Author name: José Pimentel

Atualmente, no Brasil, há mais cachorros do que crianças nas casas. O mercado de Pets é o que mais cresce, somente em 2018 atingiu um faturamento de mais de R$20 bilhões. Com tamanha população dos animais de estimação – segundo pesquisa mais recente do IBGE de 2013 há 132 milhões de pets no país –, inevitavelmente surgem discussões nos condomínios, tornando-se tema usual nas assembleias ou na gestão diária dos síndicos. Temos aquelas pessoas que detestam e aqueles que tem o seu cachorrinho ou outro animal como um filho! E não é exagero. Apesar de considerados como “bens” pela Constituição Federal, em 2018 o STJ considerou que é possível regulamentar judicialmente as visitas a animais de estimação após o fim de um relacionamento afetivo ou amoroso, podendo aplicar, por analogia, o disposto no Código Civil sobre a guarda e visita de crianças e adolescentes. Mas então, como lidar com desejos tão antagônicos em um condomínio? O Síndico pode proibir animais nas unidades? Pode ser realizada uma assembleia para alterar a Convenção com este fim? A resposta para essas perguntas é NÃO! Não se pode proibir um condômino de ter em sua unidade autônoma a permanência de animais, pois estaria violando princípios fundamentais.Em outras palavras, estaria violando preceitos legais previstos na Constituição Federal como, por exemplo, o direito de propriedade e a liberdade individual de utilizar sua unidade de acordo com seus interesses, como traz o Art. 1.335, inciso I: usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. Por outro lado, alguns já me perguntaram: “Mas, então posso criar qualquer animal que eu quiser?” Eu respondo: “depende”. Depende inicialmente de 3 requisitos: saúde, segurança e sossego. Isto é, os animais colocam os demais condôminos em situação de risco à saúde e segurança? Ou os animais perturbam o sossego alheio? Isto é, o condômino de uma unidade autônoma deve utilizar a sua propriedade de modo a não lesar os direitos de vizinhança dos demais moradores, de acordo com o Art. 1.336 do Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino: V – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Ainda, o Art. 19 da Lei 4.591/64, conhecida como Lei do Condomínio preceitua: Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. Esses dois artigos, tanto do Código Civil quanto da Lei dos Condomínios, foram usados como referências no Enunciado 566 da VI Jornada de Direito Civil que entende que “a cláusula convencional que restringe a permanência de animais em unidades autônomas residenciais deve ser valorada à luz dos parâmetros legais de sossego, insalubridade e periculosidade.”. Tal decisão teve por justificativa que a proibição prevista em convenções dependeria das especificidades do caso concreto como, por exemplo, a utilização terapêutica de animais de maior porte. Evitando uma vedação abusiva na Convenção. Portanto, em caso de riscos ou perturbação aos condôminos, o síndico deve notificar o proprietário do animal para que o retire de sua unidade e, se necessário, multá-lo por transgredir uma normal ao mantê-lo no condomínio. Então o que pode ser feito, afinal, para que haja uma boa convivência entre todos? Bom, na Convenção é proibido proibir, mas pode-se RESTRINGIR como os condôminos deverão manter seus PETS. Tal restrição – entenda-se como limitação – somente se refere às áreas comuns do condomínio. Vale ressaltar que nenhuma Convenção ou Regimento Interno podem proibir o condômino de ter um animal dentro de sua unidade no condomínio, nem mesmo pode restringir a apenas animais de pequeno porte. Geralmente, as normas municipais ou distritais apenas restringem quanto à QUANTIDADE, não tendo qualquer impedimento quanto à característica do animal. Portanto, desde que os animais não firam os princípios básicos de um condomínio no quesito saúde, segurança e sossego, não podem ser impedidos de permanecerem nas unidades autônomas – casas ou apartamentos – ou de trafegarem pelas áreas comuns. Pode-se, contudo, existirem regras, normas de conduta. Exemplificando: em caso de cão de raça perigosa, que use focinheira; estar sempre usando coleira e deixar a porta ou portão da unidade sempre fechada para que o animal não escape; além evitar que o mau-cheiro do animal se espalhe pelo restante do condomínio, são atitudes de bom-senso. Oportuno lembrar que é desnecessário e constrangedor obrigar o condômino a certas regras como carregar seu animal no colo ou que use somente as escadas, assim como também não se pode proibir visitantes de entrarem com animais. Enfim, sempre será um tema controvertido, que a melhor solução é o diálogo baseado em regras claras e objetivas tanto na Convenção quanto no Regimento Interno. Se necessário, pode ser criada comissões para que se discutam o assunto e levem em assembleia. Como tais questões podem ensejar em possíveis desavenças, é prudente sempre ter uma assessoria atualizada e preparada para evitar custos extras ao condomínio por abusos de síndicos e funcionários inexperientes. Dr. Maurício Santos Email: advmauriciosantos@andersonmachado.com.br Tel: 61 9926-1626

Com a retração econômica e aumento da taxa de desemprego que o Brasil vem sofrendo nos últimos tempos, a inadimplência tem sido, cada vez mais, um dos piores problemas para se administrar condomínios. A taxa condominial é calculada de forma a cobrir despesas para manutenção da área comum; pagamento de funcionários; fundo de reserva e outros gastos inerentes ao condomínio e previstos em sua Convenção. Não é uma atividade que objetive lucros, mas apenas arrecadar o necessário para cobrir os gastos que são rateados entre os proprietários do imóvel. Sendo assim, a inadimplência de uma ou mais unidades, compromete a subsistência de um todo. Na falta de pagamento, é importante saber de quem cobrar; os prazos para protesto e/ou cobrança judicial; quem tem legitimidade para fazê-los; taxas e armadilhas existentes no mercado, ou seja, o condomínio deve deliberar uma espécie de régua de cobrança em relação aos prazos e forma de combater a inadimplência. A natureza da dívida do condomínio é “propter rem”, ou seja, é inerente à coisa, podendo o imóvel responder pela dívida que venha causar, mesmo na hipótese de ser bem de família.  A cobrança da taxa de condomínio, portanto, deve ser direcionada para o proprietário do imóvel e não ao inquilino. As regras sobre aplicação de juros e multa aos inadimplentes do condomínio estão determinadas pelo parágrafo primeiro do artigo 1.336 do Código Civil. “Art. 1.336. São deveres do condômino: 1oO condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”. A Convenção é a lei maior do condomínio, e regulamenta suas normas e condutas, devendo estar em consonância com o Código Civil e Constituição Federal. No caso dos juros moratórios, o Código Civil permite que o valor cobrado seja previsto em Convenção, podendo ser superior a 1%, até o limite máximo de 10%, desde que previsto na Convenção do Condomínio. Já a multa, que se caracteriza como uma punição a fim de coibir a inadimplência, devendo obedecer ao teto de 2% previsto no Código Civil. A advogada Dra. Luciana Borges especialista em Direito Condominial aduz que, o síndico é o responsável pela administração do condomínio e consequente cobrança das cotas condominiais. A sugestão é priorizar a cobrança amigável, não sendo esta eficaz, pode-se protestar o título ou ajuizar ação de cobrança. Outro ponto que também merece destaque é o Protesto, Lei nº 9.492/1997, o protesto é o “ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”. É possível fazer o protesto do título logo após seu vencimento. No caso de taxa condominial, usualmente ocorre o protesto após 30 dias do vencimento. Porém, deve-se observar a existência de prazos estipulados na Convenção do Condomínio ou, na sua ausência, é interessante que se convencione a fim de evitar conflitos entre pessoas que possuem um convívio coletivo. Após o advento do Novo Código de Processo Civil, tornou-se mais fácil a execução da dívida de condomínio, pois passou a ser considerado um título executivo extrajudicial, nos termos do inciso X, do artigo 784, a saber: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. Portanto, tornou-se na teoria ficou mais simples e eficaz a cobrança judicial, sendo o meio mais utilizado ultimamente para o adimplemento do condomínio, todavia na prática nós advogados diante do acúmulo de processos nas Varas de Execução percebemos a morosidade do Judiciária frente o acúmulo de processos em trâmite nas Varas de Execuções. Quem pode ajuizar a ação de cobrança judicial é o condomínio, representado pelo seu síndico, contra o proprietário do imóvel, como já referido acima, pela natureza “propter rem” do bem. O erro no direcionamento da cobrança pode acarretar ação de danos morais contra o condomínio e consequente prejuízo dos recursos arrecadados. No Distrito Federal, cresce continuamente a construção de condomínios com inúmeras unidades, sendo muito comum a contratação de uma empresa administradora para auxiliar o síndico nesse exercício. No entanto, cabe ao síndico fiscalizar todo o trabalho realizado, uma vez que ele responde subsidiariamente por qualquer dano causado ao condomínio. Outro ponto importante a ser analisado é a cobrança judicial, que deve ser realizada exclusivamentepor advogados ou escritórios advocatícios. Muitas administradoras oferecem além da cobrança extrajudicial, o ajuizamento de ação de cobrança, porém essa prática é totalmente ilegal, ferindo o Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil, Lei 8.906/1994. O exercício da advocacia não pode ser cumulado, no mesmo espaço físico, com contabilidade. O escritório de advocacia deve ser inviolável, pois as informações são sigilosas e devem ser resguardadas. Além disso, é expressamente vedada a divulgação da advocacia em conjunto com outra atividade. Finalmente cabe esclarecer que, muitas administradoras do Distrito Federal já foram denunciadas para a Polícia Civil por esta prática ilegal. Os advogados que estão em conluio com essas empresas responderão junto ao Conselho de Ética da OAB, podendo perder o direito de exercer a advocacia e ainda cumprir pena criminal, inclusive os condomínios na pessoa dos síndicos poderão responder civilmente, diante da contratação dessas empresas que oferecem indevidamente os serviços jurídicos aliados a outros tipos de serviços diante do contrato assinado entre as partes. Dra. Luciana Borges Email: advlucianaborges@andersonmachado.com.br Tel: 61 99602-5962

Primeiramente cabe esclarecer que, essas empresas estão atuando no mercado condominial e em nenhum momento informam ao cliente a veracidade os fatos em relação a esse tipo de prestação de serviços, e apenas se apresentam como a solução dos problemas do condomínio, e pasmem não apresentam os riscos do negócio e as desvantagens em relação a esse tipo de prestação de serviço, pois da forma como estão atuando nos diversos condomínios, nada mais é que agiotagem em condomínios, afirma Dr. Anderson Machado advogado e especialista do Direito Condominial. Aproveito a oportunidade para saudar a Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, que diante de um parecer elaborado pelo membros dessa Comissão apontaram a total insegurança jurídica que essas empresas estão gerando no mercado condominial de todo o Brasil. Item 1: COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO. (PERDA DA NATUREZA PROPTER REM). Após a sub-rogação para a empresa garantidora não mais ostentará a natureza “propter rem”, adquirindo natureza de obrigação pessoal. Em outras palavras, a dívida referente a taxa condominial perde a natureza da sua obrigação e por esse motivo não pode acarretar a penhora do imóvel. Segue: TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 22116605120158260000 SP 2211660-51.2015.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 08/03/2016 Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS DE CONDOMÍNIO – COBRANÇA – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIRO – SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO PELO ARREMATANTE DETERMINADA EM AGRAVO JÁ TRANSITADO EM JULGADO – PRECLUSÃO DA MATÉRIA – MATÉRIAS RELATIVAS À ILEGITIMIDADE PASSIVA, PRESCRIÇÃO DO DÉBITO E TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA ACOBERTADAS PELA COISA JULGADA – CESSÃO DO CRÉDITO CONDOMINIAL A TERCEIRO – ALTERAÇÃO DA NATUREZA DA OBRIGAÇÃO, QUE DEIXA DE SER PROPTER REM, NÃO SE VINCULANDO MAIS À UNIDADE (…). B) DA INSEGURANÇA JURÍDICA EM RELAÇÃO A ANUÊNCIA DA PARTE DEVEDORA, BEM COMO A SUBSTITUIÇÃO DAS PARTES NA RELAÇÃO PROCESSUAL, EM RELAÇÃO A CESSÃO DE CRÉDITOS E SUA OCORRÊNCIA NO TRANSCURSO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DIANTE DA RESCISÃO DO CONTRATO ASSINADO PELO CONDOMÍNIO E A EMPRESA GARANTIDORA. Item 2: DA INSEGURANÇA JURÍDICA EM RELAÇÃO A ANUÊNCIA DA PARTE DEVEDORA, BEM COMO A SUBSTITUIÇÃO DAS PARTES NA RELAÇÃO PROCESSUAL, EM RELAÇÃO A CESSÃO DE CRÉDITOS E SUA OCORRÊNCIA NO TRANSCURSO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DIANTE DA RESCISÃO DO CONTRATO ASSINADO PELO CONDOMÍNIO E A EMPRESA GARANTIDORA. Reza o artigo 41 do CPC que, somente é permitida a substituição processual voluntária das partes e expressa em lei. Ao mesmo tempo, o artigo 42 do Diploma Processual afirma que, a alienação do objeto da ação, a título particular, por atos entre vivos, não alterará a legitimidade das partes, sendo que em seus parágrafos primeiro e segundo deixa explícito que a impossibilidade de substituição processual entre cedente e cessionário sem o consentimento do devedor da obrigação transferida, sendo facultada a assistência ao cedente. “PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. ALTERAÇÃO DO PÓLO ATIVO DA RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL APÓS A CITAÇÃO VALIDA E A CONTESTAÇÃO DO RÉU: IMPOSSIBILIDADE, EM RESPEITO AO PRINCÍPIO DA ESTABILIZAÇÃO SUBJETIVA DO PROCESSO. (…) Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” (REsp 151877; Ministro ADHEMAR MACIEL). Item 3: DA ILEGALIDADE DA COBRANÇA JURÍDICA DAS EMPRESAS GARANTIDORAS DIANTE DAS SUAS CONDUTAS QUE CARACTERIZAM PRÁTICA ILEGAL DA ADVOCACIA PELA EMPRESAS E CAPTAÇÃO INDEVIDA PELOS ADVOGADOS QUE PRESTAM ESSE TIPO DE SERVIÇO. (Esse item já foi tema de outras matérias, inclusive em relação as empresas que administram os condomínios que adotam a prática ilegal de oferecer serviço jurídico para os condomínios). Item 4: DA RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO SEGUNDO O ART. 1.348 DO CC/02 EM COBRAR DOS CONDÔMINOS AS SUAS CONTRIBUIÇÕES. Artigo 1.348 – Compete ao síndico: VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; O síndico é o único responsável pelas cobranças das taxas condominiais, e claro que para não haver pessoalidade em relação a cobrança dos moradores e afim de evitar constrangimentos o síndico terceiriza essa função para outras empresas, todavia autorizar que administradoras façam cobranças jurídicas e transferir a inadimplência para outras empresas, o mesmo pode ser responsabilizado, visto que está sendo condizente com tais práticas e poderá responder por isso. Síndico que age assim é síndico PREGUIÇOSO e que não quer se preocupar com tal premissa que é de sua responsabilidade. Feitas essas considerações, o Código Civil brasileiro prescreve em seu Art. 186, que: Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. E, em razão do normativo legal transcrito (Art. 927, do Código Civil), estabelece que: Aquele que, por ato ilícito (Arts. 186 e 187, do mesmo Codex), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Item 5: DOS RISCOS E DA ONEROSIDADE CONTRATUAL EM RELAÇÃO AOS CONTRATOS DE COBRANÇA GARANTIDA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO Neste item ingresso na maior problemática em relação a prestação de serviço, pois o contrato é abusivo diante do excesso de onerosidade para com os moradores do condomínio, e um verdadeiro desrespeito em relação a Convenção do Condomínio. O fato é que essas empresas garantidoras de receita se apresentam para o condomínio como verdadeiras salvadoras da pátria, e diante da inadimplência estar nas alturas, enche os olhos, visto que, é muito mais fácil e cômodo administrar o condomínio com receita de 100% e não se preocupar com essa problemática. MERA ILUSÂO!!! Primordialmente basta analisar o contrato, e verificar que todos os condôminos serão prejudicados, pois as taxas administrativas são abusivas e a grande maioria não segue o que está em Convenção. Essa empresas vendem uma solução e afirmam que, os únicos prejudicados e que serão efetivamente onerados serão os inadimplentes, pois pagarão a mais por isso. NOVAMENTE MERA ILUSÃO!! Item 6: DA CARACTERIZAÇÃO DE EMPRESAS GARANTIDORAS DIANTEDE UM TIPO DE OERAÇÃO FINANCEIRA (EMPRÉSTIMO E NÃO CESSAÕ DE CRÉDITOS) QUE DEVERIA TER AUTORIZAÇÃO DO BANCO CENTRAL Há critérios muito importantes que ainda devem ser levados em consideração. Na contratação desse tipo de empresa o condomínio está conivente com uma FRAUDE TRIBUTÁRIA, pois isso é uma operação financeira e