De Síndico para Síndico

O cenário dos transportes está vivenciando uma verdadeira revolução com o crescimento acelerado do mercado de veículos elétricos. A demanda por essas máquinas silenciosas e amigas do ambiente tem disparado, o que nos leva a um ponto crucial: a infraestrutura. Não é só sobre ter um carro elétrico, é sobre carregar suas baterias de forma prática e segura. Estatísticas apontam um aumento expressivo na venda desses veículos, sugerindo um futuro em que as ruas serão dominadas por eles. Com isso, a importância de se ter pontos de carregamento em condomínios ganha destaque, transformando-se numa necessidade premente para atender a essa nova demanda que cresce mais rápido que pão quente no forno. Vantagens do carregamento elétrico em condomínios Imagine a facilidade de acordar todas as manhãs com seu veículo elétrico totalmente carregado, pronto para encarar o dia. Essa é apenas uma das vantagens do carregamento elétrico em condomínios. Além da pura conveniência, moradores podem se beneficiar de uma série de benefícios econômicos e ambientais. Veículos elétricos são, por natureza, mais amigos do ambiente, e ao incentivar seu uso, os condomínios contribuem para a redução da pegada de carbono. Existem exemplos notáveis de condomínios que adotaram essa tecnologia e colhem os frutos dessa escolha inovadora. A tendência é que este movimento ganhe cada vez mais força, conforme a consciência ecológica cresce e a tecnologia se torna mais acessível. Exigências e normas para a instalação de pontos de carregamento Exigências e normas para a instalação de pontos de carregamento A implementação de pontos de carregamento elétrico em condomínios não é apenas uma questão de conectar um fio na tomada e tudo certo. Existem normas técnicas e legais que garantem a segurança e eficiência dessa instalação. É essencial que os condomínios sigam à risca as diretrizes estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pelos órgãos reguladores locais. Quanto aos custos, é preciso analisar a viabilidade do investimento. Embora possa haver um desembolso inicial considerável, os benefícios a longo prazo e o valor agregado ao condomínio podem justificar a escolha. Além disso, é crucial selecionar um fornecedor confiável e certificado para a instalação. Isso não só assegura a qualidade e conformidade com as normas, mas também proporciona tranquilidade aos moradores. Preocupações e riscos relacionados ao carregamento elétrico em condomínios Como qualquer tecnologia nova, o carregamento elétrico em condomínios não está livre de preocupações e riscos. Um dos principais temores é a questão da segurança, especialmente relacionada a incêndios. De acordo com especialistas, sistemas mal instalados ou com manutenção deficiente podem ser perigosos. Por isso, é vital seguir as normas técnicas rigorosamente e optar por fornecedores confiáveis. Portanto, para que a transição para a mobilidade elétrica em condomínios ocorra de forma segura e eficiente, é preciso abraçar uma cultura de precaução e responsabilidade. Esse caminho, apesar de desafiador, pavimenta uma rota direta para um futuro sustentável e tecnologicamente avançado.

Desde 2021, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) tem proferido decisões que impactam diretamente aqueles que se utilizam de plataformas digitais em condomínios edilícios. O primeiro caso analisado pela Corte foi o REsp nº 1.819.075/RS, distribuído para a 4ª Turma, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão. Na ocasião, o condomínio havia proposto ação cominatória com o objetivo de obstar a utilização da plataforma Airbnb por uma condômina. Esse aresto tinha contornos específicos que merecem destaque: a proprietária, em situação financeira difícil, havia reformado há anos seu apartamento para melhor acomodação de pessoas. Isto é, ela adaptou o imóvel para a cessão do espaço ao maior número de pessoas que o ambiente comportava. Além disso, oferecia serviços como os de lavanderia e internet, com o fito de gerar maior atratividade. À época, o ministro Luis Felipe Salomão votou no sentido de reconhecer a licitude da contratação realizada pela condômina e pela impossibilidade de se restringir a operação Airbnb, por violação ao direito de propriedade. Para o Ministro, o contrato realizado por meio das plataformas não pode ser qualificado como de hospedagem, dado que seria essencial ao tipo a oferta de um plexo de serviços, como limpeza, arrumação, restaurante, portaria, entre outros. Em voto divergente, que se sagrou vencedor, o ministro Raul Araújo compreendeu que o uso das plataformas desvirtuaria a finalidade residencial do condomínio e que haveria um “contrato atípico de hospedagem”, porque inexistente, nas peculiares circunstâncias em que se dá a prestação do serviço, qualquer estrutura ou profissionalismo suficiente, exigidos pela Lei nº 11.771/2008. Em razão das nuances do caso analisado, o ministro Antonio Carlos Ferreira destacou que entendia “não ser este o processo mais adequado para que dele se possa extrair uma abrangência maior e criar precedente específico sobre a questão envolvendo os aplicativos pelos quais os usuários oferecem seus imóveis para uso temporário (locação para temporada)”. Segundo caso O segundo caso, o REsp nº 1.884.483/PR, foi analisado pela 3ª Turma, sob a relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Diferentemente do primeiro, neste, a ação foi promovida por um condômino que visava a anular deliberação assemblear que inseriu na convenção de condomínio proibição de locação por prazo inferior a noventa dias. O TJ-PR (Tribunal de Justiça do Paraná) reformou a sentença que havia julgado procedente a demanda para declarar nula a cláusula, compreendendo que o Airbnb é um contrato de hospedagem, o que violaria os artigos 1.228, § 1º e 1.336, IV, ambos do Código Civil. A ideia central acolhida pelo TJ é a de que o uso das plataformas colide com a destinação residencial do condomínio. A decisão foi mantida pela 3ª Turma do STJ, consignando-se, na oportunidade, que seria lícita a vedação, pelo condomínio, da “locação” por prazo inferior a 90 dias. Note-se, ainda, que a redação da cláusula não fazia qualquer distinção à utilização de meios físicos ou eletrônicos para a contratação, isto é, estar-se-ia vedando toda e qualquer forma de locação por prazo inferior a noventa dias, ainda que realizada por meio de imobiliárias, administradoras, ou diretamente pelo proprietário. Com essas duas decisões da Corte, o STJ, em novos casos, reproduziu que “nos termos da jurisprudência desta Corte, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, ainda que sem fracionamento, implica desvirtuamento da destinação condominial”. Interessante perceber que no primeiro caso analisado pelo STJ debateu-se a necessidade de uma deliberação assemblear para proibir o uso das plataformas. No segundo caso, com fundamento na violação à destinação residencial do condomínio, entendeu-se que o simples uso dessas plataformas seria obstado, ainda que inexistente regra proibitiva na convenção de condomínio. Essa foi a tônica do julgamento do AgInt no AREsp nº 1.958.829/MG, em que, não obstante a ausência de norma que vedasse o uso das plataformas, o STJ manteve o acórdão do TJ-MG que compreendeu que a cessão do uso, pelas plataformas digitais, violava a finalidade residencial do condomínio. O mesmo ocorreu na análise do AgInt nos EDcl no REsp nº 1.896.710/PR, oportunidade em que ficou consignado, novamente, que “existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV)” . Mais recentemente, o mesmíssimo entendimento foi referendado no julgamento do AgInt nos EDcl no REsp 1.933.270/RJ. A ação, na origem, foi movida pelo condomínio, com o objetivo de proibir que um dos condôminos utilizasse a plataforma Airbnb. A sentença foi favorável ao condomínio, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro deu provimento à apelação do proprietário. Em decisão monocrática, a ministra Isabel Gallotti deu provimento ao recurso especial do condomínio, decisão que foi confirmada pela 4ª Turma após interposição de agravo interno. Cabe registrar que nesse julgado não havia regra na convenção de condomínio que proibisse a utilização das plataformas pelos proprietários, tampouco houve a consignação, no voto, de que a rotatividade seria exacerbada, como no primeiro aresto analisado pela 4ª Turma. Não houve grande digressão do colegiado a respeito do caso, limitando-se a relatora a reafirmar a posição de que o entendimento da Corte se dá no sentido de que o direito de propriedade deve se harmonizar com o sossego e salubridade dos demais condôminos. Feito esse panorama de como o STJ decide sobre o tema, cumpre tecer algumas ponderações. Ordenamento A qualificação de um contrato pode ser definida como a operação lógica pela qual o intérprete, frente a um contrato concreto, reconduz, ou não, o instrumento negocial a um determinado tipo contratual. Sendo assim, contratos típicos são aqueles que possuem uma disciplina jurídica prevista pelo ordenamento. Tanto a locação de imóveis urbanos, quanto a hospedagem, possuem regramentos próprios previstos pela legislação. Logo, a afirmação comumente utilizada pelos tribunais de que as plataformas geram contratos de hospedagem traria como consequência a aplicação das regras previstas na Lei 11.771/2008. O artigo 23 da referida lei enuncia que “consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, (…), destinados a prestar serviços de alojamento temporário, (…), bem como

O mero inadimplemento da obrigação líquida e positiva constitui em mora o devedor, consoante dispõe o artigo 397, caput, do Código Civil, sendo desnecessária a notificação prévia do devedor como condição para cobrança do débito condominial e sua constituição em mora. Nas obrigações de pagamento de cotas condominiais a mora é ex re, ou seja, resulta do próprio fato da inexecução da obrigação, independendo, de provocação do credor. Também é importante ressaltar a natureza portável ou portable das obrigações condominiais, em que cabe ao devedor procurar o credor para se isentar da obrigação, passando a ser sua a responsabilidade de provar que ofereceu o cumprimento da obrigação ao credor, por isso, a ausência de recebimento da cobrança das cotas condominiais, através de boletos bancários ou outra forma de cobrança, não justifica o não pagamento, incidindo a mora ex re.

Por entender que os réus admitiram o não pagamento das taxas de condomínio, o juiz Mucio Monteiro Magalhães Junior, da 3ª Vara Cível da Comarca de Betim (MG), julgou procedente uma ação ajuizada por um residencial para declarar a existência de dívida prescrita e ordenar sua inclusão na matrícula de um apartamento. Segundo os autos, os proprietários do apartamento deixaram de pagar as taxas de condomínio entre maio de 2015 e março de 2016. Após cinco anos, as dívidas prescreveram, encerrando a possibilidade de cobrança judicial das taxas. Houve uma tentativa de negociação, que não prosperou. Diante disso, o condomínio levou o caso à Justiça. Na ação, o residencial pediu que, apesar da prescrição, a existência da dívida fosse reconhecida judicialmente e, na sequência, averbada na matrícula do apartamento junto ao cartório de registro de imóveis. Os proprietários foram citados no processo, mas não se manifestaram. Com isso, foram julgados à revelia. Silêncio eloquente Para o juiz Magalhães Junior, a falta de resposta dos réus leva à conclusão de que eles reconheceram a existência da dívida e que os fatos alegados pelo autor são verdadeiros. Em seguida, o juiz analisou a convenção do condomínio e uma planilha que detalhou a situação dos réus. Segundo ele, os débitos não só ficaram comprovados como, de fato, estavam prescritos. Magalhães Junior também deu razão ao residencial ao lembrar que o Supremo Tribunal Federal entende que é válida a cobrança de “contribuições associativas” pelo condomínio, mesmo em relação a proprietários que não estejam associados. “Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, julgo procedente o pedido inicial”, completou ele, ordenando o envio de ofício ao cartório de imóveis para que a existência do débito prescrito seja registrada na documentação do apartamento. O condomínio foi representado pelo escritório Carneiro Advogados. Clique aqui para ler a decisão. Processo 5003925-92.2023.8.13.0027

Em decisão monocrática proferida no Agravo Em Recurso Especial Nº 1.484.290 – RS, o Min. Marco Aurélio Belizze, assentou o seguinte entendimento: “De início, é importante esclarecer que a natureza jurídica da multa contratual não se confunde com a do “abono por pontualidade”. Embora possuam, como traço em comum, o propósito de instar a outra parte a adimplir a sua obrigação, o primeiro instituto, concebido como espécie de cláusula penal (no caso, moratória), assume um nítido viés coercitivo e punitivo, enquanto o segundo é destinado a incentivar o contratante a realizar um comportamento positivo, almejado pelas partes e pela sociedade, premiando-o. Desse modo, absolutamente possível a coexistência de sanções negativas, consistentes em consequências gravosas e/ou punitivas decorrente do descumprimento da obrigação, com a estipulação de meios aptos a facilitar o adimplemento, ou mesmo de vantagens (sanções positivas) ao contratante que, ao tempo e modo ajustado, cumprir com o seu dever pactuado. Em razão disso, a jurisprudência desta Corte Superior tem considerado legítima a incidência do “desconto de pontualidade” nas taxas condominiais, não havendo que se falar em multa moratória disfarçada.” Segundo a decisão, portanto, condominios que tem como prática conceder descontos para pagamentos das cotas, caso adimplidas antes da data de vencimento, não estão cobrando multa disfarçada, mas incentivando o pagamento de forma pontual e com isso tornando mais eficiente a forma de arrecadação das taxas condominiais.