Prezados leitores,
Diante do que está acontecendo no mercado da área condominial em relação as empresas garantidoras, decidi escrever sobre esse assunto polêmico, que inclusive gera diversas dúvidas em relação a esse tipo de serviço, principalmente no que tange aos aspectos jurídicos. E mediante análise faço aqui um ALERTA em relação as inconsistências jurídicas sobre esse tipo de prática nos condomínios, bem como, identificar os pontos falhos, as irregularidades e os problemas que estão sendo ocasionados durante a vigência desse tipo de contrato.
Segundo Dr. Anderson Machado advogado especialista da área Condominial e Imobiliária, após análise minuciosa dos contratos dessa empresas que prestam esse tipo de serviço para os condomínios e decisões do nosso Judiciário, tem de forma incisiva orientado os administradores conselheiros e condôminos que não aprovem nenhum contrato com esse tipo de proposta de garantidora, visto que percebo no mercado condominial, quem optou por esse tipo de serviço em sua grande maioria não querem nunca mais ouvir falar das mesmas, diante dos problemas durante a vigência do contrato, mesmo após a rescisão.
Não é à toa que essa prática só vem aumentando, pois inicialmente é um casamento perfeito. Para o condomínio é receita de 100% e para as empresas muito dinheiro no bolso, e por isso agradecem sempre que a inadimplência no condomínio aumenta, a fim de que o faturamento da empresa aumente ainda mais, ou seja, vai na contramão para a diminuição da inadimplência em condomínios. Percebam a bola de neve que estão criando no condomínio, e pasmem muitas empresas tem um capital de giro aquém do que consegue honrar e estão se aventurando e em um determinado mercado extremamente lucrativo, porém com grande risco de quebrarem.
Recentemente houve um mapeamento dessa empresas pela entidade de São Paulo conhecida como Instituto Cidades & Condomínios e verificou que a maioria absoluta não podem atuar como estão atuando, como instituições financeiras ou factorings, isto é, não recolhem IOF e não são autorizadas pelo Banco Central para tal”.
Bem, para ressaltar o que está sendo redigido nessa matéria, segue abaixo uma relação inconsistências, nas quais os síndicos devem ter conhecimento e com isso ficarem muito atentos com esse tipo de prática, principalmente em relação aos contratos abusivos.
Dentre elas:
A) COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO. (PERDA DA NATUREZA PROPTER REM) – Aqui cabe esclarecer o primeiro ponto negativo, no que tange a insegurança jurídica para o condomínio em relação ao fato do condomínio se valer de empresa especializada para cobrança das cotas condominiais, mediante sistema de garantia de pagamento, visto que, após a sub-rogação para a empresa garantidora não mais ostentará a natureza “propter rem”, adquirindo natureza de obrigação pessoal. Em outras palavras, a dívida referente a taxa condominial perde a natureza da sua obrigação e por esse motivo não pode acarretar a penhora do imóvel.
B) INSEGURANÇA JURÍDICA EM RELAÇÃO A ANUÊNCIA DA PARTE DEVEDORA, BEM COMO A SUBSTITUIÇÃO DAS PARTES NA RELAÇÃO PROCESSUAL, EM RELAÇÃO A CESSÃO DE CRÉDITOS E SUA OCORRÊNCIA NO TRANSCURSO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DIANTE DA RESCISÃO DO CONTRATO ASSINADO PELO CONDOMÍNIO E A EMPRESA GARANTIDORA – Aqui ocorre outro grande problema em relação a aceitação da parte devedora para fins de cobrança pela empresa garantidora, em relação a cessão de créditos e a sua legitimidade como polo ativo da execução. A cessão de créditos nada mais é que a transferência de posse ou propriedade de algum crédito a haver. A cedência por parte do credor do “haver de sua conta” para outrem alheio à relação antes travada entre credor e devedor, a qual originou o objeto da transferência. O artigo 286 do CC aduz que, ao credor é defeso ceder seu crédito.
C) DA ILEGALIDADE DA COBRANÇA JURÍDICA DAS EMPRESAS GARANTIDORAS DIANTE DAS SUAS CONDUTAS QUE CARACTERIZAM PRÁTICA ILEGAL DA ADVOCACIA PELA EMPRESAS E CAPTAÇÃO INDEVIDA PELOS ADVOGADOS QUE PRESTAM ESSE TIPO DE SERVIÇO – Recentemente a seccional da OAB/DF denunciou, à Polícia Civil do Distrito Federal um escritório de contabilidade/administradora que atua como um escritório de advocacia, assim como presta assessoria jurídica de diversas formas, inclusive de cobrança. A OAB/DF recebeu denúncia de que havia sido efetuado um contrato de prestação de serviço entre um condomínio residencial e a empresa, com cláusulas que caracterizam prática ilegal da profissão de advogado. Nesta seara que envolve cobrança judicial a contabilidade /administradora pode exercer apenas seu papel ora definido pelos seus Conselhos e não inserir no seu contrato serviços inerentes a advocacia. A empresa pode ter seu jurídico para prestar serviços para a própria empresa, todavia não podem ofertar serviço jurídico no seu contrato de prestação de serviços. Cabe ainda destacar que, os advogados também poderão responder por captação ilegal de clientes, visto que estão ferindo de forma direta o Código de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil, mediante os trabalhos que está gerando para os condomínios, inclusive de assessoria jurídica nas mais diversas formas.
D) DOS RISCOS E DA ONEROSIDADE CONTRATUAL EM RELAÇÃO AOS CONTRATOS DE COBRANÇA GARANTIDA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO – Neste item ingresso na maior problemática em relação a prestação de serviço, pois o contrato é abusivo diante do excesso de onerosidade para com os moradores do condomínio, e um verdadeiro desrespeito em relação a Convenção do Condomínio. O fato é que essas empresas garantidoras de receita se apresentam para o condomínio como verdadeiras salvadoras da pátria, e diante da inadimplência estar nas alturas, enche os olhos, visto que, é muito mais fácil e cômodo administrar o condomínio com receita de 100% e não se preocupar com essa problemática.
MERA ILUSÂO!!! Primordialmente basta analisar o contrato, e verificar que todos os condôminos serão prejudicados, pois as taxas administrativas são abusivas e a grande maioria não segue o que está em Convenção. Essa empresas vendem uma solução e afirmam que, os únicos prejudicados e que serão efetivamente onerados serão os inadimplentes, pois pagarão a mais por isso. NOVAMENTE MERA ILUSÃO!!
Por fim, cabe esclarecer que a cessão de créditos por meio da sub-rogação não é ilegal, pois está elencada em nosso ordenamento jurídico, todavia, ressalto que a ilegalidade.
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