Em princípio, cabe a remuneração ao síndico, segundo consta no § 4º do artigo 22 da Lei n. 4.591/1964, embora a omissão das disposições do Código Civil que tratam do condomínio edilício a respeito: “Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.” Nota-se que resta a faculdade de a convenção dispensar o pagamento pela atividade que exerce. Não se delega à assembleia a dispensa, à qual, no entanto, tem poderes para alterar a disposição a respeito do assunto, desde que a aprovação obtenha dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351 do CC).
Entretanto, se a nomeação recair em pessoa distinta dos condôminos, há um caráter profissional no desempenho, não se viabilizando a gratuidade pelo exercício do cargo.
Tem sido comum estabelecer a remuneração através da dispensa no pagamento da taxa condominial, sem abranger, que representa os gastos comuns exigidos mensalmente, mas sem incluir, por óbvio os impostos da unidade.
Merece destaque a prestação de contas, exigida pelo menos anualmente, contemplada no artigo 1.348, inciso VIII, da Lei Civil: “Compete ao síndico … VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.” Igualmente vinha a regra na Lei n. 4.591/1964, artigo 22, § 1º, letra f.
À assembleia dos condôminos reserva-se a prerrogativa de pedir a prestação em períodos mais curtos, como a cada semestre ou trimestre. Mesmo ao condômino fica reservado igual direito, pois se alça como direito a exigência da comprovação dos gastos feitos no curso do ano. O oferecimento de balancetes, a cada mês, não exime o dever da apresentação a cada ano, acompanhando um relatório.
Todavia, se entregue a cada condômino o relatório com a discriminação dos ingressos e das saídas envolvendo todo o período, e na falta de pedido expresso para serem dadas explicações, não comete infração legal ou contratual a omissão da providência na assembleia.
Na omissão do síndico, reserva-se o direito de buscar a prestação pelo caminho judicial, através de uma ação de prestação de contas, cuja regulamentação consta nos artigos 914 a 919 do Código de Processo Civil.
Arrolam-se as despesas minuciosamente, com a discriminação em balancete ou relatório dos gastos e recebimentos. Não é suficiente a entrega de alguns documentos da contabilidade.
Normalmente, submete-se à aprovação da assembleia a documentação do estado econômico do ano todo, para fins de averiguações. Integram a prestação a documentação dos gastos e das receitas, o relato da situação interna das contas nos bancos, a relação das quotas condominiais em atraso, e todas as matérias relacionadas a valores financeiros.
Para a aprovação, segue-se o quorum exigido para os assuntos comuns, isto é, da maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, ou, em segunda convocação, da maioria dos votos dos presentes.
Na omissão do síndico em convocar a assembleia, transfere-se a medida aos condôminos um quarto de sua totalidade. Na falta de iniciativa, qualquer condômino fica autorizado a buscar a intervenção judicial, que mandará fazer a convocação e nomeará uma pessoa para dirigir os atos.
A aprovação das contas não tem o alcance de impedir qualquer discussão judicial. Não passando o ato de uma providência administrativa na esfera privada, reserva-se a via judicial para aferir a correção do relatório ou balanço apresentado. Entretanto, não para o ajuizamento da prestação de contas. Se atendida a obrigação junto à assembleia-geral, em atendimento à previsão legal, não se reconhece ao condômino exigir, individualmente, nova prestação de contas – situação que serviria para provocar tumulto e verdadeira discórdia na vida condominial.
Havendo discordância nos valores recebidos e gastos, ou constatando-se a indevida aplicação, cabe a ação judicial para a reposição, ou cobrança, ou para pleitear a medida que o condômino entender correta aos interesses do condomínio. Na verdade, é possível que existam desvios, ou a apresentação de despesas que, na prática, inexistiram; igualmente, não se descarta a possibilidade de utilização da verba condominial em setores não autorizados ou previstos na convenção. Ao aferir os balancetes, e mesmo a planilha de gastos, mensalmente encaminhados a cada condômino, ao interessado assiste a reclamação, encaminhada ao próprio síndico, e à assembleia, quando da convocação, devendo munir-se dos necessários documentos comprobatórios. Surgirá a hipótese da não aprovação das contas. Nesta bastante frequente eventualidade, aí é admissível a ação de prestação de contas, e inclusive a destituição do síndico.
Todavia, viável que a assembleia aprove contas irregulares, com votos divergentes de alguns condôminos. No caso, o remédio cabível não será a ação de prestação de contas, mas de nulidade da aprovação, com o consequente reembolso em favor do condômino lesado. Efetivamente, atendendo jogo de interesses, máxime em conglomerados imobiliários onde a maioria das unidades pertence a poucos proprietários, criam-se, ajeitam-se despesas supérfluas que se destinam a satisfazer vantagens de poucos, onerando sobremaneira os demais condôminos. Na verdade, alguns proprietários arrumam um meio de dividir gastos decorrentes mais da comodidade própria, como na contratação de gerente do edifício, ou de um administrador de serviços, e mesmo de porteiros desnecessários.
Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.
