Author name: José Pimentel

Dia 30 de novembro passado foi comemorado o dia do síndico. Ocupo o cargo há mais de cinco anos no Centro Clínico Sudoeste, maior prédio comercial do bairro de mesmo nome na capital federal. O edifício conta com mais de 90 empresas na área de saúde e gera cerca de 1000 empregos diretos. É um condomínio para surpresa de muitos. Diariamente, vejo que decisões pequenas ou grandes do síndico, podem afetar diretamente a vida de toda uma coletividade. A solidão é uma constante, no entanto. Ser síndico demanda conhecimentos tão variados como: engenharia civil, contabilidade, direito, gestão de pessoas, administração, jardinagem, gestão imobiliária, oratória etc. É preciso saber um pouco de tudo. A administração de um condomínio normalmente é lembrada para envio de reclamações ou quando algo está errado. Aos poucos, conseguimos mudar este estigma. Frisamos que críticas construtivas são bem-vindas, mas que elogiar, identificar as mudanças positivas e comentá-las torna a vida em condomínio mais saudável para todos. Motiva os funcionários, clientes e vizinhos. No primeiro semestre deste ano, conduzi a mais importante obra até agora: a remoção de todo policarbonato e vigas de sustentação do pátio central e instalação de moderna estrutura de lona tensionada. Sete toneladas de metal foram removidos e encaminhados para reciclagem. Com os recortes da lona, ao invés de incineração optou-se por contratar cooperativa de artesãos do DF para confecção de lindas bolsas promocionais do edifício. Em conexão com o feito, ganhamos o prêmio “Ser Humano Brasília 2017” da ABRH(Associação Brasileira de Recursos Humanos) em cerimônia no dia 18/10/2017.  O Prêmio tem como objetivo reconhecer, disseminar e premiar boas práticas e bons trabalhos acadêmicos que visem a gestão e o desenvolvimento de pessoas no ambiente de trabalho, bem como a responsabilidade social corporativa e o desenvolvimento sustentável. Também, fomos finalistas em evento mundial de demolição(World Demolition summit) na categoria: “Reciclagem e meio-ambiente”. A premiação aconteceu em 2 de novembro em Londres(Inglaterra) , quando tive oportunidade de rever a vibrante cidade inglesa após quase 20 anos. Há muitas obras em andamento lá e uma interessante fusão de construções antigas e prédios internacionalmente conhecidos pela ousadia e modernidade de seu design como: o “the shard”, a “O2 arena” ou “the gherkin” . No mesmo dia, e na mesma cidade, por coincidência, fomos para a final na categoria: Best Resources Project by Facilities Management Award (melhor gestão de recursos em administração predial)  em evento organizado pela CIWM , instituição britânica ligada ao tratamento de resíduos em geral. Desta vez, ganhamos um histórico prêmio e um belo troféu !! Fechando o ano, em 07/12/2017, durante o 3°ENBRASSP em Goiânia, fui o único síndico do Brasil a ganhar o prêmio Master Sindico 2017, da ABRASSP (Associação Brasileira de síndicos e síndicos profissionais). Uma administração de qualidade, seja pela crescente figura dos síndicos profissionais ou de um síndico orgânico como eu, pode trazer projeção nacional e internacional. De Brasília para o mundo, por que não? Marcelo Sicoli – Síndico e-mail:  sindicoccs@outlook.com

A avaliação comparativa das vantagens e desvantagens entre empregados próprios e terceirizados não pode ser feita apenas sob o aspecto econômico imediato. É certo que o custo da mão de obra terceirizada é aproximadamente igual ao custo dos empregados diretos. A incidência de aumentos como os três biênios concedidos a cada dois anos para os empregados próprios faz com que, no tempo, se tornem mais custosos do que os terceirizados.  É um erro, portanto, se deixar levar pela falsa impressão de que, se os custos são próximos, não vale a pena se dar ao trabalho de promover a terceirização dos serviços, ainda mais com o pagamento dos encargos trabalhistas, e ainda correr riscos de ações trabalhistas. As demissões, cedo ou tarde ocorrerão. São inevitáveis. Portanto, quanto antes, menor a indenização a ser paga. Mesmo raciocínio se aplica às ações trabalhistas. Existem inúmeros outros fatores a serem considerados, e que, se for dada a devida importância, eliminam todas as dúvidas quanto aos benefícios e vantagens da terceirização. É preciso levar em conta as consequências no longo prazo. O simples fato dos empregados serem registrados no CNPJ da terceirizadora, já faz toda a diferença. Isso quer dizer que esse empregado jamais provocará qualquer prejuízo ao condomínio, nem com indenizações e nem com ações trabalhistas.  Esse empregado sempre será prontamente substituído, ou por uma virose ou conjuntivite, ou nas férias de 30 dias, ou ainda, em definitivo, quando o síndico decide que não mais o quer. Não tendo empregados registrados, o condomínio não mais terá que se preocupar com pagamentos de meia dúzia de taxas e contribuições e exigências governamentais como o PCMSO, PPRA, taxa confederativa, sindicatos, etc., e nem mais ficará a mercê de maus empregados que se rebelam e você pouco pode fazer por não ter caixa para demiti-los. E as vantagens não param aí. As terceirizadoras oferecem supervisão diurna e noturna, assegurando não apenas que os empregados estejam devidamente uniformizados e equipados, mas também, que os porteiros noturnos estejam alertas, e os serviços sendo executados como programados. E o zelador, mesmo terceirizado, continua atendendo a orientação do síndico, como se empregado do condomínio fosse. Independentemente do tempo, ou seja, com cinco meses ou com 5 anos de casa, qualquer empregado é substituído em questão de um ou dois dias, sem qualquer custo para o condomínio. Essa flexibilidade permite ao síndico exercer sua autoridade sobre o empregado, sem se preocupar com custos com indenizações ou riscos com ações trabalhistas. Porém, cuidado na escolha da terceirizadora. Existem mais de dez mil empresas de terceirização somente no Estado de São Paulo, dezenas delas encerram atividades mensalmente deixando dívidas e compromissos por pagar, que podem acabar respingando no condomínio. Apenas uma pequena fração delas são realmente sólidas, sérias, compromissadas, e preocupadas em oferecer o melhor atendimento possível. Algumas poucas, até se dispõem a financiar a indenização dos empregados a taxa de juros simbólica, para pagamento em até 36 parcelas mensais fixas, com a própria economia proporcionada pela terceirização. É exatamente isso o que você leu: elimina-se o passivo trabalhista sem a necessidade de chamada extra de caixa. Melhora-se expressivamente a segurança e a qualidade dos serviços e, eventualmente, até com redução da taxa condominial. Ainda dá tempo de se terceirizar os serviços, eliminando o pagamento do 13º salário e de todo o passivo trabalhista. E como se os argumentos acima já não bastassem, a terceirização elimina a necessidade de guardar as pastas mensais indefinidamente por causa do INSS. Não tendo mais empregados, as pastas passam a ser arquivadas por apenas 5 anos, e depois incineradas. Dê um telefonema descompromissado, e se inteire dos procedimentos necessários para a terceirização, inclusive com financiamento do montante da indenização trabalhista a pagar.  

A Lei Distrital nº 3.557/05 com as alterações introduzidas pela Lei Distrital 4.383/09 instituiu a obrigatoriedade da individualização dos hidrômetros em edificações verticais residenciais e nas de uso misto e nos condomínios residenciais do Distrito Federal. No âmbito Federal a Lei nº 11.445/07, alterada pela Lei nº 13.312/16, instituiu no território nacional a obrigatoriedade da adoção de padrões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária. Ao contrário da Lei Distrital que já está em vigor para aprovação dos novos empreendimentos, a Lei Federal irá entrar em vigor a partir de julho/2021 e torna obrigatória a cobrança individualizada. Com vistas a atender os dispositivos legais, a empresa Prosperitatis Soluções Técnicas Condominiais LTDA vem atuando no mercado de Brasília, realizando projetos de individualização das instalações hidráulicas, além dos procedimentos para implantar a cobrança individualizada conforme previsto na lei distrital: utilizando o modelo da normatização pela concessionária ou pelo próprio condomínio. Na normatização pela concessionária a empresa Prosperitatis realiza o trabalho junto à CAESB para que esta efetue a leitura dos hidrômetros e passe a emitir as contas individuais. Na normatização pelo condomínio a empresa realiza o trabalho de leitura dos hidrômetros, apuração do consumo e valor a pagar, encaminha os demonstrativos de consumo por e-mail para cada morador, emite o relatório com os valores a serem cobrados, o que normalmente é feito no próprio boleto de cobrança da taxa de condomínio, e emite outros relatórios para possibilitar uma eficiente gestão do consumo de água no condomínio. Esse serviço tem amparo no art. 6º, § 1º da Lei Distrital nº 3.557 e representa uma significativa economia, quando, numa situação de normalidade, se compara o valor pago à concessionária na conta única do condomínio em comparação com o somatório dos valores individuais que seriam pagos pelos moradores. As vantagens e desvantagens da cobrança individualizada pela concessionária estão demonstradas no quadro 01 a seguir: Quando a normatização é feita pela CAESB o somatório das contas individuais acrescido da conta da área comum é MAIOR que a conta única do condomínio. Essa diferença decorre da compensação entre os moradores, das margens de consumo não utilizadas, em cada uma das seis faixas existentes. Tomando como exemplo um condomínio com nove unidades com um consumo total de 240 m³, a conta da CAESB seria de R$ 2.620,50, considerando as tarifas em vigor no mês de dezembro/2017, conforme demonstrado no quadro 02. Calculando as contas de cada uma das nove unidade com base no consumo individual, cujo total também será de 240 m³, e adotando o mesmo critério da CAESB, o somatório das contas individuais seria de R$ 3.207,10, conforme demonstrado no quadro 03, verificando-se uma diferença a MAIOR de R$ 586,60 na comparação com a conta única do condomínio(quadro 03). Essa diferença gera um acréscimo de 22,39% na despesa total dos moradores. Na normatização pela concessionária essa diferença a maior seria absorvido pela CAESB e explica o aumento das contas quando se implanta a cobrança individualizada pela CAESB.   Com a normatização pelo condomínio, os moradores podem destinar essa diferença em seu benefício visando a formação de um fundo de reserva e, no exemplo em questão em apenas cinco meses o fundo teria um saldo de R$ 2.933,00, valor superior a uma conta mensal. Após a formação do fundo de reserva, ou imediatamento após o início da cobrança individualizada, a critério dos moradores, a diferença de R$ 586,60 pode ser devolvida aos moradores na forma de desconto em suas contas de água, até o limite da conta. Nessa situação e considerando o critério do rateio linear, caberia a cada morador um desconto de R$ 65,18 restando um valor líquido a pagar conforme demonstrado no quadro 04, representando um desconto médio de 18,10% em relação aos valores que seriam pagos à CAESB. Outras formas de rateio da diferença podem ser aplicadas, dentre elas uma que se mostra bastante interessante em face da atual crise hídrica, o rateio inversamente proporcional ao valor da conta. Nesse modelo a conta menor terá um desconto maior e a conta maior terá um desconto menor, sendo mais um incentivo para o uso racional de água. Muito embora o exemplo aqui aplicado seja de um condomínio com nove unidades, observa-se que o comportamento seria semelhante em um condomínio com 500 unidades ou até mais, conforme se verifica nos atuais clientes da empresa Prosperitatis.  

Essa questão é muito polemizada e de grandes discussões na esfera condominial e por isso teço alguns esclarecimentos, a fim de dirimir controvérsias entre os síndicos e moradores no que tange a colocação/fixação de objetos privativos nas áreas comuns do condomínio. A instalação de objetos tais como vasos ornamentais, plantas, dentre outros e inclusive câmera de segurança no corredor de entrada dos apartamentos depende de autorização prévia e expressa na Convenção de Condomínio, e caso essa seja omissa deve ser deliberado em Assembleia devidamente convocada para esse fim, pois como sabemos qualquer assunto que trate de área comum, como o próprio nome diz é de interesses de todos segundo o entendimento do Dr. Anderson Machado, advogado, professor e palestrante especializado na área condominial e imobiliária. Há diversas decisões judiciais que permeiam nesse sentido, dentre elas e recente destaco a decisão do Acórdão unânime da 1ª Turma Cível do TJDFT, na qual deu provimento ao recurso de um determinado condomínio residencial localizado em Samambaia/DF, e determinou à moradora a retirada de equipamento de vigilância privativo instalado em área comum do prédio. Consta dos autos que moradora do Condomínio, instalou, por conta própria, uma câmera de vigilância acima da porta de seu apartamento, alterando a fachada do condomínio – o que é vedado pela Convenção de Condomínio e pelo Regimento Interno. Ainda segundo os autos, mesmo após ter sido notificada a retirar a câmera, a moradora quedou-se inerte, o que levou o condomínio a mover ação judicial a fim de dar cumprimento aos normativos daquele edifício residencial. Ressalto que, em sua defesa, a moradora afirma que instalou a câmera de vigilância na porta de seu apartamento em razão desta ter sido violada em duas oportunidades e as câmeras de segurança do condomínio, por estarem queimadas ou direcionadas para o corredor oposto, não terem identificado os responsáveis pela violação. Discorre acerca das falhas de segurança no âmbito do condomínio, sustenta que tanto o antigo síndico quanto seus vizinhos autorizaram o equipamento, e alega que a instalação da câmera não configura abuso do direito de propriedade e tampouco viola a intimidade e vida privada dos demais condôminos. Todavia no caso em tela, o relator Desembargador da 1ª Turma Cível esclareceu que, a questão trata de câmera instalada no corredor de entrada dos apartamentos. Logo, não estamos falando da fachada do prédio e sim de área comum, não havendo, pois, que ser aplicada a vedação expressa pelo Código Civil (Art. 1.336. São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas). Contudo, verificou-se que o Regimento Interno do Residencial, num artigo específico, vedava de forma expressa a manutenção de objetos de uso privativo nos corredores dos pavimentos residenciais e nas áreas comuns. Assim, considerando que a utilização da área comum do condomínio deve ser feita na forma da convenção estabelecida pelos condôminos, a Turma deu provimento ao apelo, para condenar a moradora a retirar a câmera instalada em sua porta. Processo: 20150910093530APC. Por fim, diante dos inúmeros processos que permeiam no Judiciário do nosso país, ressalto a importância da Convenção e do Regimento Interno dos condomínios estarem sempre atualizados, com regramentos coesos e bem definidos de acordo com a realidade de cada condomínio e ainda afirmar aos moradores que estejam atentos as regras estabelecidas nesses documentos, a fim de evitar dissabores e problemas que podem levar anos e anos de discussão em nossos tribunais e assim dificultar a convivência harmônica entre os mesmos.  

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:   I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.   Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.   Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.  

A Justiça do Distrito Federal mante ve o entendimento de que condomínios irregulares não têm embasamento legal para cobrar tarifas O entendimento é da 3ª Turma Cível do TJDFT, a partir do caso julgado em relação ao Condomínio Residencial Park Jockey A Justiça do Distrito Federal manteve o entendimento de que condomínios irregulares não têm embasamento legal para cobrar tarifas administrativas dos moradores. A decisão é da 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), que negou o pedido de recurso do Condomínio Residencial Park Jockey para que um morador pagasse as taxas cobradas pela organização residencial. O condomínio entrou com uma ação judicial com o objetivo de cobrar as parcelas em atraso de um residente. O magistrado solicitou ao autor do pedido a apresentação da Certidão de Registro de Imóvel, além dos registros de instituição e de compra do imóvel onde o condomínio é situado. Como o solicitante não apresentou os documentos, alegando não haver necessidade, a Justiça indeferiu a petição inicial e declarou a extinção do processo. O autor da ação entrou com novo recurso, mas os desembargadores entenderam que a sentença deveria ser mantida. Na decisão, alegam que, por não ter escritura no Cartório de Registro de Imóveis, o solicitante, Condomínio Residencial Park Jockey, não pode ser incluído como uma administração regularizada por lei. “Ainda que atue como ’condomínio de fato’, essa característica não é suficiente para qualificar os encargos supostamente devidos pelo apelado como título executivo, nos termos do art. 784, inc. X, do CPC. Caso contrário, estar-se-ia admitindo a criação de títulos executivos sem suporte em previsão legal”.

Após expedido o auto de conclusão da obra, também conhecido como habite-se, o vendedor é responsável pelas taxas de condomínio até a entrega do imóvel, mesmo que esse processo demore devido ao atraso do financiamento imobiliário pelo comprador A decisão, por maioria, é da Câmara de Uniformização de Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal ao julgar Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) sobre o tema. O pedido de resolução de demandas repetitivas foi ajuizado por uma construtora, que apontou a existência de divergência na jurisprudência do TJ-DF sobre a obrigação de a construtora arcar com o pagamento das taxas de condomínio, mesmo após expedida a carta de habite-se, quando a demora no recebimento do imóvel for decorrente de atraso na obtenção de financiamento bancário pelo comprador. Admitido o IRDR, o caso foi julgado no dia 27 de novembro de 2017 e a tese definida foi a seguinte: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.  

O uso de uniformes por parte dos funcionários garante boa apresentação da equipe e segurança ao condomínio. Zelador, porteiro e faxineiro ganham em comodidade e conforto com a vestimenta apropriada para suas funções. No entanto, dos edifícios localizados no Centro de Florianópolis, apenas 20% adotam o uso de uniformes – o fator gasto é o principal motivo que leva a assembleia a desaprovar a uniformização dos funcionários. No condomínio Edifício Jane, todos os seis funcionários trabalham de uniforme e, para o síndico Alberto Freitas, essa é uma formalidade necessária. “Valoriza o condomínio, identifica o trabalhador e diminui o gasto do empregado”. O porteiro Marco Antônio da Silva concorda com o síndico e diz que prefere ter uma roupa só para trabalhar. “Fico à vontade com o meu uniforme. Tenho dois itens de cada peça para revezar”, diz Marco. A síndica Maria Luíza Peron, do Residencial Tours de L’lle, também é a favor do uso de uniformes. “Aqui no condomínio os funcionários usam a roupa com a identificação do edifício e adequada para cada função. É um sinal de organização”, ressalta Peron. A porteira Niusa Busnello acredita que, dessa forma, ela pode reservar as roupas do seu guarda-roupa para passear. “É mais prático, porque eu não preciso gastar as minhas roupas”, conta. A faxineira Silvana Machado concorda com a colega.”Principalmente para mim, da limpeza, como eu faria tendo que escolher uma roupa todo dia para vir fazer a faxina? O meu uniforme é confortável, essa calça de malha não retém os meus movimentos”, salienta. A opinião sobre o uso de uniformes também é a mesma para o síndico Roberto Galo, do condomínio Henrique Stodieck. “Temos 14 empregados e compramos uniformes para todos eles. Quando alguma peça mancha ou se desgasta, repomos. Procuramos escolher um material bonito e prático, como o tecido sintético, por exemplo, que não amassa. Facilita para os funcionários e garante uma boa apresentação”, explica. Cada função exige uniforme adequado e, apesar de cada empregado ter uma peça diferente, a equipe deve manter a padronização em cores. De acordo com a subgerente da Loja do Guarda Pó, Elisandra Policarpo, ao porteiro é indicado usar calça e camisa social, gravata e jaqueta de cores mais fechadas, como o azul, preto ou marrom. “Para atender as pessoas na recepção, o funcionário precisa ter mais cuidado com a apresentação e esse modelo é clássico, não tem erro”, explica. Já o zelador pode usar roupa mais esportiva, como calça de brim, camiseta de algodão ou camisa polo, tênis antiderrapante, e jaqueta, sendo que a cor deve ser padronizada e a mesma usada pelo porteiro. “Como o zelador se movimenta mais e, em geral, trabalha com a organização do prédio, realizando algumas manutenções, ele usa roupa mais confortável que permita transpirar mais”, diz. Para a faxineira, o mais adequado é a calça com elastano, camiseta polo, avental ou túnica e tênis antiderrapante. “Ela precisa de uma roupa mais confortável e que dê liberdade nos movimentos. A túnica protege a roupa da sujeira e manchas”, explica Elisandra. DICAS – Os uniformes devem ser mantidos limpos e conservados. – As roupas pretas devem ser lavadas em separado das brancas. – Jaqueta, blazer e gravata devem ser lavados na mão e, dependendo do tecido, a seco. – O forro das roupas rasga e as roupas se deformam se lavadas na máquina. – Ao passar a calça e a camisa social, evite o contato direto do ferro com o tecido – utilize um pano de algodão para proteger. – Não passe tecidos sintéticos. – Prefira secar sapatos e tênis na sombra, assim eles não deformam. – Garanta a boa apresentação do porteiro, que deve usar camisa social por dentro da calça, cinto bem afivelado e gravata até o cumprimento do cinto. Fonte: CondomínioSC Por: Kalyne Carvalho

Os portões são elementos importantes no quesito segurança de um condomínio. Segundo dados da Secretaria de Segurança Pública de São Paulo, em 2010, 77% dos crimes foram realizados com a entrada dos bandidos pela porta da frente. Especialistas garantem que o controle no fluxo de pessoas e carros garante uma importante diminuição nas chances de crime. Por isso, é importantíssimo ter cuidado e fazer a manutenção correta dos equipamentos. Qualquer descuido pode custar muito caro. “Quando assumi como síndica do condomínio, o maior problema, realmente, era o portão. De tempos em tempos ele quebrava. Nestas ocasiões, tínhamos de manter o portão completamente aberto, em horários de pico. Era um contrassenso já que montamos um esquema de segurança com controle remoto e botões de pânico”, conta Aline Fujita, administradora de condomínio em São Paulo. Isto tudo ocorria por causa de uma roldana desgastada, fruto de manutenções canceladas em gestões passadas para cortar custos. “Após a troca da roldana, voltamos a ter problemas, porque o motor já estava avariado. No final das contas, tivemos que trocar o motor inteiro. Isso tudo por não ter realizado as manutenções de forma adequada”, complementa. Porém, quando o problema é diagnosticado corretamente, a melhor solução pode ser encontrada. A dor de cabeça começa quando o diagnóstico é equivocado e gera gastos constantes, sem obter real solução. Este entrave é comum, muitas vezes causados na procura por preços mais baixos, sem garantia de capacitação da empresa. “O problema começou quando levantamos três orçamentos que nosso estatuto exige. A empresa com o menor preço foi contratada e começou uma grande discussão, pois o rapaz insistia que o defeito no portão era estrutural e que só seria resolvido trocando o motor por um mais potente. Foi um stress e tivemos diversas discussões até conseguirmos consenso entre os condôminos para trocar por outra empresa. A nova prestadora identificou o problema real.” relata Felipe Durante, conselheiro de um condomínio de Santo Amaro. Os problemas, normalmente, começam extremamente simples, em componentes específicos como uma roda dentada em péssimo estado, trilho torto ou nos rolamentos danificados. Estes pequenos problemas costumam ser corrigidos de forma inadequada, por pessoas não capacitadas. Aparentemente, o problema é solucionado mas, na verdade, apenas prolonga o esforço a mais que o motor realiza. Com o passar do tempo, invariavelmente, o motor começa a fraquejar e apresenta as primeiras falhas de funcionamento. Os desavisados podem pensar que o problema é só nele. Porém, se não corrigirem as falhas no sistema como um todo, o defeito será reincidente. Cuidando da segurança O contrato de uma empresa de manutenção pode parecer custoso, mas caso ocorra algum acidente, como a queda de peça em cima de um carro, o prejuízo é grande, tanto financeiro com o reparo, quanto na imagem da administração do edifício. Uma inspeção mensal é recomendada para diminuir ao máximo as surpresas desagradáveis. Pode parecer excesso, mas avaliemos: um edifício de tamanho médio tem pelo menos, 30 apartamentos. Se cada apartamento possuir um veículo, o portão é acionado mais de 100 vezes diariamente. E este é um exemplo simples, já que não é incomum vermos condomínios com centenas de unidades. Nestas vistorias existem pontos que são extremamente importantes, como: Cabos de aço – itens essenciais e, normalmente, possuem curta vida útil. Formado por diversos cabos mais finos, com o tempo eles se rompem por causa da força exercida. Devem ser trocados assim que este sintoma for identificado. Roldanas – são as rodas por onde os cabos passam. Este item deve estar lubrificado, tanto onde o cabo passa quanto dentro, no qual ele gira. Deve-se também certificar que o sistema está bem fixo. Porca acionada – é o ponto dentro do motor, no qual se apoia todo peso do portão. Este é um item essencial e que não dá grandes sinais de desgaste. Rolamentos – são peças que diminuem o atrito entre as partes que giram, aumentando a eficiência do dispositivo. Estas peças estão em diversas partes do sistema. Algumas suportam muito peso e devem sempre estar corretamente apertadas e lubrificadas para que funcionem corretamente. Trilhos – são perfis, normalmente construídos de aço, que formam o caminho que o portão percorre. Esta é uma das partes mais ignoradas do sistema. Os trilhos devem estar íntegros, lubrificados, completamente alinhados, pois quanto mais tortos, mais força o motor fará, e maior desgaste de todo o sistema. Pintura – é importante verificar a integridade, pontos de ferrugem e desgastes.  

As mudanças trazem uma nova cultura para o setor da construção e sua relação com os usuários Foi entregue em Goiânia, no Setor Negrão de Lima, o primeiro imóvel com as Normas de Desempenho NBR 15575, edificações habitacionais. Essas normas estabelecem parâmetros técnicos para vários requisitos importantes de uma edificação. Como, por exemplo, desempenho acústico, desempenho térmico, durabilidade, garantia e vida útil. Essas novas edificações residenciais trazem um extenso manual com orientações para o usuário promover a manutenção do imóvel. As regras privilegiam os benefícios ao consumidor e dividem responsabilidades entre fabricantes, projetistas, construtores e usuários. A norma NBR 15575 diz que níveis de segurança, conforto e resistência devem proporcionar cada um dos sistemas que compõem um imóvel: estrutura, pisos, vedações, coberturas e instalações. Para cada um deles, a Norma estabelece critérios objetivos de qualidade e os procedimentos para medir se os sistemas atendem aos requisitos. Por exemplo, a estrutura de uma parede deve aguentar, sem apresentar falhas ou rachaduras, impactos de uma determinada força medida em joules. Sistemas de coberturas têm que apresentar resistência ao fogo durante um determinado período de tempo. Tubulações hidrossanitárias que não estiverem escondidas devem suportar até cinco vezes seu próprio peso. Vedações de paredes têm que garantir uma redução específica da temperatura verificada no lado exterior do edifício. Proteção acústica também deve ser oferecida, ou seja, deve abafar sons externos dentro de uma medida pré-determinada. A norma prevê uma série de situações de risco para o imóvel e fornece não só a medida, como também instruções de como medir se os sistemas são seguros. A engenheira civil Mariana  Fátima, gestora do setor de engenharia da responsável pela construção do primeiro edifício com as novas modificações, explica que o Manual de Uso e Manutenção do Imóvel foi elaborado atendendo aos critérios da NBR, que estabelece requisitos para o sistema de gestão e manutenção do edifício. “As mudanças trazem uma nova cultura não apenas para o setor da construção, mas para todos os consumidores, que agora passarão a ser orientados quanto aos cuidados que precisam ter para manter e prolongar a vida útil de seu imóvel”. A síndica do condomínio com as novas normas, Ana Flávia Sales, atua há três anos na área e conta que se deparou com um item inusitado na sala da administração do residencial onde trabalhará. No espaço, agora há dois enormes quadros informativos, ocupando quase toda a largura de uma parede, com uma tabela indicativa de diversas manutenções preventivas, como, por exemplo, sistemas estruturais, sistemas de pisos, vedações, coberturas, sistemas hidrossanitários, instala- ções elétricas, entre outras, a fim de manter a qualidade da edificação ao longo dos anos. “As informações vão facilitar o nosso trabalho, pois agora temos informações detalhadas para repassar para as empresas prestadoras de serviço e aos moradores”, argumenta a síndica. INCÊNDIO E ISOLAMENTO As tubulações elétricas e hidráulicas que passam de um andar para outro, no residencial, foram revestidas por uma fita de proteção corta-fogo altamente resistente. Em caso de incêndio, o aumento da temperatura e o fogo fazem com que a fita derreta, preenchendo os vazios das tubulações e impedindo a passagem de fogo e fumaça para os demais pavimentos. Esse processo permite que haja tempo suficiente de fuga em caso de incêndio, conforme a altura do prédio. Quanto ao isolamento acústico, a norma define parâmetros de redução de ruído que dependem do tipo de material utilizado na fachada, nos pisos, nas paredes, nas janelas e portas. Os materiais e processo executivo do residencial geram uma redução de 27 decibéis de ruído nos quartos, enquadrando o ambiente no nível intermediário da Norma. Outros itens também são avaliados, tais como: ruído entre dois apartamentos, ruído entre apartamentos e salão de festas, ruído entre apartamentos e hall comum, entre outros. A espessura do contrapiso e da laje que divide os apartamentos aumentou para atender aos parâmetros da norma, por exemplo. Fonte: (www.dmdigital.com.br)