Author name: José Pimentel

Falhas construtivas em condomínios e a importância de uma assessoria jurídica especializada em direito condominial para as providências extrajudiciais e judiciais em relação a construtora. Os vícios e defeitos construtivos são falhas decorrentes de uma construção que causam prejuízos aos condomínios, perceptíveis na entrega do empreendimento, ou que podem surgir a curto, médio ou longo prazo, implicando em gastos financeiros de alto valor para repará-los e possíveis ações judiciais, por isso é muito importante a contratação de um engenheiro especializado para que possa fazer uma vistoria minuciosa no condomínio antes da entrega do condomínio pela construtora. Neste seguimento a advogada especialista em Direito Condominial e Imobiliário, Dra. Daniela Mota, alerta que essas anomalias (defeitos e vícios), das construções podem decorrer da “falha de projeto e, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção” (item 3.75 da NBR 13752/dez 96). Vale ressaltar que, há diferença entre defeito e vício. Os vícios são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”. No que se refere aos defeitos esses “podem “afetar a saúde e segurança” (definições retiradas do manual “Saúde dos Edifícios” do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos). Com o intuito de facilitar a definição, é exemplo de vício: material utilizado no acabamento do condomínio diferente do que foi acordado pela construtora (descrições que estão no memorial descritivo). Por outro lado exemplificando os defeitos pode-se citar: material cortante nas áreas comuns, pastilhas soltando da fachada dentre outros. Entretanto é comum utilizar o termo vício e anomalias, com um significado abrangente para mencionar os problemas decorrentes das construções executadas de forma inadequada pelas construtoras. Nessa continuidade os defeitos e vícios podem ser aparentes, ou seja, visíveis por pessoas que podem não ser especialistas no ramo (leigos). E também temos, os ocultos que não são detectáveis de forma fácil, vejamos alguns: junta de dilatação, curto circuito, vazamentos que são perceptíveis, somente, após algum tempo. Por conseguinte, a título de conhecimento aos leitores, temos os vícios/defeitos funcionais que decorrem da falta de manutenção do próprio condomínio. Assim é obrigatório na entrega desse tipo de empreendimento pela construtora, o manual de manutenção conhecido pelos síndicos como manual do síndico. Logo são procedimentos que devem ser realizados de tempos em tempos, e esse período está estabelecido neste manual, para a conservação do prédio. A advogada Dra Daniela Mota ressalta que, a manutenção (funcional) do prédio deverá ser feita por profissionais habilitados e o condomínio deve exigir uma anotação de responsabilidade técnica (ART), sendo essa uma forma de provar que as manutenções estão sendo realizadas. Nesse sentido um plano de manutenção preventiva, realizada por especialistas, é um outro meio de garantir o cumprimento do manual de manutenção. Ademais, o procedimento a ser adotado quando a falha for detectada, independente da categoria na qual se encaixa (oculta, aparente, funcional), será a realização de uma notificação a construtora/incorporadora ou condomínio, por um advogado especializado em questões construtivas,  pois há prazos na Lei que devem ser respeitados para uma possível responsabilização de quem deu causa ao vício ou defeito. Ainda dependendo do defeito ou vício esses podem acarretar prejuízos às pessoas que não moram no condomínio (terceiros), aos condôminos ou a própria obra e por vezes são irreparáveis dependendo do caso. Afinal, imagine, se uma pastilha ou pedaço de concreto soltar (desprender) de uma fachada do prédio e atingir um pedestre os transtornos são incalculáveis, quem dirá um desabamento . Por essas questões, e inúmeras outras, que a comunicação formal deve ser feita com agilidade, quando constatados os vícios ou defeitos, pois além das questões legais existem as avaliações das falhas construtivas, a serem analisadas quanto a gravidade em que se encontram, a urgência de reparos ou modificações e a tendência da evolução do dano ou vício, se tendem a piorar de forma rápida, lenta ou se ocorrerá a  estagnação, além é claro do administrador se atentar em relação aos prazos prescricionais e em alguns caso até mesmo decadencial. Assim  quando os vícios e defeitos construtivos forem aparentes, os condomínios terão até 90 (noventa) dias, conforme aduz o artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, para o condomínio exercitar seus direitos e exigir as alterações pertinentes perante a construtora. Já as falhas ocultas (redibitórias), o prazo para reclamação é de 1 (um) ano da identificação do defeito ou vício (art 445, Código Civil) e terão os condomínios o prazo prescricional de mais 1 ano para requerer o que lhe é devido. Por conseguinte, o Código de defesa do consumidor, estabelece o prazo de 5 (cinco) anos, pela garantia da obra, para o condomínio reclamar ao construtor a falha, do vício oculto, devendo a construtora provar o contrário do alegado pelo condomínio. Se ultrapassada a garantia, após o prazo de 5 (cinco) anos, e identificado o vício oculto, a responsabilidade do construtor é de 10 (dez) anos, e cabe ao condomínio comprovar o alegado, aplicando-se assim os prazos do Código Civil e não o Código de Defesa do Consumidor. Diante do exposto, a especialista Dra. Daniela Mota, ressalta que o condomínio deve contratar um jurídico especializado da área condominial e que tenha uma vasta experiência nas questões construtivas, visto que, os condomínios devem ficar atentos as notificações, quando verificados os vícios e defeitos construtivos, bem como aos prazos legais para não perderem as garantias estabelecidas em Lei, pois essas falhas podem gerar instabilidade financeira ao condomínio, bem como comprometer a segurança dos moradores o que gera abalo na estrutura e rotina condominial.  

Diversos são os problemas enfrentados no dia a dia dos condomínios, quando o direito de propriedade entre em conflito com o direito de vizinhança, principalmente quando tratamos sobre questões polêmicas, dentre elas: Garagem, Barulho, Animais, Drogas, Fumo, Acessibilidade, Prostituição, Aplicativos dentre outros. O direito de propriedade está previsto na CF/88 no artigo 5, inciso XXII, impedindo a sua privação arbitrária, sem observância do devido processo legal e por ter uma garantia constitucional, deverá como premissa básica atender a sua função social devidamente elencada na CF, artigo 5º, inciso XXIII. Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: XXII – é garantido o direito de propriedade; XXIII – a propriedade atenderá a sua função social. Direitos de vizinhança não estão previstos de forma direta na CF/88, todavia explica Dr. Anderson Machado advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. Conforme aduz o artigo 1.277 do Código Civil, “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. Além disso há que se observar outros direitos relativos inerentes ao direito de vizinhança em relação ao uso nocivo da propriedade, árvores limítrofes, passagem forçada, limites entre prédios, direito de construir e direito de tapagem, isto é, trata-se de um conjunto de normas que têm por fim harmonizar os conflitos de concorrência entre proprietários e vizinhos, respeitando o convívio social. A criação e a manutenção dos Direitos de Vizinhança estão na necessidade de se limitar à privacidade, havendo uma condição de subordinação de seu uso a respeito da propriedade de terceiros, isto é, deve haver uma constante verificação do indivíduo na utilização do seu imóvel para que esta utilização de forma alguma não ultrapasse os limites que possam afetar de alguma forma o direito de um terceiro. Inclusive há casos extremos que um condômino antissocial foi expulso do condomínio, ou seja, o Condômino perde o direito a posse do imóvel e não o seu direito de propriedade. Neste sentido houve uma decisão, na qual foi considerado um dos primeiros casos no Brasil, devido à comprovação de suas constantes condutas inadequadas ao longo dos anos, inviabilizando seu convívio social. Entre as práticas constatadas estão: a realização de festas no período da madrugada, produzindo barulho excessivo de gritaria, música e algazarra; intimidações com palavras de baixo calão e ameaças a moradores e funcionários do prédio; e uso indevido das áreas de lazer com número de convidados acima do permitido. A sentença inédita foi proferida pela 19ª Vara Cível de São Paulo, após a ação ter sido ajuizada, determinando a saída do condômino no prazo de 60 dias sob pena de remoção forçada. (Condomínio em Edifício Distribuição: 27/06/2016 19ª Vara Cível – Foro Central Cível, Juiz: RENATA BARROS SOUTO MAIOR BAIAO, Valor da ação: R$ 100.000,00). Segundo Dr. Anderson Machado verificou-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CF e 1228, §1º do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1228, §2º do CC) justificaram a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1337 do CC delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal”. (Enunciado nº. 508, aprovado na V Jornada de Direito Civil). Apesar da ausência de disposição legal expressa, a doutrina já recomenda a possibilidade de expulsão dos condôminos, invocando outros dispositivos legais: com fulcro no direito de vizinhança, no artigo 461, §5º do CPC e nos artigos 12 e 21 do Código Civil Brasileiro. Por fim, o direito de propriedade do condômino não pode sobrepujar o dos demais moradores de ter uma habitação tranquila, livre de interferências prejudiciais. Não se pode impor aos demais condôminos o convívio com vizinhos nocivos e desrespeitosos, pois lembre-se que o direito coletivo deve estar acima do direito individual.

Nos últimos anos, diversas empresas garantidoras surgiram no mercado e para o síndico despreparado apesar de ser uma comodidade deve ter muito cuidado com as armadilhas desse tipo de contrato, visto que a receita será garantida, mas o que o síndico desconhece é a responsabilidade que ele assumi ao fazer esse tipo de contratação, diante do contratos abusivos Inicialmente tratarei sobre o artigo do Código Civil/02, em seu Art. 1.348, inciso VII, traz uma das competências do síndico: Artigo 1.348 – Compete ao síndico: (…)VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; Aduz o art. 1.348 inc. VII que a cobrança é de responsabilidade do síndico, e aqui cabe esclarecer que o síndico pode contratar uma empresa (extrajudicial) ou escritório de advocacia(judicial) para realizar a cobrança das cotas em atraso desde que a cobrança esteja de acordo com a legislação. Cabe ressaltar que delegar ou ceder os créditos são coisas totalmente distintas, pois a cessão de crédito é a transferência de posse ou propriedade de algum crédito a haver. A cedência por parte do credor do “haver de sua conta” para outrem alheio à relação dantes travada entre credor e devedor, a qual originou o objeto da transferência. O artigo 286 do CC aduz que, ao credor é defeso ceder seu crédito, desde que sua natureza não se opuser; ou não se opuserem a lei ou convenção travada com o devedor. Delegar é nada mais que atribuir a alguém o poder ou a tarefa de representar outrem ou uma instituição ou organização; transmitir poder, tarefa, função, enviar alguém com poder para resolver questões ou assuntos em seu nome, encarregar, incumbir atribuir a alguém o poder ou a tarefa de representar. Segundo Doani Batistussi Síndica Profissional e Diretora executiva de uma empresa de cobrança, é necessário esclarecer para os leitores a forma como essas empresas atuam, visto que, nos últimos meses analisei diversos contratos, a fim de entender a atuação dessas empresas, e pude constatar que essas empresas cobram taxas administrativas abusivas que variam entre 5 e 10% sobre a receita total do condomínio, os juros, multas e correções deixam de ser do condomínio e passam a ser direito dessas empresas. Igualmente é nítido que os ADIMPLENTES estão bancado a dívida dos INADIMPLENTES e fica claro ainda que, quanto maior a inadimplência maior será o repasse que a empresa fará para o condomínio, maior será o lucro dessas empresas e mais dificuldades de reincidir o contrato o síndico terá pois, para reincidir o contrato o condomínio terá que quitar a dívida com a citada empresa, e é nessa hora que o síndico começa a entender que não existem milagres e que ele responderá por má gestão e poderá até ser processado. O que a maioria dos síndicos desconhecem é que após a SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO, para a empresa garantidora a unidade perde a natureza “Propter rem”, adquirindo natureza de obrigação pessoal. Em outras palavras, a dívida referente a taxa condominial perde a natureza da sua obrigação e por esse motivo não pode acarretar a penhora do imóvel. Reza o artigo 41 do CPC que, somente é permitida a substituição processual voluntária das partes e expressa em lei. Ao mesmo tempo, o artigo 42 do Diploma Processual afirma que, a alienação do objeto da ação, a título particular, por atos entre vivos, não alterará a legitimidade das partes, sendo que em seus parágrafos primeiro e segundo deixa explícito que a impossibilidade de substituição processual entre cedente e cessionário sem o consentimento do devedor da obrigação transferida, sendo facultada a assistência ao cedente. Por fim, ressalto que é uma enorme insegurança jurídica para o síndico diante do rol de responsabilidades ora elencadas no artigo 1.340 do CC/02, pois como bem sabemos e por uma questão de hierarquia das normas, a Convenção e muito menos a decisão de assembleia pode retirar a responsabilidade do síndico e imputar isso a terceiros, o Código Civil brasileiro prescreve em seu Art. 186, que: Art 186: Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. E, em razão do normativo legal transcrito (Art. 927, do Código Civil), estabelece que: Aquele que, por ato ilícito (Arts. 186 e 187, do mesmo Codex), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Em isso ocorrendo, serão questionadas as duas possibilidades de ações ou atitudes primeira a dolosa e, segunda a culposa Para finalizar alerto aos colegas síndicos que, diante dessas premissas e riscos contratuais o síndico será o único a responder civilmente pelos seus atos, por isso não caiam em ciladas e fiquem atentos quanto as suas responsabilidades e obrigações. Doani Batistussi Síndica Profissional 61- 98448 9890 61- 3322 5277 61- 3034 2899 suasindica@gmail.com contatosp@gmail.com