Author name: José Pimentel

As instalações elétricas de um edifício podem ser consideradas o sistema nervoso de uma edificação. Sem a energia elétrica praticamente todas as atividades, mesmo as mais corriqueiras, ou são impactadas de forma leve ou mesmo paralisadas de forma total. Para que se tenha um diagnóstico completo de um sistema elétrico de um edifício, seu estado operacional, grau de conservação e segurança é importante que sejam realizadas inspeções periódicas por meio de ensaios não destrutivos em todo sistema elétrico do prédio. Para abordar um pouco mais sobre este assunto, o Eng. Civil Especialista Mário Galvão conversou com o Eng. Eletricista Júlio César da Silva Máximo, para auxiliar o síndico sobre este assunto. Eng. Mário Galvão: Júlio, qual a importância da inspeção periódica no sistema elétrico de um edifício? Eng. Júlio César: Mário, praticamente todas as atividades humanas hoje dependem da energia elétrica para serem realizadas. E num prédio esta dependência aumenta, imagine passar um dia sem elevador, sem portão automático, sistema de segurança, etc. Apenas esta razão já é o suficiente para colocar a inspeção elétrica como um tema usual no planejamento anual do síndico, mas não devemos esquecer também dos riscos de acidentes decorrentes de um sistema elétrico defeituoso que pode trazer graves consequências (incêndio, dano material, morte). Eng. Mário Galvão: Qual profissional deve ser contratado para realizar a avaliação do sistema elétrico? Eng. Júlio César: Um engenheiro eletricista, pois este é o profissional habilitado para esta atividade. Importante ressaltar que a atividade de engenharia diagnóstica requer experiência prática e é baseada em inúmeras normas técnicas e no emprego de equipamentos de medição específicos, sendo, portanto importante que seja contratado um profissional especializado e experiente. Eng. Mário Galvão: Quais principais sinais que indicam que o sistema elétrico apresenta problemas? Eng. Júlio César: Podemos exemplificar o desligamento corriqueiro de disjuntor, queima de equipamentos elétricos, choque elétrico e queima anormal de lâmpadas como os sinais mais comuns, entretanto a maioria dos problemas e anomalias de um sistema elétrico somente são detectados por profissionais da área e com o emprego de equipamentos de medição específicos, como por exemplo, câmeras termográficas. Ou seja, há casos em que não há a sinalização prévia. Porém temos que destacar que estes são o resultado de problemas que já poderiam ter sido detectados anteriormente por meio das inspeções e vistorias periódicas determinadas pelas normas técnicas vigentes. Eng. Mário Galvão: Quais os principais procedimentos devem ser adotados durante a inspeção elétrica? Eng. Júlio César: O ponto de partida deve ser o levantamento da documentação técnica do sistema elétrico (projeto Como Construído, laudos de vistorias anteriores, memorial descritivo, etc), acrescido de informações colhidas junto ao síndico de problemas pontuais já constatados, intervenções e alterações executadas no sistema. Da análise destes documentos técnicos resulta a elaboração de uma Lista de Verificação específica e que será a base para a segunda etapa, que é a inspeção do sistema, onde, além da análise visual para identificação de anomalias visíveis, são realizadas as medições necessárias com o emprego de equipamento (obrigatório possuir certificado de calibração). A parte final compreende a elaboração do Laudo de inspeção conclusivo compreendendo entre outros: relatório fotográfico, Lista de Verificação preenchida, certificado de calibração dos equipamentos empregados, certificado do profissional para o caso de inspeção termográfica e todo e qualquer dado que evidencie as informações apresentadas. Eng. Mário Galvão: Após a inspeção do sistema elétrico, quais medidas devem ser tomadas? Eng. Júlio César: Após o recebimento do Laudo o síndico deve contratar empresas / profissionais especializados, devidamente registrados no CREA, para a execução dos serviços corretivos necessários. Esta é a melhor forma de resgatar o nível operacional do sistema elétrico e recuperar parte da vida útil do sistema instalado. Eng. Mário Galvão: A imagem termográfica abaixo identifica um aquecimento: O não cumprimento das “Manutenções Prediais” previstas nos Manuais dos proprietários e de áreas comuns pode acarretar multas, acidentes, não pagamento do sinistro pela seguradora e até interdição da edificação.

Torneiras, registros, descargas, encanamentos e outros itens que permitem a circulação da água devem ser checados com frequência Como outros elementos que compõem a estrutura das edificações, a parte hidráulica dos edifícios tem a vida útil limitada, o que exige manutenções frequentes para prevenir ou corrigir danos. Por esta razão, torneiras, registros, descargas, encanamentos e outros itens que compõem o sistema hidráulico, isto é, que permitem a circulação da água nos condomínios devem ser checados com frequência, principalmente nos prédios mais antigos. De acordo com o engenheiro Everton Carvalho, entre os problemas mais comuns estão: vazamentos, sinais generalizados de umidade e até mesmo a baixa pressão da água, pois os tubos de ferro geralmente apresentam oxidação de suas superfícies internas e deposição de material. Vida útil dos materiais Segundo o especialista, a vida útil de uma instalação hidráulica varia muito em função da qualidade do produto utilizado e do serviço executado, porém a tubulação em ferro galvanizado raramente dura mais do que 25 ou 30 anos. “É fundamental que seja feita uma checagem de tempos em tempos para ver se as descargas e torneiras estão em bom funcionamento”, orienta Carvalho. Conforme o engenheiro, a individualização das contas de água tem sido uma alternativa para conter o desperdício em muitos condomínios. “Os gastos com a água costumam ficar em segundo lugar no ranking das maiores despesas mensais, atrás apenas do pagamento dos funcionários. É uma despesa que pesa no orçamento condominial”. Economia Bruno Nagel, síndico do condomínio Solar Angra dos Reis, em Florianópolis, precisou fazer vistorias para verificar possíveis vazamentos e contou com a colaboração dos moradores. “As vistorias foram aprovadas em assembleia e solicitamos ao zelador que inspecionasse todas as unidades. Quando constatado algum vazamento nas torneiras, registros ou descargas indicava-se o material a ser comprado pelo proprietário e o próprio zelador fazia o conserto. Caso o vazamento fosse na rede de água ou de esgoto do apartamento, o proprietário era notificado e orientado a contratar um profissional para executar os reparos”, explica Nagel. Segundo o síndico, durante as visitas foram identificados diversos problemas, sobretudo em torneiras e descargas: “Efetuamos a troca de vários vedantes de torneiras e reparos em válvulas de descarga, que foram feitos pelo próprio zelador. Esta ação gerou uma redução de 10% na conta de água”. Tubulações Adilson Cosme de Oliveira Pereira, síndico do condomínio Avalon, no bairro Balneário do Estreito, em Florianópolis, também tem se deparado com alguns problemas de vazamentos nas tubulações de água quente. Segundo ele, para solucionar o problema alguns apartamentos estão trocando toda a tubulação, enquanto que outros estão substituindo o aquecedor pelo chuveiro elétrico. A responsabilidade do conserto e as despesas ficam a cargo dos próprios moradores, conforme acordado na Convenção do Condomínio. “Temos resolvido os problemas sem a necessidade de notificar. Apenas entramos em contato com os moradores informando sobre o vazamento e eles dão encaminhamento ao conserto”, relata o síndico. Em relação às estruturas externas do condomínio, a cada seis meses, Pereira contrata uma empresa especializada para a manutenção e limpeza dos encanamentos e tubulações. “Nossa ação é preventiva. Antes fazíamos a manutenção anual, mas tivemos um problema de entupimento da caixa de gordura, por isso passamos a fazer a cada seis meses”, relata o síndico. Fonte Site Parceiro: www.sindiconews.com.br

A válvula redutora de pressão é um equipamento hidráulico para reduzir as pressões nas tubulações acima de 10 pavimentos, muitas vezes referidas como reguladores do fluxo de uma vez até um nível de pressão determinado seja atingido, esses dispositivos são utilizados para fins de redução de pressão de água, onde a pressão esteja acima do que é estipulado pela norma ABNT NBR 5626:1998, a saber, acima de 40 mca. Problemas que ocorrem na ausência ou na ineficiência das Válvulas Redutoras de Pressão: Ruptura de tubulação, conexões e flexíveis; Ruídos na tubulação; Golpe de aríete; Desconforto no banho; Excessivo consumo de água; Panes nas maquinas de lavar louça e roupa. As válvulas redutoras de pressão geralmente podem ser configuradas para qualquer nível de pressão necessária a jusante (lado contrário a nascente) que se encaixa dentro dos parâmetros de construção da válvula com a finalidade de regular a pressão de saída da água para setores coletivos da rede de distribuição predial de água fria e/ou quente, visam regular a pressão da rede de modo a não haver danos nos ramais pela excessiva pressão da água. APLICAÇÃO DO SISTEMA Em edifícios altos, é importante a gestão da pressão a qual é definida em projeto para que o sistema mantenha um perfeito desempenho e vida útil. Nos edifícios que são abastecidos de água a partir de um reservatório superior, a pressão na tubulação de água em decorrência da gravidade é maior nos andares inferiores e dependendo da altura a mesma se não for controlada poderá ultrapassar limite e ocasionar danos da própria tubulação da prumada e ramais adjacentes. PERIODICIDADE DA MANUTENÇÃO De acordo com a ABNT NBR 5626:1998, a manutenção dessas válvulas deve ser realizada uma vez a cada 6 meses, para verificar eventual emperramento. É importante que o procedimento seja realizado por empresa especializada, garantindo que o sistema trabalhe de forma correta. CUIDADOS  Existem diferentes tipos de válvulas e modelos de aplicação, a manutenção, a regulagem e drenagem da rede deverá ser feita por empresa e/ou profissional especializado, onde os sistemas não devem serem alterados, pois se realizado por pessoa despreparada poderá agravar o problema e causar consequências graves, abaixo imagens de serviços realizados por profissionais não habilitados: A figura abaixo apresenta o cavalete 01 ao lado do apartamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro, vazamento nas conexões da tubulação e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não está passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical. Detalhe das válvulas redutoras de pressão e vazamento da tubulação ao lado da unidade autônoma A figura abaixo apresenta o cavalete 02 ao lado do apartamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não está passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical. Detalhe das válvulas redutoras de pressão ao lado da unidade autônoma A figura abaixo apresenta o cavalete 03 ao lado do apartamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não está passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical. Detalhe das válvulas redutoras de pressão ao lado da unidade VERIFICAÇÕES PERIÓDICAS  As realizações das manutenções periódicas devem serem realizadas por profissional habilitado, são premissas para a garantia do desempenho, funcionalidade e aumento da vida útil da válvula redutora de pressão, onde também serão mitigados danos aos demais sistemas construtivos da edificação. Entenda como as válvulas redutoras de pressão funcionam no exemplo a seguir: Detalhe das válvulas redutoras de pressão conforme projeto executivo Sugestão de esquema de montagem do cavalete para as VRP Sugestão de montagem do cavalete para as VRP   Recomenda-se, adicionalmente, a instalação de elemento filtrante em aço inox na tomada de água interna do reservatório superior de água (Figura 19a) ou de filtro Y (Figura 19b) a ser instalado diretamente no cavalete das VRP. Em ambas as situações, o elemento filtrante será responsável pela filtragem de partículas presentes na água de abastecimento, elevando a vida útil e desempenho das VRP. (a) Elemento filtrante em aça inox a ser instalado no reservatório superior; (b) filtro Y para filtragem de partículas na tubulação do cavalete das VRPA MELHOR MANUTENÇÃO EM VÁLVULA REDUTORA DE PRESSÃO A periodicidade das manutenções prediais são uns dos grandes desafios do síndico e esse equipamento aparentemente parecer uma manutenção extremamente popular, não é difícil encontrar profissionais que ofereça a manutenção em válvula redutora de pressão, porém, a maioria deles não está apto a atuar no segmento e não possuem os atributos básicos para entregar resultados de qualidade, como mão de obra especializada, equipamentos de alta tecnologia, ou certificados de expertise comprovada no segmento.PROFISSIONAL HABILITADO PARA O SERVIÇO As realizações das manutenções periódicas devem serem realizadas por profissional habilitado e com treinamento comprovado para a realização dos serviços que irá fazer. Desta forma, a garantia do desempenho, funcionalidade e aumento da vida útil da válvula redutora de pressão não será comprometida. Além de mitigar possíveis danos aos demais sistemas construtivos da edificação. Por tanto, o Síndico deve ter muito cuidado na contratação deste profissional pois a responsabilidade recairá sobre si mesmo em caso de acidente com o sistema. Certifique-se de que o profissional é um técnico especializado e possui conhecimento comprovado em VRP’s pois os prejuízos decorrentes de manutenção precária podem ser incalculáveis do ponto de vista financeiro. Sem mencionar os riscos de acidentes caso venha a romper redes inteiras inundando áreas comuns e privativas do condomínio. Por esse motivo, é altamente indicado que o síndico tenha disponível em seu condomínio serviço de  Consultoria Técnica Especializada cujo profissional ou equipe irá auxiliá-lo à tomar sempre a melhor decisão. Assista ao vídeo e entenda melhor como as VRPs funcionam: https://www.facebook.com/PonsiConsultoria/videos/262034461338312/?t=86