O Síndico em Destaque da coluna este mês de Setembro de 2019, é o síndico Rener Almeida, do Condomínio do Edifício Residencial Mont Bello, com 84 unidades e 7 lojas, na Rua 9 Norte Lote 02 Águas Claras – DF.
1-) O que é ser Síndico pra você?
Trata-se de um condômino que deixa o comodismo, a passividade e a inércia de uma vida tranquila de um Edifício e se aventura na difícil tarefa de administrar as diferenças entre os moradores, gerenciar recursos, prestar contas de todos os seus atos e decisões, busca criar ambiente harmonioso entre os moradores, fiscaliza recursos, uso de espaços, gerencia os equipamentos, realiza manutenções preventivas e corretivas, zela pela higiene, limpeza e segurança do edifício, ou seja, assumi responsabilidades civis e criminais em nome do bem estar dos moradores do seu condomínio.
2-) Como você faz pra conciliar suas atividades pessoais, com a de Síndico?
Quando assumi a administração pela primeira vez, tive dificuldades de estabelecer limites entre o pessoal e a função de síndico. Sempre me via envolvido a todo o instante nos problemas cotidianos do condomínio, o que acabava gerando conflitos familiares. Com o passar do tempo comecei a filtrar os problemas repassados e elencar os que realmente se caracterizavam como extremamente urgentes, urgente, administráveis e sem nenhuma urgência. Com isso consegui conciliar minha vida profissional, familiar e a administração do Condomínio. Claro que tudo isso teve o apoio de toda a equipe técnica (Limpeza e Portaria), que aprendeu também a filtrar os problemas, mesmo diante de pressões de determinados condôminos.
3-) Quando assumiu quais os problemas e dificuldades encontradas e qual o maior problema que enfrentou ?
Em 2015, assumi a administração, quase fui expulso de casa pela minha esposa que já estava muito irritada por eu ser do conselho fiscal, mas aos poucos fui amansando a fera e hoje tenho total apoio de minha esposa e família.
Quando assumi, a primeira reunião que fiz 30 dias após minha posse foi criar comissões, de forma a envolver muitos moradores na administração, criamos comissão de redução de custos, comissão de obras e comissão de administração. Com essas 3 comissões começamos a analisar as contas junto com o Conselho Fiscal e identificamos diversos contratos que necessitavam de revisão. O primeiro contrato que mexemos foi o contrato de limpeza, fizemos um distrato com a empresa que estava a pelo menos uns 5 anos, que a época cobrava o que pagamos hoje. Essa empresa apenas fornecia o serviço de limpeza e portaria, nada a mais, fizemos análise de várias empresas e identificamos uma que cobrava R$ 6.000,00 abaixo do valor, fornecendo: recarga de extintores, lavagem das caixas d’águas e gorduras, jardinagem, manutenção da piscina. Todos esses serviços eram pagos a parte pelo condomínio, com isso conseguimos uma redução de mais R$ 3.000,00.
A época o síndico anterior já havia pedido o terceiro aumento no ano da taxa condominial, o que para nós era um valor superestimado.
Quando assumi, já assumi com o valor da Taxa condominial bem alta, não existia recurso no Fundo de Reserva Transparência, educação, polidez, paciência, honestidade, trabalho em equipe, capacidade de conciliar e negociar são requisitos essenciais para que um síndico realize um excelente trabalho pois se gastava tudo, os recursos captados com os aluguéis de espaços se misturavam com a taxa ordinária, bem como as últimas parcelas de uma taxa extra utilizada para reforma das áreas de lazer também se misturavam com as taxas, o condomínio vivia deficitário e todo o aumento era insuficiente, pois não havia um planejamento orçamentário.
Além dos problemas nos contratos, de recursos e de caixa, também identifiquei uma dívida com a CAESB no valor de R$ 30.000,00, que a administração anterior deixou de pagar contas durante 12 meses, porque a CAESB cobrava nas contas uma Diferença de Hidrômetro.
Busquei a CAESB renegociei a dívida, fiz uma Taxa extra para pagamento em 7 parcelas, quitamos o débito e busquei com os membros da comissão de redução de custos e de obras identificar o problema, causado, pelo vazamento no cavalete do sistema de bombeamento da caixa d’água subterrânea para as caixas D’águas superiores. Com isso já tivemos mais uma redução de quase 2.500,00 nas contas de água.
Quando assumi também identifiquei a sauna a mais de 3 anos sem funcionar, o sistema de alarme de incêndio inoperante, o valor do seguro predial subestimado, ou seja, abaixo do valor de mercado que pudesse cobrir as unidades por qualquer irregularidade ou caso fortuito, sistema de para raios danificados, inúmeros vazamentos sem identificação em várias vagas de garagem.
Com a reorganização das finanças, criei 5 contas poupanças, sendo uma para pequenas obras onde passei a destinar 0,5% mensal sobre a taxa ordinária para essa poupança, uma segunda para Reserva de Contingência onde passei a destinar 2% da Taxa ordinária para essa poupança, uma terceira para Fundo de Reserva, quarta para Aluguéis de Espaços onde foram depositados todos os valores arrecadados com aluguéis de espaços e por último uma poupança exclusiva para Taxa Extra.
Com a destinação desses recursos, consegui reformar as áreas de lazer fazendo armários e adquirindo mobiliários para piscina, refiz todo o sistema de incêndio e para raios, reformei a sauna, substitui o sistema de aquecimento elétrico da piscina que causava reclamações dos moradores pelo seu barulho ensurdecedor, por um aquecimento a gás.
Identifiquei os diversos vazamentos nas garagens como sendo oriundos das jardineiras, busquei eliminar todas, com isso acabou-se os vazamentos e infiltrações, reformei os pisos dos elevadores, troquei peças caríssimas dos elevadores que queimaram, e fiz toda a calçada envolta do prédio, após notificação da AGEFIS, que ficou no valor de R$ 60.000,00, sem uso de taxa extra, mas com os recursos economizados com a readequação e economia dos gastos. Também recompus o fundo de reservas.
Estamos a 5 anos com o mesmo valor da taxa condominial, desde de que assumi, possuímos recursos em todas as contas para fazer jus a possíveis emergências. Tudo graças ao bom gerenciamento dos recursos.
Criei diversas tabelas de controle financeiro e orçamentário onde planilho toda a movimentação financeira do condomínio, facilitando a análise pelos conselheiros, onde todos os gastos passaram a ser acompanhados por notas explicativas e carimbo de quais recursos foram utilizados para fazer frente aquela despesa.
Toda a gestão é compartilhada com a comissão de obras e conselho fiscal.
Com a necessidade preservarmos as manutenções preventivas e corretivas contratamos o Engenheiro Mario Galvão – PONSI ENGENHARIA, que diagnosticou todos os problemas estruturais, elétricos e hidráulicos e com isso fizemos um planejamento e estamos executando os serviços de manutenção com recursos de taxa extra acompanhados pela comissão de obras, conselho fiscal e pelo síndico.
Estamos elaborando um projeto de fechamento da frente do edifício e instalação de brises para colocação de ar-condicionado, todos dentro de um cronograma de planejamento realizado com as diversas comissões.
Hoje, o condomínio está trabalhando no seu limite de arrecadação, mas com uma taxa condominial sem aumentos nos últimos 4 anos.
4-) Quais foram as melhorais implantadas na sua gestão e qual economia o condomínio obteve com a implantação dessas melhorais?
Relatado no item anterior
5-) Como faz para manter atualizada a inspeção predial?
Contratamos profissionais especializados em análise de estrutura predial.
6-) Cite Quais são os principais desafios no seu condomínio, no dia-a-dia?
Manter em dia as manutenções preventivas, gerir de forma eficiente e eficaz os recursos e melhorar e revitalizar as áreas de lazer.
7-) Na sua opinião, quais são os elementos de sucesso para um bom Síndico e como os condôminos podem ajudar na Gestão?
Um bom síndico tem que ter transparência na gestão de recursos, educado, político, conciliador, um bom negociador e contatar com comissões auxiliando em todas as suas decisões, além do apoio da maioria dos condôminos.
😎 Com respeito a acessibilidade, sustentabilidade e educação ambiental quais são os desafios ?
Estamos iniciando projetos de troca de lâmpadas por paflons de leds, realizando estudos para a coleta seletiva, estudos para implementação de energia solar e melhoria das acessibilidades, que foram bem analisadas e realizadas quando reformamos as calçadas que circundam o prédio, fruto de inúmeros elogios que recebemos de vários portadores de necessidades especiais.
9-) Hoje a segurança é uma questão primordial, quais medidas foram ou são tomadas para melhorar esta questão aqui no condomínio?
Estamos elaborando um projeto de fechamento da frente do edifício, criando mecanismos para acesso por biometria e revitalizando nosso sistema de monitoramento. Além de buscarmos juntos aos condomínios circunvizinhos uma parceria para melhorar o monitoramento da rua.
10-)Qual a mensagem você passaria para futuros síndicos?
Transparência, educação, polidez, paciência, honestidade, trabalho em equipe, capacidade de conciliar e negociar são requisitos essenciais para que um síndico realize um excelente trabalho.
