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Quando vamos procurar por um apartamento, é necessário pensar no valor do condomínio. A taxa de condomínio é o valor que você paga por mês para que as áreas comuns do prédio sejam cuidadas. Algumas pessoas preferem um lugar com pouca estrutura, ou uma casa para economizar dinheiro, mas pense melhor pois são muitas as vantagens em ter uma estrutura completa em um condomínio. Veja quanto você economiza morando em condomínio com lazer completo Quem tem filhos, principalmente, sofre para encontrar atividades que entretenham as crianças nos fins de semana. Existem opções como clubes, shoppings e parques, mas a maioria dessas atividades afeta o seu orçamento no fim do mês. Se você possui uma estrutura em casa, consegue economizar sem perder o conforto. Um condomínio com lazer completo oferece diversos itens de lazer, como piscina, churrasqueira, salão de festas, parquinho, quadra poliesportiva, academia e até um salão de jogos. Todos os moradores podem usufruir dessas instalações, o que ainda ajuda a socializar com os vizinhos e melhorar a convivência. A conta de quanto você economiza morando em condomínio com lazer completo depende da sua rotina e dos seus hobbies. Para aqueles que estão pensando em comprar uma casa, avalie se tem espaço suficiente para ter uma área de lazer confortável com piscina e churrasqueira por exemplo, mas tenha em mente que você deve incluir no seu planejamento os gastos com manutenção interna e externa da casa. E, não menos importante, lembre-se de que apartamentos são mais seguros que casas. Algumas questões para levar em conta: Academia: se o seu prédio oferece academia, você não precisa pagar a mensalidade em outro lugar. É só descer e fazer o seu exercício, no melhor horário conforme sua agenda. Uma academia de bairro custa cerca de R$ 100,00 por pessoa. Só para o casal, já seriam R$ 200,00 por mês, isso sem falar na gasolina e no tempo no trânsito. Festas: sempre que você der uma festa, não precisará se preocupar com o aluguel do espaço, pois essa comodidade existe no seu prédio. Esse custo pode chegar a mais de R$ 2.000,00 dependendo do tamanho do evento. O salão de festas e a churrasqueira do seu prédio podem ser utilizados sempre que você quiser. Basta reservar a data e pagar uma taxa simbólica para a limpeza após o uso.   Estrutura: onde mais você encontra piscina, quadra e espaço para as crianças brincarem? Os centros de lazer da cidade costumam ser lotados, enquanto que, no prédio, sem gastar nada a mais, seu filho brinca em segurança com os amigos. Valorização do imóvel: quando for vender o seu apartamento, valerá mais se estiver em um condomínio com estrutura de lazer completo. Segurança: um fator que não tem preço Quem mora em cidades grandes como São Paulo se preocupa muito com a segurança, e com razão! Condomínios com estrutura oferecem sistemas de segurança que garantem que você chegue em casa tranquilo, sem se preocupar com nada. Seus filhos poderão brincar na área de lazer e você ficará tranquilo em casa ou no trabalho, pois sabe que eles estarão protegidos. Se você gosta de aproveitar comodidades como piscina e academia, vale a pena ver quanto economiza morando em condomínio com lazer completo. É o fim dos sábados e domingos entediantes, sem ter onde aproveitar o sol e os amigos. É só curtir o espaço. Ele é seu!

– CUIABÁ Incorporadora vende imóvel que havia sido comprado por cliente, mas estava inadimplente e é condenada a devolver a propriedade ou entregar outra nos mesmos padrões, além disso, deverá pagar R$ 10 mil ao cliente a título de danos morais. A decisão é da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso ao julgar Recursos de Apelação Cível interpostos tanto pelo cliente quanto pela construtora. Inicialmente o cliente ingressou na 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá com ação de obrigação de dar coisa certa combinado com ação de indenização por danos materiais e morais contra construtora. Argumentou que adquiriu um apartamento da incorporadora para moradia, ainda na fase de obras, no valor de R$ 115 mil em janeiro de 2012. Relata que em março efetuou pagamento de R$ 3,6 mil de corretagem e R$ 41,4 mil como entrada. Alguns dias depois pagou mais R$ 14,9 mil e outros R$ 8,8 mil referente às parcelas vencidas entre fevereiro e setembro de 2012, totalizando a quantia de R$ 68,7 mil, ou 58,47% do valor do contrato. Ele admite que “passou por grandes dificuldades financeiras que o levaram a deixar de cumprir com a totalidade dos pagamentos”, mas foi surpreendido ao descobrir que a unidade, objeto do contrato celebrado entre as partes, foi vendida pela incorporadora para um terceiro sem qualquer aviso prévio ou rescisão contratual. Sustentou que fez propostas para a quitação do débito, que se encontra no valor R$ 46,3 mil, porém a construtora não aceitou. O cliente afirma que devido à impossibilidade de usufruir do “tão sonhado bem”, foi obrigado a alugar um apartamento próximo à obra no valor inicial de R$ 550, e atualmente corrigido para R$ 700. Por estes motivos, pleiteia R$ 46,3 mil, referente ao saldo devedor tido como incontroverso, a condenação da ré ao pagamento de danos materiais, restituição em dobro do valor pago a título de corretagem e indenização por danos morais. A construtora por sua vez, sustentou que as condições de pagamento do imóvel foram escolhas do cliente, e, ao assinar o contrato de promessa de compra e venda, optou por quitar o imóvel com recursos próprios, mas de forma parcelada, e que os lançamentos estavam programados até o mês de janeiro de 2013 (considerando as parcelas faltantes), mas o comprador interrompeu os pagamentos ainda no mês de outubro de 2012. Segue sustentando que a rescisão contratual ocorreu por culpa única e exclusiva do comprador, visto que nenhuma responsabilidade pode ser atribuída à vendedora, pugnando pelo total provimento do recurso para reformar a sentença. O magistrado de piso julgou parcialmente procedente o pedido do cliente, e nos termos do Código do Consumidor, converteu a obrigação de dar coisa certa em perdas e danos, determinou que a construtora entregue ao comprador outro imóvel nos mesmos padrões contratado, o que deverá ser feito mediante pagamento do saldo devedor remanescente ou promova o reembolso dos valores pagos. E condenou a ré ao pagamento dos danos materiais no valor de R$ 19,4 mil correspondente aos aluguéis comprovadamente custeados, além de pagamento de indenização por danos morais em virtude dos transtornos decorrentes da indevida rescisão do contrato, no valor equivalente a R$ 5 mil. Tanto cliente quanto a construtora apelaram ao Tribunal de Justiça para reforma da sentença. A turma julgadora formada pelos desembargadores Sebastião Barbosa Farias (relator), Nilza Maria Possas de Carvalho e Sebastião de Moraes Filho proveu ambos os pedidos. A construtora alegou ausência de culpa na rescisão contratual e a consequente responsabilização, afirmou que sempre esteve disponível para renegociação do saldo devedor e que chegou a emitir novos boletos, enviou e-mail, entrou em contato telefônico e expediu telegrama e apesar de todos os alertas, o cliente manteve-se inerte aos pagamentos por cinco meses, quando colocou o imóvel novamente à venda e fechou negócio com um casal. Diz que os recibos apresentados no valor de R$ 550 seriam referentes ao único contrato de aluguel juntado aos autos, contudo, se referem a período que não faz parte dos autos (outubro de 2011 a outubro de 2012), de modo que, pede pelo provimento do recurso para afastar a condenação ao pagamento da quantia de R$ 19,4 mil, por danos materiais. Alternativamente, pugna pela minoração da condenação, para que sejam restituídos apenas os valores comprovadamente pagos até julho/2013, data do envio do telegrama ao comprador. Requer a reforma da sentença para que seja afastada a condenação de perdas e danos, além do pagamento de indenização por danos materiais e morais. Já o comprador requer majoração dos danos morais para o valor de R$ 30 mil. O relator da ação pondera que a construtora, deixou de comprovar que o cliente foi devidamente notificado antes da rescisão do contrato, pois o telegrama não foi entregue ao destinatário conforme comprovante dos Correios. O que tornou indevida a rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel promovida pela construtora, restando demonstrada sua responsabilidade quanto ao dano sofrido pelo comprador, em razão do erro cometido pela mesma suficiente para causar abalos na esfera psíquica do promissário comprador, gerando o dever de indenizar. O desembargador considerou que o valor arbitrado na origem de R$ 5 mil comporta majoração para R$ 10 mil. “Quantia que reputo adequada para reparar o dano suportado pela parte autora sem culminar em enriquecimento indevido”, diz trecho do voto. O desembargador reconhece a falha na prestação do serviço (falta de notificação da rescisão contratual), mas pondera que o contrato de aluguel trazido aos autos é anterior ao contrato entabulado entre as partes, não tendo, portanto, o que falar em condenação em danos materiais. “Ante o exposto, dou parcial provimento ao apelo interposto pela construtora, para reformar o ato sentencial, afastando a condenação por danos materiais; e provejo parcialmente o recurso interposto pelo comprador, para reformar a decisão de Primeiro Grau para majorar a condenação a título de danos morais para R$ 10 mil, mantendo inalterados os demais termos da sentença”, conclui. – Leia AQUI o acórdão.

O Síndico em Destaque desta edição de Maio, é o síndico Bruno Apolonio do Condomínio do Ed. Gávea, com 48 unidades, localizado na SQS 113 Bloco F Asa Sul. 1-) O que é ser Síndico pra você? Requer várias habilidades em uma mesma pessoa. Solucionar problemas, conviver harmonicamente com moradores, estar atento à manutenção e à segurança do edifício e ainda gerenciar os recursos para prestar contas aos condôminos. 2-) Como você faz pra conciliar suas atividades pessoais, com a de Síndico? Tenho um plano de gestão bem organizado e conheço muito bem o meu prédio, pois as responsabilidades do síndico não são poucas e exige uma dedicação de 24 horas por dia. Tenho um diálogo cordial com os moradores e sempre converso com os funcionários para saber sobre os problemas do edifício. Costumo ler, pelo menos uma vez por ano, a Legislação, a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio, isso ajuda bastante nas tomadas de decisões., sem comprometer as minhas atividades pessoais. 3-) Quando assumiu quais os problemas e dificuldades encontradas e qual o maior problema que enfrentou ? Quando assumi, descobri a falta de organização dos documentos, projetos, contratos ,etc, que estavam guardados no arquivo do prédio. Passei dois meses fazendo triagem e lendo todos os papeis para entender o funcionamento do condomínio. Organizei por ordem cronológica todas as ações implantadas no edifício ao longo desses quase 60 anos de existência. Com o conhecimento aprofundado, fiz uma vistoria minuciosa em todas as instalações e numa dessas visitas, descobri que tinha que trocar toda a encanação barbará predial. Foi uma ação bem complexa, pois envolveu uma obra em todos os apartamentos. 4-) Quais foram as melhorais implantadas na sua gestão e qual economia o condomínio obteve com a implantação dessas melhorais? Padronizei toda a fachada do prédio, tirei o emaranhado de fios que existiam, reformei as portarias, coloquei sensores de movimento de movimento e lâmpadas de Led em todo o edifício, instalei câmeras , revitalizei os elevadores e voltei a usar o reservatório de água parado há mais de 30 anos. A implantação dessas melhorias reduziu o consumo de energia e água, sem contar com a mudança estética do prédio voltando a ser semelhante ao projeto original. 5-) Como faz para manter atualizada a inspeção predial ? Por conhecer profundamente o edifício, contratei profissionais especializados para fazer um relatório minucioso do prédio. Com este relatório em mãos, tenho um cronograma de ações a serem executadas ao longo dos anos. 6-) Na sua opinião, quais são os elementos de sucesso para um bom Síndico e como os condôminos podem ajudar na Gestão? ‘ Conhecer bem o condomínio e seus problemas ,entender as reinvindicações e as demandas dos moradores, conversar com os funcionários e prestadores de serviços, buscando sempre o bem comum. Um boa equipe de funcionários e bons profissionais prestadores de serviços ,formam a espinha dorsal de uma gestão. Sem eles, o planejamento se torna ineficiente. Já os condôminos, podem ajudar compartilhando suas demandas, habilidades e conhecimentos, ou seja, serem ativos e participativos nas assembleias e conselho fiscal. 7-) Com respeito a acessibilidade, sustentabilidade e educação ambiental quais são os desafios ? Posso dizer que moro em um lugar muito privilegiado e digo os motivos: -Há muitos idosos, então o respeito a acessibilidade é seguida, há rampas e fácil acesso para cadeirantes. – Somos a única quadra sustentável de Brasília e recebemos o prêmio de Atitude Cidadã pelo Instituto Lixo Zero Brasil.- A educação Ambiental é levado a sério entre os moradores , funcionários e os alunos que frequentam a escola dentro da quadra. Já o desafio é de aprofundar e de ensinar aos novos moradores sobre os referidos assuntos. 😎 Hoje a segurança é uma questão primordial, quais medidas foram ou são tomadas para melhorar esta questão aqui no condomínio ? Temos câmeras em todo o pilotis , cada portaria possui os telefone das outras portarias de todos os prédios ao nosso redor, possuímos vigilância privada 24 horas ,temos o contato com a polícia e um grupo no whatsApp com uma participação muito ativa dos moradores da quadra. Com estas ações, diminuiu bastante o índice de furtos no local. 9-) O condomínio foi premiado no concurso de coleta seletiva promovido pela SLU e Assosíndicos, nos fala o que foi realizado, e que levou o condomínio a ser um dos premiados ? Sim, ficamos em segundo lugar no concurso de Boas Práticas de Coleta Seletiva em Condomínios 2018. Este prêmio foi a cereja do bolo que faltava em nossa gestão. Fazemos a gestão de resíduos sólidos há dois anos e a cada temporada, aprimoramos nossas ações. Usamos sacolas biodegradável, temos locais diferentes para armazenar cada tipo de resíduo, recebemos 3 vezes por semana a visita de empresa especializada para buscar o resíduo orgânico e duas vezes por semana temos uma cooperativa credenciada para buscar o resíduo reciclável .Hoje sabemos exatamente aonde o resíduo está armazenado e a produção mensal e anual do orgânico e reciclável. Mandamos para o rejeito apenas 3% do nosso resíduo. Para aprimorar mais ainda os conhecimentos na área, faço parte dos membros suplentes do Conselho de Limpeza Urbana ( CONLURB) do DF. Buscando ainda a vanguarda nesse setor, pretendo desenvolver a economia circular com os produtores rurais de orgânicos para fechar o tripé da sustentabilidade que é o social, econômico e ambiental. 10-) Qual a mensagem você passaria para futuros síndicos? Faça uma análise de suas habilidades, e busque conhecimento sobre as áreas que você não domina muito bem, mas que são importantíssimas. As profissões estão mudando, inclusive a de síndico, saímos do amadorismo para chegar ao profissionalismo e faça sempre o seu melhor.

O Síndico em Destaque desta edição de Abril, é o síndico Román Dario Cuattrin do Residencial Politec com 80 unidades, localizado na Rua 16 Sul em Águas Claras. 1-) O que é ser Síndico pra você? Ser síndico é poder contribuir para a melhoria da coletividade, mesmo que seja um micromundo (cerca de 300 pessoas). Isso inclui resolver conflitos, valorizar o patrimônio e manter os custos sob controle. 2-) Como você faz pra conciliar suas atividades pessoais, com a de Síndico? Reservo um tempo específico durante a semana, geralmente no domingo, para andar pelo condomínio todo. Durante a semana, sou acionado por telefone e por whatsapp, retornando no primeiro intervalo que tenho durante o meu trabalho principal. Questões emergenciais tem prioridade. À noite, ao chegar no prédio, dou uma passada na portaria, leio o livro de ocorrências e resolvo pequenas demandas. 3-) Quando assumiu quais os problemas e dificuldades encontradas e qual o maior problema que enfrentou ? Ao assumir, o principal problema era colocar o condomínio para funcionar (emitir CNPJ, contratar fornecedores, adquirir infraestrutura). O maior problema enfrentado foi um morador que incomodava os vizinhos com barulhos e badernas. 4-) Quais foram as melhorais implantadas na sua gestão e qual economia o condomínio obteve com a implantação dessas melhorais? Em termos de melhoria que trouxeram benefícios cito o aquecimento da piscina, a implantação de um playground e a cobertura da área da churrasqueira. Em termos de benefícios econômicos, a substituição de lâmpadas comuns (incandescentes e fluorescentes) por lâmpadas de LED. Essa ação reduziu o consumo anual de 90.000 kilowatts para cerca de 73.000 kilowatts. 5-) Como faz para manter atualizada a inspeção predial ? Por meio das rondas constantes em todo o condomínio e por uma planilha de controle de manutenções. 6-) Cite Quais são os principais desafios no seu condomínio, no dia-a-dia? Conciliar interesses muitas vezes contrários é um grande desafio. Manter a taxa de condomínio em patamares baixos mas ao mesmo tempo prestar um serviço de qualidade é outro desafio. 7-) Na sua opinião, quais são os elementos de sucesso para um bom Síndico e como os condôminos podem ajudar na Gestão? O elemento de sucesso é a transparência nas ações. A gestão compartilhada ajuda bastante, ouvindo as demandas e priorizando os atendimentos. 😎 Com respeito a acessibilidade, sustentabilidade e educação ambiental quais são os desafios ? Fizemos todos os ajustes solicitados pela Agefis por conta da atualização da legislação no quesito acessibilidade: rampas para cadeirantes, inclinação das rampas das garagens, melhoria nas pedras portuguesas da calçada. Sustentabilidade e educação ambiental estão presentes na coleta seletiva, na separação e descarte de vidros, na coleta e encaminhamento de óleo (Projeto Biguá, em parceria com a Caesb), na coleta de pilhas e baterias, na separação e doação do lixo eletrônico para uma cooperativa e na doação de objetos encontrados nas áreas comuns a creches e instituições de amparo a necessitados. 9-) Hoje a segurança é uma questão primordial, quais medidas foram ou são tomadas para melhorar esta questão aqui no condomínio ? Investimento em CFTV, monitoramento de alarmes à distância, treinamento de porteiros, campanhas nos elevadores para os moradores, identificação na portaria, instalação de grades em locais vulneráveis foram algumas medidas adotadas. Mas ainda há muito a fazer: portaria com biometria, identificação de veículos pela placa, mais câmeras no CFTV… 10-) Qual a mensagem você passaria para futuros síndicos? Capacite-se sempre, o tempo todo. Há mudanças na legislação, novos produtos e equipamentos que requerem uma atualização constante para que você possa oferecer o melhor para o condomínio. Também prepare-se para lidar com pessoas e suas características pessoais. Tenha conhecimentos, básicos pelo menos, nas mais diversas áreas: engenharia civil e elétrica, advocacia, administração, contabilidade, psicologia e negociação. Mas uma coisa é fato: vale a pena. É muito reconfortante receber o reconhecimento por ações que trazem melhoria. 11-) O condomínio foi premiado no concurso de coleta seletiva promovido pela SLU e Assosíndicos, nos fala o que foi realizado, e que levou o condomínio a ser um dos premiados ? Implantamos a coleta seletiva logo no início do recolhimento pelo SLU. Foram campanhas internas com os moradores e os prestadores de serviço. Aos poucos, fomos inserindo outras ações: coleta de óleo de cozinha, separação e descarte ecológico de vidros, recolhimento de pilhas e baterias, coleta e disponibilização para uma cooperativa do lixo eletrônico. No concurso do SLU, recebemos elogios pela limpeza e conservação dos contêineres, que ficam sempre trancados e são periodicamente higienizados.

Representantes de entidades participaram da abertura do evento “Viver em Paz – Boas Práticas na Relação de Condomínios e Construtoras”, realizado em 10/04, pelo Sinduscon-DF em parceria com a Assosíndicos-DF e apoio do CAU/DF e CREA-DF. O presidente em exercício Dionyzio Klavidianos reforçou sobre a busca constante dos gestores condominiais em adotar uma cultura de manutenção atrelada ao cumprimento de normas de engenharia bem como o atendimento a legislação vigente. ‘São ações simples que irão garantir o desempenho das edificações e a vida útil do empreendimento’, evidenciou Dionyzio. A Presidente do CREA-DF Fátima Có realçou o caráter social que todos os profissionais de engenharia possuem ao assumir o compromisso com o bem comum. Lembrou também sobre a Cartilha do Síndico publicada para ajudar os gestores na contratação de serviços de engenharia e os cuidados referentes as manutenções dos condomínios. ‘’ O presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Distrito Federal, arq. Daniel Mangabeira, deu as boas-vindas aos participantes – síndicos, administradores e gestores de condomínios -, e frisou a importância desses profissionais para a segurança e a qualidade das edificações. Daniel Mangabeira enfatizou, ainda, a relevância da manutenção predial e do cumprimento das Normas Técnicas Brasileiras (NBRs) para uma gestão condominial de excelência. O advogado Miguel Zaim, atual presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB de Mato Grosso, foi convidado para ministrar uma palestra na primeira edição do evento “Viver em Paz”, em Brasília. Dr. Miguel Zaim abordou o tema sobre Convenção Condominial como instrumento de defesa do incorporador de condomínio. “Esse evento é de suma importância e está quebrando paradigmas. Estamos tratando sobre essa possibilidade de ter uma boa convivência entre síndicos e incorporadores imobiliários, sempre cada um dentro das suas responsabilidades. Sobre a convenção é um importante documento e penso que está mal manejada nos condomínios e sendo grandes geradores de conflitos”. Argumenta Miguel Zaim sobre a importância de se discutir o tema.Na programação participaram também palestrantes de várias áreas como o engenheiro civil Mário Galvão que falou sobre a importância das manutenções prediais, o engenheiro Renato Cortopassi que evidenciou a necessidade de investigar problemas estruturais da edificação com especialistas nessa área e a síndica Maira Coelho expôs as boas prática que vem realizando em seu condomínio e como os gestores devem agir para elevar a performance de sua gestão e garantir ao síndico o sucesso. Palestraram um total de sete profissionais e no final se reuniram para um debate com o 1º vice-presidente do Sinduscon-DF – Dionyzio Klavdianos. “A ideia é levar a importância da cultura de norma e manutenção, para que o síndico consiga ter maior qualidade de uso do condomínio assim como garantir uma vida útil do imóvel mais longa. Tem que acabar com a ideia de que a obra termina com a entrega da chave. Uma nova etapa começa no final da obra, que é a manutenção”. Avalia Dionyzio. Já o Presidente da Assosindicos DF Emerson Tormann destacou o fato de estarmos vivendo uma revolução tecnológica na qual síndicos e profissionais de engenharia têm à disposição diversas ferramentas e aplicativos que ajudam na solução de problemas do condomínio. No entanto, ainda há um grande desafio a ser superado que é a mudança de hábitos na contratação de serviços de engenharia e a exigência de registro de responsabilidade técnica. Também cobrou das construtoras maior rigor no atendimento às normas técnicas e aderência da documentação do empreendimento entregue aos síndicos com a realidade dos condomínios. Reforçando os ensinamentos do evento anterior, os síndicos devem, além da consultoria, assessoria e fiscalização de engenharia, contratar profissionais técnicos registrados no CFTpara a realização dos serviços de reformas, manutenção e conservação do condomínio. ‘Não há mais espaço para a improvisação quando o assunto é qualidade da mão-de-obra e segurança da edificação’, alerta o Presidente da Assosindicos e Técnico em Eletrônica Emerson Tormann. Realizado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal (Sinduscon-DF), o encontro reuniu mai de uma centena de pessoas. Tendo como público alvo os síndicos, o objetivo foi contribuir para o trabalho desses gestores e orientá-los sobre as boas práticas de relação entre condomínios e construtoras. Sinduscon-DF é a principal entidade representativa do segmento empresarial da construção civil no Distrito Federal. Congregando mais de 330 empresas associadas e participando ativamente do processo de desenvolvimento do Distrito Federal, desde o início de sua construção, a entidade consolida-se cada vez mais como instituição séria e respeitada, tanto regional quanto nacionalmente. O Sinduscon-DF também representa, oficialmente, o setor da construção civil nas negociações jurídicas, trabalhistas, parlamentares e em outros assuntos de interesse dos associados GALERIA DE FOTOS DO EVENTO Imagens: César Tadeu

A Síndica em Destaque desta edição de Março, é a síndica Alessandra Beatriz de Oliveira, que esta no segundo mandato no condomínio Residencial Saint Moritz, localizado na rua 18 Sul lote 9/11 em Águas Claras. JS) O que é ser síndico? Engana-se quem pensa que síndico não trabalha, só recebe. É mediar conflitos e mal-entendidos, buscando resolver da melhor forma os atritos entre condôminos. JS) Como você faz para conciliar suas atividades pessoais, com a de síndico? Por mais difícil que seja, é uma das vantagens que tenho hoje. Aprendendo determinar as prioridades, distribuindo funções e mantendo foco. E ainda poder contar com uma equipe (não só funcionários, como de prestadores de serviços) de uma excelente assessoria de condomínios, na qual sempre podemos contar (DRACMA) como também de um excelente profissional de engenharia. JS) Quando assumiu, quais os problemas e dificuldades encontradas e qual o maior problema que enfrentou? Antes de assumir, o condomínio Saint Moritz vinha sofrendo por anos de falta de manutenção preventiva: fachada, infiltração no telhado, o sistema de combate incêndio fora da norma, multa da AGEFIS por falta de acessibilidade (calçada). Ninguém sabia o que fazer com tantas propostas diferentes, muitas dúvidas e nenhuma garantia de soluções definitivas eram apresentadas. JS) Quais foram as melhorias implantadas na sua gestão e qual economia o condomínio obteve com a implantação dessas melhorias? Com a assessoria do Eng. Mário Galvão foi possível acabar com vícios de projetos mal executados e propostas que induziam os síndicos e administrações passadas ao erro. Com isso tivemos um ganho em obras de gestões anteriores que necessitavam de correção (calçada e telhado) e recentemente já na minha gestão a solução para o problema da fachada. JS) Como faz para manter atualizada a inspeção predial? Nosso prédio já tem 18 anos e necessita de atenção redobrada para não acumular problemas. Acompanhar as inspeções e vistorias de perto é fundamental para mantermos todos os sistemas em dia. Sempre visando a redução de gastos extras e recorrendo a experiência da consultoria de engenharia para prescrever o que é mais adequado e econômico para o condomínio. Fizemos laudos de todos os sistemas do prédio e estamos realizando as correções e manutenções de acordo com as recomendações da consultoria de engenharia. JS) Cite quais são os principais desafios no seu condomínio, no dia a dia A administração de pessoas, tanto funcionários quanto moradores, é o maior desafio que enfrento todos os dias em meu condomínio. Os interesses da coletividade nem sempre correspondem com as prioridades exigidas pela gestão. Sejam de ordem jurídica para atender legislação e normas, sejam de cunho técnico para resolver problemas de engenharia ou, o mais crítico, quando depende de recursos financeiros e aprovação da comunidade. Ou seja, saber equilibrar o que é mais urgente com a disponibilidade financeira é sem dúvida o maior desafio. JS) Na sua opinião, quais sãos elementos de sucesso para um bom síndico e como os condomínios podem ajudar na gestão? Exercer liderança, cumprir com seus deveres, manter proximidade com os moradores e se dedicar ao trabalho são necessidades fundamentais para quem quer ser um bom síndico. JS) Com respeito a acessibilidade, sustentabilidade e educação ambiental, quais os desafios? Adequação das rampas, escadas e calçadas. Dar liberdade aos deficientes e idosos terem livre acesso, sem depender de ninguém é um ato de fraternidade. É uma forma de reconhecermos as diferenças, nos colocando no lugar do outro e tendo em mente que um dia podemos precisar das mesmas facilidades. JS) Hoje a segurança é uma questão primordial, medidas foram ou são tomadas para melhorar esta questão aqui no condomínio? Sim, estamos fazendo orçamentos para melhorar ainda mais nosso sistema. Estamos investindo sempre em comunicação relevante para que moradores e visitantes tenham as informações necessárias em casos de emergência ou acidentes. Investimos em treinamento para porteiros, zeladores e demais funcionários do condomínio. Também reforçamos as ações de conscientização dos moradores com relação ao acesso e a autorização de acesso de pessoas estranhas ao condomínio. Ou seja, investimos em tecnologia e reforçamos o compromisso de todos para com a segurança. JS) O condomínio foi premiado no concurso de coleta promovido pelo SLU e Assosindicos DF. Não. Desta vez ainda não foi possível atingir a pontuação necessária para receber o reconhecimento por essa boa prática. Mas vou continuar insistindo na mudança de hábitos em meu condomínio. Vou intensificar as ações de conscientização para a coleta seletiva e os benefícios que essa prática traz a coletividade. Espero assim ter resultados positivos para ser premiada na próxima edição do concurso. JS) Qual a mensagem você passaria para os futuros síndicos? Faça o dever de casa, custe o que custar, sem querer agradar a todos. Contrate empresas e profissionais que te auxiliem nas tarefas importantes da gestão condominial. Apresente de forma transparente o que é necessário fazer mesmo que os moradores não concordem. Leve os assuntos urgentes para a assembleia, apresente de forma técnica, transparente e sem rodeios. Com essa postura pude reverter grupos de oposição e obtive aprovação da maioria para sanar os problemas e investir em melhorias.

As redes sociais chegaram para ficar. Muitos síndicos não querem participar, pois nestes grupos há muitos condôminos que expõem suas opiniões de forma muitas vezes agressivas e até mesmo levam para o lado pessoal. Quando convidam o Síndico a participar do grupo de whatsapp, a primeira ideia que vem a mente é : – prefiro não participar para não me chatear ou ficar deprimido. No entanto, as redes sociais chegaram e é um caminho sem volta. Fazer parte dos grupos de whatsapp é de extrema importância para qualquer síndico que deseja , entre outras coisas, medir a satisfação e o clima do seu condomínio, assim como captar as informações e reclamações que muitas vezes, não são feitas pessoalmente. Lidar com as redes sociais exige técnicas as quais são passadas atualmente em cursos de síndico profissional que ajudam a capacitá-los  no dia a dia das suas funções. É muito importante saber como se posicionar perante um grupo e não mais individualmente, pois hoje em dia estamos todos conectados, principalmente pelo whatsapp, o qual leva mensagens instantâneas para todo mundo. Tudo pode ser visto e fotografado a qualquer instante e em tempo real . Como o caso da moradora que entrou no condomínio e viu uma ¨lagartixa¨ no portão . Tirou uma foto e passou para o grupo de whatsapp do condomínio. Ao vivo era uma lagartixa, mas no whatsapp parecia mais um ¨jacaré¨. De qualquer forma, usando técnicas adequadas de comportamento e comunicação, o síndico moderno não só conseguirá passar suas ideias com mais facilidade a um grupo maior de condôminos, mas também ficará atento as demandas de forma a atende-las de maneira rápida. Um dos fatores primordiais para os síndicos que utilizam ou fazem parte das redes sociais, é ser consciente de que as reclamações e demandas não são pessoais. Ele precisa encará-las como alertas que o ajudam e não atrapalham. Quando um síndico lê uma mensagem no grupo que trata de uma falha não só na segurança ou até mesmo na limpeza do condomínio, ele pode agir e dar o feed back não só para um único condômino mas sim para todo um grupo de moradores , sempre respeitando a posição de cada um  e ainda agradecendo o alerta. Se o síndico percebe que o assunto é realmente pessoal e há um problema de relacionamento, ele deve se aproximar do condômino e tratar dos assuntos pessoalmente, respeitando-o e trazendo-o para perto da sua administração. Há um ditado que diz, ¨antigamente nós lidávamos com uma formiga. Agora temos que lidar com o formigueiro¨. Fonte: http://academianacionaldosindico.com.br

A Síndica em Destaque dessa coluna este mês de fevereiro de 2019, é a síndica Maíra Coelho Silva(foto), síndica do condomínio do Edificio Mont Clair, na SQSW 101 bloco D Sudoeste, Brasília DF. 1-) O que é ser Síndica pra você?  Ser síndico é estar preparado para fazer gestão de uma corporação sem fins lucrativos, com recursos escassos e ter baixa remuneração financeira e pouco reconhecimento, pelo trabalho árduo, que requer atualização constante e elevadas obrigações perante a Lei. 2-) Como você faz pra conciliar suas atividades pessoais, com a de Síndica? Atuar como gestor de um condomínio exige dedicação 24 horas por dia, 7 dias por semana, pois as intercorrências são diárias. Assim, é fundamental a organização de uma agenda que permita destinar algumas horas diárias para as rotinas do condomínio e bloquear outras para as atividades pessoais. Assim o tempo para administrar  as eventualidades serão pontuais e não rotinas. Todo gestor precisa de uma boa equipe para executar o planejamento, com prazos, qualidade e economicidade. Assim, alocar os funcionários do condomínio de acordo com suas expertises assegurará eficiência e ter bons profissionais, especialistas, ao lado proporcionará segurança e bons resultados. Agrego ainda a importância da transparência, que pode ser promovida com uma comunicação interna adequada e sistemática. Os condôminos e moradores precisam saber o que está sendo realizado e os problemas que foram identificados para que possam avaliar a gestão e se integrar a ela. A relação pessoal com os condôminos e moradores, estar sempre presente, é fator decisivo para promover a harmonia e o acolhimento àqueles que tem o condomínio como seu Lar. 3-) Quando assumiu quais os problemas e dificuldades encontradas e qual o maior problema que enfrentou ? Quando assumi identifiquei alguns problemas como a desarmonia, os grupos que defendiam seus interesses pessoais ao invés de defender a comunidade, pesos e medidas distintas no cumprimento das regras, falta de organização dos documentos na administração e ausência de um calendário atualizado para cumprimento de todas as tarefas e de controle do patrimônio. Além disso, sem manutenção preventiva e com uma obra para ser iniciada há anos. Tinha ciência que quando herdamos tudo organizado numa corporação a manutenção é mais fácil, econômica e ágil. Mas neste caso, sabia que precisava fazer um planejamento para decolar o avião e trocar as peças ao longo do vôo. O condomínio é muito bem localizado, numa quadra com muita segurança e harmonizada, com uma edificação muito boa e com moradores que são pessoas excepcionais. Assim, as dificuldades, se bem administradas, se tornam mais fáceis de serem resolvidas. Busquei melhorar as relações pessoais por meio da comunicação, criando um informativo mensal, ilustrado e leve, com notícias de interesse comum e que demonstraria a valorização de todos, proporcionando maior envolvimento e harmonia. Passei a fazer cumprir as normas, divulgando as partes do regimento interno e da convenção cujos itens estavam causando ruídos e em seguida enviando notificação e multa, para todos que infringem as regras, sem privilégios. A demonstração da isonomia demonstra credibilidade. Contratei uma profissional em organização de arquivos condominiais, para assegurar a guarda dos documentos de forma adequada e identificar o que estava pendente ou foi extraviado, para regularizar tudo. Contratei um engenheiro para fazer um relatório de inspeção predial para demonstrar aos condôminos o que precisava ter manutenção e conscientização-los da importância deste item. Em paralelo foi contratado inspeção para os elevadores e outras áreas, para que as execuções fossem precisas. O maior problema que encontrei foi a falta de informações dos moradores quanto aos problemas do condomínio e o total desinteresse, pela maioria, em participar das assembleias e das atividades. Além de uma equipe de confiança mas que não recebeu reciclagem e capacitação ao longo dos anos. Mas ao longo do tempo, com perseverança e determinação, estamos mudando o quadro e em breve a cultura será distinta. Tenho certeza que os síndicos anteriores deram o seu melhor. Porém, devido ao tempo exíguo de alguns, muitas coisas foram acumulando ao longo do tempo, mas com planejamento, elaboração de táticas e métodos para execução, há possibilidade de avançarmos a passos seguros e largos. 4-) Quais foram as melhorais implantadas na sua gestão e qual economia o condomínio obteve com a implantação dessas melhorais? Aponto que a organização do condomínio, o estabelecimento das regras para boa convivência, a negociação com os fornecedores por preço e qualidade e a inspeção predial, para executar as obras de forma adequada trouxeram economia e maior eficiência para o condomínio. 5-) Como faz para manter atualizada a inspeção predial ? Há sistemas que nos abastecem de informações e nos proporcionam fazer um cronograma de atividades sistemáticas. Existe também no mercado empresas que oferecem este serviço a custo mensal. Porém, por hora, como recentemente contratamos uma empresa para fazer um relatório da inspeção predial, que nos aponta as ações a serem executadas, estamos cumprindo esta etapa e elaboramos um caderno com todos os itens de manutenção de um condomínio  que requerem vistoria diária, semanal, quinzenal, mensal, semestral, anual, de 5/5 anos, de 8/8 anos, de 10/10 anos, e estamos seguindo a risca. 6-) Cite Quais são os principais desafios no seu condomínio, no dia-a-dia? Manter a equipe motivada, pois são os olhos do síndico e os moradores informados e em harmonia para caminharmos unidos, em busca do melhor para a comunidade. 7-) Na sua opinião, quais são os elementos de sucesso para um bom Síndico e como os condôminos podem ajudar na Gestão?  Os elementos de sucesso são promover a integração das equipes, dos condôminos e moradores; planejar a gestão, contratar bons profissionais e ter tempo para se dedicar e acompanhar o dia a dia, para estar sempre por perto, quando houver qualquer intercorrência. Os condôminos podem ajudar na gestão participando do conselho fiscal, compartilhando suas habilidades e conhecimentos, relatando ao síndico o que avalia como positivo ou o que pode ser aprimorado, mantendo seus cadastros em dia e participando das pesquisas, que possibilitam ajustar o planejamento de acordo com o que é trazido por esta ferramenta de ouvidoria. 😎 Com respeito a acessibilidade, sustentabilidade e educação ambiental quais são os desafios ? A maioria dos condôminos não se importam com estes itens, a palavra chave é economia.

A forma de manutenção dos jardins e de harmonização do paisagismo local não cabe arbitrariamente a um dos condôminos, que deve obedecer às determinações da convenção e da assembleia do edifício. Essa foi a decisão a que chegou a 3ª Turma Recursal do TJDFT, em acórdão que confirmou sentença do 1º Juizado Cível de Brasília. Inconformado por ter sido impedido de cultivar plantas ornamentais nos jardins anexos ao bloco onde reside, o autor ingressou com ação contra a síndica e o condomínio do prédio, pleiteando condenação em obrigação de não fazer e reparação por danos morais. Ao analisar a causa, o juiz afirma que: “É certo que os espaços encontrados em meio aos blocos residenciais das diversas quadras do plano piloto se revestem da qualidade de terrenos públicos. Não é menos certo, porém, que é costume, já de longa data, a administração destes espaços ser feita pelos condomínios dos blocos mais próximos a estes espaços” . Diante disso, o magistrado entende que, para os fins tratados no caso em tela, “os jardins em comento acabam obedecendo ao regramento aplicável às áreas comuns dos condomínios, até para, como bem ressaltou a parte ré, manter a harmonização do paisagismo local. Assim, a forma de manutenção dos jardins deverá ser decidida, em um primeiro momento, pela própria síndica, e, caso necessário, através de determinações da assembleia geral” . Acerca do alegado dano moral, o julgador registra que “infortúnios comuns não estão a merecer a configuração de prejuízos ao acervo do patrimônio imaterial da parte”. Citou, ainda, jurisprudência do TJDFT, de onde se extrai que: “Nem todos os fatos da vida que causam aborrecimento causam também o sofrimento moral indenizável, porque do contrário a ordem jurídica se degradaria e os conflitos passariam a ser a regra, e a paz social a exceção”. Ele segue ensinando que “o Poder Judiciário deve sempre buscar a paz social, mediante a composição das lides, considerando relevantes situações que, no plano fático, assumam proporções capazes de justificar o reconhecimento da responsabilidade civil por dano moral e sua consequente reparação pecuniária. O dano imaterial somente ingressará no mundo jurídico, gerando a subsequente obrigação de indenizar, quando houver alguma grandeza no ato considerado ofensivo a direito personalíssimo”. Por fim, a Turma Recursal assinala o acerto do Juízo de origem na condução do processo, consignando que”O plantio de plantas ornamentais, realizada por condômino em área comum que circunda o prédio, sem autorização do condomínio, configura ato ilícito, conforme inteligência dos arts. 1.331, § 2º, 1.335, II e 1.337 do Código Civil, e não rende ensejo, por evidente, à pretensão indenizatória contra o síndico ou o condomínio que se opõe ao ato praticado. Não cabe recurso. Nº do processo: 2010.01.1.227289-3

Para acelerar a regularização de terras na capital, foi criada a Subsecretaria de Novos Parcelamentos e Regularização Fundiária, vinculada à Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação.   O GDF vai elaborar um projeto de lei para mudar as regras de cercamento de condomínios do Distrito Federal. O governo prorrogou nesta segunda-feira (18/2) o prazo para que os parcelamentos se adequem às regras atuais, para evitar o risco de derrubadas de muros e guaritas. Enquanto isso, elabora uma nova proposta de legislação, que será encaminhada à Câmara Legislativa. Para acelerar a regularização de terras na capital, foi criada a Subsecretaria de Novos Parcelamentos e Regularização Fundiária, vinculada à Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação. A estrutura será comandada pelo servidor Marcelo Vaz.As novidades foram anunciadas nesta segunda-feira pelo secretário da pasta, Mateus Oliveira, em entrevista ao programa CB Poder. Durante a conversa, ele detalhou as mudanças na legislação e explicou como funcionará o SOS Destrava DF — criado pelo governo para acelerar a emissão de alvarás de construção e de licenças de funcionamento. A elaboração de um projeto de lei para regulamentar o cercamento de condomínios é uma reivindicação dos mais de 500 mil moradores de loteamentos do Distrito Federal. Em setembro do ano passado, durante a gestão de Rodrigo Rollemberg, o GDF editou um decreto para autorizar formalmente a instalação de muros e guaritas. O texto detalha as regras para o cercamento dos loteamentos, como altura e área máximas das guaritas e dos muros, e a autorização para acesso em áreas públicas. À época, o governo estabeleceu que todos os parcelamentos apresentassem projeto de regularização do cercamento em seis meses. O prazo venceria em março e, por isso, o GDF autorizou a prorrogação até setembro. Até lá, o Executivo espera já ter a nova legislação em vigor. “Nesse meio tempo, vamos iniciar uma rodada de debates, não só com moradores de condomínios, mas com toda a sociedade, para propor um projeto de lei que possa regulamentar cada tipo de situação”, explicou Mateus Oliveira. Segundo ele, as regras atuais são as mesmas para parcelamentos regularizados, loteamentos em fase de legalização e também para novos empreendimentos. “Nossa ideia é criar regras diferentes para cada uma dessas situações”, acrescenta o secretário. Um dos pontos do decreto em vigor que deve ser revisto é o detalhamento das estruturas de cercamento. Hoje, elas devem ter altura máxima de 2,5m e permeabilidade visual mínima de 70%, além de tratamento paisagístico da área pública externa, para reduzir o impacto dos muros na paisagem. As guaritas não podem ter mais de 20 metros quadrados. Em áreas de preservação permanente, é permitida somente a utilização de cercas ou grades. Moradores de condomínios entendem que as normas são muito restritivas e que, se elas forem mantidas, a adequação às regras ficaria muito onerosa para os moradores. A presidente da União dos Condomínios Horizontais do Distrito Federal, Júnia Bittencourt, cita outro ponto que preocupa a comunidade dessas regiões: a autorização para acesso de pessoas. O decreto estabelece que o cercamento e o controle de circulação não podem impedir a entrada de pedestres ou condutores de veículos não residentes na área. “Os síndicos alegam que vão pagar todas as despesas de manutenção e que, por isso, não seria justo liberar completamente o acesso. Para muitos condomínios, isso é uma preocupação, sobretudo por conta da segurança”, explica Júnia Bittencourt. Ela defende uma ampla discussão sobre o texto do projeto de lei, para evitar futuros questionamentos. “Já tivemos três leis liberando o cercamento em condomínios e todas foram julgadas inconstitucionais”, acrescenta a representante dos moradores. – Questionamentos O Tribunal de Justiça do DF derrubou as legislações anteriores por vício de iniciativa, já que havia projetos de deputados, e apenas o Executivo pode legislar sobre uso e ocupação do solo. Outro motivo que suscitou questionamentos foi a falta de uma legislação federal para regulamentar o cercamento de lotes. Mas esse ponto teve solução há dois anos, com a edição da Lei Federal nº 13.465/17, conhecida como Lei da Regularização Fundiária. O normativo legal permitiu a legalização dos muros, e o decreto do ano passado regulamentou o texto com as regras para o DF. O governo promete ainda aumentar a transparência na área de legalização de terras. “Vamos lançar, muito em breve, um portal de transparência da regularização fundiária. Temos recebido na nossa secretaria muitos interessados e, muitas vezes, um condomínio tem várias associações de moradores diferentes. Percebemos que existe um problema de informação, de transparência, de clareza. Nosso objetivo é criar um portal para que qualquer pessoa possa entrar na internet e fazer uma busca pelo nome do condomínio e ter todas as informações do andamento do processo de regularização”, contou Mateus.   Fonte: Correio Braziliense