Author name: José Pimentel

Pare, pense e lembre, sem “mimimi”, como foi a última história contada por você para sair de uma situação no qual precisou dar uma desculpa bem recheada e caprichada em detalhes? Lembre-se da energia canalizada para aquele momento, sua leitura corporal, tônus muscular e feições do rosto. Seu cérebro passa a acreditar naquela desculpa esfarrapada, validando o hábito de se acomodar, e para isso basta dar uma desculpa incrementada, mais sofisticada ou refinada para receber o apelido de “Desculpa Gourmet”. Melhor do que explicar é exemplificar. Citarei frases ditas por nós a terceiros, bem como ditas a nós mesmos. As reticências dão o tom Gourmet das frases: – Desculpa, mas estou velho demais para isso… – Desculpa, não tenho tempo para essas coisas… – Desculpa, não sabia que era pra fazer assim… – Desculpa, mas não foi minha culpa, foi fulano… – Desculpa, só vi sua mensagem agora… – Desculpa, acabei de tomar banho e já estou na cama … – Desculpa, hoje é aniversário do meu melhor amigo… – Desculpa, atrasei a conta porque… – Desculpe, estou numa correria danada… – Desculpe, trabalho amanhã bem cedinho… – Desculpe, preciso estudar para uma prova… – Desculpa, não tenho mais paciência… Ah! Mas me atrasei no trabalho, não entreguei o documento a tempo, perdi o prazo, terei que me desculpar e/ou justificar? Sim. A questão é terceirizar o erro (intencional ou não), é atribuir a outros escolhas feitas por você, a questão é deixar enganar-se pelo sentimento da não verdade. Os argumentos vazios, ou os exageros para justificar seus erros fazem você entrar num círculo vicioso, no círculo da inatividade, inação, hesitação, inércia física e mental. As desculpas apenas nos prendem nas justificativas, e não avançamos em ações. “Tá frio; tá quente; tá chovendo”. As desculpas não nos deixam fazer o que é preciso ser feito. E ainda, elas falam muito sobre nós. Ao fingirmos (creio que alguns leitores já passaram por essa experiência) acreditar numa desculpa esfarrapada, automaticamente emitimos uma opinião (provavelmente negativa) sobre aquela pessoa. Portanto, deu sua palavra, cumpra! Seja o seu não, não. O seu sim, sim! Cuidado, pois ao inventar uma desculpa esfarrapada, o primeiro a acreditar é seu cérebro, e agindo assim corpo e mente agirão em consonância com as palavras proferidas. Então, quais são suas desculpas gourmet que te impedem de agir? Quelem Machado Contato: (61) 99334-0397 www.attivare.com.br   

A manutenção de portões automáticos é um assunto que normalmente só é tratado no pior momento possível: quando o portão para de funcionar. A comodidade do acionamento automático faz com que haja uma despreocupação excessiva, que em muitos casos pode realmente culminar com uma pane completa. Conhecer os portões e prestar atenção a alguns pontos pode evitar incômodos e eliminar custos excessivos. Afinal. Uma manutenção preventiva pode custar menos que um reparo emergencial, tanto em relação às peças como à mão-de-obra. A seguir veremos alguns pontos que podem ser observados periodicamente, em residências ou condomínios que contém com portões motorizados. Não force o motor Uma parte significativa dos problemas que ocorrem com portões automáticos diz respeito a um esforço excessivo realizado pelo motor, que pode decorrer de uma série de fatores. Primeiramente, o sistema de movimentação do portão, seja ele basculante, deslizante ou até mesmo pivotante (menos comum), deve estar sempre bem lubrificado. Lubrificação inadequada do sistema de movimentação pode culminar na necessidade de um maior esforço em sua abertura, o que pode resultar em uma falha. Recomenda-se que periodicamente o motor seja desligado e liberado para acionamento manual. Assim, é mais fácil avaliar o esforço necessário para que seja aberto e fechado. Se o portão for deslizante, é uma ótima oportunidade para conferir se está bem alinhado no trilho, se as rodas estão funcionando adequadamente (às vezes pode ser necessária a troca de rolamentos além da lubrificação), e se o portão trava ou desliza com maior dificuldade em qualquer trecho do percurso. No caso de um portão basculante, o acionamento manual permite avaliar, além da adequada lubrificação, o correto balanceamento do portão. Um portão basculante que não esteja adequadamente balanceado está mais propenso a falhas e defeitos recorrentes. Os portões pivotantes, que abrem de forma parecida a uma porta, são menos recomendados para condomínios que façam uso excessivo dos portões, pois o uso constante tende a tirar esse tipo de portão do seu prumo, dificultando a abertura e podendo resultar em falha. Teste do curso: Observe se os sensores ou a programação de curso da abertura do portão estão adequados. Normalmente, os portões contam com sensores que indicam quando o portão terminou de abrir ou fechar. A duração do curso também pode ser programada durante a instalação do portão. Se existe algum problema com os sensores de curso ou com a programação do portão, ele pode continuar fazendo um esforço desnecessário e excessivo, mesmo depois que o portão não esteja mais se movimentando. É importante observar se a duração do acionamento do motor está adequada ao movimento necessário e, caso não esteja, uma manutenção deve ser realizada. Conheça as especificações Conhecer as especificações do motor de seu portão é fundamental, e muitos condomínios ignoram por completo essa importante informação. Cada motor tem uma potência que o torna adequado para certos pesos de portões, e uma durabilidade que permitirá certo número de aberturas e fechamentos em sua vida útil. Acompanhar esse ciclo de vida do motor e realizar estimativas que apontem quanto tempo o portão pode operar antes que seja necessária uma manutenção, é uma forma de mantê-lo funcionando por mais tempo. Fonte: www.ohub.com.br

O novo sistema trouxe algumas mudanças para a rotina dos síndicos as quais merecem a devida atenção, com a proposta de padronizar e unificar a transmissão, validação, armazenamento e distribuição das informações fiscais, trabalhistas e previdenciárias dos trabalhadores e lembrando que e-Social passou a ser obrigatório a todos os condomínios a partir do dia 1º de julho de 2018. O projeto do Governo Federal, instituído pelo Decreto n. 8.373 de 2014, envolve vários órgãos como a Receita Federal, o Ministério do Trabalho, o INSS e a Caixa Econômica Federal, sendo a mais nova ferramenta de controle, no que se refere ao fiel cumprimento das obrigações legais, que incide sobre a folha de pagamento. Doani Batistussi síndica profissional ressalta que, os síndicos devem ficar atentos às mudanças e juntos com a administradoras ou escritório de contabilidade fazer a devida adequação ao e-Social. O programa é a modernização nas regras de envio dos documentos e para que a implantação ocorra de forma tranquila, os síndicos e os contadores devem trabalhar em conjunto, afim de que as informações relativas aos dados e funções dos funcionários, tais como, afastamentos, atestados entre outras sejam prestadas em tempo hábil, evitando que o condomínio fique sujeito a multas e fiscalizações trabalhistas. O sistema automaticamente obriga que todo o procedimento da contratação seja feita de uma forma correta evitando fraudes. Além disso, irá auxiliar na organização das informações, com a concentração de todos os dados dos colaboradores, o que servirá também de auxilio para o trabalhador na época da aposentadoria, pois todos os dados estarão reunidos em uma única plataforma. Hoje temos diversos documentos que são enviados para o Governo e agora serão substituídos integralmente pelo e-Social. Como é o caso, da Relação Anual de Informações Sociais (RAIS), do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED) e os documentos formais relativos a registros do empregado e de folha de pagamento, que passarão a ser gerados eletronicamente via sistema. A adequação está vinculada, de forma radical, ao fiel cumprimento das obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais. Assim, os empregadores que cumprem rigorosamente suas obrigações sociais e tributárias apenas prestarão as respectivas informações de cumprimento das mesmas. Já nos casos em que direta ou indiretamente descumprem as regras, deverão adequar-se à lei. O monitoramento será à distância e full-time, ensejando assim a possibilidade imediata de notificações fiscais e autuações, por parte do fisco envolvido no e-Social. No que tange aos condomínios o síndico é de fundamental importância para a perfeita implementação e operacionalização do e-Social, pois a relação trabalhista, previdenciária e fiscal acontece dentro do condomínio e sob a administração dele ou seja ele é o responsável pela verificação diante da administradora. Ele deverá ser orientado pelo escritório de contabilidade ou administradora, sob a forma e os tempos de repasse das informações pertinentes, para que os mesmos tenham tempo hábil de produzir os arquivos e transmiti-los nos prazos estabelecidos. Além disso, como o responsável final pelas informações ao sistema é o empregador, no caso do condomínio os síndicos deverão acompanhar de forma séria e constante o trabalho dos escritórios. É muito importante conferir de perto se as novas obrigações estão sendo totalmente respeitadas. Caso haja o envio fora do prazo ou o não envio ensejará a aplicação de multas administrativas, da mesma forma que existe nos dias atuais. A diferença está no fato de que a fiscalização será instantânea, o que hoje é praticamente inexistente. Nos casos de funcionários terceirizados como é o caso da maioria dos condomínios do DF, não há responsabilidade solidária sobre as informações do e-Social. Cada empregador individualmente e exclusivamente será responsável pelo cumprimento das novas regras em sua integralidade, sem transferir qualquer responsabilidade aos tomadores de serviços. A nova regra não afetará os condôminos a não ser no rateio das eventuais multas impostas ao condomínio, em caso de descumprimento das novas regras estabelecidas. Acredito que, em curto prazo, o sistema será uma fundamental ferramenta, no que diz respeito às obrigações entre patrões e empregados, assim teremos uma melhor administração dos funcionários e o cumprimento fiel das leis, tornando a administração do condomínio mais serena e sem surpresas. Sobretudo, o síndico em casos de contratação direta deverá ficar atento as seguintes multas que poderão ser geradas pelo atraso na prestação das seguintes Informações: Admissão do trabalhador: A admissão deve ser enviada até o final do dia que antecede o início da prestação de serviço do trabalhador contratado. A falta de registro sujeita o empregador à multa prevista no artigo 47 da CLT, no valor de R$ 937,00 (novecentos e trinta e sete reais) por empregado, dobrada por reincidência. Alteração de dados cadastrais e contratuais: É responsabilidade do empregador informar as alterações existentes no contrato de trabalho e nos dados cadastrais do trabalhador durante a vigência do vínculo empregatício, como prevê o artigo 41, parágrafo único da CLT. O valor da multa por empregado é de R$ 402,54 (quatrocentos e dois reais e quarenta e cinco centavos). Atestado de Saúde Ocupacional (ASO) : É necessária a realização dos seguintes exames médicos nos empregados: admissional, periódico, retorno ao trabalho, mudança de função e demissional. A não realização pode gerar multa que vai de R$ 402,53 (quatrocentos e dois reais e cinquenta e três centavos) a R$ 4.025,33, (quatro mil e vinte e cinco reais e trinta e três centavos) chegando ao valor máximo na reincidência, resistência ou simulação por parte da empresa. Comunicação de Acidente de Trabalho (CAT): O prazo de envio é até o primeiro dia útil seguinte à ocorrência do acidente ou imediatamente em caso de falecimento do trabalhador. Caso não aconteça, a multa pode variar entre o limite mínimo e o máximo do salário de contribuição, podendo dobrar de valor em caso de reincidência. Afastamento temporário: Quando o colaborador se afasta (férias, auxílio-doença, licença-maternidade, dentre outros), isso impacta seus direitos trabalhistas e previdenciários e também suas obrigações tributárias. A falta dessa informação sujeita o contribuinte às sanções legais, especialmente a multa que pode variar de R$ 1.812,87 um mil oitocentos e doze reais e oitenta

Prezados leitores, Diante do que está acontecendo no mercado da área condominial em relação as empresas garantidoras, decidi escrever sobre esse assunto polêmico, que inclusive gera diversas dúvidas em relação a esse tipo de serviço, principalmente no que tange aos aspectos jurídicos. E mediante análise faço aqui um ALERTA em relação as inconsistências jurídicas sobre esse tipo de prática nos condomínios, bem como, identificar os pontos falhos, as irregularidades e os problemas que estão sendo ocasionados durante a vigência desse tipo de contrato. Segundo Dr. Anderson Machado advogado especialista da área Condominial e Imobiliária, após análise minuciosa dos contratos dessa empresas que prestam esse tipo de serviço para os condomínios e decisões do nosso Judiciário, tem de forma incisiva orientado os administradores conselheiros e condôminos que não aprovem nenhum contrato com esse tipo de proposta de garantidora, visto que percebo no mercado condominial, quem optou por esse tipo de serviço em sua grande maioria não querem nunca mais ouvir falar das mesmas, diante dos problemas durante a vigência do contrato, mesmo após a rescisão. Não é à toa que essa prática só vem aumentando, pois inicialmente é um casamento perfeito. Para o condomínio é receita de 100% e para as empresas muito dinheiro no bolso, e por isso agradecem sempre que a inadimplência no condomínio aumenta, a fim de que o faturamento da empresa aumente ainda mais, ou seja, vai na contramão para a diminuição da inadimplência em condomínios. Percebam a bola de neve que estão criando no condomínio, e pasmem muitas empresas tem um capital de giro aquém do que consegue honrar e estão se aventurando e em um determinado mercado extremamente lucrativo, porém com grande risco de quebrarem. Recentemente houve um mapeamento dessa empresas pela entidade de São Paulo conhecida como Instituto Cidades & Condomínios e verificou que a maioria absoluta não podem atuar como estão atuando, como instituições financeiras ou factorings, isto é, não recolhem IOF e não são autorizadas pelo Banco Central para tal”. Bem, para ressaltar o que está sendo redigido nessa matéria, segue abaixo uma relação inconsistências, nas quais os síndicos devem ter conhecimento e com isso ficarem muito atentos com esse tipo de prática, principalmente em relação aos contratos abusivos. Dentre elas: A) COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO. (PERDA DA NATUREZA PROPTER REM) – Aqui cabe esclarecer o primeiro ponto negativo, no que tange a insegurança jurídica para o condomínio em relação ao fato do condomínio se valer de empresa especializada para cobrança das cotas condominiais, mediante sistema de garantia de pagamento, visto que, após a sub-rogação para a empresa garantidora não mais ostentará a natureza “propter rem”, adquirindo natureza de obrigação pessoal. Em outras palavras, a dívida referente a taxa condominial perde a natureza da sua obrigação e por esse motivo não pode acarretar a penhora do imóvel. B) INSEGURANÇA JURÍDICA EM RELAÇÃO A ANUÊNCIA DA PARTE DEVEDORA, BEM COMO A SUBSTITUIÇÃO DAS PARTES NA RELAÇÃO PROCESSUAL, EM RELAÇÃO A CESSÃO DE CRÉDITOS E SUA OCORRÊNCIA NO TRANSCURSO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DIANTE DA RESCISÃO DO CONTRATO ASSINADO PELO CONDOMÍNIO E A EMPRESA GARANTIDORA – Aqui ocorre outro grande problema em relação a aceitação da parte devedora para fins de cobrança pela empresa garantidora, em relação a cessão de créditos e a sua legitimidade como polo ativo da execução. A cessão de créditos nada mais é que a transferência de posse ou propriedade de algum crédito a haver. A cedência por parte do credor do “haver de sua conta” para outrem alheio à relação antes travada entre credor e devedor, a qual originou o objeto da transferência. O artigo 286 do CC aduz que, ao credor é defeso ceder seu crédito. C) DA ILEGALIDADE DA COBRANÇA JURÍDICA DAS EMPRESAS GARANTIDORAS DIANTE DAS SUAS CONDUTAS QUE CARACTERIZAM PRÁTICA ILEGAL DA ADVOCACIA PELA EMPRESAS E CAPTAÇÃO INDEVIDA PELOS ADVOGADOS QUE PRESTAM ESSE TIPO DE SERVIÇO – Recentemente a seccional da OAB/DF denunciou, à Polícia Civil do Distrito Federal um escritório de contabilidade/administradora que atua como um escritório de advocacia, assim como presta assessoria jurídica de diversas formas, inclusive de cobrança. A OAB/DF recebeu denúncia de que havia sido efetuado um contrato de prestação de serviço entre um condomínio residencial e a empresa, com cláusulas que caracterizam prática ilegal da profissão de advogado. Nesta seara que envolve cobrança judicial a contabilidade /administradora pode exercer apenas seu papel ora definido pelos seus Conselhos e não inserir no seu contrato serviços inerentes a advocacia. A empresa pode ter seu jurídico para prestar serviços para a própria empresa, todavia não podem ofertar serviço jurídico no seu contrato de prestação de serviços. Cabe ainda destacar que, os advogados também poderão responder por captação ilegal de clientes, visto que estão ferindo de forma direta o Código de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil, mediante os trabalhos que está gerando para os condomínios, inclusive de assessoria jurídica nas mais diversas formas. D) DOS RISCOS E DA ONEROSIDADE CONTRATUAL EM RELAÇÃO AOS CONTRATOS DE COBRANÇA GARANTIDA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO – Neste item ingresso na maior problemática em relação a prestação de serviço, pois o contrato é abusivo diante do excesso de onerosidade para com os moradores do condomínio, e um verdadeiro desrespeito em relação a Convenção do Condomínio. O fato é que essas empresas garantidoras de receita se apresentam para o condomínio como verdadeiras salvadoras da pátria, e diante da inadimplência estar nas alturas, enche os olhos, visto que, é muito mais fácil e cômodo administrar o condomínio com receita de 100% e não se preocupar com essa problemática. MERA ILUSÂO!!! Primordialmente basta analisar o contrato, e verificar que todos os condôminos serão prejudicados, pois as taxas administrativas são abusivas e a grande maioria não segue o que está em Convenção. Essa empresas vendem uma solução e afirmam que, os únicos prejudicados e que serão efetivamente onerados serão os inadimplentes, pois pagarão a mais por isso. NOVAMENTE MERA ILUSÃO!! Por fim, cabe esclarecer que a cessão de créditos por meio da sub-rogação não

Ter um imóvel se assemelha cada dia mais a ter um automóvel: você recebe um manual que lhe obriga a fazer todas as revisões preventivas, sob pena de perder as garantias. Dessa forma, seu carro vai durar mais, não vai deixá-lo no meio da rua e será valorizado no momento da revenda. O imóvel, assim como o carro, necessita de inspeções periódicas para a manutenção regular, a fim de ter sua integridade garantida, maior segurança, funcionalidade, economia e a consequente valorização do bem. As inspeções devem ser realizadas apenas profissionais habilitados. Por quê realizar a Inspeção Predial? Os sistemas construtivos de um edifício, como por exemplo o sistema de água, necessitam de cuidados, para se evitar prejuízos financeiros, problemas legais, desvalorização ou a perda de desempenho. Os problemas precisam ser detectados em inspeções periódicas, conforme sugerem o bom-senso, as normas e a legislação vigente. Desabamentos de prédios, coberturas, varandas, garagens, marquises, incêndios causados por sistema elétrico deficiente e outras tragédias na história dos edifícios brasileiros chamam a atenção para a urgência do diagnóstico das edificações. A maioria destes acidentes ocorre nos edifícios em uso, com mais de vinte anos de construídos. Usando os prédios de Brasília como exemplo, os mesmos já completaram, em sua maioria, quarenta anos, foram erguidos a toque de caixa e com materiais ainda sem uma rigorosa inspeção de qualidade e, em geral, não possuem histórico de reformas. A totalidade das tragédias ocorre em edifícios que não passam por inspeções prediais e manutenção preventiva, sujeitos assim à deterioração acentuada. E observa-se que a incidência destes acidentes ocorre em edifícios geridos por pessoas desprovidas de conhecimento ou sem apoio técnico. Cerca de um terço dos acidentes é causado por problemas na construção. Como dever ser contratada e realizada uma Inspeção Predial? A Inspeção Predial segue a Norma do Instituto Brasileiro de Perícias, Ibape, até que a norma da ABNT seja publicada, e apresenta conceitos e critérios para a realização da inspeção em si e para a realização do laudo. Deverá haver a classificação das deficiências que são constatadas, indica o grau de risco em cada uma das deficiências, e produz um rol de prioridades técnicas de manutenção e correção das deficiências. Ela faz a análise das condições técnicas do condomínio ou edifício, verificando-as isoladamente ou como sistema. Ela vai indicar o melhor uso e a melhor manutenção. São averiguados os problemas mais críticos que necessitam de reparos imediatos, mas também pequenas avarias que podem progredir e gerar defeitos maiores. A Inspeção checa a estrutura da edificação, as instalações elétricas e as hidráulicas, os elevadores, a impermeabilização, a situação dos revestimentos internos e externos, exaustores, esquadrias, sistema de combate a incêndio e proteção contra descargas elétricas, coberturas, telhados, ventilação, climatização, entre outros itens específicos de cada construção. Deve ser realizada periodicamente conforme a idade do edifício, onde a periodicidade diminui conforme a idade aumenta, sendo a melhor época o início do ano. Após a Inspeção, é preciso fazer um laudo ou parecer. O documento não é apenas um checklist com fotografias, mas um relatório completo e minucioso que permite uma visão das condições do edifício ou condomínio, apresentando também as etapas que foram necessárias para a realização da Inspeção. Dependendo da complexidade da construção, a Inspeção Predial adquire características multidisciplinares; o profissional que faz a Inspeção pode convocar técnicos de outras áreas, como, por exemplo, um engenheiro eletricista, mas a comprovação precisa ser anexada ao laudo. As diretrizes, os conceitos, os termos a serem usados, as convenções, as cotações, os critérios e os procedimentos relativos à Inspeção Predial são fixados por norma. O laudo deve seguir diretrizes submetidas à norma ABNT NBR 13752 e à Norma Específica do local da construção, a qual passa por revisão e que um bom profissional deve acompanhar e estar ciente. O laudo tem valor de documento e atesta as condições da estrutura da edificação, a segurança e a conservação. Caso o laudo indique a necessidade de consertos, deverá também apontar o prazo para a sua realização. O orçamento e a contratação dos reparos são da responsabilidade do condomínio. Quais os custos de uma Inspeção Predial? O investimento numa séria e competente Inspeção Predial, realizada por um engenheiro especializado e preparado, representa um valor mínimo, se comparado aos custos das decisões equivocadas. Podendo evitar prejuízos ainda maiores, como a perda de garantia, a desvalorização do imóvel, ou mesmo algum acidente grave. O administrador do prédio deve prever, no orçamento, obras e serviços do período, indicados pela Inspeção, não importando quando ocorra a assembleia dos proprietários e condôminos. Entre os gastos devem constar os contratos de manutenção dos principais equipamentos, tais como portões, bombas hidráulicas, elevadores; e como em toda previsão, deve haver um excedente para cobrir despesas inesperadas, em torno de 10%. O síndico deve fazer constar na ata de reunião de condomínio que o fundo de reserva poderá ser utilizado em emergências, sem especificar quais poderiam ser, para ter agilidade no uso das reservas financeiras. Os custos devem ser rateados e parcelados, para não sobrecarregarem os condôminos. Prejuízos decorrentes de uma não inspeção profissional e de acordo com as normas, e da falta de manutenção, recaem sobre os condôminos, e o síndico poderá ser acionado e responsabilizado se for negligente ou omisso. Para facilitar bons resultados com os investimentos de inspeção, manutenção preventiva e imprevistos, é preciso se programar de acordo com as prioridades, assim como é preciso anotar as periodicidades. Mas deixamos a questão, será que os moradores ou síndicos dos edifícios que passaram por problemas nos últimos tempos, não achariam barato o custo de uma inspeção predial, frente ao investimento que terão agora para a solução de seus problemas? PONSI CONSULTORIA CONTATOS: (61)3533-6538 (61)99802-0793 e-nail: contao@ponsiconsultoria.com.br

Escrevo um dia depois da eliminação do Brasil na Copa do Mundo da Rússia. De volta para o trabalho e fim de festas brincavam piadas do whatsapp. Reportagens publicadas na mídia ressaltavam o desinteresse recorde dos brasileiros pela competição. Com tons de ironia, borbulhavam comentários comparando o País do penta com nações sem grandes feitos futebolísticos. Detentores, porém, de altos índices de desenvolvimento humano (educação, saúde, qualidade de vida), além de alta renda per capita. De baixo mesmo têm o nível de desemprego. A paixão inocente pelo time brasileiro do passado perpassa um filtro menos romântico agora. Jogadores, outrora tidos como heróis nacionais, têm seus salários exorbitantes denunciados. Isso denota o quão grotesco é o salário do brasileiro comum. Este, muitas vezes, em uma vida inteira de trabalho não vai conseguir acumular um infinitésimo do que é o rendimento de alguns craques em uma única temporada de trabalho. Eles são contratados pela Europa e Oriente Médio por verdadeiras fortunas. Viajei, recentemente, à Europa e na minha perspectiva de síndico de condomínio e consultor de empresas ficaram marcados alguns pontos. Por exemplo, Lisboa cidade linda que é, causa sensação gostosa ao permitir comunicação plena. Muitos brasileiros têm sonhado em se mudar para lá ou têm investido capital no país lusófono. Síndicos brasileiros devem se arrepiar com a visão dos varais de roupa em área externa das janelas. Um costume português. Roupas penduradas podem ser vistas mesmo em bairros tradicionais de alto padrão de vida. Da arquitetura convencional do antigo centro passa-se em curta caminhada à renovada zona oriental da bela capital portuguesa. A região foi inaugurada em 1998 para EXPO. Conta com prédios modernos, shoppings, restaurantes, hotéis, cassino e aquário enorme. No verão europeu, a noite chega por volta das 22h. Em Brasília, às 18h já está escuro. Interessante é ouvir que “o evento ocorrerá às 20h da tarde”! Madrid e Aguilas, na Espanha são cidades belíssimas. No entanto, lá tive momentos de subdesenvolvimento digamos. Foi o caso de passeio em trens da estatal RENFE. Não apenas os trens saem com atraso expressivo (20 minutos ou até uma hora e meia) da capital espanhola, como provocam aglomerado de pessoas buscando por informações em monitor bastante pequeno para a quantidade de clientes. Os avisos são dados com apenas 5 minutos de antecedência, tempo curto para transitar de uma plataforma à outra. Não é difícil “perder o bonde”! Ao longo de dezenas de paradas que ligam uma cidade à outra, os monitores internos não informam coisa alguma. Não há sequer informações sonoras. As compras de passagem on-line são inacreditavelmente ineficientes tanto pelo aplicativo de celular quanto website. A compra nas máquinas não é das melhores também. Em viagem de avião interna, com escala em Barcelona, para minha frustração, uma famosa empresa aérea espanhola extraviou minhas bagagens! Só foi possível recuperá-las quatro dias depois. Detalhe: apesar de devidamente etiquetadas (dados pessoais) não tiveram ao menos a delicadeza de me telefonar informando. O website disponível para realizar rastreamento não provê acompanhamento em tempo real. Mesmo que as malas sejam encontradas, você não receberá aviso. Tampouco terá acesso a informações atualizadas no website. Desse modo, fica a indagação… para que mesmo servem tantos códigos de barra e etiquetas? Em outra companhia aérea europeia de baixo custo, no balcão do check-in mesmo sem filas, somos informados de um valor adicional de 55 Euros para embarcar (R$250). Porém, no momento da compra isso não é especificado. O website da companhia também NÃO OPERA, às vezes, para realização do procedimento. É mesmo uma pegadinha sem-graça. Consiste-se em tarifa altíssima para poucos minutos de trabalho do atendente. Ou seja, em muitos sentidos, a Europa não apresenta o nível de profissionalismo e de respeito ao consumidor que imaginamos. Concluo que, o Brasil tem algumas cidades e empresas bastante eficientes. Prédios residenciais e corporativos de alto padrão estrutural. A maioria deles é muito bem administrada. Por isso, temos muitas coisas boas que devem sim ser valorizadas. Empresas inspiradas e competentes, apesar da famosa dificuldade regulatória e da elevadíssima carga tributária. Sem falsos ufanismo e modéstia, podemos ser a grande potência que está sempre latente. O governo tem papel preponderante e central. Desse modo, há necessidade de expressivas mudanças no serviço público, especialmente, em relação ao tamanho da máquina estatal que ensinam seu alto custo e ineficiência. É ponto crucial, portanto, as Eleições de 2018. Após a união em torno da seleção canarinho, prevejo que estas eleições serão marcadas por ambiente hostil, com muita divisão social em torno da política. Infelizmente, estaremos distantes de um clima de “fair play” (jogo justo), como nunca antes visto. Que os brasileiros cada vez mais conscientes dos problemas históricos a serem enfrentados promovam mudanças importantes no cenário político. *Síndico do Centro Clinico Sudoeste(Brasília-DF), premiado nacionalmente e internacionalmente. Consultor internacional e corretor de imóveis. E-mail:sindicoccs@outlook.com 

Olá Leitores, Quem é síndico, muito provavelmente, já recebeu proposta de empresa de telecomunicação para a locação de parte da cobertura do condomínio para a instalação de antenas/torres de celular. Realmente, enche os olhos! Pois, via de regra, essas empresas dependendo do local pagam gordos valores de aluguel da área comum ao Condomínio. A maioria dos síndicos levam o assunto em assembleia para aprovação. Aí é onde é preciso ficar mais atento! O quórum necessário para aprovar a instalação das antenas não é consenso entre os especialistas em direito condominial. Há quem defenda a unanimidade, por considerar que se está alterando a destinação do edifício ou quem defenda anuência de dois terços dos votos dos moradores, por considerar ser uma obra que facilita ou aumenta a utilização da parte comum. O correto é que se tenha a aprovação dos dois terços dos votos dos moradores, pois a questão se encaixa com o que determina o artigo 1.342 do Código Civil, entretanto, no dia a dia, os condomínios aprovam esse aluguel com maioria simples dos presentes. Vide artigo legal: Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Agora, além disso tem outro ponto que tem deixado os condôminos bastante preocupados, pois existem alguns estudos que dizem que dependendo da distância que a antena foi instalada, pode provocar problemas de saúde aos moradores decorrente da radiação emitida pelas torres. Existem diversas jurisprudências acerca do assunto, que foi objeto de demandas judiciais por todo o Brasil e, as razões a que se levaram a retirada das antenas, certamente, prescinde da análise de cada caso. Existem julgados cuja determinação judicial para a retirada da antena se deu pela ausência de documentação para a instalação da antena, outras em virtude do quórum da assembleia ou pela distância que a antena foi instalada das unidades habitacionais. Portanto, antes de se assinar o contrato de locação é preciso: aprovação em assembleia pelo quórum de 2/3 e análise criteriosa da documentação da empresa tais como: licença ambiental, a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART para Elaboração de Laudo Radiométrico , o estudo de gabarito do Plano de Zona de Proteção de Aeródromos contendo a altitude da base, altura máxima permitida (incluindo pára-raios) e a análise de interferência na Zona de Proteção do Aeródromo, além da apólice de seguro exigida. Por fim, se atentar ao prazo de locação que, via de regra, essas empresas querem locar por longos 20 (vinte) anos. Tempo demais! Um abraço a todos! Dra. Isabella Pantoja OAB/DF 24.805 (61) 3361–5738

Para a substituição de gradis e portões de um condomínio, é necessária a sua aprovação em assembleia geral, ocasionando alguma discussão sobre o quórum para aprovação. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo teve oportunidade de decidir sobre o assunto, em acórdão de 02.02.2012 (Apelação nº 0113978-63.2011.8.26.0100 – 4ª Câm. – relator Milton Carvalho), entendendo que a substituição de gradis e portões não infringe a proibição de alteração da fachada, nem se caracteriza como benfeitoria voluptuária. Para melhor esclarecimento, as benfeitorias estão definidas no novo Código Civil, no artigo 96, e divididas em três tipos: Voluptuárias, as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor; Úteis, as que aumentam ou facilitam o uso do bem; Necessárias, as benfeitorias que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. E, no artigo 1341, no capítulo sobre o “condomínio edilício”, o Código Civil prevê o quórum do voto de dois terços dos condôminos para a realização de obras voluptuárias, o voto da maioria dos condôminos se úteis e, para a realização de obras necessárias, permite que o síndico ou qualquer condômino (no caso de impedimento ou omissão do síndico) as realize independentemente de autorização da assembleia. Assim, a substituição de gradis e portões caracteriza-se como benfeitoria útil, sendo suficientes os votos da maioria dos condôminos presentes à assembleia. Além do mais, não prejudica o condomínio e sua finalidade não é a de deleitar os condôminos nem a de proporcionar-lhes recreio. Por outro lado, o mencionado acórdão esclarece que a vedação constante do artigo 1.336, III, do Código Civil (“São deveres do condômino:…não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”), não é dirigida “a obras que beneficiem todo o condomínio e sejam úteis para se conferir melhor utilização do bem comum”. Essa norma é dirigida expressamente aos condôminos e, por ser proibitiva, sua aplicação deve ser restritiva, não sendo possível estendê-la ao condomínio. Ou seja, o artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, é dirigido aos condôminos e não ao condomínio. Baseado nesse princípio, o acórdão em comento conclui que “disto decorre ser possível ao condomínio realizar obras, ainda que impliquem alteração das partes comuns do edifício, desde que atendidas às exigências formais previstas em lei e na convenção condominial”. Muitas vezes, há necessidade de se fazer as chamadas gaiolas, para maior proteção do condomínio com relação à segurança, um dos grandes problemas da atualidade. E é nessa ocasião que o condomínio aproveita para substituir os gradis e os portões, que não são obras nocivas mas, ao contrário, trazem modificações modernas e úteis que, na maior parte das vezes, ocasionam a valorização do prédio e, consequentemente, das unidades que o compõem. Por: Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é  autor do livro “Condomínio:  Conheça seus Problemas” dclauro@aasp.org.br

Na maior parte dos roubos em condomínios, os meliantes fazem levantamentos antecipados junto ao local do crime, a fim de planejar a ação. Destacaremos, a seguir, situações em que as pessoas podem estar em atitude suspeita e que demandam observação minuciosa por parte de todos os integrantes do condomínio e que auxiliam na prevenção: • Aparentes funcionários da Companhia Telefônica, de Água e Esgoto, de Energia Elétrica, de entrega de Gás, etc., que simulam consertos a serem executados; • Pessoas que prestem muita atenção ao condomínio, observando sua portaria ou garagem; • Indivíduos que demonstrem muito interesse pelo sistema de segurança do condomínio; • Técnicos (telefone, eletricistas, gás, eletrodomésticos, serviços gerais, etc.) que insistam em entrar no condomínio dizendo terem sido solicitados para consertos nas residências; • Pessoas muito bem vestidas e extremamente simpáticas que se fazem passar por compradores de imóveis e que procuram ganhar a confiança dos porteiros para entrar no prédio; • Indivíduos que circundam um veículo (quando estacionado) e/ou pareçam aguardar a chegada do dono para apanhá-lo; • Estranhos funcionários, com perfis suspeitos, encarregados da leitura de relógios de luz e água que, por sua localização, tenham que adentrar o condomínio; • Motoristas ou motoqueiros que se aproximem de moradores ao entrarem no condomínio; • Pessoas em grupo ou mesmo isoladas que procurem aproximação física de moradores nas proximidades do condomínio; • Indivíduos que possuam tatuagens grosseiras, malfeitas, típicas de presidiário (palhaço, carpa…); • Veículos estacionados nas imediações do condomínio por muito tempo, com pessoas em atitudes suspeitas em seu interior, principalmente à noite; • Telefonemas de pessoas estranhas que solicitam informações confidenciais e pessoais de moradores ou de funcionários do condomínio; • Desaparecimento de correspondências da caixa do correio do condomínio; • Pessoas que resistam quando é solicitado algum documento de identidade na portaria; • Pessoas na rua simulando acidentes e que pedem socorro, solicitando, inclusive, para entrar no condomínio, a fim de ligar para os órgãos de emergência, o que pode ser uma armadilha ou cilada; • Entregadores de pizzas, flores, refeições, etc., e mesmo de encomendas não solicitadas, que desconhecem o nome e o endereço correto do morador. Para tanto os funcionários e moradores deverão redobrar a atenção a essas e outras situações, a fim de acionarem a Polícia Militar, pelo telefone 190, de uma Companhia ou mesmo de uma Base Comunitária de Segurança próximas, para averiguar a atitude suspeita das pessoas envolvidas, prevenindo assim possíveis delitos a serem cometidos.