Author name: José Pimentel

O primeiro passo é verificar se existe alguma trinca e se a falha representa algum perigo estrutural. Este ponto é crucial e só pode ser concluído corretamente por um engenheiro ou arquiteto, que vai analisar o ângulo e a localização das trincas, para determinar se o defeito representa uma ameaça. Caso as trincas sejam apenas superficiais, no reboco da parede, é necessário refazê-lo ou, pelo menos, cobrir a área de forma homogênea. Para o tratamento das fissuras, utiliza-se argamassas e massas de elasticidade permanente a base de silicone ou poliuretano. Caso seja uma trinca mais profunda, é preciso chamar um especialista para constatar se ocorrem problemas estruturais. As infiltrações também são um ponto importante, que comprometem aos poucos a estrutura. Elas podem acabar se tornando fissuras já que modificam a forma de como o material se comporta ao receber e perder calor. Com isso, ocorre a quebra de pastilhas e revestimento. Durante as reformas não é aceitável um descuido com a segurança. Caso ocorra a queda de material que danifique um veículo ou atinja algum pedestre, muitos problemas serão gerados. O administrador do condomínio irá responder judicialmente pelos prejuízos. Todos os trabalhadores devem estar treinados pela empresa e utilizar equipamentos de segurança, como capacetes, cabos íntegros, cinto de segurança na cadeia suspensa e trava de segurança, que não permite que o ocupante caia. A trava automaticamente freia a queda. A tinta Pode parecer que após todo este trabalho descrito, seja apenas uma questão de passar a tinta e acabou. Mas não é tão simples assim, porque existe uma gigantesca quantidade de tintas, com valores e propriedades variantes. Um exemplo claro são as tintas antipichação, que criam uma camada acrílica logo após serem aplicadas, permitindo uma fácil limpeza com esponja ou jato de água. Para que a escolha seja a mais acertada possível, é importante que a decisão seja tomada em conjunto, ressaltando as vantagens e desvantagens das opções. A citada tinta antipichação é muito interessante para áreas externas, e poderá gerar economias neste sentido. Já no caso de áreas onde pichadores dificilmente poderão acessar, pode ser um desperdício. Outra característica que deve ser ressaltada é a reflexividade. As tintas mais brilhantes tendem a durar mais. Entretanto, elas evidenciam defeitos da estrutura e de pintura com muito mais facilidade. Não é recomendado utilizá-las em áreas expostas ao sol, para que não gerem reflexos desagradáveis. As necessidades são extremamente individualizadas. O gasto não se restringe à tinta. Para as fachadas pintadas com látex, além das tintas de acabamento, são utilizadas massas de elasticidade permanente, à base de silicone ou poliuretano, para tratamento das trincas e fissuras. Vidros em janelas e fachadas Os vidros são úteis em fachadas, portas e janelas do condomínio. Uma peça de vidro plano pode ser curvada com diversas inclinações ou moldada de diversas formas. Os vidros curvos são encontrados em fachadas, bases de mesa, portas de móveis e estantes. O vidro insuglass também é denominado vidro duplo ou termoacústico. Seu sistema é composto por duas ou mais peças de vidro, coladas a um perfil de alumínio. O insulado é insuperável quanto ao aproveitamento da luz natural, bloqueio do calor proveniente da radiação solar e redução de ruídos, proporcionando um grande conforto térmico e acústico. Estes são muito utilizados em janelas dos condomínios residenciais. Janelas e Sacadas A manutenção e reforma de esquadrias de alumínio, ferro, vidro, pvc ou madeira são tão importantes quanto a conservação da estrutura externa. Quando o conserto é necessário, consiste em deixar as esquadrias funcionando em perfeito estado, substituindo os acessórios como, por exemplo, rolamentos, escovas, guias, puxadores, alavancas, parafusos e arrebites. O fechamento da sacada deve estar dentro das normas do condomínio. Desta maneira, a colocação de vidro é recomendada. O vidro é parte integrante e fundamental do projeto arquitetônico. Faz parte da estética e tem forte influência no conforto, na economia e na segurança de qualquer edifício. Para tanto, se deve fazer a escolha adequada do material em função das necessidades do projeto. Site Parceiro: (( www.sindiconews.com.br))

Com a escassez de vagas de trabalho nos mais diversificados setores da economia nacional, a informalidade vendo sendo uma das alternativas mais encontradas para o meio de subsistência do trabalhador que se encontra desempregado. Segundo pesquisas, os setores que mais concentram trabalhadores informais são o agrícola, os empregos domésticos, e a construção civil, a qual será destaque deste artigo. Esta alternativa tem-se transformado em farta oferta de mão de obra barata, sempre rápida e acessível, ainda mais em se tratando de reformas de média e pequena complexidade. Além desse fato, muitos serviços são executados por empresas que não têm a devida qualificação necessária, não só levando em consideração a execução dos serviços, mas o comprometimento com a qualidade e garantia sobre o que foi executado. Em ambos os casos, elevam-se em demasia os riscos não só para quem contratou os serviços, mas dependendo do tipo de serviço, até para vizinhos ou mesmo comunidade. A negligência chegou ao seu ápice no fatídico acontecimento de 25 de Janeiro de 2012, quando houve um desabamento do Edifício Liberdade, no centro do Rio de Janeiro, onde posteriormente foram constatadas irregularidades em obras, além de ocorrerem outros desabamentos na cidade de São Paulo e outras capitais do país. Em resposta a estes acontecimentos, a ABNT implementou, em meados de março de 2014, a NBR 16.280:2014, que trata de reformas em unidades condominiais e também nas áreas comuns de edificações brasileiras. Conforme está estabelecida nesta norma, o tema “reforma de edificações” assume relevância na sociedade em função do crescimento das cidades e urbanização de novas regiões, passando a ser atividade a ser disciplinada na sua forma de gestão. O envelhecimento das obras construídas impõe determinados processos, por segurança, perda de função ou qualidade, que devem ser conduzidos com base em requisitos bem definidos. Em 19/08/2015 esta norma foi cancelada, sendo substituída pela ABNT NBR 16.280:2015, que se tornou necessária diante de vários sinistros ocorridos nacionalmente. A principal alteração implementada nesta substituição recaiu sobre a responsabilidade pelo conteúdo da documentação da reforma e a execução da obra. Neste momento, as atribuições deixaram de ser do síndico e passaram a ser do morador ou proprietário da unidade em reforma, quando a obra for em espaço privativo. Em decorrência disto, será de responsabilidade apenas do morador, ou responsável legal pela unidade, a contratação de um engenheiro ou arquiteto que será o responsável técnico pela execução da obra, emissão de ART ou RRT e cumprimento do plano de reforma e demais critérios estabelecidos nesta norma. A norma acima veio estabelecer um padrão para a condução das reformas, esclarecendo alguns pontos que sempre foram objeto de dúvidas para os síndicos profissionais. Na praticidade temos a conduta da Sra. Lucilene Augusto, síndica do Condomínio Chamonix, região do bairro do Tatuapé (SP). Sobre essa vivência, ela menciona que “quando há eventuais reformas a serem executadas nas áreas do condomínio, eu preciso de uma opinião técnica que tenha a capacidade de não só enxergar o atual cenário dos serviços que estão sendo executados, mas também nos inteirar sobre os eventuais aspectos em torno da obra, visando sempre a qualidade e, principalmente, a correta técnica na execução dos trabalhos e aplicação dos materiais. A ideia é evitar um cenário que, infelizmente, é corriqueiro: os desgastantes resserviços e os incontáveis transtornos, que muitas vezes acabam em litígio”. Cabe aqui uma observação muito oportuna: ainda que seja contatado um responsável técnico para a execução da obra, é imprescindível que este profissional tenha a devida capacitação técnica e experiência de campo. www.sindiconews.com.br

Todo condomínio precisa de um síndico. Seja um morador ou um profissional especializado, o síndico é a pessoa responsável por representar e administrar os interesses e negócios do condomínio, o qual responderá civil e criminalmente pelo condomínio. Para os moradores interessados em exercer a função, muitas vezes surge a dúvida de como se candidatar à síndico e se tornar a próxima pessoa responsável pela administração do condomínio que mora. Se você está preparado para essa função, mas ainda não sabe como se tornar o próximo síndico do seu condomínio, confira o passo a passo que preparamos para você. Passo 1: Antes de tudo é muito importante que você se pergunte se realmente possui as características necessárias de um síndico e se estará disposto a valer do seu tempo para se dedicar na rotina que o cargo demanda. Ser síndico é um trabalho que exige muitas responsabilidades que vão além de mediar conflitos, zelar pelo condomínio e manter a boa convivência entre os moradores. Se você tem espírito de liderança, disponibilidade de tempo e conhecimento necessário para tomar conta da gestão condominial, certamente você está preparado para ser o próximo síndico do seu condomínio. Passo 2: Se você descobriu que realmente tem o perfil e a disposição para desempenhar a função de síndico do seu condomínio, o passo seguinte é participar das reuniões que acontecem no local. É nelas que você se tornará conhecido pelos moradores e poderá receber o apoio necessário para a candidatura ao cargo de síndico. Dessa forma, é importante que durante esses encontros você participe ativamente, sugerindo ideias, dando opiniões e propondo melhorias para o seu condomínio. Passo 3: Após ter participado de inúmeras reuniões, é chegada a hora de você se candidatar ao cargo de síndico. Assim, você deve verificar com a administradora ou com a administração do condomínio quando ocorrerá a assembleia ordinária para eleição da nova administração, momento em que você apresentará a sua candidatura, a qual deverá ser realizada anualmente ou no máximo a cada dois anos, dependendo da convenção do condomínio. Passo 4:  A candidatura deverá ser apresentada na pauta específica de eleição de síndico, momento em que todos os candidatos se apresentam e dissertam sobre suas propostas para a futura gestão aos condôminos. É nesse momento que você precisa utilizar todos os meios necessários para que os moradores entendam quais são as suas propostas de melhorias para o condomínio. Uma dica é ser objetivo, transparente e sempre mantendo a harmonia entre as suas ações e as propostas a serem realizadas. Passo 5: Finalmente é chegado o momento da votação, definida de acordo com a assembleia, que poderá ser aberta ou fechada. É muito raro que todos os moradores estejam presentes na assembleia, por isso não há previsão na legislação de quórum qualificado, a definição será tomada pelo voto da maioria dos condôminos presentes na reunião. Passo 6: Caso você tenha sido escolhido para se tornar o próximo síndico do condomínio, cabe agora assumir a função e administrar da melhor forma possível o local. Quando eleito, você vai exercer a função por até dois anos consecutivos, saldo disposição em contrário na convenção, podendo se reeleger através da eleição em uma nova assembleia no final do mandato. Ao assumir a administração, o primeiro passo é estudar a gestão atual e identificar o que deve ser mantido e o que deve ser modificado. Você deve resolver todas as pendências do condomínio e desempenhar o seu trabalho da melhor forma possível a fim de garantir uma boa gestão. Após você ter esclarecido suas dúvidas sobre como se tornar o próximo síndico do seu condomínio com o nosso passo a passo, lembramos também que se caso você seja eleito é muito importante contar com uma empresa especializada em serviços de administração condominial. Caso o condomínio ainda não conte com esse tipo de serviço, cabe a você avaliar e propor aos condôminos a contração da melhor empresa para auxiliá-lo no seu trabalho e garantir a boa gestão do condomínio em todos os processos.

Olá Leitores, Hoje vamos tratar de uma matéria um tanto quanto polêmica, que vem sendo assunto constante nos meios de comunicação, é o barulho excessivo no ambiente condominial. A ideia dessa matéria é trazer as soluções práticas para coibir o barulho, que vem incomodando condôminos de todo o país. Todos devemos saber que existem previsões legais de combate ao barulho excessivo no Código Civil, na Lei das Contravenções Penais (Lei n. 3.688/41), nas normas da ABNT NBR 10.151 e pela ABNT NBR 10.152 e, em regra, nas Convenções Condominiais e Regimento Interno. Ou seja, respaldo legal para coibir o barulho é o que não falta, então porque o problema persiste? Porque existe uma falha na aplicabilidade das previsões legais e uma tolerância desacerbada dos gestores condominiais e dos próprios condôminos em relação a este assunto. A estratégia deve ser seguida à risca para o sucesso na solução do problema. Ok, Dra. e que estratégia é essa? Vamos então ao que interessa! O papel da Assessoria Jurídica do Condomínio nesse procedimento é fundamental para o sucesso da estratégia. O primeiro passo é esgotar as medidas administrativas (extrajudiciais), por meio de reuniões conciliatórias entre condôminos e através da aplicabilidade das penalidades previstas na Convenção e Regimento Interno, ou seja, notificação, advertência, multa, multa dobrada, multa triplicada e assim sucessivamente. Muitos gestores aplicam a primeira multa e pronto…não majoram a multa no caso de reincidência, o que compromete a solução do caso e o caráter pedagógico da progressão da penalidade. E, caso sejam esgotadas todas as medidas administrativas e o barulho permaneça, o judiciário é a medida que se impõe. Quando tratamos de assuntos condominiais não solucionados administrativamente, o acesso a justiça não pode ser tratado como uma intolerância do gestor ou condômino. Muitos casos se resolvem através das medidas judiciais. Dependendo do barulho e do dano que vem causando deve-se, inclusive, partir diretamente para os meios judiciais, que nesses casos possui uma eficiência mais célere. Agora, volto a repetir. Tanto as medidas administrativas quanto as judiciais devem ser adotadas pela assessoria jurídica do condomínio, que deve ser especializada em direito condominial. Do contrário, uma notificação com respaldo distinto, uma multa aplicada de forma incorreta ou uma ação ajuizada por pessoa ilegítima, além de causar prejuízo, poderá ter o efeito inverso e acabar o Condomínio no pólo passivo de uma ação judicial. Por fim, antes de tomar qualquer medida, administrativa ou judicial, é importante que a assessoria jurídica do seu condomínio, preventivamente, incentive o bom senso entre a vizinhança e estabeleça um meio de diálogo entre o gestor e condômino para a solução dos conflitos. Lembrem-se: Perturbar o sossego é crime! Um abraço a todos! Dra. Isabella Pantoja OAB/DF 24.805 (61) 3361–5738

Lançado exclusivamente no mercado editorial em abril de 1984, o Jornal do Síndico veio para permanecer junto à comunidade condominial, trazendo informações precisas e úteis para os síndicos (as) e administradores (as) prediais, promovendo também à interação nesse setor. Acrescenta-se nesses fatos o apoio para a prestação de serviços e fornecimento de produtos na área de conservação predial, listando nas suas páginas as empresas especializadas e credenciadas para essas funções, incentivando e estimulando á iniciativa privada. Ao longo dos 34 anos de circulação ininterrupta por mala direta da ECT. dirigido aos síndicos (as) e administradores prediais (as), o veículo contribuiu com a formação da organização comunitária do segmento condominial de Brasília, apoiando com divulgação exclusiva em suas páginas, a fundação das prefeituras comunitárias do Plano Piloto e seus respectivos conselhos comunitários. Basta conferir nas coleções das edições que compõem o seu arquivo. Soma-se aí também os primeiros passos até à consolidação do segmento patronal da classe condominial do Distrito Federal que abrange a maioria dos condomínios residenciais prediais, mistos, horizontais, comerciais e shoppings. O Jornal do Síndico incentivou e apoiou junto com as comunidades vizinhas, a criação e implantação dos parques ecológicos das Asas Norte e Sul e idealizou na cidade satélite do Gama, o parque ecológico da Ponte Alta do Gama, levando um projeto para à Câmara Legislativa em 1995, resultando na Lei 1202 de 20 de setembro de 1996, sancionada pelo Executivo, protegendo uma biodiversidade de 298 hectares, rica em nascentes. Até prova em contrário, é o primeiro veículo do país e idealizar a criação de uma reserva ambiental. Para não perder o bonde da história, o veículo agora está estruturando a facilidade de sua leitura através da modernização digital, com novo portal www.jornaldosindicobsb.com.br e acessos em toda as nossas rede sociais Facebook, Instagram, Twitter, podendo ser acessado atraves de computador, tablet, notbook e celular.

Acidentes envolvendo crian­ças que moram em condo­mínios vêm acontecendo com frequência. Os cuidados de­vem ser redobrados especialmente em relação a elevadores, garagem, escadaria, piscinas, playground e áreas de acesso restrito como caixas d’água e casa das máquinas. Morar em condomínio para al­gumas pessoas é sinônimo de segu­rança, no entanto, a atenção para as crianças deve ser redobrada, pois há muitos locais que podem ocasionar acidentes, uma vez que sem nin­guém por perto para socorrer em caso de emergência, um mal súbito pode terminar em fatalidade. Pode parecer impossível, mas em São Paulo, por exemplo, uma criança de seis anos morreu en­quanto brincava em um parqui­nho da cidade. O menino foi atin­gido na cabeça por um balanço construído para cadeirantes. Uma situação que ninguém imaginava que poderia acontecer. A operadora de telemarketing Thaynan Barreira Soares costuma deixar a filha, de 6 anos, ir sozinha ao parque do condomínio, que é próximo ao bloco onde reside. Se­gundo ela, no parque costuma ter adultos em volta, e o local não ofe­rece riscos para as crianças como circulação de veículos, ou algum acesso ao terraço do condomí­nio.”Todos os dias ela desce com as amigas, mas eu estou sempre atenta, vou no parque fiscalizar em alguns momentos”. A administração do condomínio deve proporcionar a segurança do local, mas a responsabilidade são dos pais ou responsáveis. Crianças desacompanhadas na piscina, brin­quedos no playground, tomadas de alta-tensão no salão de jogos, são al­gumas situações que geram riscos de acidentes para as crianças. Segundo a síndica Ana Flávia Sales, o prédio no qual adminis­tra, cerca de mil moradores, tem algumas regras como na piscina, brinquedoteca, sala de jogos, play­ground e quadra, menores de 12 anos devem estar acompanha­dos de seus pais ou responsáveis. “Vejo que as crianças atualmente não são assistidas pelos pais nes­ses locais, e aí temos que fiscalizar e cobrar”, relata a síndica. A síndica revela ainda que os pais alegam que o condomínio apresen­ta segurança e não demonstram preocupação quando é relatado. Nunca multamos por esse motivo, pois na legislação temos o direi­to de ir e vir e podemos também ser cobrados por isso. Fazemos cartazes educativos, e já aplicamos advertên­cia por escrito. Eles geralmente ale­gam que por estar dentro do condo­mínio é seguro, e não se espantam quando falamos da movimentação de pessoas, dentre elas prestadores de serviços, entregadores diversos, visitantes, e os próprios moradores. Eles de fato negligenciam o zelo pelos menores. Temos câmeras, mas elas não cobrem 100% cada pedacinho do condomínio. E na nossa realida­de, Condomínio De La Flor tem 408 apartamentos, em média 1.100 moradores. O que de mais delicado tem nesse assunto é que se acontece algo com a criança os pais querem processar o condomínio, culpam os síndicos, os funcionários, saben­do eles que não somos babás, que temos nossa responsabilidade le­gal de cuidado e obrigações com a área comum, não com os filhos deles, mas ainda assim é mais fá­cil transferir suas responsabilida­des do que assumi-las. Condomínios no Setor Bueno, em Goiânia: vídeo divulgado na internet mostra crianças no terraço de um prédio de 23 andares. Uma delas chega a debruçar no parapeito REGULAMENTO O Estatuto da Criança e do Ado­lescente diz que até os dozes anos o indivíduo é considerado uma crian­ça, e após essa idade, até os 18 anos é considerado adolescente. Portan­to, devido a essa determinação, al­guns condomínios, não permitem que crianças menores de 10 anos circulem pelas áreas comuns sem a presença de um responsável. Cada condomínio tem o seu regulamen­to interno e estabelece suas próprias regras e os pais são os principais res­ponsáveis pelos filhos. O condomí­nio só será responsabilizado por al­gum dano ao menor caso não esteja com a manutenção do local em dia. Na quinta-feira um vídeo foi divulgado na internet onde três crianças, entre 8 e 12 anos, es­tavam no terraço de um prédio de 23 andares, no Setor Bueno, em Goiânia. No vídeo, as crian­ças aparecem andando tranqui­lamente e uma delas chegou a se debruçar no parapeito e outra su­biu nas escadas da caixa d’água. No dia 20 de fevereiro, uma criança foi vista pela vizinhança caminhando, tranquilamente, na janela do quarto para a sacada, em um prédio, também em Goiânia, no nono andar. O menino chegou a ficar em pé no parapeito da sa­cada. O apartamento tinha rede de proteção e segundo os vizinhos, um adulto apareceu no local 11 mi­nutos depois, e só pegou a criança pelo braço e entrou. O sistema de tabulação de da­dos de óbito e outras ocorrência do Datasus mostra que, desde 1996 a 2013, no Brasil, 607 crian­ças de 0 a 14 anos morreram após cair de um edifício, no total foram em torno de 33 mortes por ano. Em 2014, foram internadas 567 crianças após cair de edifícios. Ana Flávia Sales, síndica, pede atenção em locais com piscina e brinquedoteca: “Vejo que as crianças atualmente não são assistidas pelos pais nesses locais e aí temos que fiscalizar e cobrar ” Fonte: (www.dmdigital.com.br)

Fachadas: São todas as faces de uma edificação. Podem ser: externas, onde a principal é a da frente, depois as laterais e as dos fundos; e as secundárias, que são as internas (Ex: corredores e portas dos apartamentos). Agora, o que diz a Lei: Novo Código Civil Brasileiro: Art. 1.336. São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; Mais um pouco de teoria: Alteração: Ato ou efeito de alterar; modificação; mudança; decomposição; degeneração; perturbação. “Conceito de alteração não é determinado pelo código. Mas, de um modo geral, deve entender-se que a alteração proibida é a que muda o destino da coisa, ou lhe transforma o modo de ser.: Clóvis Bevilácqua. Alteração de fachada: Considera-se alteração de fachada quando nela se introduz qualquer mudança física de sorte  a desequilibrar ostensivamente, à primeira vista, a harmonia estética ou o projeto arquitetônico do edifício, ou que comprometa a aparência estética geral do prédio. Dentre as mais comuns dúvidas a respeito de alteração de fachada, estão as instalações de aparelhos de ar-condicionado, colocação de redes e grades de proteção e envidraçamento de varandas. De acordo com as decisões predominantes dos nossos tribunais, os exemplos acima não podem ser caracterizados como alteração de fachada, pelas justificativas já citadas. Porém, algumas regras básicas devem ser seguidas, como por exemplo: padronização de espaços, de cores, decididos preferencialmente em assembleia geral, ou a exemplo do primeiro já feito. Mas, o que constatamos pelos condomínios afora é que uma série de irregularidades são praticadas (em menor ou maior quantidade), a exemplo de instalação de antenas parabólicas (do tipo Sky ou Direct) nas varandas dos apartamentos, e aparelhos de ar-condicionado fora do padrão já adotado. Este assunto é abordado, e em muitas vezes, sem constar da pauta ou com o quórum abaixo do exigido (neste caso, unanimidade). Sendo assim, é passível de anulação qualquer decisão que tenha por objetivo proibir ou permitir  inovações que venham a agredir a forma da fachada. É bom lembrar que a simples troca de uma porta do apartamento é, por força da lei, considerado alteração de fachada. É justo pagar pelo tamanho do apartamento, se isso não significa maior despesa? Muitos são aqueles que trazem essa alegação, principalmente  os proprietários dos famosos “apartamentos de cobertura”. É fato de que nem sempre os maiores apartamentos dão causa a maiores despesas dentro do condomínio, como também é fato que, muitas vezes, os apartamentos de menor tamanho têm mais moradores, que consomem mais água, mais gás, utilizam em maior quantidade a piscina, a sauna, etc. Mas, não é por esse ângulo que a lei vê o assunto, e sim pelo entendimento de que, quanto maior a unidade, menor a quantidade de contribuintes na coletividade, bem como, quanto menor a unidade, mais unidades se constroem naquele condomínio, consequentemente, mais contribuintes existirão para     as despesas mensais. Por isso, a saída mais justa, foi fazer a divisão pelo percentual que as unidades detêm na coletividade. Mas, contradizendo tudo o que falei acima, a própria lei também deixou para os próprios condôminos contribuintes escolherem a melhor forma de dividir as despesas mensais, desde que coloquem isso na Convenção. Inaldo Dantas – Advogado Administrador de Condomínio – Presidente do Secovi – PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com

As obras, segundo o código civil brasileiro, são qualificadas como sendo: voluptuárias, úteis e necessárias. São obras voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor, conforme disposto no artigo 96 da Lei 10406/2002; As obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, conforme disposto no artigo da Lei 10406/2002; As necessárias são aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore, conforme disposto no artigo 96 da Lei 10406/2002; Para cada uma delas, veja o que a lei exige para serem realizadas: • As voluptuárias: o voto de dois terços dos condôminos. • As úteis: voto da maioria dos condôminos. • As necessárias: se forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. Mas a dúvida maior está na interpretação do que vem a ser 2/3 ou maioria absoluta, diria você meu caro leitor, não é isso? Pois bem, vamos lá: Quando a lei diz que é necessário o voto de 2/3, por exemplo, no caso das obras voluptuárias, ela leva em conta todo o condomínio e não apenas o voto daqueles que estiverem na assembleia. Num condomínio com 30 apartamentos, neste caso, deveriam estar presente na assembleia, no mínimo, 20 condôminos (lembre-se que condômino é o titular do imóvel e não quem nele mora). Neste caso, a maioria dos votos (os vinte) decidiria quanto à realização ou não. A mesma interpretação deve ser seguida para o caso de se exigir o voto da maioria (metade mais um). Faz-se necessário uma importante reflexão: Não é o quórum mínimo que tem que ter o voto favorável, e sim a maioria dos votos dos presentes à assembleia, desde que os votantes (contrários ou não), atinjam o número mínimo exigido. Jurídico Término de mandato E quando termina o mandato do síndico e ele não convoca assembleia para nova eleição? Nenhum mandato de síndico pode exceder o prazo de dois anos, por mais que a Convenção do Condomínio estabeleça o contrário (conheci o caso de um condomínio cuja Convenção “dava” cinco anos para este mandato – absurdo!!!). É que a Lei 10.406/2002 (Código Civil) estabelece que o prazo não possa ser superior a dois anos, podendo, no entanto, renovar-se. Confira: “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.” Mas, e quando se expira os dois anos e o síndico, ou se esquece, ou mesmo, se acomoda e não convoca assembleia para legitimação de novo mandato? E a palavra correta é mesmo esta: legitimação. Quem legitima o mandato do síndico é a assembleia. Sem ela, não há como afirmar que alguém possua o mandato. Neste caso, o síndico, mesmo que sem a intenção (em alguns casos isso realmente ocorre), pratica a negligência, já que é sua atribuição, convocar, anualmente, a assembleia ordinária, onde, entre os temas a serem tratados, está o de, eventualmente (de dois em dois anos), eleger  (ou reeleger-se) seu substituto. A lei: “Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o Regimento Interno.” Mas, não cumprindo o síndico o dispositivo acima e uma vez vencido o prazo de seu mandato, ele deixa de ser legalmente o representante da massa condominial onde, a rigor, sequer a assembleia para eleição (neste caso, uma assembleia extraordinária) de um novo representante, ou até sua recondução ao cargo (lembro que a lei não faz restrição quanto a renovação do mandato. Ou seja, não impede que se renove quantas vezes os condôminos achem por bem renovar). Todos os seus atos são passíveis de anulação, a requerimento da parte interessada, que podem ser, tanto os condôminos, como as instituições bancárias, entre outros. E o que fazer quando isso acontece? Pois bem, uma vez qualquer condômino “descobrindo” que o mandato do síndico está irregular (vencido), pode exigir que o mesmo se abstenha de praticar qualquer ato administrativo, inclusive, o de convocar assembleia, sob o risco de não ter aquela convocação qualquer valor jurídico. Neste caso, o correto seria a convocação de assembleia por condôminos, constando como pauta, entre outros assuntos que achem por bem incluir, o de eleição de síndico. Veja (mais uma vez) a lei: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.” E esta é a única forma segura de se garantir a legitimidade do ato. Sem mandato, o (agora) ex-síndico, não tem poderes para, por exemplo, convocar a assembleia para escolha de seu substituto ou, até, sua reeleição. Esta convocação deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos. E aproveito para lembrar, condômino é aquele em que a unidade se encontre em seu nome. Não vale assinatura de locatário, de filho de condômino ou outra qualquer.. (www.sindiconews.com.br)

Carla Reita alegou que paga R$ 900 a mais que os demais moradores do edifício O juiz Bruno D´Oliveira Marques, da 8ª Vara Cível de Cuiabá, negou requerimento formulado pela juíza do trabalho aposentada Carla Reita Faria Leal, que visava reduzir a taxa de condomínio de sua cobertura no Edífício Ville Dijon, em Cuiabá. A decisão, em caráter liminar (provisório), é do dia 22 de janeiro Na ação, ingressada em conjunto com o também morador Vitor Carlos de Souza Vieira, que reside na outra cobertura do prédio, a magistrada relatou que o edifício é composto por 28 apartamentos, sendo dois do tipo cobertura. Porém, segundo Carla Reita, sem justa razão, ela e Vitor Vieira arcam com a taxa de condomínio no valor de R$ 2,7 mil, enquanto os demais condôminos pagam o valor de R$ 1,8 mil. ”Na convenção do condomínio, não há qualquer substrato para a cobrança diferenciada entre os condôminos que moram no edifício requerido”, disse. Em razão da cobrança diferenciada, a juíza contou qu e requereu ao síndico, em outubro de 2016, a convocação de uma assembleia no condomínio para que os moradores avaliassem seu pedido de adequação do valor da taxa condominial. ”Assim, caso aprovado o pedido, haveria o rateio das despesas, de forma igualitária, entre todos os condôminos”. A assembleia chegou a ser realizada em fevereiro de 2017, mas a maioria dos condôminos rejeitou a solicitação. “Por essa razão, pugnam, pela concessão de tutela de urgência, a fim de que seja determinado que o condomínio requerido refaça os cálculos mensais, de modo a permitir que os autores passem a pagar taxa de condomínio do mesmo valor que a dos demais condôminos”, diz trecho do pedido. Probabilidade “ausente” Na decisão, o juiz Bruno Marques afirmou que os elementos trazidos no processo não são suficientes para que a liminar seja atendida. “Isso porque, analisando detidamente a convenção do condomínio requerido, notadamente seu art. 37, percebe-se que a redação do referido dispositivo provoca dúbia interpretação. Da leitura do artigo supracitado, não há como afirmar se as despesas serão rateadas na proporção das 28 unidades integrantes do condomínio ou se serão rateadas na proporção da fração ideal de cada uma das 28 unidades integrantes do condomínio”. Em razão da dúvida, o magistrado destacou que deve ser aplicado, ao menos neste momento, o art. 1.336, inciso I, do Código Civil, “que aduz que são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais”. Bruno Marques citou que os próprios condôminos do edifício, em assembleia geral, não concordaram com a proposta da juíza aposentada, “permanecendo a cobrança de forma diferenciada”. ”Outrossim, em que pese não haver no objeto da convenção do condomínio o tamanho da área de cada apartamento, no requerimento encaminhado ao síndico buscando a readequação da taxa condominial, os próprios autores reconhecem que a área dos seus apartamentos (cobertura) é maior do que a dos demais apartamentos”. Ainda conforme o magistrado, há na ação a informação de que a cobertura da juíza e do morador Vitor Vieira possuem três garagens cada uma, “fato que gera mais despesa, como, por exemplo, com iluminação e limpeza”. ”Além disso, é induvidoso que, sendo a fração ideal superior a das demais unidades, os autores poderão receber em seu apartamento quantidade superior de pessoas, impactando na manutenção de elevadores, consumo de energia etc. Portanto, entendo ausente, aos menos nesta fase, a probabilidade do direito dos autores”. “Da mesma forma, verifico a ausência do pressuposto do perigo de dano, uma vez que os autores há tempos vem pagando a taxa condominial de maneira diferenciada, sendo uma situação consolidada que afasta a urgência do caso concreto. Em relação ao risco ao resultado útil do processo, é cediço que os condomínios possuem caixa, fato que garante o pagamento de futura condenação em caso de eventual procedência da ausente nos autos elementos aptos a evidenciarem os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, o indeferimento, por ora, é medida que se impõe”, decidiu. Por fim, o juiz marcou uma audiência de conciliação entre as partes para o dia 3 de abril. Mídia\News

As compras pela internet estão se tornando cada vez mais comuns entre as pessoas. A praticidade e o conforto da compra sem precisar sair de casa é o grande atrativo dessa aquisição. Porém, essa forma de compra tem trazido algumas dificuldades dentro dos condomínios e transtornos para os condôminos. O consultor jurídico e advogado da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais), Carlos Adolfo Junqueira de Castro, conta que muitos condomínios vêm encontrando dificuldade no recebimento da grande demanda de encomendas. “Muitos condomínios não têm estrutura para armazenar grandes quantidades de encomendas, e isso vem gerando problemas”, comenta. A falta de estrutura faz com que alguns síndicos tomem medidas irregulares nesse sentido. “Muitos síndicos estão se recusando a receber as encomendas. E isso tem gerado um grande problema entre os condôminos, já que passam o dia inteiro fora e as encomendas acabam sendo devolvidas”, aponta. O síndico não pode ditar as regras do condomínio, já que a sua função é fazer com que elas sejam cumpridas. Todas as normas estão presentes no sistema de regulamento interno do próprio condomínio. Se o síndico proibir a entrega ou o recebimento de encomendas, o morador que se sentir lesado, deverá ler o regulamento do condomínio e se informar sobre as iniciativas do síndico. “O síndico não é o deliberador da assembleia, não é o dono do prédio. Quem decide a vida dentro dos condomínios são os próprios condôminos nas assembleias. A própria comunidade condominial decide o que deve ou não deve. O síndico não pode definir”, ressalta o consultor. Se estiver explícito no regulamento que a entrega/recebimento de certas encomendas e/ou empresas está proibido, é dever do morador aceitar as normas. Caso ele se sinta insatisfeito, deverá convocar uma assembleia geral com os outros condôminos para tratar a respeito do caso e, possivelmente, alterar o regulamento. De acordo com a lei federal, os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação. E um dos motivos para que muitos condomínios venham adotando essa medida é a responsabilidade sob as encomendas. Para Carlos Adolfo, muitos síndicos acreditam que esse recebimento de mercadorias dá trabalho, e é mais fácil proibir. “Essa atitude comodista é prejudicial para os moradores”, diz, acresentando que é possível organizar a logística do edifício e estabelecer regras para evitar confusões com as mercadorias. “A criação de um livro de controle pode ser uma eficiente saída. Pode-se colocar regras nas entregas, entre elas quais mercadorias podem ser recebidas pelo condomínio, tamanho máximo e valor do objeto recebido, comprovante de entrega ao destinatário, entre outros, para não gerar problemas aos porteiros e principalmente ao condomínio”, finaliza. NOVOS HÁBITOS Juliana Lembi, gerente de novos projetos da Novolar/Patrimar, conta que a construtora percebeu uma mudança do comportamento no perfil dos novos moradores. “A Patrimar percebeu há um tempo essa mudança de hábito das pessoas. Elas não têm mais disponibilidade de ir às ruas e acabam usando a internet como maior meio de compra”, comenta. Com essa nova conduta, os empreendimentos da Patrimar tiveram que se adaptar ao novo estilo de compra dos moradores. “Os novos prédios contam com um cômodo centralizado, próximo a guaritas próprias para o armazenamento de encomendas e correspondências. O porteiro ou o concierge designado recebe a mercadoria e coloca na central de distribuição. Também contam com escaninhos para as correspondências”, conta. O controle da entrada dessas encomendas é feito via internet. O funcionário designado para essa função anota todos os protocolos de entrega e envia uma notificação para o morador, avisando-o do recebimento. DELIVERY Entre as comodidades desses novos hábitos está a facilidade de receber em casa o que se compra pelo telefone ou pela internet. Seja remédio que os entregadores não entrem no condomínio. Nesses casos, o morador ou empregado doméstico é quem deve, sempre, receber o entregador. “As assembleias são determinantes. Elas é que devem normatizar as regras gerais da entrega de comida. Segurança residencial é fundamental”, comenta Carlos Adolfo. (www.sindiconews.com.br)