José Pimentel - Jornal do Síndico

Foco na organização e gestão do controle de acesso de pedestres e veículos

José Pimentel / 25 de julho de 2019

O CondoEase possui um conceito inovador, com foco na organização e gestão do controle de acesso de pedestres e veículos, tudo isso com segurança e rapidez por um excelente preço. “ Nosso principal diferencial é o controle da entrada e saída de veículos em garagens através de antenas de última geração que, por meio de tag’s (adesivos com chip) instaladas nos veículos, controla toda essa movimentação, eliminando assim a vulnerabilidade e otimizando ainda mais o tempo do condômino. Os veículos são cadastrados com os dados do Proprietário (residência, tipo do veículo, modelo etc), possibilitando a geração de relatórios completos quando necessários. “Na prática, o sistema de controle de veículos funciona da seguinte maneira: no momento em que o veículo se aproxima da entrada ou da saída do portão, a uma distância de segurança determinada, imediatamente o portão abre para que este veículo passe sem precisar parar ou acionar qualquer aparelho, pois a Tag instalada no veículo envia para a antena os dados e em menos de um segundo o portão se abre. Ao mesmo tempo a portaria acompanha em tela estes dados, funcionando como uma 2a verificação.“É o “Sem Parar” residencial ! “O CondoEase não é mais uma opção de portaria remota, mas sim uma forma revolucionária de serviço real de CONTROLE DE ACESSO VIRTUAL Além do citado controle de veículos, o Condoease realiza o controle completo do acesso de pessoas ao condomínio, por meio de senha, cartão, chaveiro, biometria… Conforme o condomínio prefira! O Condoease ainda tem um aplicativo, que, aliado ao software instalado no computador do condomínio, faz a dinâmica acontecer: reservas de espaço de festas, relatórios, gestão da portaria, cadastro de moradores, veículos e prestadores de serviços, lista de festas, liberação de senhas personalizadas aos visitantes e muito mais!’’ Mesmo com essa gama de serviços, os custos se encaixam no orçamento do seu condomínio, podendo haver até uma redução significativa dos custos. Ficou interessado? Entre em contato que um colaborador do Condoease irá te visitar e ajudar o seu condomínio a dar um upgrade na segurança, tecnologia, custos e praticidade!

Assessoria

Afinal o Inquilino pode ou não votar em Assembleia?

José Pimentel / 25 de julho de 2019

Esse assunto gera diversos entendimentos, pois paira a dúvida se inquilino pode votar ou não votar em assembleias condominiais. Vale lembrar que, o Código Civil nada diz a respeito sobre o direito ou não do locatário votar. O que o nosso código civil prevê em seu Artigo 1.335, inciso III, que são direitos do condômino: votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. No entanto existe uma Lei nº 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias e aduz no seu artigo 24, § 4º. Porém esse parágrafo no decorrer dos anos passou por 03 (três) significativas alterações. O Texto Original da Lei nº 4.591/64, § 4º – Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. Mas esse parágrafo passou pela segunda alteração desta vez feita pela Lei. 8.245/91 – Lei do Inquilinato. A alteração se deu através do artigo 83 que inseriu ao § 4º da Lei 4.591/64 a seguinte redação: Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4º: Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça. No entanto em março de 1996, entrou em vigor a Lei 9.267/96 que foi elaborada exclusivamente para alterar a redação do § 4º do artigo 24 da Lei nº 4.591/64. Ficando então da seguinte forma: Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas. § 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996). Desta forma podemos concluir que, nas duas primeiras alterações da lei o locatário tinha direito a voto limitando-se às despesas ordinárias, e vetando a sua participação na discussão de qualquer outra matéria. Contudo na última alteração em vigor, ficou claro que: o locatário pode participar de qualquer tema excluindo-se apenas sobre discussões voltadas as despesas extraordinárias. “Em outras palavras, conforme a leitura do § 4º do artigo 24 da Lei nº 4.591/64 podemos concluir que o locatário poderá votar em assembleia desde que: (I) os assuntos não envolvam despesas extraordinárias do condomínio e (II) o locador não compareça à assembleia”, ou seja, deve seguir essa duas premissas conforme redação da Lei. Mas esse tema gera dois tipos de entendimentos inicialmente: Primeiro sob o ponto de vista do Código Civil em seu Artigo 1.335, inciso III, diz que: São direitos do condômino: votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. A partir desse dispositivo do Código Civil muitos interpretam que o Artigo 24, da Lei nº 4.591/64 e todos os seus parágrafos foram vetados, o que impedem a participação dos locatários nas assembleias condominiais. A justificativa é que prevalece a regra constante do § 1º do artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que diz: A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior. Por sua vez, a definição jurídica de condômino é a toda pessoa que detém parte da propriedade de coisa comum. Somente o proprietário ou cessionário do direito do bem pode ser condômino. E aqui cabe lembrar que locatário não é condômino! Já no Segundo Entendimento alguns juristas entendem que, como o Código Civil não tratou especificamente da questão do direito do locatário votar ou não, o § 4º do artigo 24 da lei antiga continua em vigor. A polemica continua pois, uns entendem que o Código Civil revogou tacitamente o Artigo 24, da Lei nº 4.591/64 e concluem que: como o locatário não é proprietário, não teria direito ao voto. Tal direito é tão somente ao condômino (aquele que detém parte da propriedade de coisa comum). Entendem que não há qualquer menção ao locatário nas disposições do Código Civil, o qual faz menção exclusivamente ao condômino, e desta feita sustentam que somente este pode votar, tanto no que se refere às despesas extraordinárias, quanto ordinárias. Outros afirmam que o Código Civil não tratou especificamente deste tema e por esse motivo concluem que “o locatário pode participar de qualquer tema excluindo-se apenas sobre discussões voltadas as despesas extraordinárias”. No entanto no que tange a assembleias condominiais deve se sempre prevalecer o bom senso e observar as regras previstas na Convenção ou Regimento Interno de cada Condomínio. A procuração com poderes de voto ainda é considerada a melhor opção, e devem sempre verificar na convenção do condomínio a exigência do instrumento procuratório deve ter ou não o reconhecimento de firma. Nesta seara cabe ainda esclarecer que, para evitar transtornos e insegurança jurídica as procurações deverão ter poderes específicos para o outorgado poder votar na assembleia daquele dia especifico. Doani Batistussi síndica profissional, esclarece que o direito de votar em assembleia também poderá constar em contrato de locação, mediante cláusula contratual que define expressamente esta prerrogativa e acredita que o locatário deva sim participar e ter direito ao voto das questões do condomínio, desde que o assunto tratado seja referente as despesas ordinárias, tais como gastos rotineiros e necessários para manutenção do condomínio até porque esses gastos serão suportados pelo locatário não por costume ou tradição, mas sim por força de lei. Conforme artigo 23, XII da Lei 8.245 /91 – Lei do Inquilinato: Art. 23. O locatário é obrigado a: XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio. Do mesmo modo, as questões que envolvam as despesas extraordinárias de condomínio que envolvam decisões gerais em relação ao direito de propriedade, alteração das frações ideais do terreno, a

Assessoria

Mesmo sem legislação especifica portador de necessidades especiais teve sua vaga de garagem garantida.

José Pimentel / 25 de julho de 2019

Recorre o autor, sustentando que tem direito à delimitação de uma vaga de garagem no estacionamento do condomínio-réu por ser portador de necessidades especiais, o que busca insistentemente desde 2010, inclusive por intermédio do Ministério Público e da Prefeitura, sendo que somente depois do ajuizamento desta ação foi providenciada uma vaga separada, contudo, ela não é respeitada pelos demais condôminos e o condomínio nada faz. Afirma que tomando por base o art. 47 da lei n.º 13.146/2015 deveriam existir pelo menos duas vagas exclusivas à deficientes físicos no estacionamento do réu. Menciona que todo o ocorrido lhe causou danos morais e que deve ser indenizado a tal título. Não há legislação específica que obrigue condomínios residenciais ou particulares a reservar vagas a portadores de necessidades especiais, contudo, por analogia, em observância aos princípios da dignidade da pessoa humana e da solidariedade, objetivando a acessibilidade aos deficientes físicos, aplicam-se as normas destinada aos prédios públicos, quais sejam: Decreto n.º 5.296/2004, que regulamentou a Lei n.º 10.048/2000 (que dá prioridade de atendimento às pessoas com deficiência, aos idosos com 60 anos ou mais, às gestantes e às lactantes), a Lei n.º 10.098/2000 (que estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida) e a Lei n.º 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência). CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DELIMITAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM. AUTOR DEFICIENTE FÍSICO. AUSÊNCIA DE LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA QUE OBRIGUE CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS OU PARTICULARES A RESERVAR VAGAS A PORTADORES DE NECESSIDADES ESPECIAIS, CONTUDO. APLICAÇÃO POR ANALOGIA DAS NORMAS DESTINADAS AOS PRÉDIOS PÚBLICOS. CONDOMÍNIO-RÉU QUE COMPROVA A RESERVA DO MÍNIMO LEGAL DO ART. 47, § 1.º, DA LEI N.º 13.146/2015 (ESTATUTO DA PESSOA COM DEFICIÊNCIA). INEXISTÊNCIA DE LEI A EXIGIR A DISPONIBILIDADE DE USO EXCLUSIVO DE VAGA DE GARAGEM À UM DOS CONDÔMINOS QUE PADECE DE NECESSIDADE ESPECIAL. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP – APL: 10198168320158260564 SP 1019816-83.2015.8.26.0564, Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 19/12/2018, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/12/2018). Fonte: Síndico Legal

Manutenção Predial

A ética cabe em todo lugar. Inclusive na Engenharia.

José Pimentel / 25 de julho de 2019

Muito tem se falado de ética nos últimos tempos. Escândalos na política principalmente, têm levantado a questão dos limites éticos nas relações profissionais. Até onde vai o limite de uma relação sem ferir a ética moral e profissional? Acidentes como os de Brumadinho, por exemplo, expõem uma conduta que fere os princípios éticos da profissão da engenharia, colocando em risco a vida de centenas de pessoas. Infelizmente também é comum vermos casos de explosão em condomínios por serviço mal executado ou por falta de manutenção e até mesmo mortes por descarga elétrica em local que deveria, por lei, existir aterramento adequado e atestado por um profissional capacitado. E quando nos deparamos com esses casos, nos questionamos: até onde vai a ética do ser humano ao aceitar que serviços mal executados, falta de manutenção ou “vista grossa” coloquem em risco a vida de pessoas? Para contextualizar essa discussão vamos ver, antes, o que é Ética por definição: Ética é a ciência que estuda os valores morais que orientam o comportamento humano em sociedade. É um conjunto de princípios ou padrões pelos quais se pautam a conduta humana. Algumas vezes a ética é chamada de “moral”, e por extensão, seu estudo frequentemente chamado de Filosofia Moral. Assim, como um ramo da Filosofia, Ética é considerada uma ciência normativa, já que trata de normas de conduta humana. Na prática, agir eticamente é agir de acordo com os preceitos da moral instituída. A Ética é importante e necessária para o bem-estar de uma sociedade e, sendo assim, se aplica a todas as esferas, seja na educação, nos relacionamentos sociais e, muito importante, nas profissões. Agir em contradição com as normas de uma sociedade, invariavelmente resulta em conflito e muitas vezes em danos a alguma parte. A Ética porém, não é absoluta e imutável, e suas mudanças ocorrem normalmente através da quebra do padrão anterior. E a Ciência, muitas vezes, é uma das grandes responsáveis pelas quebras desses padrões, que resultam da evolução moral de nossa sociedade. O comportamento de uma pessoa é quase sempre ético quando ela faz o que é melhor para todos! Ética pessoal A Ética pessoal tem origem na família, na escola e na vida social do indivíduo. Os pais são a primeira fonte de influência comportamental, emocional e ética nos filhos. Valores como: falar sempre a verdade; ser sempre honesto; importância do trabalho; autorresponsabilidade e outros, são aprendidos principalmente nesses ambientes. Ética profissional A profissão é um bem social da humanidade e o profissional é o agente capaz de exercê-la, tendo como objetivos maiores a preservação e o desenvolvimento harmônico do ser humano, de seu ambiente e de seus valores. No aspecto profissional, a Ética perpetua os princípios morais fundamentais do certo ou errado. Mas aqui, especificamente, podemos traduzi-la como a maneira pela qual o ser humano conduz o desempenho de suas funções, obedecendo aos princípios que regem a moral, o respeito, o conhecimento, o sigilo profissional e os códigos de moral e conduta que regem sua profissão. Todo comportamento tem suas razões. A Ética é simplesmente a razão maior. David Hume Ética na Engenharia A Engenharia existe desde os mais remotos tempos. Pode-se afirmar que ela existe desde o aparecimento do homem na face da Terra. Se a entendermos como a arte de usar a técnica para realizar aquilo que a imaginação humana concebe, verificaremos que enquanto existir a humanidade, ela estará presente. A Engenharia, compreendida como a arte de fazer, consiste em aplicar conhecimentos científicos à criação de estruturas, processos e dispositivos, que são utilizados para converter recursos naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas. Nos cursos de engenharia estuda-se entre outras coisas, projetos, dimensionamentos, análises, processos e avaliação de desempenho. Mas onde entra a ética? Engenheiros projetam produtos e equipamentos, máquinas e equipamentos agrícolas, sistemas de tratamento de matérias primas, aplicativos de gestão. Contribuem para o avanço da sociedade com o desenvolvimento de novas tecnologias; Desenvolvem processos que, muitas vezes, modificam nossa forma de viver. Porém, produtos e processos tem consequências na sociedade Se um sistema de irrigação não funcionar, o agricultor perde a produção; Se o alimento não for manipulado de forma correta pode acarretar riscos à saúde humana; A falta de tratamento adequado de resíduos em um processo industrial pode gerar problemas ambientais graves; Uma linha de produção não projetada corretamente pode levar a prejuízos à empresa, gerando desempregos; E uma edificação que não segue os padrões normativos de construção e manutenção pode, além de causar prejuízo econômico, expor a vida de seus usuários a sérios riscos. Decisões tomadas por engenheiros geralmente tem sérias consequências para as pessoas e para a sociedade. Assim, a Ética na Engenharia regula os relacionamentos entre: Engenheiro e a sociedade; Engenheiro e outros profissionais; Engenheiro e meio ambiente; Engenheiro e empregador; Engenheiros e seus clientes.O Código de Ética do Profissional da Engenharia enuncia os fundamentos éticos e as condutas necessárias à boa e honesta prática da profissão, relacionando direitos e deveres correlatos de seus profissionais. Estabelece que a profissão deve ser praticada através do relacionamento honesto, justo, com igualdade de tratamento entre os profissionais, com lealdade na competição e com base nos preceitos do desenvolvimento sustentável na intervenção sobre os ambientes naturais e construídos. Além disso, deve ser praticada com isenção de perigo ou danos às pessoas, seus bens e seus valores Dentre alguns deveres do profissional de engenharia destacamos: Desempenhar sua profissão ou função nos limites de suas atribuições e de sua capacidade pessoal de realização; Fornecer informação certa, precisa e objetiva em publicidade e propaganda pessoal; Atuar com imparcialidade e impessoalidade em atos arbitrais e periciais; Alertar sobre os riscos e responsabilidades relativos às prescrições técnicas e as consequências presumíveis de sua inobservância; Atuar com lealdade no mercado de trabalho, observando o princípio da igualdade de condições; Manter-se informado sobre as normas que regulamentam o exercício da profissão; Atender, quando da elaboração de projetos, execução de obras ou criação de novos produtos, aos princípios e recomendações de conservação de energia e de minimização dos impactos ambientais; Considerar em todos os planos,

Editoriais

Os desafios é fazer muito com pouco recurso, saber gerir bem o que temos na mão e sem deixar cair o padrão.

José Pimentel / 25 de julho de 2019

O Síndico em Destaque dessa coluna este mês de Julho de 2019, é o síndico Enedino Fonseca de Deus Neto, síndico do Condomínio Residencial Piazza Di Itália, com 164 unidades, situado na Rua 9 Sul Lotes 11/13 Águas Clares, Brasília DF. 1-) O que é ser Síndico pra você? É assumir as responsabilidades inerentes ao cargo, dedicando-se a cada dia em solucionar as demandas do condomínio focando na manutenção e segurança, visando o bem estar dos moradores e fazendo com que os objetivos comuns sejam alcançados. 2-) Como você faz pra conciliar suas atividades pessoais, com a de Síndico? Embora eu seja aposentado e com mais tempo para dedicar-me ao condomínio, planejo e organizo as atividades, encontros e reuniões sempre com agendamentos, tenho duas filhas pequenas em idade escolar que requer muita atenção e dedicação, concilio condomínio e família de modo que um não venha a prejudicar o outro. 3-) Quando assumiu quais os problemas e dificuldades encontradas e qual o maior problema que enfrentou? Eu nunca havia atuado como síndico, já havia sido subsíndico, conselho fiscal e assim que me aposentei e já com a ideia de concorrer ao cargo e percebendo as necessidades do nosso condomínio em ter alguém capacitado, busquei adquirir conhecimento da área condominial com cursos e palestras. Daí comecei a perceber que não seria uma tarefa fácil e que requer muita responsabilidade e realmente um certo conhecimento e tempo. Quando assumi parecia que o condomínio estava em ordem, indo bem e já no início do meu mandato recebi um laudo de fachada que o condomínio havia contratado. Pedi a um engenheiro que tem vasto conhecimento nessa área para analisar, descobrimos que o laudo não condizia com a nossa realidade, com muitas falhas e incompleto e que não nos dava uma direção segura para resolver os problemas que estávamos tendo. Teríamos que contratar novamente outra empresa para fazer outro laudo. Aprovamos e contratamos então uma empresa de engenharia para nos assessorar. Analisando também o plano de manutenções com assessoria da engenharia descobrimos que teríamos muito trabalho pela frente para colocar tudo em dia. Estamos concluindo essa etapa dos laudos e nos preparando para fazer as manutenções apontadas. Tenho tido o apoio dos moradores e algumas manutenções até já foram concluídas, estamos colocando o condomínio em ordem como deve ser. Outra dificuldade que temos é de uma convenção desatualizada, ainda recebida da construtora e que não está mais adequada a nossa realidade, então quando surge certos problemas e vamos consultar a convenção sentimos que está na hora de atualizar. 4-) Quais foram as melhorias implantadas na sua gestão e qual economia o condomínio obteve com a implantação dessas melhorais? Devido as demandas que tivemos que assumir, ficou quase inviável investir em melhorias e na medida do possível vamos incrementando algumas coisas, o condomínio já conta com 100% de iluminação com lâmpadas de LED nas áreas comuns, temos três pavimentos de garagens e instalamos sensor de presença em todas as iluminações das vagas autônomas. Trocamos algumas empresas prestadoras de serviços com custos menores dos que as estavam sendo praticados, então geramos aí economia com gasto de energia e com a troca das empresas. 5-) Como faz para manter atualizada a inspeção predial ? O condomínio contratou uma empresa de engenharia especializada, que nos dá consultoria técnica de todo o sistema do prédio e fiscalização de obras, foi feito a análise completa da estrutura e dos sistemas e emitido o parecer técnico. Daí vamos seguindo as orientações que o engenheiro nos dá de acordo o manual de manutenções. 6-) Cite Quais são os principais desafios no seu condomínio, no dia-a-dia? Como em quase todos os condomínios, os desafios é fazer muito com pouco recurso, saber gerir bem o que temos na mão e sem deixar cair o padrão. 7-) Na sua opinião, quais são os elementos de sucesso para um bom Síndico e como os condôminos podem ajudar na Gestão? Ser transparente e estar atento as necessidades do condomínio, não deixar cair o padrão no tocante as manutenções, segurança e melhorias, buscar obter mais conhecimento e aperfeiçoamento na área condominial e coloca-las em prática, contar com uma boa assessoria de engenharia e jurídica. Os condôminos podem ajudar dando ideias, trazendo sugestões e temos que estar aberto a ouvir. ‘ 😎 Com respeito a acessibilidade, sustentabilidade e educação ambiental quais são os desafios ? O nosso condomínio tem boa acessibilidade. Quanto a sustentabilidade uma das primeiras medidas que tomei foi implantar o sistema de coleta seletiva sendo bem aceita e elogiada pelos condôminos. Creio ser a tendência de todos os condomínios. 9-) Hoje a segurança é uma questão primordial, quais medidas foram ou são tomadas para melhorar esta questão aqui no condomínio? Foi feito na gestão anterior um bom investimento em sistema de CFTV e estamos mantendo, também tomamos algumas medidas preventivas com relação a entregadores de não mais subir com as encomendas, tendo que o morador descer para retirá-las. Os agentes de portarias recebem treinamentos e também são orientados a ter muita atenção com relação as movimentações suspeitas nos arredores do condomínio e já vimos resultados positivos. 10-) Qual a mensagem você passaria para futuros síndicos? A função de síndico não é fácil, portanto, para uma boa gestão busquem o máximo de conhecimento, fazendo cursos da área e assistindo palestras, procurem auxílio e assessoria especializadas. Não queira ser síndico somente por uma questão pessoal ou financeira. Questões importantes, sempre leve para assembleia decidir.

Editoriais

Instalações elétricas e seus riscos

José Pimentel / 25 de julho de 2019

A ABRACOPEL (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade) lançou em maio deste ano o Segundo Anuário Estatístico Abracopel – Acidentes de Origem Elétrica, no qual aponta que em 2018 foram registrados 1.424 acidentes de origem elétrica, dos quais 836 foram causados por choques elétricos, 537 incêndios por sobrecarga ou curto-circuito e 51 por descargas atmosféricas. Destes resultando 622 mortes. Estes novos valores representam um aumento de 2,67% em comparação ao ano de 2017 e de 37,2% em relação ao ano de 2013, ano em que o projeto do anuário teve início. E o cenário para o ano de 2019 é ainda pior. Inimaginável pensar nossa vida diária sem o uso da energia elétrica. Desde as mais simples atividades até as mais complexas, todas tem a energia elétrica como fator preponderante. A eletricidade está inserida de forma tão contundente em nossa vida que sua falta praticamente impede o desenvolvimento da maioria de nossas atividades, tanto pessoais como profissionais. É por esta razão que todas as edificações possuem sua rede de instalações elétricas de forma ao atendimento das necessidades humanas. Desde iluminação ambiente, refrigeração, aquecimento, bombeamento de água e esgoto, alimentação elétrica de diversos tipos de equipamentos e eletrônicos, a vida sem eletricidade simplesmente vira um caos. Mas, ao mesmo tempo que a eletricidade é nossa aliada, ela também pode ser um inimigo mortal quando tratada com desleixo e sem a devida importância. Eletricidade mata e destrói. Muitas das pessoas não sabem, mas no Brasil as atividades de projeto e execução de instalações elétricas são regidas por normas técnicas emitidas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), e no caso específico das instalações de baixa tensão (uso residencial) a principal norma é a NBR 5410:2005 – Instalações elétricas de baixa tensão. Existem também outras normas técnicas, inclusive normas para a fabricação e desempenho dos elementos usados nas instalações, como por exemplos cabos elétricos. Infelizmente encontramos uma grande contradição, pois ao mesmo tempo em que a eletricidade ganha uma importância cada vez maior em nossa vida, simultaneamente as instalações elétricas são tratadas com descaso e relegadas a um papel secundário. Mas porque isso acontece? De uma forma geral, tem se problemas originados por projetos mal elaborados, obras mal contratadas, mão de obra desqualificada e despreparada, material de baixa qualidade e falta de manutenção preventiva periódica. Infelizmente esta é uma realidade cada vez mais comum. Apenas para exemplificar a aplicação de material elétrico de baixa qualidade nas obras, vejamos o caso dos fios e cabos elétricos, talvez o elemento mais importante de uma instalação elétrica predial. De acordo com ensaios realizados pela QUALIFIO – Associação Brasileira pela Qualidade dos Fios e Cabos Elétricos, no ano de 2017, dos 106 fabricantes de fios e cabos existentes no Brasil, 90 (85% do total) fabricantes tiveram amostras de seus produtos analisados em laboratórios, num total de 851 amostras e destas apenas 410 (48%) amostras foram consideradas conformes com relação ás Normas técnicas vigentes. 441 amostras, ou seja, 52% foram consideradas não conformes. Em 2018 foram analisadas amostras de 96 fabricantes, 611 amostras foram submetidas aos ensaios e destas foram consideradas conforme apenas 263 amostras, 43% do total. 348 amostras, ou seja, 57% das amostras estavam em desconformidade com as Normas técnicas. Resumindo, a maioria dos fios e cabos vendidos no mercado não esta dentro dos padrões de segurança estabelecidos pelas Normas técnicas e pelos órgãos regulamentadores. E esse material inadequado pode estar sendo instalado, ou pior, ter sido instalado em seu condomínio, gerando aumento no consumo de energia e considerável aumento de risco de choques elétricos e de incêndio. Com relação á mão de obra, infelizmente a realidade é que a grande maioria dos eletricistas prediais desconhecem as Normas técnicas e até regras de segurança básicas. Esta também é a realidade de muitos engenheiros habilitados que atuam no mercado, muitos com foco em serviços de construção civil e que acabam por relegar a execução das instalações elétricas a um segundo plano. Quando pensamos na manutenção periódica das instalações elétricas do condomínio a triste realidade é que estas somente sofrem intervenção quando algum problema já esta ocorrendo, uma bomba queimou, um disjuntor esta desarmando, ou algum morador relata ter levado choque elétrico no bebedouro do hall. A falta de manutenção das instalações elétricas é uma realidade no mundo condominial. Muitos condomínios jamais tiveram suas instalações elétricas vistoriadas desde sua construção, alguns com mais de 30 anos e sempre que surge alguma demanda a execução do serviço corretivo fica por conta de mão de obra sem qualidade técnica minimamente aceitável, sem o devido treinamento. O que fazer para reverter este quadro no mercado condominial? O primeiro passo, e o mais importante, é a conscientização da população condominial de uma forma geral, em especial do síndico. Não somente pelo poder de direcionar as ações de um condomínio, mas também por que inevitavelmente este poderá ser responsabilizado por ações ou omissões que vierem a acarretar em acidentes de origem elétrica. A contratação de profissionais e empresas de engenharia idôneas e devidamente registradas nos conselhos regionais também contribui significativamente para a redução de acidentes de origem elétrica. Há no mercado uma variedade de opções de profissionais e empresas capacitados para execução dos serviços de elaboração de projetos, vistorias e laudos, assessoria e consultoria técnica, fiscalização, execução de obras e de serviços de manutenção preventiva e corretiva. A realidade exige uma mudança rápida de conceito e postura por parte de todos os atores ligados á esta questão. Até quando síndicos, administradores condominiais, engenheiros, eletricistas, fabricantes e comerciantes de material entenderão que todos são RESPONSÁVEIS pelo aumento destas estatísticas e que estão colocando em risco a vida de milhares de pessoas? Não há tempo a perder. Não há vidas a perder. Engenheiro eletricista Júlio César Máximo ITC Thermographer Nível 1 Whatsapp (61) 98545-6111 / 98172-5632 Instagram : energie_engenharia E-mail: energie@energie.eng.br

Administração de Condomínios

Como funciona a lei do silêncio em condomínios?

José Pimentel / 23 de julho de 2019

Na maioria das reuniões de condomínios, a Lei do Silêncio é sempre lembrada e exigida pelos vizinhos que se incomodam com barulhos fora de hora, como por exemplo: barulhos de salto alto, festas de arromba pela madrugada fora, entre outras situações e hoje vamos falar sobre essa como funciona essa lei para você ter uma convivência melhor com seus vizinhos. Mas essa Lei realmente existe? Bom, a Lei, devidamente registrada pelo Legislativo denominada de “Lei do Silêncio”, não existe, porém, existem inúmeras regras sobre o assunto que podem configurar como infrações, que vão desde o Regimento Interno do Condomínio até atos considerados Contravenções ou Crimes Penas em Leis Federais. Limites de decibéis Sabemos que qualquer tipo de som pode ser medido através do decibéis, por exemplo, sons até 20 decibéis são praticamente imperceptíveis para os ouvidos humanos, segundo a OMS, 50 decibéis é considerado um ruído/barulho saudável, ou seja, que não prejudica quem ouve, podemos citar alguns exemplos como: uma conversa em tom baixo, uma rua sem tráfego ou até mesmo um escritório com poucas pessoas. Agora, se o nível de ruído/barulho exceder 55 até 65 decibéis, ele pode influenciar negativamente a pessoa que ouve, gerando: redução na capacidade de concentração, redução da produtividade no trabalho intelectual e também, o descanso. Essa quantidade de decibéis é comum em: local de trabalho com diversas pessoas, uma rua com trânsito normal, uma televisão ligada com volume médio. Infelizmente, os problemas causados pelo excesso de barulho não se limitam apenas a nossa concentração, se por ventura a pessoa for exposta por um médio ou longo período de 65 a 70 decibéis, pode resultar em mudanças químicas de nosso próprio organismo, algo que, a longo prazo pode causar alterações em nossa saúde. Lugares comuns que podem contar com essa taxa de ruído/barulho são: rua movimentada, secador de cabelo, cinema, restaurante muito cheio. Agora, se a pessoa tiver uma longa e duradoura exposição a ruídos/barulhos que excedam os 70 decibéis, pode gerar estresse degenerativo além de complicar a saúde mental. Ruídos/Barulhos no condomínio Nos condomínios podemos citar duas categorias de barulho que sobressaem das demais: o continuo, seja uma festa no salão ou na própria unidade, ou os breves ou esporádicos, como: o caminhar com salto, arrastar móveis, utilizar aparelhos eletrodomésticos que costumam fazer muito barulho, repetidamente em vários dias. Ruídos/Barulhos contínuos: O que fazer? No caso dos ruídos/barulhos contínuos, sua verificação é mais fácil e pode ser realizada pelo subsíndico/sindico ou zelador, algo que deve ser levado em consideração, afinal de contas, esses porta-vozes evitam que gere animosidade entre os condôminos já que exercem funções diplomatas. Portanto, caso aquela festa esteja fazendo barulho demais, nada melhor do que informar a um desses responsáveis para que eles alertem ao dono da festa. Esse tipo de atitude deve ser adotada para que situações desagradáveis não aconteça, não podemos deixar de levar em consideração que, em festas, o consumo de bebidas alcoólicas é comum, algo que pode gerar desentendimentos muito mais graves do que apenas alguma mágoa ou desaforo. Ter uma terceira pessoa intermediando entre os dois lados da corda pode gerar resultados mais positivos e satisfatórios, levando em consideração que, desde que o responsável seja profissional o suficiente para não revelar qual vizinho solicitou tal intervenção. Vale ressaltar que, festas são exclusivamente para comemorar alguma alegria, por isso, música alta e bebidas podem ser comuns, às vezes, nem mesmo o responsável da festa percebeu que excedeu seus limites, por isso, um primeiro aviso, de forma verbal é o mais viável para não gerar desavenças, agora, se por ventura o festeiro for avisado e não tomar iniciativa para se corrigir, neste caso uma multa regimental poderá ser aplicada e ainda, será possível chamar a Polícia para conter o barulho excessivo já que, segundo o art. 54 da Lei 9.605/98, ruídos que podem causar danos à saúde são considerados crime, podendo levar o infrator a reclusão de 1 a 4 anos. Agora, se o ruído/barulho não exceder os limites de malefícios à saúde, mesmo assim for alto demais a ponto de incomodar, os policiais também poderão ser acionados segundo art. 42 da Lei de Contravenções Penais, configurando na Contravenção Penal de Perturbação do Sossego, porém, para usar a proteção deste artigo, essa medida avalia o local, o horário e o dia da semana. Seu infrator pode pegar de três meses de prisão ou pagar multa. Vale destacar que, nos crimes acima mencionados, não existe um horário determinado como: 22hs que é o horário que costumamos de chamar de “a hora do silêncio”, vale ressaltar que tudo depende das circunstâncias daquele momento, por exemplo, a lei do silêncio em um resort pode chegar as 00hs, da mesma maneira que, qualquer excesso de barulho diante de um hospital é caracterizado como crime, podendo ser colocado em as penalidades previstas em Lei. Ruídos/Barulhos esporádicos: O que fazer? Quanto aqueles barulhos que são esporádicos, breves mas que vão se repetindo ao longo dos dias, nada mais aconselhável que uma conversa franca e amigável entre vizinhos, neste caso, melhor manter apenas entre a parte causadora e a afetada, não coloque terceiros nesta conversa e tente de uma maneira calma expor o incomodo causado por determinada ação. Mas digamos que você não conhece o vizinho que está lhe incomodando e que, provavelmente nem sabe que está lhe incomodando. Nem mesmo neste caso, recorra a terceiros, se apresente formalmente e tenha a conversa, frente a frente, ou seja, não tente resolver seus problemas por e-mail, comunicado ou alguma mensagem no mural do Facebook ou pelo WhatsApp (isso caso conheça seu vizinho), geralmente esse meio de comunicação pode gerar intrigas devido à possíveis má interpretações. E agora que conhece um pouco mais a respeito de seus direitos quanto a Lei do Silêncio nada melhor do que fazer valer seus direitos, claro, sempre aconselhando a tentar resolver seus problemas da melhor maneira possível para que o relacionamento entre vizinhos continue sempre positivo e saudável. Agora, caso, infelizmente, seus pedidos não forem aceitos ou acatados, nada melhor

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Crianças em condomínio: uma oportunidade de educar como no passado

José Pimentel / 23 de julho de 2019

É muito comum em uma conversa entre pais ouvir que se tem saudades de um passado onde era possível brincar na rua, ser mais autônomo, ficar longe da televisão, computadores e jogos. Além disso, as pessoas também comentam sobre a educação das crianças do passado comparadas às de hoje Em condomínio é possível resgatar o melhor desse passado. Afinal, é um espaço de convivência onde existem áreas privadas e as áreas comuns. Daí a oportunidade de interagir em todo o tempo com pessoas de idades, culturas, etnias, classes sociais, costumes e eventualmente com necessidades especiais. Toda essa diversidade traz consigo a oportunidade de estimular desde cedo o respeito, tolerância e necessidade de observação de regras e padrões. E pode parecer precoce, mas quanto mais cedo o contato com diferentes realidades, maior a chance de formar bons cidadãos. Crianças em condomínio: oportunidades e responsabilidades Que tal utilizar este benefício de viver em Condomínio para educar com experiências práticas? Para ensinar conceitos de cidadania, que tal sugerir que em seu condomínio exista um “mini-sindico”? A criança eleita poderia ser o porta-voz das necessidades das crianças do condomínio. O respeito ao próximo pode ser exercitado ao conversar com a criança sobre as regras de convivência, utilização dos espaços e barulhos altos tarde da noite. “Crianças devem brincar e utilizar as áreas comuns do condomínio, mas sempre devem circular acompanhadas por adultos. Converse com os vizinhos e proponha um rodízio para acompanhar as crianças. Lembrando que existem limitações de uso dos equipamentos por menores desacompanhados – elevadores; piscinas e playground. Ah, e nas escadas nunca é permitido brincar”. Sempre tem aquele porteiro ou zelador que as crianças adoram. Mas é importante lembrar que funcionários não podem ser responsáveis por menores dentro do Condomínio. As crianças também não podem entrar nas cabines de portaria, controle de acesso ou em áreas de uso restrito a funcionários. Ensinar as crianças a obedecer essas regras e se policiar para cumpri-las também, ajuda na convivência em condomínio. Além disso, a própria literatura referente a Educação confirma que exemplos da família são base dos valores e comportamentos dos adultos. Se queremos um país melhor, temos a oportunidade de começar isso dentro de casa. Converse com seus filhos e já comece no próximo final de semana a exercitar essas dicas. Em pouco tempo é possível ver mudanças dentro e fora do seu apartamento. E quem sabe daqui a alguns anos, os saudosos pela experiência feliz da infância serão seus filhos.

Administração de Condomínios

Como os síndicos usam o WhatsApp na comunicação com moradores

José Pimentel / 23 de julho de 2019

Seu grupo de WhatsApp do condomínio é um inferno? O WhatsApp decidiu solucionar o drama dos participantes expostos à falta de noção dos seus vizinhos com uma nova funcionalidade, em que administradores podem editar as permissões para que apenas eles sejam capazes de enviar mensagens. No Brasil, muitos dos 120 milhões de usuários do aplicativa utilizam o recurso de grupos para enviar ou receber comunicados e informações, incluindo famílias, professores, centros comunitários e ONGs. Com essa ferramenta, a ideia é melhorar o controle dos administradores de grupos sobre o que é compartilhado. Para habilitar a função, é preciso acessar “Informações do grupo”. Lá, é preciso clicar em Configurações do Grupo, Enviar mensagens e selecionar “Apenas administradores”. Como os síndicos usam o WhatsApp na comunicação com moradores E-mail e Whatsapp são recursos usados para manter os moradores bem informados A comunicação digital facilita o dia a dia das pessoas e encurta o tempo e a distância. Em condomínios, porém, nem sempre as redes sociais são os meios indicados para resolver percalços entre moradores. Síndicos, profissionais ou não, divergem sobre a participação do profissional em grupos de WhatsApp e Facebook, mas defendem que é a comunicação com o condômino é essencial. O consultor Marcio Rachkorsky, responsável por 200 condomínios em São Paulo, afirma que síndico que quer se manter no cargo precisa se comunicar com o morador. “Não tem como fugir”, diz. Para ele, a forma de comunicação mais efetiva é aquela feita nos elevadores, como em televisores ou recados impressos. A comunicação formalizada deve ser enviada por por e-mail. Já a newsletter, mensal ou bimestral, pode ser usada para passar informações de uma forma mais atraente. Síndico morador de um condomínio na zona oeste de São Paulo, Tiago Pereira de Souza segue a linha dos que gostam de manter o morador informado. “Quando você mantém o máximo de pessoas informadas, cria multiplicadores de informação e isso reflete em melhor convivência no condomínio”, explica ele que, apesar de ser morador, recebe honorários para atuar como síndico profissional. Ele mesmo criou o grupo de WhatsApp do edifício, que conta com mais de 200 participantes. “Por dia, respondo a 500 mensagens, 50 e-mails e atendo a dez ligações”, contabiliza. Emergência O síndico profissional Luiz Gagliardo Filho é responsável por três condomínios além daquele onde mora, em Santo André, no ABC Paulista. Para se comunicar com os condôminos, ele faz reunião presencial em cada um deles, duas vezes por semana, em horários marcados para falar com o zelador durante o dia e com os moradores, à noite. Nos grupos de WhatsApp dos quais participa com os moradores há regras. “A norma é utilizar o grupo apenas para comunicação de emergência, uma informação rápida, como quando quebra o portão da garagem”, afirma. Se é para reclamar do vizinho que parou fora da vaga demarcada, o canal correto é por e-mail. “Não podemos constranger o morador”, explica. Nos três condomínios que Betina Soldatelli administra na zona oeste e na Grande São Paulo, ela prefere que a comunicação oficial seja feita no livro localizado na portaria de cada edifício. “Também tenho um e-mail para cada condomínio para receber as sugestões e as reclamações”, diz ela, proprietária da Max Gestão em Assessoria Condominial. Como síndica profissional e moradora ela até recebe reclamações por WhatsApp, mas “sempre pede para formalizar a queixa por e-mail”. Especialistas em gestão não recomendam que o síndico participe de grupo de WhatsApp dos moradores. “Os moradores escrevem no grupo seus problemas pessoais. Esses devem ser tratados caso a caso”, diz Marco Gubeissi , coordenador do curso de administração de condomínio da Universidade Secovi. Sua opinião é corroborada pela Lello, administradora responsável por 2.600 condomínios e 200 mil apartamentos em São Paulo. “Pela falta de mediação, pode dar briga entre vizinhos ou com o síndico e acaba gerando uma desassociação”, pondera Angélica Arbex, gerente de relacionamento da empresa. Para os moradores trocarem dicas, aí, sim, o WhatsApp é um bom canal para formar a comunidade. No caso do grupo, Angélica lembra que pode ser implantado um minicompliance, como evitar envio de correntes, de discussão de visão política, agressão ao vizinho etc. “Não é no grupo que se reclama que o hall está sujo. Essa notificação deve ser feita para a portaria”, diz. “A experiência que tive no Facebook foi terrível”, exclama Rachkorsky. “É um espaço em que as pessoas se sentem à vontade para fazer fofoca, agressão e críticas ásperas”, diz. Para ele, o grupo de Whatsapp é um meio dinâmico, desde que as pessoas sigam regras e não fiquem discutindo assuntos que não sejam pertinentes ao condomínio. “É um meio eficaz devido à agilidade, mas o síndico só deve participar se ele for convidado pelos moradores”, diz. Entre os assuntos recorrentes estão segurança, barulho vindo de festas de fim de semana e carro mal estacionado em garagens. Tiago Souza lembra que em grupos há pessoas com diferentes criações e, em condomínio, a tendência é reclamar de tudo. “Quando tem muita gente, aumenta. No WhatsApp, como é uma linguagem que não tem nem expressão corporal nem entonação de voz, deve ser uma comunicação clara para não dar margem ao mal entendimento”, recomenda.

Últimas Notícias

O que fazer quando o funcionário é agredido no condomínio?

José Pimentel / 23 de julho de 2019

Em condomínios, as brigas entre moradores infelizmente são bem comuns, mas um desentendimento entre moradores pode ser facilmente resolvido entre si. Mas e quando um funcionário é agredido? Bem, podem existir dois tipos de agressões contra funcionários: por parte de moradores e por parte de outro funcionário. Caso a agressão venha da parte de um morador, o funcionário deve relatar o ocorrido ao síndico e, ao contrário de um desentendimento entre moradores, o síndico deve sim intervir em um primeiro momento, o funcionário ainda pode optar por uma rescisão de contrato e receber todos os seus direitos trabalhistas. Agora, se a agressão ocorre entre dois funcionários, deve ser registrada por escrito juntamente ao síndico, em caso de agressão física deve ser feito um B.O (Boletim de Ocorrência) em uma delegacia. O síndico deve ficar de olho na relação dos funcionários e repreender qualquer tipo de atitude que possa acarretar em um possível confronto no futuro. É importante que o síndico analise com cuidado o confronto entre funcionários, para que possa ser aplicada a punição necessária para a parte que realmente merece. agressão no condomínio – A punição ao agressor pode estar descrita na Convenção ou Regimento Interno do condomínio, pois neles estão contidos todas as normas do condomínio, com as devidas regras e punições descritas, para orientar o síndico caso aconteça algo parecido no seu condomínio. Geralmente, as penas nesses casos podem variar de uma simples notificação à uma multa aplicada pelo condomínio e, no caso do condomínio não possuir normas sobre esse tipo de ocorrência, o síndico pode convocar uma assembleia para discutir sobre o assunto, e junto com os moradores, reformularem normas para esse tipo de problema. O síndico precisa agir em caso de desrespeito a funcionários para que a situação não chegue ao nível de agressão. Caso o funcionário seja realmente agredido, ele pode entrar com um processo contra o condomínio, caso a ocorrência venha à ocorrer dentro das dependências do condomínio, devido a isso, qualquer desentendimento ou desrespeito por parte dos condôminos a funcionários deve ser informado para o síndico imediatamente, para evitar que o caso se agrave. violência funcionário Mas há várias maneiras de evitar esse tipo de problema, o síndico deve estar sempre atento a isso, é tomar medidas preventivas, para que não aconteça o deve-se promover a informação e educação dos moradores e funcionários para que tenham uma convivência harmônica. ” A orientação é evitar que os condôminos mantenham uma relação direta com seguranças, faxineiros, porteiros e demais empregados. Os moradores devem relatar problemas diretamente ao zelador ou síndico, evitando atritos. Ainda com relação aos condôminos, uma boa dica é: evite solicitar trabalhos particulares aos empregados, principalmente em horário de serviço no condomínio. Já com relação aos empregados, eles também precisam estar cientes da conduta correta em casos de destrato por parte de moradores. O funcionário deve comunicar o ocorrido imediatamente ao síndico, analisará a situação e, se for o caso, advertirá o morador por escrito. Se o mesmo estiver infringindo o regulamento interno, caberá multa, se prevista na convenção. Caso o funcionário agredido física ou verbalmente venha processar o condomínio, havendo provas de que o síndico tomou todas as medidas cabíveis e não foi conivente, o réu deverá ser o morador que praticou a agressão e não o conjunto residencial.” Diz José Roberto Iampolsky.

Author name: José Pimentel

Foco na organização e gestão do controle de acesso de pedestres e veículos

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