Primeiramente cabe esclarecer que, essas empresas estão atuando no mercado condominial e em nenhum momento informam ao cliente a veracidade os fatos em relação a esse tipo de prestação de serviços, e apenas se apresentam como a solução dos problemas do condomínio, e pasmem não apresentam os riscos do negócio e as desvantagens em relação a esse tipo de prestação de serviço, pois da forma como estão atuando nos diversos condomínios, nada mais é que agiotagem em condomínios, afirma Dr. Anderson Machado advogado e especialista do Direito Condominial.
Aproveito a oportunidade para saudar a Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, que diante de um parecer elaborado pelo membros dessa Comissão apontaram a total insegurança jurídica que essas empresas estão gerando no mercado condominial de todo o Brasil.
Item 1: COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO. (PERDA DA NATUREZA PROPTER REM). Após a sub-rogação para a empresa garantidora não mais ostentará a natureza “propter rem”, adquirindo natureza de obrigação pessoal. Em outras palavras, a dívida referente a taxa condominial perde a natureza da sua obrigação e por esse motivo não pode acarretar a penhora do imóvel. Segue:
TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 22116605120158260000 SP 2211660-51.2015.8.26.0000 (TJ-SP)
Data de publicação: 08/03/2016
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS DE CONDOMÍNIO – COBRANÇA – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIRO – SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO PELO ARREMATANTE DETERMINADA EM AGRAVO JÁ TRANSITADO EM JULGADO – PRECLUSÃO DA MATÉRIA – MATÉRIAS RELATIVAS À ILEGITIMIDADE PASSIVA, PRESCRIÇÃO DO DÉBITO E TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA ACOBERTADAS PELA COISA JULGADA – CESSÃO DO CRÉDITO CONDOMINIAL A TERCEIRO – ALTERAÇÃO DA NATUREZA DA OBRIGAÇÃO, QUE DEIXA DE SER PROPTER REM, NÃO SE VINCULANDO MAIS À UNIDADE (…).
B) DA INSEGURANÇA JURÍDICA EM RELAÇÃO A ANUÊNCIA DA PARTE DEVEDORA, BEM COMO A SUBSTITUIÇÃO DAS PARTES NA RELAÇÃO PROCESSUAL, EM RELAÇÃO A CESSÃO DE CRÉDITOS E SUA OCORRÊNCIA NO TRANSCURSO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DIANTE DA RESCISÃO DO CONTRATO ASSINADO PELO CONDOMÍNIO E A EMPRESA GARANTIDORA.
Item 2: DA INSEGURANÇA JURÍDICA EM RELAÇÃO A ANUÊNCIA DA PARTE DEVEDORA, BEM COMO A SUBSTITUIÇÃO DAS PARTES NA RELAÇÃO PROCESSUAL, EM RELAÇÃO A CESSÃO DE CRÉDITOS E SUA OCORRÊNCIA NO TRANSCURSO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DIANTE DA RESCISÃO DO CONTRATO ASSINADO PELO CONDOMÍNIO E A EMPRESA GARANTIDORA.
Reza o artigo 41 do CPC que, somente é permitida a substituição processual voluntária das partes e expressa em lei. Ao mesmo tempo, o artigo 42 do Diploma Processual afirma que, a alienação do objeto da ação, a título particular, por atos entre vivos, não alterará a legitimidade das partes, sendo que em seus parágrafos primeiro e segundo deixa explícito que a impossibilidade de substituição processual entre cedente e cessionário sem o consentimento do devedor da obrigação transferida, sendo facultada a assistência ao cedente.
“PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. ALTERAÇÃO DO PÓLO ATIVO DA RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL APÓS A CITAÇÃO VALIDA E A CONTESTAÇÃO DO RÉU: IMPOSSIBILIDADE, EM RESPEITO AO PRINCÍPIO DA ESTABILIZAÇÃO SUBJETIVA DO PROCESSO. (…) Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” (REsp 151877; Ministro ADHEMAR MACIEL).
Item 3: DA ILEGALIDADE DA COBRANÇA JURÍDICA DAS EMPRESAS GARANTIDORAS DIANTE DAS SUAS CONDUTAS QUE CARACTERIZAM PRÁTICA ILEGAL DA ADVOCACIA PELA EMPRESAS E CAPTAÇÃO INDEVIDA PELOS ADVOGADOS QUE PRESTAM ESSE TIPO DE SERVIÇO. (Esse item já foi tema de outras matérias, inclusive em relação as empresas que administram os condomínios que adotam a prática ilegal de oferecer serviço jurídico para os condomínios).
Item 4: DA RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO SEGUNDO O ART. 1.348 DO CC/02 EM COBRAR DOS CONDÔMINOS AS SUAS CONTRIBUIÇÕES.
Artigo 1.348 – Compete ao síndico:
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
O síndico é o único responsável pelas cobranças das taxas condominiais, e claro que para não haver pessoalidade em relação a cobrança dos moradores e afim de evitar constrangimentos o síndico terceiriza essa função para outras empresas, todavia autorizar que administradoras façam cobranças jurídicas e transferir a inadimplência para outras empresas, o mesmo pode ser responsabilizado, visto que está sendo condizente com tais práticas e poderá responder por isso. Síndico que age assim é síndico PREGUIÇOSO e que não quer se preocupar com tal premissa que é de sua responsabilidade.
Feitas essas considerações, o Código Civil brasileiro prescreve em seu Art. 186, que: Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. E, em razão do normativo legal transcrito (Art. 927, do Código Civil), estabelece que: Aquele que, por ato ilícito (Arts. 186 e 187, do mesmo Codex), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Item 5: DOS RISCOS E DA ONEROSIDADE CONTRATUAL EM RELAÇÃO AOS CONTRATOS DE COBRANÇA GARANTIDA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO
Neste item ingresso na maior problemática em relação a prestação de serviço, pois o contrato é abusivo diante do excesso de onerosidade para com os moradores do condomínio, e um verdadeiro desrespeito em relação a Convenção do Condomínio. O fato é que essas empresas garantidoras de receita se apresentam para o condomínio como verdadeiras salvadoras da pátria, e diante da inadimplência estar nas alturas, enche os olhos, visto que, é muito mais fácil e cômodo administrar o condomínio com receita de 100% e não se preocupar com essa problemática. MERA ILUSÂO!!! Primordialmente basta analisar o contrato, e verificar que todos os condôminos serão prejudicados, pois as taxas administrativas são abusivas e a grande maioria não segue o que está em Convenção. Essa empresas vendem uma solução e afirmam que, os únicos prejudicados e que serão efetivamente onerados serão os inadimplentes, pois pagarão a mais por isso. NOVAMENTE MERA ILUSÃO!!
Item 6: DA CARACTERIZAÇÃO DE EMPRESAS GARANTIDORAS DIANTEDE UM TIPO DE OERAÇÃO FINANCEIRA (EMPRÉSTIMO E NÃO CESSAÕ DE CRÉDITOS) QUE DEVERIA TER AUTORIZAÇÃO DO BANCO CENTRAL
Há critérios muito importantes que ainda devem ser levados em consideração. Na contratação desse tipo de empresa o condomínio está conivente com uma FRAUDE TRIBUTÁRIA, pois isso é uma operação financeira e portanto deve ser operacionalizada com uma empresa financeira autorizada pelo Banco Central, inclusive diante da fraude poderá gerar uma responsabilidade solidária em relação aos tributos. A Lei que trata sobre atuação de empresa equiparada a instituição financeira é a Lei nº 7.492/86, aduz que:
Art. 1º Considera-se instituição financeira, para efeito desta lei, a pessoa jurídica de direito público ou privado, que tenha como atividade principal ou acessória, cumulativamente ou não, a captação, intermediação ou aplicação de recursos financeiros (Vetado) de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira, ou a custódia, emissão, distribuição, negociação, intermediação ou administração de valores mobiliários.
Parágrafo único. Equipara-se à instituição financeira:
I – a pessoa jurídica que capte ou administre seguros, câmbio, consórcio, capitalização ou qualquer tipo de poupança, ou recursos de terceiros;
II – a pessoa natural que exerça quaisquer das atividades referidas neste artigo, ainda que de forma eventual.
Por fim, recomenda-se que, antes de qualquer ato que implique em disposição de crédito e obrigação do condomínio, sejam pontualmente analisadas por um advogado especialista, para que possa diante das irregularidades apresentadas e as condições impostas no contrato serem deliberadas em assembleia.
