Organizar as assembleias e reuniões de condomínio, controlar as despesas do prédio, intermediar as possíveis desavenças entre os moradores são todas funções comuns às atividades de um síndico.
Mas, você sabia que há um artigo do Código Civil dedicado exclusivamente às responsabilidades do síndico? O artigo 1.348 cita inclusive a manutenção do condomínio, bem como as obras realizadas no condomínio e o zelo pela prestação de serviços.
Com base nisso, o síndico pode, sim, ser reponsabilizado pela manutenção (ou a falta dela) no condomínio. Entenda.
O que considerar na manutenção condominial
Além das áreas comuns como salão de festas, estacionamentos, playground, quadras poliesportivas, piscinas, etc., a manutenção dos elevadores, dos sistemas de combate a incêndio, dos pára-raios, das instalações elétricas, hidráulicas e de gás do prédio também devem ser observadas pelo síndico.
O ideal é seguir uma agenda de manutenção preventiva, de preferência, apresentada e validada pelos moradores. Cada uma destas instalações têm normas específicas a serem cumpridas e que devem ser conhecidas e postas em prática pelo síndico.
Por isso, para ser um bom síndico é preciso conhecer administração e também ter apreço pela legislação. Quanto mais informação sobre suas obrigações legais, menos dor de cabeça ele terá.
Antes de fazer obras no condomínio, garanta a aprovação
As obras que não forem previamente autorizadas pelos moradores em assembleia acarretam numa responsabilidade civil ainda maior para o síndico, já que não houve uma comunicação oficial junto aos condôminos.
No Código Civil, as obras consideradas urgentes podem ser feitas sem a necessidade de aprovação da assembleia, mas, pelo sim e pelo não, o melhor a fazer é convocar uma assembleia e deixar todos cientes da necessidade da obra.
Outra possibilidade é eleger um conselho formado pelos próprios condôminos que possa ser acionado em situações emergenciais, representando os demais moradores.
Os fornecedores também estão sob responsabilidade do síndico
Se acontece um acidente com um profissional que está executando uma obra no condomínio, o síndico também pode ser responsabilizado. Por isso, é muito importante ficar atento aos fornecedores contratados.
Faça as seguintes perguntas:
- Eles têm a documentação e alvarás exigidos para a função?
- Seguem as normas estabelecidas pela ABNT e também as Normas Regulamentadoras de Saúde e Segurança do Trabalho, além de estarem registrados nos órgãos competentes?
- Todos os funcionários estão devidamente registrados?
- Os trabalhadores possuem seguro de vida?
Às vezes, a economia que se pensa gerar ao contratar um profissional não regularizado acarretará não só em gastos, como também em sanções judiciais mais adiante.
E as obras realizadas nos apartamentos?
A NBR 16.280 (ABNT) determina que todas as obras e reformas que sejam feitas nas unidades individuais, ou seja, nos apartamentos, mas que de alguma forma alterem ou interfiram no projeto do prédio, sejam analisadas pela construtora.
Dessa análise, deve ser emitido um laudo técnico assinado pelo engenheiro responsável pela obra. Feito isso, esse laudo deve ser assinado pela administradora ou síndico responsável pelo condomínio. Nesse caso, a responsabilidade do síndico é tanto pelo laudo assinado quanto por obras que venham a ser executadas sem que esse laudo seja emitido.
Por isso, é importante que o síndico tenha um bom relacionamento com os moradores e observe a rotina do prédio, evitando que sejam feitas obras sem o seu consentimento.
Quais os riscos para o síndico?
Ao se falar em responsabilidade, existem dois conceitos que são importantes que o síndico conheça e compreenda: a responsabilidade civil, que trata do descumprimento das atribuições de síndico e o impacto que isso pode ter na vida de terceiros; e a responsabilidade criminal que é referente a mais do que uma omissão ou descumprimento da atribuição, pois pode ser classificada como um crime ou contravenção penal.
Como “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” é uma das competências do síndico, de acordo com o Código Civil (Art. 1.348, V), no primeiro caso, de responsabilidade civil, o síndico pode vir a responder pela negligência quanto à manutenção dos elevadores que cause algum acidente, por exemplo; ou então pela queda de uma parte da fachada que cause danos a terceiros.
No último caso, o síndico, após comprovada sua responsabilidade criminal, pode ser afastado de sua função, pode ter que pagar uma multa ou ressarcir financeiramente o condomínio e até mesmo ser preso.
Fonte: fibersals
