Author name: José Pimentel

Todos os novos empreendimentos residenciais no país deverão incorporar recursos de acessibilidade em todas as áreas de uso comum. Já as unidades habitacionais devem ser adaptadas de acordo com a demanda do comprador. Os condomínios terão prazo de 18 meses para se adaptar às novas regras, previstas em decreto assinado hoje (26) pela presidente em exercício, Cármen Lúcia. O texto regulamenta a Lei Brasileira de Inclusão (LBI). A Agência Brasil apurou que o decreto será publicado hoje no Diário Oficial da União. O texto descreve as recomendações técnicas para garantia da acessibilidade, de acordo com parâmetros da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O decreto proíbe construtoras e incorporadoras de cobrar valores adicionais pelo serviço de adaptação das moradias. O decreto regulamenta também a construção de vagas de garagem. O ministro dos Direitos Humanos, Gustavo Rocha, destacou que Lei Brasileira de Inclusão foi aprovada em 2015 e, desde então, não havia sido regulamentada. “Com a medida de hoje, concluiu-se a regulamentação completa da lei em menos de um ano”, afirmou. Além das unidades residenciais, já foram regulamentados os artigos da LBI que tratam das micro e pequenas empresas; arenas, teatros e cinemas e unidades do setor hoteleiro, entre outros. O texto é resultado de negociação com associações da construção civil e das pessoas com deficiência e foi objeto de consulta pública nacional e várias audiências públicas. A mudança contou, também, com o apoio de entidades do setor imobiliário. Fonte: Agência Brasil

Agora é lei: novos empreendimentos imobiliários deverão garantir a acessibilidade nas áreas de uso comum. Já as unidades habitacionais deverão ser adaptadas de acordo com a demanda do comprador. É a etapa final da regulamentação da Lei Brasileira de Inclusão publicada nesta sexta-feira no Diário Oficial. Os condomínios terão prazo de 18 meses para se adaptar às novas regras. Entre as mudanças estão, por exemplo, previsão de vão livre para passagem de portas, largura mínima dos corredores e atenção à desníveis tanto dentro quanto fora do apartamento. O comprador do apartamento poderá optar por puxador horizontal na porta do banheiro e barras de apoio tanto no vaso sanitário quanto no box do chuveiro. É previsto, ainda, o cuidado com a instalação de equipamentos por causa de pessoas com nanismo: como lavatório e bancada de cozinha em altura adequada, além de quadro de distribuição de energia, campainha e interfone. Há, ainda, a determinação para que sejam construídas vagas sobressalentes para atender aos critérios de acessibilidade e permitir a troca de vagas, caso o apartamento seja adquirido por pessoa com deficiência. As alterações deverão obedecer a parâmetros da ABNT. E mais: o decreto assinado pela presidente em exercício, Carmem Lúcia, proíbe construtoras e incorporadoras de cobrar valores a mais pelo serviço de adaptação das moradias. Fonte:  PRISCILLA MAZENOTTI Agência Nacional

Há quem enxergue o síndico apenas como um mediador de conflitos, aquela figura que está ali no prédio para resolver algumas questões de convivência ou má conduta dos moradores, seja por muito barulho nos apartamentos, incômodos com o cachorro do vizinho e até mesmo para lidar com temas sobre divisão das vagas e os desentendimentos entre os condôminos. Mas além destas questões que fazem parte do dia-a-dia deste profissional, existem outros assuntos que ele também precisa resolver, e aí percebemos o quão trabalhosa é a rotina dele. Além da postura de mediador de conflitos, o síndico também precisa ser um gestor, pois é da responsabilidade dele tudo que envolve os processos administrativos e financeiros do prédio. E um dos problemas mais enfrentados por esses profissionais é justamente o financeiro: a inadimplência. É bem comum que os moradores deixem de efetuar os pagamentos do condomínio e isso acaba sendo muito prejudicial para todos os moradores do prédio. Quando um determinado condômino não efetua o pagamento da dívida, alguém precisa pagar a conta, então, o síndico precisa fazer o rateio entre os outros moradores, gerando, é claro, descontentamento de muitos. Para evitar este tipo de situação e constrangimento, é importante que o síndico seja sempre muito claro com os condôminos, pois a comunicação é o melhor caminho. Ele precisa explicar quais sãos os procedimentos de cobrança e como o morador em atraso pode se adequar à situação. O ideal é estabelecer todos estes pontos em assembleia. Mesmo depois de tentar se adequar as melhores formas de pagamento para o morador e se após as tentativas de conversa, o síndico não obtiver resultados, ele pode entrar com uma ação judicial. Sendo assim, o morador deve efetuar os pagamentos, caso não o faça, ele pode ter conta, veículos e até mesmo o apartamento penhorados. Existem no mercado ainda algumas soluções que facilitam todo este processo. Hoje, muitos síndicos buscam cessão de crédito para acabar com a inadimplência. Esta é uma possibilidade para reduzir a impontualidade do pagamento e rateios indesejados. Livres de burocracia que este assunto traz, da possibilidade de receber o valor total da dívida, além das melhorias na sustentabilidade financeira do prédio, as vantagens que este tipo de serviço oferece, vão além da redução dos conflitos e dos descontentamentos entre moradores. Dr. Hadan Palasthy é diretor da CreditCon, uma empresa especializada na compra da inadimplência de condomínios

Os pets são uma grande alegria para as famílias em que são recebidos. Porém, os tutores podem enfrentar problemas nos condomínios ou apartamentos referentes ao convívio com seus amigos de quatro patas. Não há uma decisão específica na legislação brasileira a respeito da posse de animais. Entretanto, já houve brigas judiciais entre vizinhos sobre o assunto. O advogado Luiz Fernando Padilha explica que cada caso é decidido de forma individual na Justiça. Padilha esclarece que essa restrição pode ser colocada no contrato, antes da assinatura. “Como é uma convenção entre as partes, cada um fica livre para dizer ‘sim’ ou ‘não’ a determinada cláusula. Caso não seja possível chegar a um denominador comum, não assinar o contrato, não pactuar”, fala. No caso dos condomínios, Padilha comenta que as assembleias entre os condôminos decidem o que é melhor para a harmonia do local, e se algum morador sentir-se incomodado, pode acionar o Judiciário. Mesmo não sendo um tema pacificado, o advogado afirma que é difícil que alguém seja expulso de casa em função de um animal de estimação, especialmente aqueles considerados domésticos. “A grande maioria das decisões vai no sentido de proteger os animais e as moradias”, declara. Além disso, ter um animal é um direito de propriedade, garantido no Código Civil. Em São Paulo, por exemplo, moradores de um residencial ingressaram com uma ação judicial contra um residencial. O local exigia que os moradores circulassem com os animais – dentro dos prédios e pelas escadas – somente no colo, até chegar à área externa. Nesse caso, a Justiça decidiu que os moradores pudessem passear com seus animais levados por guias, pelo chão. Em Goiás, uma decisão do Tribunal de Justiça garantiu que um morador de um condomínio permanecesse com seu pet no apartamento. O condomínio alegou que a votação em assembleia – que deveria ser proibida a permanência de animais no local – deveria permanecer. A decisão, porém, anulou a cláusula do regulamento interno do condomínio. Na decisão, foi justificado que a proibição poderia prevalecer em caso comprovado de prejuízo à saúde ou segurança de outros moradores. No Rio Grande do Sul, o Tribunal de Justiça também decidiu a favor de uma moradora e seus animais, em função do barulho causado no local. Segundo a decisão, mesmo com “incômodos presumíveis” dos vizinhos, não havia razão para justificar a remoção dos animais do espaço. A vereadora Beatriz Souza, que tem como bandeira a causa animal no Legislativo, comenta que muitas decisões têm sido tomadas a favor de manter os aninais com os tutores, já que, atualmente, os pets são considerados integrantes da família. Ela lembra que, muitas vezes, os cães podem ajudar até mesmo em casos de depressão dentro de casa. Beatriz ressalta, também, os deveres dos tutores, que não podem abandonar seus amigos de quatro patas. A vereadora lembra que há uma lei de proteção aos animais, que proíbe maus-tratos contra os pets, como agressões ou abandono. Segundo o parágrafo 32 da lei 9.605/1998, “praticar ato de abuso, maus-tratos, ferir ou mutilar animais silvestres, domésticos ou domesticados, nativos ou exóticos” é considerado crime, com pena de detenção, de três meses a um ano e multa. Baseando-se nessa lei, ela destaca que, além dos pets que já foram adotados, os animais “comunitários” dos condomínios também podem receber cuidados dos moradores. Não é possível proibir de alimentar ou oferecer água para eles, por exemplo. Atos de crueldade contra os cães ou gatos também podem ser punidos, assim como o abandono em outros lugares. Os tutores Beatriz ressalta que os tutores precisam estar atentos para o bem-estar de seus amigos. Muitos latidos e choros podem indicar que o animal precisa de mais atenção. O adestramento, segundo ela, colabora, também, para melhorar o comportamento dos pets. A vereadora lembra que é preciso passear, brincar e oferecer um espaço adequado aos animais de estimação. Deixar a televisão ligada é outra dica para que eles não se sintam sozinhos. Ela comenta que há serviços de pet sitter, que podem ajudar nessa situação. Fonte: Jornal Minuano

Porto Alegre registra taxa recorde de inadimplência no pagamento do condomínio Não há dados anteriores de tantos condomínios enfrentando problema com inadimplência em Porto Alegre. Mais de 18% de todos os conjuntos na Capital registraram atraso no pagamento em maio, conforme pesquisa mais recente do Secovi/Agademi, entidades que representam o mercado imobiliário no Estado. Um ano atrás, esta taxa era de 15,28%. Trata-se do número mais alto já registrado no levantamento, iniciado em 2005. As informações são repassadas por administradoras e contemplam mais de 66 mil unidades na Capital. A situação causa transtornos aos demais moradores, que acabam tendo de repartir a cota de quem atrasa. Em um condomínio de 12 apartamentos no bairro Azenha, em Porto Alegre, por exemplo, um dos moradores não arca com suas obrigações condominiais há mais de três anos. – A taxa de condomínio subiu 10% para os demais em razão deste inadimplente – explica o síndico profissional Ricardo Ottermann, 38 anos, que administra o prédio. Outros transtornos vieram a reboque: o Plano de Prevenção e Proteção contra Incêndio (PPCI) está atrasado, em razão de adaptações na estrutura que não puderam ser feitas devido à falta de dinheiro. O condomínio entrou na Justiça para cobrar os valores em atraso, e o caso ainda aguarda desfecho. Motivos para o atraso no pagamento De acordo com a vice-presidente de condomínios do Secovi/Agademi, Simone Camargo, a recente alta da inadimplência está relacionada à crise econômica, que elevou os índices de desemprego, e ate à greve dos caminhoneiros, que paralisou a economia em maio e prejudicou a renda de muitos pequenos empresários. – Alguns moradores acabam priorizando outras contas com juros mais altos, como cartão de crédito, e deixam de pagar a taxa condominial, mas isto causa um dano sério nas contas do condomínio – afirma Simone. O que pode sofrer o inadimplente A multa por atraso nas taxas da conta do condomínio é de 2%, além de juros de 1% ao mês. Mas este não é o único contratempo do inadimplente: quem deixa de pagar este boleto corre risco de ter o imóvel leiloado por determinação judicial. Em caso de imóvel alugado, mesmo que o condomínio seja responsabilidade do inquilino, quem perde o imóvel é o proprietário. Nesse caso, o inquilino fica sujeito a uma ação de despejo por falta de pagamento e ação de cobrança movida pelo proprietário do imóvel. A lei ficou mais dura em 2016, quando o novo Código do Processo Civil determinou que o documento de cobrança da taxa condominial tem o mesmo peso de um cheque preenchido e assinado pelo devedor. Isto dá ao credor o direito de pedir, na Justiça, a execução da dívida sem ter que mover um processo de conhecimento. – Esta mudança agilizou bastante o processo de cobrança das dívidas, já que no dia seguinte ao vencimento o síndico pode ingressar com pedido de execução – explica Mauren Gonçalves, presidente da Associação dos Síndicos do Rio Grande do Sul (Assosindicos-RS). Na prática, entretanto, os administradores costumam buscar a negociação amigável com os inadimplentes e aguardar até 90 dias antes de acionar a Justiça. De acordo com Mauren, cerca de 70% dos casos são resolvidos de forma amistosa. – A conciliação é uma forma de evitar inconvenientes entre vizinhos, mas tem que haver bom senso de ambas as partes – pondera Mauren. Quem está devendo também pode sofrer restrições de uso de estruturas que gerem custos dentro do próprio condomínio, como salões de festa, lavanderia e academia, desde que estas medidas estejam previstas na convenção do edifício. – Por outro lado, não se pode impedir que o inadimplente circule pela área comum do condomínio, uma vez que ele também é, em parte, proprietário – explica Laury Ernesto Koch, sócio-diretor do Koch Advogados Associados. O que diz a lei Válido desde março de 2016, o novo Código do Processo Civil endureceu as regras para quem atrasa as taxas de condomínio. O boleto de cobrança se tornou um título executivo, ou seja, vale como cheque preenchido e assinado pelo devedor. Isto possibilitou que, em caso de atraso, os condomínios entrem na Justiça diretamente com pedido de execução da dívida (fase em que o juiz determina o pagamento do débito em até três dias), em vez de mover um processo de conhecimento, com convocação das partes e audiências, o que é mais demorado. A partir da data em que recebe a notificação da Justiça, o proprietário do imóvel tem três dias para quitar pelo menos parte da dívida. A lei diz que, se pagar 30% do que deve dentro de três dias, o devedor pode parcelar o restante em até seis vezes. No entanto, se o condômino não fizer o pagamento após receber a notificação, imediatamente pode ter um bem penhorado (não necessariamente o imóvel, pode ser também um automóvel ou as contas bancárias, por exemplo). Para que peça a execução da dívida, no entanto, o condomínio precisa seguir algumas regras: é preciso que o valor da taxa de condomínio esteja estabelecido na previsão orçamentária da Assembleia Geral Ordinária, que ocorre anualmente. Sem seguir estas regras, a dívida até pode ser cobrada na Justiça, mas na modalidade anterior à da mudança no Código de Processo Civil, atravessando todo rito judicial. Direitos e deveres dos condôminos O morador inadimplente só poderá ter cortado acesso a água ou gás de uso comum do condomínio se houver uma segunda alternativa de abastecimento, diretamente em seu imóvel. Mesmo quem está inadimplente não pode ser privado de utilizar as estruturas comuns do condomínio, pois a Justiça entende que ele também é, em parte, proprietário de áreas como elevador, jardim e estacionamento rotativo. Entretanto, há entendimento judicial de que, caso este uso traga custos ao condomínio (como salão de festas, academia e lavanderia), o morador inadimplente poderá ter o uso vetado pelo síndico, desde que definido na convenção condominial. A multa aplicada aos débitos condominiais não deve ser superior a 2%, além de juro limitado a 1% ao mês e correção monetária conforme a inflação. Ao morador que

Por: Redação Síndico legal O desejo de brincar vem naturalmente para todas as crianças. As brincadeiras são essenciais para o desenvolvimento da mente jovem e das competências sociais. Por outro lado, os cuidados com o playground devem estar na lista de tarefas que a equipe de manutenção executa diariamente. É fundamental fazer, além da limpeza, e da cobertura da areia, uma boa observação dos equipamentos. Para buscar auxiliar os síndicos com instruções para melhor conservação desta parte do condomínio é que foi criada a NBR 16.071. Ela veio substituir a ABNT NBR 14.350, que estava em vigor desde 1.999, mas que era muito subjetiva, não trazendo requisitos específicos e critérios mensuráveis, como essa nova versão. Para se ter noção do risco, de acordo com dados do Ministério da Saúde, de 2012 a 2015, foram registradas 1.842 internações e 10 mortes de crianças de zero a 14 anos em decorrência de quedas envolvendo playgrounds. A norma estabelece, dentre outras coisas, orientações para proporcionar a segurança dos brinquedos, dos locais de instalação, as mais adequadas formas de implantação do playground; os procedimentos para os instaladores;  as normas de uso e de manutenção dos brinquedos, o tipo mais adequado de piso para amortecer possíveis quedas, além de orientar sobre inspeção, manutenção e utilização do playground. É importante ter um registro para manutenção do espaço, um livro com orientações, anotações de revisões e cuidados, aberto ao público e que seja repassado a cada gestão de síndico. Isso garante transparência e fiscalização para se manter a segurança dos brinquedos. É recomendada uma vistoria diária pelo zelador ou de uma mãe, que visa identificar pequenas avarias ou irregularidades no brinquedo. No caso de haver problemas, o mesmo deve ser comunicado ao zelador ou à direção do condomínio. Nesse caso, a interdição do playground deve ser imediata até que se corrija o problema. A equipe de manutenção também deve estar atenta à limpeza, parafusos soltos, ferrugens em estruturas metálicas e partes soltas, por exemplo, pois brinquedos malconservados podem causar acidentes e a responsabilidade pela manutenção do playground é do síndico. Para que a segurança das crianças seja garantida, além de adquirir produtos dentro dos padrões estabelecidos pela ABNT, os cuidados com os brinquedos devem ser constantes, fazendo parte da rotina de manutenção do condomínio. Há também a recomendação para que os responsáveis pelos playgrounds providenciem laudos técnicos anuais por um especialista, para se avaliar as estruturas, verificando se todos os requisitos de segurança listados na norma estão sendo cumpridos, entre outros pontos. É importante ressaltar que somente esse laudo poderá comprovar a segurança do playground. Se o seu condomínio não tem playground, a norma define os critérios para a para a escolha dos brinquedos e também para a para planejamento, montagem do playground e ações necessárias de manutenção, as quais devem ser analisadas quanto aos custos de sua vida útil, para definição do modelo e tipo a ser implementado. O parque fabricado e instalado em conformidade com a NBR oferece segurança aos usuários. Legalmente, todos os brinquedos devem ser certificados por órgão credenciado pelo INMETRO. O IQB (Instituto Brasileiro de Qualificação e Certificação) é responsável pela tarefa no Brasil, e todo brinquedo que deve levar o selo de certificação do instituto. Em condomínios novos, as construtoras são responsáveis pelos equipamentos por cinco anos, ressaltando que a manutenção preventiva é responsabilidade do condomínio, conforme rege o Código de Defesa do Consumidor. Para ambas as situações (laudo anual de um responsável técnico ou para a construção de um playground) há duas exigências da legislação: que todos os brinquedos comprados e as instalações sigam as instruções da NBR 16.071. Assim, é necessário solicitar a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), uma aprovação de projeto realizada após uma análise técnica de um Engenheiro Civil. Outrossim, a empresa contratada para a instalação do playground seja deve cumprir o que foi acordado, trabalhe dentro das normas da ABNT, que mantenha os espaços de saídas e entradas do playground livres para melhor acesso, assegurando a funcionalidade do playground, além de fornecer o laudo técnico de um Engenheiro Civil responsável pela obra. Normalmente, quando há um acidente em playgrounds de edifícios, a responsabilidade criminal recai sobre o síndico. Já as consequências civis recaem sobre o condomínio, que pode arcar com os custos do tratamento médico do ferido, o pagamento de indenizações e até pensão vitalícia. A construtora também pode ser responsabilizada caso se prove que ela não executou as áreas dentro da norma. Afinal, segundo o artigo 1.348 – V do Código Civil, cabe ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”. Ou seja, em caso de um acidente causado por negligência na manutenção, o síndico pode ser responsabilizado. Toda área deverá estar contemplada no plano de manutenção do condomínio, de modo a ter periodicidade das ações necessárias e normalizadas que garantam a segurança das crianças e do sindico, o qual responderá judicialmente no caso de um acidente. Enfim, todas as normas da ABNT para playground devem ser seguidas como um verdadeiro manual de segurança, para que se previna acidentes e se evite maiores transtornos. Isso tudo é muito importante para evitar acidentes graves e permitir que as crianças possam desfrutar de seu momento de recreação com total segurança. Tudo isso contribui para dar mais segurança às crianças, bem como para a durabilidade dos brinquedos. PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO. Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais e vistorias em condomínios a mais de 20 (vinte) anos,realizando trabalhos nas Comarcas da Capital e do interior de Mato Grosso. Fonte Site Parceiro: SindicoLegal