Author name: José Pimentel

Srs. Condôminos, visando a manutenção da calma, sem alarde e sem abrir mão da segurança, divulgamos, abaixo, algumas instruções que devem ser seguidas caso surja algum caso neste Condomínio: Os suspeitos ou já confirmados: – Devem ficar em casa e só sair em caso de exames médicos ou internação, tomando todos os cuidados nos procedimentos de proteção. Uso de máscaras e luvas ou papel nas mãos para tocar superfícies, é importante; – O Condomínio deve ficar atento a possíveis desobediências de isolamento, e, havendo, as autoridades policiais devem ser acionadas. – Em caso de necessidade do morador contaminado ou com suspeita, realmente precisar sair, ele deverá comunicar à portaria o horário da saída, para que se possa realizar a limpeza do elevador logo em seguida. O Síndico: – Deve comunicar aos demais condôminos a existência de casos, porém, com cautela para não provocar pânico, mantendo, em sigilo, a identidade dos suspeitos ou dos já confirmados, salvo se estes não exigirem reserva. – Acionar as autoridades policiais em caso de desobediência. Os demais moradores: – Devem apoiar as medidas adotadas pelo condomínio, colaborando com o síndico no fiel cumprimento delas. – Manter-se isolados dentro de seus apartamentos, só circulando pelas áreas comuns, em casos de real necessidade. – Os serviços de reparo nos apartamentos só deverão ser realizados se forem de caráter emergencial. – Obras de reforma devem ser imediatamente suspensas. – Deve-se evitar o recebimento de visitas. A ordem é isolar-se socialmente. – Os casos de suspeita e/ou confirmação, devem ser imediatamente comunicados ao síndico(a). NO MAIS, CALMA SEMPRE, PÂNICO JAMAIS!!!! Por: Inaldo Dantas – Colunista SindicoNews

Em razão dos diversos decretos publicados nos Estados que estreitaram as medidas de enfrentamento da doença, sobretudo obrigando a utilização de máscaras nos espaços públicos, muitos questionamentos surgiram dos gestores dos condomínios sobre a obrigatoriedade da utilização do referido equipamento dentro dos espaços comuns, seja pelos moradores, visitantes e prestadores de serviço, já que as normativas recentes foram omissas quanto a essa questão. Infelizmente é bastante frequente que os atos emanados dos chefes do Poder Executivo desprestigiem essa importante área do direito ao redigir leis, decretos, normas etc. pois nada mencionam sobre regras dentro dos condomínios. É importe se ter em mente que atualmente temos entre 300 e 500 mil condomínios no país, representando parcela significativa da sociedade e, pelas características dos condomínios, temos um agravante na propagação da doença: o convívio próximo entre pessoas e o compartilhamento constantes de áreas e bens comuns. Considera-se ainda os visitantes e prestadores de serviço das unidades imobiliárias que se somados ao número de habitantes fariam saltar vertiginosamente a quantidade populacional nos condomínios. Mas então, se os decretos nada dispuseram sobre o uso de máscara dentro dos condomínios, pode o síndico impor sua utilização? Se o espírito da lei é justamente evitar a disseminação do vírus e, como já mencionado, a circulação de pessoas dentro dos condomínios é inegavelmente imensa, o síndico, baseado no dever de proteger a coletividade, praticando atos em defesa dessa massa condominial (artigo 1348, II, do Código Civil), pode nortear-se pelos decretos para compelir o uso das máscaras nas áreas comuns, inclusive aplicando as penalidades previstas nas normas internas em caso de descumprimento, pautando-se no artigo 1336, IV, do Código Civil. Todavia, esse momento exige cautela para evitar absolutismo desnecessário ou ainda eventual nulidade de atos praticados pelo síndico. Assim, a orientação em um primeiro momento é a veiculação de comunicados de forma maciça, a fim de educar a massa condominial e, gradualmente, se necessário, as sanções poderão ser aplicadas. Acredita-se, entretanto, que as medidas educativas serão suficientes, pois naturalmente as pessoas devem passar a utilizar as máscaras em todos os locais, visto que será a nossa realidade nos próximos meses. De qualquer forma, quem descumprir essas regras, antes das sanções condominiais, poderá sofrer sanções por parte do Poder Público em função dos Decretos (tanto estaduais quanto municipais) que vêm sendo promulgados nos últimos tempos. Além da questão do uso de máscaras, é de extrema importância que se faça o uso do álcool em gel, que deve estar disponível nas áreas comuns dos condomínios. Já os funcionários precisam, além desses cuidados apontados anteriormente, utilizar, também, luvas. Dr. Rodrigo Karpat – Advogado militante na área cível há mais de 15 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. Mestrando em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e professor da FAAP. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios – PROAD. Dra. Celia Cristina Dourado – é sócia da Karpat Sociedade de Advogados em São Paulo, especialista em direito condominial e atua no departamento de expansão, prestando assessoria consultiva aos escritórios Karpat e seus parceiros nos diversos Estados da Federação.

Dentre os diversos impactos que a COVID-19 está causando nas relações jurídicas, não se pode deixar de comentar sobre a obrigação do pagamento da taxa condominial. Seria possível em razão da pandemia autorizar que o condômino deixasse de contribuir com sua cota condominial? Vários doutrinadores e professores têm se manifestado sobre caso fortuito ou força maior (artigo 393, do Código Civil), ausência de mora (artigo 396, do Código Civil) e a famigerada teoria da imprevisão (artigos 478 e 479, do Código Civil) nas mais variadas relações contratuais, alguns defendendo outros não a aplicabilidade destes institutos neste cenário de pandemia. Sem querer se aprofundar sobre estas teses doutrinárias, este artigo visa apenas aclarar se o condômino poderia se utilizar das disposições acima mencionadas. Numa análise preliminar, forçoso concluir que o cenário configure uma força maior, autorizando que as obrigações pudessem ser inadimplidas sem que houvesse responsabilidade de mora ou culpa ao devedor. Entretanto, é importante analisar cada caso concreto, para que não haja desequilíbrio e prejuízos a todos envolvidos, principalmente quando o tema envolvido for condomínio. A respeito da obrigação de pagamento da cota condominial, o primeiro aspecto é levar em apreço desde quando aquele condômino se encontra em mora, se em momento anterior a pandemia ou ao estado de calamidade determinado pelo Poder Público. Não pode o condômino invocar o descumprimento de sua obrigação com fundamento na pandemia se já está em mora, devendo inúmeras cotas condominiais, inclusive com ação judicial em curso. Por outro lado, se em razão da pandemia, aquele condômino até então adimplente não consegue honrar com o pagamento das suas cotas condominiais, pode-se em caráter excepcional e mediante negociação com o Síndico, pleitear a suspensão provisória de exigibilidade da cota condominial. Desde que esse condômino comprove sua situação de impossibilidade momentânea de arcar com o pagamento das cotas condominiais sem prejuízo de sustento próprio, através de declaração expressa nesse sentido. A flexibilização do Síndico e a boa-fé do condômino são elementos fundamentais para que o assunto seja resolvido sem precisar acionar o Judiciário. Torna-se prudente que o Síndico autorize a exclusão de multa e juros moratórios, autorizando ainda um parcelamento destas cotas atrasadas após a retomada da normalidade. Até mesmo uma confissão de dívida com obrigações futuras pode ser celebrada. Imperioso destacar que essa recomendação não trará prejuízo ao condomínio, ainda mais levando-se em apreço que as cotas condominiais atrasadas têm o seu marco inicial no mês de março de 2020, considerando que é praxe na maioria dos condomínios executar judicialmente a dívida após 90 (noventa) dias. Ao condômino devedor, na hipótese de ser acionado sem êxito na negociação com o Síndico, tem o mesmo ao seu favor a regra do artigo 916, do Código de Processo Civil[1], que autoriza o parcelamento do débito mediante pagamento de 30% (trinta por cento) e o saldo parcelado em 6 (seis) prestações mensais. Por fim, é fundamental que o condômino se esforce ao máximo para pagar sua cota condominial, pois o inadimplemento coloca em risco não somente o seu direito individual, mas sim toda a massa condominial, tendo em vista que o condomínio possui serviços essenciais a serem mantidos (zeladoria, portaria, segurança, limpeza, etc..). Concluindo, salutar o diálogo entre Síndico e os condôminos inadimplentes após o início da pandemia que necessitem de uma moratória para saldar suas cotas condominiais, devendo todos os envolvidos atuarem com respeito aos princípios e regras do ordenamento jurídico brasileiro, como a boa-fé visando assim garantir a melhor solução para esse momento difícil que todos nós passamos. [1] Art. 916. No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exequente e comprovando o depósito de trinta por cento do valor em execução, acrescido de custas e de honorários de advogado, o executado poderá requerer que lhe seja permitido pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês.

Ficar em casa nunca foi tão importante quanto nesse período para se prevenir e evitar a disseminação do Coronavírus. Porém, nem todos podem se ausentar do ambiente de trabalho. E não são apenas os profissionais de saúde. Você já parou para observar que nos condomínios residenciais, por exemplo, as equipes de limpeza e segurança continuam trabalhando para manter a operação em ordem, preservando bem-estar dos moradores que estão trabalhando em casa? É muito importante, que nesse momento, as lideranças dos condomínios ou empresas terceirizadas contratadas disponibilizem os equipamentos de proteção adequados e recomendados pela Organização Mundial da Saúde (OMS), como luvas resistentes, máscaras e álcool em gel para profissionais da limpeza, zeladores, porteiros e seguranças. E que informem a todos sobre os procedimentos de segurança, tais como a importância de manter o distanciamento de pelo menos um metro e meio entre as pessoas, fazer higienização adequada das mãos, evitar o compartilhamento de objetos de uso pessoal, entre outros cuidados. Criar horários alternativos para esses trabalhadores também os ajuda a fugir dos horários de pico de movimento nos transportes, preservando-os. Por isso, é muito importante, que nesse momento, as lideranças dos condomínios ou empresas terceirizadas contratadas disponibilizem os equipamentos de proteção adequados e recomendados pela Organização Mundial da Saúde (OMS), como luvas resistentes, máscaras e álcool em gel para profissionais da limpeza, zeladores, porteiros e seguranças. E que informem a todos sobre os procedimentos de segurança, tais como a importância de manter o distanciamento de pelo menos um metro e meio entre as pessoas, fazer higienização adequada das mãos, evitar o compartilhamento de objetos de uso pessoal, entre outros cuidados. Criar horários alternativos para esses trabalhadores também os ajuda a fugir dos horários de pico de movimento nos transportes, preservando-os. Vale repensar, ainda, a frequência com que deve ser feita a limpeza das áreas comuns, halls, elevadores e, principalmente, superfícies que são tocadas diversas vezes ao dia, como corrimões, maçanetas e biometria, que deve ser evitada. O uso de produtos adequados para execução desta dessas tarefas também ajuda no controle da higiene, evitando os riscos de contaminação: água sanitária, desinfetantes bactericidas, limpadores multiuso à base de cloro ou álcool, ou mesmo a simples combinação de água e sabão podem ser poderosos agentes combatentes do Coronavírus – desde que empregados da forma correta. Disponibilizar álcool em gel 70% em áreas estratégicas para uso coletivo é também uma forma de estimular a higienização das mãos por parte dos condôminos e dos profissionais. Recomenda-se também manter janelas abertas para melhorar a ventilação. E, como é dever de cada um pensar na segurança do outro, cabe lembrar que em meio à pandemia, o mais seguro é que se privilegie a comunicação via interfone com a portaria, ao invés de comparecer à guarita – a não ser que precise retirar encomendas. A recomendação, neste caso, é para que o morador mantenha certo distanciamento do porteiro e que descarte corretamente as embalagens ao abri-las. Outra dica é para que substituam os capachos ou tapetes deixados à frente das portas das residências por panos umedecidos com água sanitária, criando mais uma barreira de entrada do vírus no ambiente, afinal, o vírus persiste em superfícies por algumas horas ou por vários dias, conforme condições climáticas do ambiente. Por fim, há que se considerar que a violência tende a aumentar, tendo em vista as ruas mais desertas e à crise econômica que a pandemia irá causar. Por isso, pensando também na segurança nos condomínios, os moradores podem auxiliar informando à portaria quando forem receber visitas de prestadores de serviços. Os responsáveis pela autorização do acesso somente deverão liberar a entrada no horário marcado e com a informação prévia por parte do condômino. Além disso, é fundamental redobrar a atenção nos momentos de chegada e de saída, antes de se afastar, garantindo que o portão tenha sido completamente fechado. Assim é possível evitar entradas furtivas – principalmente se a entrada do empreendimento (seja de pedestre ou de veículos) estiver fora do campo de visão da guarita. Ainda pensando na segurança de todos, é importante alertar também que, com a possibilidade de coletas de exames laboratoriais para teste do Coronavírus e aplicações de vacinas domiciliares, assaltantes têm se disfarçado de profissionais da saúde para invadir casas e condomínios residenciais. Por isso, redobrem a atenção aos possíveis golpes. Lembre-se de que a colaboração de todos afeta diretamente a qualidade de vida e a segurança nos condomínios. Por isso, contribua com o bem-estar coletivo e você também sairá ganhando. Com a colaboração de: Rodrigo Lucca – Diretor Executivo da Verzani & Sandrini Fonte Site: www.clicksindico.com.br

Todos aqueles que moram ou utilizam dos condomínios para trabalhar, sabem que as medidas protetivas para combater a propagação do novo coronavírus atingem até a limitação de circulação de pessoas e interdição de determinadas áreas que favorecem o acúmulo delas. Rigor na limpeza, proibição de obras de reforma, visitas em grande número, festas, entre outras medidas, estão fazendo parte da rotina de síndicos e moradores, e por que não dizer também, medidas judiciais, vez dando razão ao condômino, vez ao condomínio. Não há uma decisão uniforme. O panorama que temos é, apesar de alguns insatisfeitos, a maioria dos moradores tem acatado e, principalmente, respeitado as medidas por entenderem ser necessárias na proteção da vida de todos. As medidas acima envolvem apenas o condomínio. Nas unidades, cabe a cada um cuidar de si, respeitar as normas de convivência e a recomendação de distanciamento social sugerida pelo Ministério da Saúde que alterou drasticamente a rotina de muita gente. A coisa complica quando existe alguém com caso confirmado de contaminação. Aí o isolamento passa a ser uma obrigação se os sintomas não exigirem cuidados mais severos. Do contrário, a internação hospitalar é a indicação. No caso do isolamento, que é uma recomendação médica, o paciente portador de Covid-19 deve se isolar, proibida a circulação pelo condomínio. Mas, e se ele desobedecer, o que fazer? Existem duas leis e uma portaria do Ministério da Saúde disciplinando o caso. A lei 13.979/2020 considera duas modalidades de ação: o isolamento e a quarentena. A primeira, aplicada diretamente às pessoas doentes ou contaminadas e a segunda, às que estão suspeitas e visa a sua separação das que não possuem a doença. No caso do doente já confirmado, a lei impõe o isolamento, que significa ficar em casa por 14 dias (renovável, se necessário) caso não necessite de internação e este isolamento deve ser prescrito por ato médico, cabendo ao paciente, assinar termo de responsabilidade cujo modelo é disponibilizado no site do Ministério da Saúde. Já a portaria do MS impõe a quem quebrar o isolamento a responsabilização “nos termos previstos na lei”. E para esses casos, a lei a ser aplicada é o Cód. Penal que prevê: Art. 131 – Praticar, com o fim de transmitir a outrem moléstia grave de que está contaminado, ato capaz de produzir o contágio: Pena – reclusão, de um a quatro anos, e multa. Portanto, se no seu condomínio houver alguém devidamente confirmado com a Covid-19, e esta pessoa, irresponsavelmente não está cumprindo com o isolamento social, cabe a qualquer dos moradores denunciar o caso ao Ministério Público, já que a ação penal é pública e incondicionada. O paciente não tem o direito de expor os outros à contaminação de moléstia grave. Colaboração de Dr. Inaldo Dantas – Advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987.

Uma das grandes transformações ocorridas no segmento condominial brasileiro na última década foi o surgimento e consolidação da atividade de síndico profissional. Para que essa atividade, hoje exercida por milhares de pessoas no país, se tornasse realidade, uma pessoa foi protagonista: Ricardo Karpat. Há exatos dez anos, Ricardo visionariamente levantou a bandeira da profissionalização dessa função. Com olhar permanentemente atento ao desenvolvimento do segmento condominial nacional, enxergou uma nova vertente, num tempo em que os holofotes estavam focados na construção civil, quando a valorização imobiliária acontecia diretamente relacionada aos lançamentos de novos condomínios. A 1ª Revolução Condominial Justamente nessa época, mais precisamente em 2010, Ricardo Karpat, então com 28 anos e grande espírito empreendedor, abriu a Gábor RH, empresa de Recursos Humanos dedicada ao segmento condominial, e lançou o primeiro curso de Síndico Profissional do país. A novidade foi vista com resistência e até desacreditada por grande parte do segmento. Contudo, a desconfiança rapidamente mostrou-se apenas uma miopia de uma parte dos que vivenciam o setor. O curso logo ganhou força e se consolidou no mercado, colecionando números importantes. Por ele, milhares de interessados passaram. Mais de 5.000 síndicos foram formados presencialmente em nove cidades brasileiras. Conhecer bem o universo condominial fez toda a diferença para o sucesso alcançado com o curso e com sua empresa. De família tradicional no segmento, Ricardo gosta de dizer que “praticamente nasceu em uma assembleia de condomínios e trabalha efetivamente com administração de condomínios desde seus 17 anos”. A vez do síndico profissional A visão de mercado que Ricardo Karpat teve em 2010 mostrou-se certeira. O síndico profissional tornou-se uma realidade no segmento condominial. Somente em São Paulo, estima-se que existam mais de 8 mil condomínios sendo administrados por esse tipo de profissional. Muitas edificações, inclusive, colocam como exigência não só a contratação de síndico profissional, como também que este tenha curso de formação. Apesar de atualmente haver diversos cursos de síndico profissional em todo o Brasil, o curso da Gábor RH é líder nacional e reconhecido pela sua excelência de qualidade. Hoje, pode-se dizer que a cultura de ter esse tipo de profissional, que parecia impossível anos atrás, está consolidada. A 2ª Revolução Condominial: criando uma nova era Como acontece em todo tipo de segmento, o crescimento da demanda por síndicos profissionais também fez ampliar o número de empreendedores e empresas aventureiras, que se lançaram como especialistas nessa formação. Preocupado em manter o alto nível de preparo profissional e em tentar coibir esses aventureiros, Ricardo Karpat promoveu mais uma revolução, trazendo ao mercado mais uma inovação: o Certificado Síndico 5 Estrelas. Validada pela Fundação Vanzolini, principal certificadora do Brasil, gerida por professores da USP (Universidade de São Paulo). A Certificação permite aos condomínios contratantes, terem a certeza de que o Síndico Profissional contratado tem capacidade e conhecimento para exercer a função, uma vez que para conquistá-lo o candidato deve apresentar certidões negativas e realizar um rigoroso teste de proficiência. Mais uma vez as pedras foram jogadas e a concorrência desleal usou de diversos artifícios para tentar inibir o surgimento de algo tão valioso. “Para mim, o mais repudiante foi ter que lidar com fake news, algo que nunca imaginei”, diz Karpat. Experiente, ele novamente superou os obstáculos, criando algo ainda mais inovador e transformador para o segmento condominial. O sucesso da certificação pode ser medido com seus alunos pioneiros. Os primeiros Síndicos 5 Estrelas Certificados já colhem seus frutos, com o crescimento de suas carteiras de clientes em média 65% em apenas 10 meses. “O que falar da Certificação Síndico 5 Estrelas? Ter a principal diferenciação do segmento condominial é algo extraordinário, recebemos constantemente solicitações de novos orçamentos e quando estamos em uma assembleia de eleição, desde então, sempre fomos escolhidos”, destaca Rogerio Tassitani, Síndico Profissional Certificado. A Voz dos Síndicos Além de todo esse trabalho através da Gábor RH e do Certificado Síndico 5 Estrelas, Ricardo Karpat, literalmente, deu voz aos síndicos profissionais. Na rádio CBN, uma das principais emissoras de notícias do país, tem uma coluna chamada “A Voz dos Síndicos”, onde destaca os diferenciais do exercício dessa atividade. Mais recentemente, em dezembro de 2019, Karpat mais uma vez deu voz aos síndicos, quando representou a categoria profissional durante sessão solene no Senado Federal em homenagem ao Dia do Síndico. Na ocasião, em discurso no púlpito, trouxe aos parlamentares o tamanho do segmento, mostrando que o surgimento da profissão de síndico de maneira direta pode trazer em torno de 300 mil empregos e, de maneira indireta, entre 800 mil e 900 mil empregos, o que representa uma relevante contribuição para a economia nacional. Foi mais um momento marcante nessa trajetória dedicada à transformação e qualificação da gestão condominial brasileira. Representatividade e ambição Mesmo depois do sucesso alcançado, Ricardo Karpat mantém-se motivado e totalmente dedicado na divulgação, qualificação e crescimento da profissionalização do síndico. Para os próximos anos, Ricardo Karpat tem como ambição ampliar a representatividade da Gábor RH no país. “Neste ano, já estaremos presentes em 12 cidades, sempre com o objetivo de fincarmos a bandeira da profissionalização do Síndico, oferecendo cursos de excelente qualidade. Há um enorme mercado para isso e precisamos ocupar de modo a reduzir ou eliminar um grave problema que temos hoje nesse setor: a existência de cursos de baixíssima qualidade, que não preparam os profissionais para lidarem com os desafios existentes nessa profissão.” Sobre a Certificação Síndico 5 Estrelas, Ricardo é ainda mais ousado: “atualmente, muitos condomínios contratam exclusivamente, através de nossa plataforma, os Síndicos Certificados. Nosso objetivo é que, no máximo em 18 meses, os condomínios das principais cidades brasileiras contratem exclusivamente síndicos que comprovaram sua capacidade e conhecimento para exercer a função”. Revolta transformada em ação “Por anos vi e me indignei com o que acontecia no setor condominial e minha motivação sempre foi buscar sua transformação e profissionalismo”, ressalta Ricardo. Ele explica que em muitos casos onde o síndico não domina o exercício da própria atividade, a cadeia é corrompida, o que envolve valores combinados entre administradoras ou funcionários e prestadores de