Não há nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta por condomínio residencial à locação de unidade por curta temporada, seja ela feita por Airbnb ou qualquer outra plataforma ou meio.
Caso julgado trata de condomínio que proibiu locação por menos de 90 dias
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Essa foi a conclusão alcançada por unanimidade de votos pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento finalizado nesta terça-feira (23/11). Com algumas diferenças de fundamentação, os votos acompanharam a posição do relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Trata-se do segundo precedente do STJ, já com uma unificação jurisprudencial. Em abril, a 4ª Turma decidiu no mesmo sentido, ao negar o recurso especial ajuizado por três proprietários de apartamentos que decisão que os mandou deixar de oferecer alojamento e hospedagem mediante locação de quartos e prestação de serviços.
Naquele caso, o Airbnb sustentou que a proibição se deu porque o proprietário havia transformado a própria unidade em hostel, oferecendo serviços como lavanderia e café da manhã. A decisão não convenceu, como atestaram juristas ouvidos pela ConJur.
O caso julgado pela 3ª Turma é bem menos complexo. Trata de um condomínio de Londrina que, após assembleia, incluiu um item em sua convenção para proibir o aluguel por temporada de suas respectivas unidades por qualquer período inferior a 90 dias. A ação foi ajuizada por um dos condôminos, com o objetivo de anular essa deliberação.
De forma unânime, a 3ª Turma concluiu que cabe ao condomínio, por meio de assembleia, decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, desde que observa a destinação prevista na convenção condominial.
Ministro Bellizze divergiu do fundamento de que exploração econômica por locação via aplicativo muda destinção do imóvel
Lucas Pricken/STJ
Em nota, o Airbnb afirmou que “o julgamento se refere a uma situação específica em um condomínio no Paraná e a decisão não determina a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral”.
E acrescentou que “o aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel.”
Residência x domicílio
A principal divergência de fundamentação entre os julgadores da 3ª Turma sobre o tema diz respeito à compatibilização da exploração econômica de uma unidade condominial com a destinação exclusivamente residencial atribuída a um condomínio.
Quando o julgamento foi iniciado, o Airbnb, admitido na lide como assistente simples, sustentou que as locações intermediadas devem ser enquadradas no artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). A norma define locação de temporada como aquela “destinada à residência temporária do locatário” por uma série de motivos, entre eles a prática de lazer.
A princípio, o voto do relator apontou que usar uma unidade para locação de curto tempo por meio de aplicativo não é compatível com as concepções de permanência e de algo definitivo, que adornam o conceito de residência, termo usado pela lei.
Ou seja, a exploração econômica de unidades mediante locação por curto prazo não se compatibilizaria com destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.
Negócio entabulado aproxima-se mais de contrato atípico de hospedagem, concluiu a ministra Nancy Andrighi
Gustavo Lima/STJ
Natureza da hospedagem
Em voto-vista, o ministor Marco Aurélio Bellizze apontou que essa definição levaria à aplicação do trecho final do artigo 1.351 do Código Civil, segundo o qual a mudança da destinação do edifício dependeria da aprovação pela unanimidade dos condôminos. E no caso, a aprovação da convenção na qual constou a limitação da locação por temporada se deu pela maioria de 2/3.
“Essa locação é a residêncial por temporada, compatível com a destinação do imóvel, e que por tal razão a condomínio tem a faculdade de, por maioria de votos, proibir ou permitir essa deliberação”, afirmou o ministro Bellizze.
O ponto também foi destacado no voto da ministra Nancy Andrighi, para quem a inclusão da vedação de locação por temporada via aplicativo não tem o propósito de alterar a destinação do imóvel, seja residencial ou comercial. “Logo, não é necessária a unanimidade, sendo suficiente para a validade da convenção os votos favoráveis de apenas 2/3 dos condôminos”, concluiu.
O tema é relevante porque o condômino suscitou, no recurso especial, a nulidade da assembleia que introduziu a limitação de locação no condomínio. O ministro Cueva, que recebeu os votos dos colegas com antecedência, anunciou alterações nos voto para compatibilizar esse entendimento.
A ministra Nancy Andrighi ainda fez referência à conclusão alcançada pela 4ª Turma no precedente sobre o mesmo tema, segundo a qual o negócio entabulado entre as partes aproxima-se mais de um contrato atípico de hospedagem.
“O individio que reserva acomodação via plataforma virtual para permanecer por curto ou curtíssimo período de tempo não tem intenção de constituir residência com ânimo definitivo no local. Ainda assim, a simples brevidade de permanência e finalidade específica do uso não descaracteriza, por si só, a condição de residência”, disse
Por Danilo Vital
