quer chegar, qualquer caminho serve A utilização do Planejamento Estratégico no condomínio corresponde ao estabelecimento de um conjunto de providências a serem tomadas pelo gestor para atingir um futuro diferente do passado. Em primeiro lugar deve ser definida a identidade da empresa denominada condomínio: MISSÃO – Porque existimos? VISÂO – Aonde queremos chegar? VALORES – O que nos guia? OBJETIVOS – Que ações devemos realizar? É preciso definir objetivos mensuráveis com data estabelecida, visando o atendimento à missão e a contribuição ao alcance da visão de futuro. Leopoldina Mª Colares de Araújo Mini Currículo: Aposentada da Caixa Econômica Federal Graduada e pós-graduada em Administração Pública. Especialista em Gestão Empresarial e Gestão da Qualidade com enfoque em RH Consultora em Gestão Empresarial e Gestão Condominial Diretora da ABRASSP leopoldina.colares@gmail.com (61) 981812137

    Condomínio em Pauta

    Problemas com elevadores causam transtornos em condomínios

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    O elevador pode ser considerado uma invenção genial, especialmente nas últimas décadas, onde morar em edifícios cada vez mais altos passou a ser um fator comum nas grandes cidades. São eles que levam pessoas e mercadorias várias vezes por dia, mas quando têm algum tipo de problema passam a liderar a lista de razões que causam irritação dentro de um condomínio. As reclamações pioram quando acontece de alguém ficar preso e o atendimento enrola duas ou mais horas para chegar. Ou ainda aborda idosos ou pessoas com mobilidade reduzida, pois a partir daí o momento embaraçoso passa a gerar risco à saúde e integridade das pessoas. E, muitas vezes, o que era para ser uma coisa rotineira acaba prejudicando a gestão do prédio. Na maioria dos casos, além do desconforto, o morador acaba recebendo um custo a mais em sua taxa de condomínio devido à manutenção duradoura do elevador. Quando se trata apenas de manter o elevador conservado, uma boa manutenção é fundamental. Geralmente o zelador, porteiro ou até mesmo o morador entra em contato com o síndico para contratar uma empresa especializada a fim de realizar a manutenção mensalmente. Portanto, o síndico deve estar sempre atento à manutenção dos elevadores do prédio para evitar problemas e acidentes. Neste caso, é essencial contar com uma empresa adequada, pois o barato pode sair caro. É muito importante que o administrador do condomínio faça uma pesquisa sobre a empresa e levante um orçamento para garantir um serviço de qualidade, buscando evitar desconfortos aos moradores.

    Administração de Condomínios

    Lazer garantido nas férias de verão

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    É bem comum encontrar por todo o país grandes condomínios  que possuem áreas de lazer para todas as idades. Dá até a impressão de que a moradia se transformou em um verdadeiro clube com piscina, salão de jogos, playground, sauna, churrasqueira, quadras poliesportivas, academia, brinquedoteca, campo de futebol e até pista de corrida. Com as férias se aproximando, mesmo que o condomínio não possua todas as atrações citadas, o síndico tem que prestar atenção no que há disponível para a diversão de crianças e adolescentes. Caso contrário, os espaços destinados ao entretenimento causarão muita dor de cabeça. Não adianta apenas disponibilizar o espaço, é necessários organizá-los de acordo com a utilização. Faça um quadro de horários e defina quais faixas etárias têm preferência, de acordo com a procura do espaço. Além das regras de uso, o síndico pode pensar em atividades e eventos como campeonatos esportivos, apresentações teatrais e outras brincadeiras. A contratação de monitores recreativos é a opção mais fácil. Eles ficariam responsáveis pelas tabelas, organizariam os grupos e também ficariam de olho nos mais bagunceiros. Brinquedoteca A brinquedoteca nada mais é do que um espaço no qual as crianças podem levar seus brinquedos e compartilhar com os amigos. O condomínio também pode disponibilizar jogos educativos para estimular a utilização do local. É ideal para condomínios com crianças de diversas faixas etárias. Enquanto umas estão se divertindo nas áreas externas, as menores podem divertir-se na brinquedoteca. O espaço também pode ser utilizado para atividades supervisionadas. Os monitores podem organizar brincadeiras, teatro de fantoches, pintura manual e tudo o que a imaginação permitir. Salão de jogos Quem não gosta de sinuca, pebolim ou mesmo de jogar uma carta com os amigos? O Salão de jogos é ideal para a reunião de jovens ou adultos. As mesas tradicionais sempre fizeram muito sucesso nos condomínios. Alguns, fazem campeonatos de férias com troféus e medalhas para os primeiros colocados. Em tempos de modernidade eletrônica, diversos condomínios oferecem também uma TV para que os jovens liguem seus videogames. Outros até já adquiriram consoles e controles. É a digitalização das diversões condominiais chegando com tudo. O síndico também pode providenciar (comprar ou alugar) um telão para exibir filmes durante as férias. No caso do prédio ter espaço sobrando, é possível investir em poltronas confortáveis, almofadas e carpete. Churrasqueira As férias são ótimas para fazer um churrasco para a família e amigos. Muitos moradores gostam de fazer esse tipo de reunião no condomínio. A construção de uma churrasqueira é simples e diversas empresas fazem essa instalação. Este pode ser mais um atrativo que valoriza o prédio. Outra boa idéia é construir ao lado da churrasqueira um forno de pizza. Os horários e datas dos churrascos e pizzadas devem ser reservados e agendados com antecedência para evitar brigas entre condôminos. Se o síndico utilizar o mesmo método de agendamento que é utilizado para reservar o salão de festas, não terá problemas. Playground Existe uma infinidade de brinquedos para colocar no parquinho do condomínio. O mercado está recheado de opções divertidas e seguras. A segurança deve ser pensada antes de tudo. Por isso, é preciso que todos os produtos adquiridos sigam todas as normas da ABNT. Fique atento quanto área livre de circulação, piso de segurança, inclinação do escorregador, marcação, rotulagem, atoxidade dos materiais, manutenção preventiva, etc. Academia  Para poder montar a academia, o condomínio precisa ter um espaço com pelo menos 20 metros quadrados, com boa ventilação e iluminação adequada. Uma televisão e um aparelho de som são itens opcionais. A sala básica de fitness é formada por uma esteira, uma bicicleta, uma estação para musculação, um espaldar para alongamento, um conjunto de halteres e um aparelho de abdominal com colchonete. A estação para musculação é um aparelho multi-funções para exercícios diferentes de pulley alto, pulley baixo, supino, rosca (scoth, alternada e com apoio), crucifixos (peitoral e invertido), pullover (reto e quebrado), desenvolvimentos, remadas (unilateral e curvada) e de pernas (flexão e extensão). Todo equipamento requer cuidado. É necessário seguir as regras de utilização, respeitando as normas de segurança e os limites das máquinas. As crianças não devem ter acesso ao espaço, pois podem se machucar ou estragar os aparelhos.

    Manutenção Predial

    A seca chegou! Entenda porque esse é o melhor período para pintar o seu condomínio.

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    Seja em condomínios verticais, horizontais ou prediais, o cuidado com as áreas externas é fundamental. A aparência dos imóveis é uma introdução de como eles são por dentro e da administração realizada pelo síndico. E é muito importante deixar uma boa primeira impressão, não é mesmo?   Se a fachada do seu prédio ou guarita está com a pintura desgastada e os moradores já estão reclamando daquela parede descascada, não espere muito tempo: você pode ter que pagar por reparos que vão além da manutenção com tinta.   Com o início da seca, chegou a melhor época para fazer a pintura externa! A umidade baixa faz com que a tinta seque mais rápido, diminuindo o intervalo entre cada demão. Por outro lado, as chuvas podem mudar a composição dos materiais e prolongar o tempo de cura, além de favorecer o aparecimento de bolhas – nada prático, né?   Mas e se houver a necessidade de obras antes ou depois da seca? Não está proibido fazer reformas no período de chuvas, mas durante esta época é necessário ter mais cautela com a segurança da obra e dos trabalhadores! E, com as variações do clima, o prazo pode se estender um pouco mais.   O que realmente define o sucesso de qualquer projeto é poder contar com uma equipe experiente que tenha como prioridade reunir profissionais especialistas para a sua execução. É por isso que a Pepe Tintas se coloca à disposição para tirar todas as dúvidas e atender você, síndico, da melhor forma possível!   Aproveite o desconto exclusivo que oferecemos para condomínios e conte com a Pepe para a sua reforma!   www.pepetintas.com.br

    Assessoria 

    CCJ analisa projeto de lei que visa garantir segurança jurídica a condôminos

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    PROJETO DE LEI Nº , DE 2021 (Do Sr. Fábio Trad)   Altera a Lei nº 8.906 de 4 de julho de 1994, que dispõe sobre o Estatuto da Advocacia e a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), para incluir a necessidade de visto de advogado no registro dos atos constitutivos de condomínio edilício.   O Congresso Nacional decreta:   Art. 1º Esta Lei tem por fim alterar a  Lei nº 8.906 de 4 de julho de 1994, que dispõe sobre o Estatuto da Advocacia e a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), para incluir a necessidade de visto de advogado no registro dos atos constitutivos de condomínio edilício. Art. 2º O § 2º do art. 1º da Lei nº 8.906, de 4 de julho de 1994, passa a vigorar com seguinte redação: “Art. 1º ………………………………………………………………………………………….. …………………………………………………………………………………………………….. 2º Os atos e contratos constitutivos de pessoas jurídicas, inclusive os relativos aos condomínios edilícios, convenção e regimento interno, sob pena de nulidade, só podem ser admitidos a registro, nos órgãos competentes, quando visados por advogados. ……………………………………………………………………………………………..” (NR)   Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação. JUSTIFICAÇÃO O presente projeto de lei, ora apresentado, visa garantir segurança jurídica aos condôminos, que, ao adquirirem uma unidade em Condomínio, conferindo a certeza de que as normas observam o disposto na Lei 4.591/1964, na Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e em outros dispositivos que regulam o tema. A Lei 8.906/94 (Estatuto da Advocacia e da OAB), publicada sob a égide do Código Civil de 1916, trata em linhas gerais o exercício da advocacia, estabelece como requisito básico para aquisição de personalidade jurídica o visto do advogado nos seus respectivos atos e contratos. À época, a maior parte das disposições aplicáveis aos condomínios eram regulados pela Lei 4.591/1964, que foi parcialmente derrogado com o advento do Código Civil de 2002. Em decisão pioneira sobre o reconhecimento da personalidade jurídica aos condomínios edilícios, o Tribunal de Justiça da Guanabara o pioneirismo em reconhecer a personalidade jurídica do condomínio em acórdãos relatados pelos Des. Olavo Tostes e Des. Salvador Pinto Filho nos idos de 1971 (apelações cíveis 68.800 e 79.382 – DJGB 21/1/71, p. 37 e RT 453/217), reafirmando o posicionamento em outras oportunidades (RT 467/206 e RT 467/207). Em que pese a personalidade jurídica não constar expressamente no rol do Art. 44 do Código Civil de 2002, a jurisprudência consolidou entendimento sobre a existência de pessoas jurídicas estabelecidas em outros dispositivos do próprio Código Civil. Vejamos: III Jornada de Direito Civil – Enunciado 144 A relação das pessoas jurídicas de direito privado constante do art. 44, incs. I a V, do Código Civil não é exaustiva. I Jornada de Direito Civil – Enunciado 90 Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse. A aquisição da personalidade jurídica pelo condomínio, e o seu reconhecimento jurisprudencial pela jurisprudência deriva da necessidade de gerir interesses coletivos, demandando inscrição junto a instituições financeiras, fiscais, trabalhistas, entre outros. Em relação aos países estrangeiros, na França, desde 1965, é reconhecida a personalidade jurídica do que lá se denomina “sindicato de proprietários” (art. 14 da lei 60.577, de 10.7.65). Na Colômbia desde a lei 675, de 2001, o condomínio é dotado de personalidade jurídica expressa, após a devida inscrição no órgão municipal próprio. No mesmo passo é a legislação da Argentina, com a lei 13.512, que apenas tratou de “confirmar o que já vinha sendo decidido e aplicado pelos tribunais de todo o país com aplausos de todos os doutrinadores” Na prática imobiliária, os incorporadores, ao agregarem diversas funções, vão para além da tradicional atividade de incorporação, conferindo um papel de grande importância na vida dos condôminos, pois, ao registrarem a minuta da convenção, automaticamente, estabelece direitos e deveres aos condôminos. Em outras palavras, o incorporador legisla no lugar dos condôminos adquirentes, estipulando regras que por diversas vezes são alheias aos interesses dos condôminos. Vive-se em um Estado Democrático de Direito, pelo qual todos os cidadãos são ao mesmo tempo, sujeito a direitos e obrigações na vida em sociedade, e no condomínio não poderia ser diferente. Em condomínios não poderia ser diferente; os condôminos são sujeitos a direitos e obrigações. Os direitos trazem, em contrapartida, deveres, de obrigatório atendimento para viabilizar a própria instituição do condomínio, exigidos indistintamente de qualquer pessoa que resida, ou se encontre estabelecida, ou mesmo frequente o condomínio. Deveres existem que competem aos titulares das unidades, como o pagamento das taxas, e outros que abrangem os moradores em geral e ocupantes de conjuntos ou salas, como familiares, os locatários, e os frequentadores, ou seja, as visitas os clientes e os empregados. Destaque-se que, tamanha a importância da figura do advogado na nossa sociedade, a Constituição Federal de 1988 atribuiu à advocacia uma das funções essenciais à justiça, juntamente com o Ministério Público e a Defensoria Pública, dispondo em seu art. 133: “o advogado é indispensável à administração da justiça, sendo inviolável por seus atos e manifestações no exercício da profissão, nos limites da lei”. Com isso, é evidente a importância do papel do advogado para a administração da justiça, uma vez que se utilizam de suas técnicas para defender e orientar seus clientes, tomando atitudes preventivas, entre outras. O presente projeto visa garantir que a instituição, seus atos constitutivos, a convenção e o regimento interno importantes documentos que tem reflexos em toda a coletividade de moradores, sejam visados por advogados, garantindo segurança jurídica aos condôminos, que, ao adquirirem uma unidade em Condomínio, com o objetivo de dirimir conflitos, conferindo certeza de que as normas internar observam o disposto na Lei 4.591/1964, na Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e em outros dispositivos que regulam o tema. Certamente, a figura do advogado auxiliando e orientando, desde a instituição do condomínio evita a formulação de Convenções e Regimentos Internos completamente defasada, como é possível verificar em alguns condomínios, ou ainda, obsoleta e desconexa com os interesses da coletividade, sendo certo

    Administração de Condomínios

    Brasília, centro do poder nacional, comemora seus 61 anos enaltecendo uma beleza sem igual

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    Brasília, centro do poder nacional, comemora seus 61 anos enaltecendo uma beleza sem igual. Nascida de um gesto primário de quem assinala um lugar, os dois eixos que se cruzam em ângulo reto formam no imaginário um pássaro que sobrevoa a imensidão do céu e repousa no meio do cerrado de fauna e flora exuberantes. Considerada Patrimônio Cultural da Humanidade, é um exemplo de arquitetura moderna, urbanismo e paisagismo de suntuosos criadores como Juscelino Kubitschek, Lúcio Costa, Oscar Niemeyer, Bernardo Sayão, Burle Max, Athos Bulcão, Hernesto Silva, Marianne Peretti e muitos outros responsáveis pela sua construção. Na mistura de raças, de povos de diversas etnias, tradições, sotaques, brasilienses, brasileiros ou estrangeiros, a cidade é palco de uma rica bagagem cultural e turística. Seus monumentos, espaços públicos e prédios formam verdadeiras obras de arte. Aos moradores, uma ardente paixão. Aos visitantes, uma eterna lembrança. E não importa de onde vêm, todos fazem parte desse sonho chamado Brasília, Capital da Esperança.

    Administração de Condomínios

    A análise de checklist deve ser exigida na manutenção preventiva dos equipamentos de segurança eletrônica instalados nos condomínios

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    O Gestor condominial não deve permitir que a realização das manutenções preventivas dos equipamentos eletrônicos de segurança instalados no seu condomínio seja controlada (checadas) fiscalizadas apenas pelo zelador ou porteiro. Cabe sim a eles o acompanhamento e fiscalização se os técnicos da empresa prestadora de serviços contratada realizaram os procedimentos necessários para deixar os equipamentos mantidos tecnicamente e corretamente ajustados, lubrificados, limpos conforme as especificações dos fabricantes ou das normas técnicas ABNT. É comum aqui em Brasília as empresas prestadoras de serviços de manutenção de equipamentos de segurança prometerem, inclusive constando em contrato firmado com o condomínio, expondo as obrigações das mesmas com a realização de procedimentos, incluindo as visitas técnicas programadas mensais, ou trimestrais etc. chamadas de manutenções preventivas. Porem a realidade é outra, a grande maioria das empresas não cumprem conforme acordados, o que é de muita importância, cabe ao porteiro cobrar e acompanhar a execução dos trabalhos de seu prestador de serviços, e ao síndico não há necessidade de disponibilizar muito tempo para conferir, basta apenas gerenciar e fiscalizar, checando através de comprovantes de O.S. (ordens de serviços) e relatórios acusando as deficiências com um simples check list (disponível no site do jornal do síndico) emitidos pelos técnicos na ocasião da realização da manutenção preventiva programada. Exija a cópia do check list da empresa ou faça você mesmo (veja modelo anexo) e peça que o técnico preencha e guarde-o no arquivo do condomínio. O sindico não deve se omitir em conferir o check list: Porque nele vai constar tudo que foi realizado dentro do escopo da manutenção preventiva propriamente dito e o que não foi executado. Nesse relatório deverá constar informações de supra importância para o condomínio, caso o sindico não seja informado a responsabilidade recai sobre a empresa prestadora de serviços. 1-Com o check list o síndico poderá tomar providencias imediatas e não ser responsabilizado por falhar na gestão da segurança do condomínio. Conforme exemplos abaixo: a) Sistema de CFTV está com tempo de gravação das imagens muito reduzido, neste caso não vai poder resgatar imagens de eventos ou sinistros importantes gravados e que já foram apagados. O que é um fato comum no dia/dia. b) Sistema de NOBREAK com autonomia também reduzido, não vai gravar imagens durante a falta de energia elétrica da CEB. Isso deixa muito a desejar. c) Deverá ser informado da ausência de dispositivo de trava de segurança (tranca) que possa evitar o meliante levantar facilmente o motor com uma pequena barra de ferro e abrir o Portão eletrônico na garagem para roubar bicicletas, entre outros. Isso sempre é o condomínio quem paga o prejuízo quando não tem seguro que cubra esse tipo de roubo. d) Constatar antecipadamente problemas que possam ser evitados na parada total de funcionamento de equipamentos eletrônicos de segurança. Ex. motor de portão ou fechaduras de portarias já no fim de vida útil. Problemas de roldanas ou cabos de aço de portões basculantes, cremalheiras e se tem folga na base de motor. e) Informar a necessidade de instalar ou trocar sistema ante esmagamento de portão sobre os veículos. f) As imagens de câmeras podem ser afetadas na resolução, simplesmente porque tem muita concentração de poeira e intempéries nas lentes por falta de manutenção preventiva. O procedimento de limpeza deve ser feito no mínimo trimestralmente. Coluna Segurança Condominial Colunista: Sebastião Fernandes CRA-DF nª 6-00420, consultor especialista em sistemas de segurança eletrônica desse 1979, graduação em gestão de segurança privada pela UNIP em 2012, pós-graduação em gestão condominial pela faculdade SENAC em 2017, concluiu cursos de sindico profissional modulo I e II da Gabor RH em 2016, empresário proprietário da empresa SONAR SISTEMAS DE SEGURANCA fundada em 1988 em Brasília – DF. Especialista em Segurança Condominial, Graduado em Gestão de Segurança Privada . UNIP. Empresa SONAR SISTEMAS DE SEGURANÇA Tel: (61) 3447-3945  (61) 98483-0331 www.sonarsistemas.com.br 

    Administração de Condomínios

    Pesquisa realizada sobre prestação de serviços de segurança eletrônica em condomínios de Brasília-DF, revela

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    “Surpreenda-se! “Veja abaixo o resultado de uma recente pesquisa em condomínios residenciais aqui em Brasília, sobre os serviços prestados na área de SEGURANÇA ELETRÔNICA. Essa pesquisa foi realizada em 1.024 condomínios no Plano Piloto. “72% dos condomínios têm firmado contrato de manutenção preventiva e corretiva com algumas das mais de 80 empresas prestadoras de serviços.“ Desde total: “55% consideram RUIM o atendimento dos prestadores de serviços. “70% das empresas não fazem as manutenções preventivas temporárias (trimestral), mesmo constando essa obrigação do prestador de serviço em cláusula nos contratos. “90% delas não fazem o check list e nem fornecem aos síndico(a)s para comprovar os serviços realizados, quando no caso a empresa realiza a manutenção preventiva. “80% não efetuam limpeza das lentes das câmeras de CFTV, o que afeta a boa qualidade das imagens gravadas nos DVR, entre outros equipamentos. “34% não atendem serviços de PLANTÃO para chamadas corretivas emergenciais de portões eletrônicos, fechaduras de portas e pane geral no CFTV, deixando os equipamentos com defeitos inoperantes aos sábados, domingos e feriados. “36% das prestadoras de serviços não registram as A.R.Ts. (Anotação de responsabilidade técnica) anual referente ao contrato no CREA-DF, ou CFT por não possuir registro ou engenheiro responsável técnico pela empresa.

    Assessoria 

    Como evitar que a opção pelo Síndico Profissional se transforme em pesadelo para os moradores

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    Motivada pelo aumento das solicitações que tenho recebido nos últimos tempos de como destituir síndicos profissionais, que não estão sendo “nada profissionais” por não entregarem o trabalho esperado pelos condôminos, é que resolvi escrever esse texto, para orientar os condôminos no momento da eleição, que ocorre normalmente a cada dois anos. Devido à falta de tempo para se dedicar à gestão, ao aumento da complexidade das obrigações legais e, ainda, ao crescimento das exigências dos moradores, há cada vez menos condôminos interessados em assumir como síndicos, abrindo assim muitas oportunidades para os síndicos profissionais. Uma atividade importante que poderá auxiliar os condomínios a terem seus patrimônios valorizados, com manutenções bem realizadas, equilíbrio financeiro, transparência das informações, segurança e ambiente harmonioso, sendo um campo de trabalho para muitos profissionais. Infelizmente, esta opção está sendo utilizada, em alguns casos, por pessoas não bem intencionadas, que visam apenas ao lucro, incentivadas por cursos de baixa qualidade, que possuem como atrativo apenas a promessa de ganho fácil de dinheiro, sem colocar como objetivo a qualificação da gestão e sem enfatizar a grande responsabilidade que o profissional assume, além da expectativa elevada que é esperada pelos condôminos ao eleger um síndico intitulado “profissional”. Fazem uma concorrência desleal nas assembleias de eleição, colocando seus preços abaixo do que seria possível para entregar um trabalho de qualidade. Essas pessoas estão denegrindo a atividade, prejudicando o futuro de muitos síndicos profissionais, capacitados, competentes, éticos, íntegros, e que deixam de vencer a eleição. Depois de algum tempo, os condôminos começam a ter as suas expectativas frustradas, percebem ações estranhas que o síndico profissional tem adotado como: contratação de empresa terceirizada, sem a aprovação, sendo que, em alguns casos, a empresa possui ligação com o próprio síndico; as manutenções são realizadas com valores acima do mercado e, mesmo as com valores elevados, não são levadas para aprovação em assembleia. Outra questão que traz bastante reclamação é o fato de o síndico eleito, e que é síndico de muitos condomínios ao mesmo tempo, não aparecer , enviando em alguns casos um “preposto”, que é totalmente desconhecido dos condôminos, sendo, na maioria das vezes, menos preparado que o síndico profissional eleito. Os condôminos ficam insatisfeitos, pois não foram informados na assembleia de eleição que seriam atendidos no dia a dia pelo preposto. Uma das consequências para esse desapontamento pode ser a destituição do síndico profissional ou a espera da eleição com a volta de um síndico morador, que, mesmo sem tempo e conhecimento, assume a gestão, colocando em xeque o futuro do patrimônio de todos os condôminos. Para evitar arrependimento, é necessário buscar conhecer o candidato a síndico profissional. Não basta que ele somente apresente certificados de cursos realizados, mas é necessário mostrar, comprovar trabalhos entregues. Essas informações precisam ser verificadas antes que ele seja considerado candidato. Deve-se buscar informações diretamente nos condomínios em que o candidato já exerce a atividade, para que seja possível comprovar, por meio de dados, os resultados positivos do antes e do depois que ele assumiu a gestão do condomínio verificado. Deve-se dar atenção também às licitações, que devem ser realizadas sempre com a participação de comissão de condôminos, bem como às contas bancárias, que devem ser sempre movimentadas com algum membro do conselho ou subsíndico. Verificar, ainda, quantas vezes na semana o síndico visita o condomínio, quantas horas ele permanece, quantas vezes ele se reúne com os conselheiros, se realiza pesquisa periódica com os moradores e qual o tempo que ele demora para responder às demandas dos moradores. Ele deve demonstrar seu comprometimento, principalmente em assembleias organizadas, em que demonstra os resultados, por meio de dados e gráficos, transmitindo segurança aos condôminos. Além do currículo, é recomendado que seja feito um levantamento cadastral completo do candidato, em todos os órgãos nas esferas federal, estadual, municipal e também em cartórios de protesto, tribunais de justiça, Reclame Aqui e Procon. Quando o candidato a síndico profissional for iniciante, além do levantamento cadastral, ele deverá deixar bem claro em sua apresentação quais serão as suas propostas para o condomínio, que deverão incluir as já mencionadas no texto. Trazer resultados positivos e valorização patrimonial será decisivo para o seu sucesso. Hoje, ter uma administração de condomínios de qualidade, transparente, com quota condominial mensal adequada, que proporcione um ambiente harmonioso e seguro aos moradores, exige dedicação de tempo e sobre tudo capacitação do síndico, seja ele morador ou profissional, em função do aumento constante das obrigações legais e das exigências dos moradores. Mesmo que o síndico busque dividir as responsabilidades com uma boa administradora é mandatório que ele tenha conhecimento para poder decidir com propriedade e independência. Outra ação que pode contribuir para aumentar a qualidade e a transparência da gestão é a contratação de uma auditoria preventiva mensal, com o acompanhamento dos conselheiros e de uma comissão de condôminos para que haja total independência. Essa atitude se justifica pela falta de tempo e de conhecimento dos conselheiros em analisar as pastas de prestação de contas. Enfim, para melhor atender a todas essas questões, o síndico profissional, capacitado, ético e integro é uma opção válida que traz tranquilidade a todos os condôminos, contudo é preciso identificá-lo para evitar um pesadelo. Profª ROSELY SCHWARTZ Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato de transmissão ao vivo e dos Cursos 100% online (www.ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Benvirá, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios / CRA-SP)

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