Administração de Condomínios

O fitness center, como também gostam de chamá-la, deve ser de uso dos moradores, eventualmente convidados, e deve se destinar exclusivamente a atividades de ginástica ou condicionamento físico, vedando-se a entrada ou a permanência nesse local para quaisquer outros fins sem autorização. Enquanto uns condomínios estabelecem horário de funcionamento predeterminado, outros preferem que o usuário retire e devolva a chave na portaria, identificando-se no controle específico. Nesse caso, para os que cheguem depois, pode haver uma lista no próprio local, apenas para registrar sua presença. Outros, ainda, repassam sua administração a terceiros, mediante respectivo contrato, autorizado pela assembleia. Esse tipo de administração somente poderá ser delegado à pessoa jurídica legalmente constituída que possua em seus quadros o mínimo de profissionais exigidos pelo Conselho Regional de Educação Física, ou o profissional de educação física, empreendedor individual, cujos registros devem ser requeridos. O administrador terceirizado deverá assinar termo um que assume toda responsabilidade sobre qualquer tipo de lesão ou danos físicos que porventura causados pelo mau uso dos equipamentos ou por falta de preparo físico do usuários sob sua supervisão. É praxe estabelecer que, para que o condômino tenho direito à assessoria especializada da empresa terceirizada, é obrigatório que apresente atestado médico que o habilite à prática de exercícios, na periodicidade que a legislação determinar. Caso o condômino não apresente o atestado médico, ele terá que assinar um Termo de Responsabilidade, em que assume todos os riscos. Se houver recusa por parte do condômino em assinar esse documento, o administrador terceirizado providenciará uma declaração circunstanciada assinada por duas testemunhas, uma da empresa e uma do condomínio, preferencialmente com firmas reconhecidas em cartório. Em qualquer das circunstancias, deve o condomínio se eximir formalmente de quaisquer responsabilidades caso ocorram acidentes ou problemas de ordem médica com o usuário desse espaço. Nas regras que disciplinam seu uso recomenda-se proibir a permanência de menores de 14 anos de idade, a entrada com alimentos e bebidas, exceto água ou isotônico, e frequentar a sala ou utilizar os equipamentos com trajes molhados. – Fonte: O Condomínio & Você – Práticas de Gestão Condominial – Orandyr Teixeira Luz.

Para garantir a preservação dos funcionários, seja num condomínio residencial ou comercial, é importante que o síndico ou a administradora esteja em conformidade com as normas técnicas e, por conseqüência, observe a utilização dos equipamentos de segurança (EPIs). Porque, dentro do condomínio, existem atividades umas em menor e outras em maior grau de risco à saúde e segurança do funcionário, como o recolhimento de lixo, contato com produtos químicos ou a manutenção de fachada do prédio.De acordo com Cleverson Santos, gerente técnico da Tecnoprev, um condomínio precisa por lei fornecer aos empregados, gratuitamente, EPI adequado ao risco, em perfeito estado de conservação e funcionamento. Segundo ele, o síndico, ou a empresa contratante, não está isento de responsabilidades somente por fornecer o equipamento de proteção aos empregados, pois “uma multa será aplicada pelo não cumprimento da lei”, afirma o gerente técnico. Preparo do síndico Segundo Herculano Fernandes, síndico profissional, hoje em dia um síndico profissional precisa estar qualificado e sempre atualizado seguindo todas as normatizações necessárias, conhecer de leis, ter conhecimento contábil, administrativo, de manutenções, entre outros. Ele conta que, a depender da estrutura do condomínio, a distribuição dos EPIs pode ser feita por alguém que esteja abaixo do síndico, como um supervisor operacional ou um administrador. “Nesses casos ambos podem distribuir e acompanhar o uso. Numa estrutura menor, esse papel de distribuição e acompanhamento é feito pelo síndico”, conta. Herculano explica que o período de vida útil de um EPI está diretamente ligado a seu uso, e é responsabilidade da maioria dos fabricantes dos materiais e dos especialistas em segurança do trabalho apontar a durabilidade. José Silva, encarregado de manutenção predial, garante que materiais como calça, camisa e as botas apropriadas para área de manutenção fazem parte dos EPIs que ele utiliza todos os dias. E “só usamos máscara para gases e vapores quando estamos em áreas específicas”, diz. Ele relata que passou por vários treinamentos em instituições, como o Senai, inclusive possui certificado do treinamento em NR 10, e no condomínio onde trabalha atualmente ele também passou por treinamentos, sendo dois ao todo, com duração de duas semanas cada, feitos em parceria com a empresa 911 bombeiros. A loja Protefil, especializada em distribuição de ferramentas, máquinas, equipamentos de proteção individual e consumíveis industriais, cuja maioria dos clientes são grandes empresas – indústria, comércio, mineradora e gráfica, segundo o diretor Fernando Cerqueira, também costuma vender para condomínios, e os materiais geralmente mais baratos são luva, capa e botas. Normalmente os condomínios costumam se preocupar mais com a manutenção no final do ano, porque geralmente é período de festas, quando eles querem “deixar o ambiente mais arrumado e seguro para todos”, diz Fernando Cerqueira. EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA Teste os aparelhos – Realize testes nos materiais antes de disponibilizá-los para os funcionários a fim de  detectar possíveis incômodos ou  se não são indicados para algum tipo de serviço Ofereça treinamentos – Forneça treinamento com certa regularidade para demonstrar a importância do uso dos EPIs. Essa freqüência  evita possíveis danos em aparelhos por falta de conhecimento Manutenção periódica – Para poder utilizar os equipamentos por longo período é necessária uma manutenção periódica, principalmente no caso dos EPIs não descartáveis, onde é necessário um maior cuidado para conservá-los (Fonte: atarde.uol.com.br)

Porteiro, zeladores ou funcionários de condomínios sem CRECI, NÃO SÃO CORRETORES DE IMÓVEIS. Porteiros, zeladores, síndicos e funcionários terceirizados ou dos condomínios não são Corretores de Imóveis. Esta é a nova campanha de conscientização que será realizada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 8ª Região (CRECI/DF) com apoio do Sindicato dos Condomínios do Distrito Federal (SINDICONDOMÍNIO/DF) e Sindicato dos Empregados de Imobiliárias e Condomínios do DF (SEICON/DF). “Diariamente recebemos diversas denúncias de Corretores neste sentido, eles reclamam que porteiros, zeladores funcionários de condomínios estão mostrando e intermediando a venda ou aluguel de imóveis, mesmo sem registro no Conselho como pede a lei, e isso se configura exercício ilegal da profissão passível de multa e prisão, estabelecidos por lei” destacou o presidente do CRECI/DF, Geraldo Nascimento. Presidentes dos sindicatos ligados aos profissionais apoiam a ação do Conselho de Corretores de Imóveis do DF e dizem que isso se faz importante até mesmo para garantir que somente Corretores exercem as atividades de negociação imobiliária em toda a cidade. “Todos os funcionários que trabalham em condomínios não têm permissão de exercer outras atividades que não as pertinentes ao cargo durante o seu horário de trabalho” pontuou Afonso Lucas Rodrigues, presidente do SEICON/DF. “Vamos colaborar com instruções aos síndicos e funcionários para que não intermedeiem imóveis e, que somente Corretores de Imóveis com registro podem ter acesso às dependências do condomínio para fazer a negociação”, completou o presidente do SINDICONDOMÍNIO/DF, Geraldo Pimentel. O CRECI/DF irá emitir e divulgar dois documentos intitulados de “Comunicado aos Condomínios” onde traz legislações e o que delas dispõem ou tratam, cujo objetivo é a prevenção aos potenciais danos sociais causados por determinadas atividades, portanto é imprescindível intervenção do poder público para regulamentação do exercício profissional. “O CRECI/DF zela pela cidadania e o bem-estar da sociedade. Dessa forma, a cooperação da sociedade e de outras instituições é essencial ao combate dessa prática tóxica que assola o mercado imobiliário. Por esta razão, a conivência com o exercício ilegal da profissão é tão maléfica quanto à atividade em si” completou Geraldo Nascimento. Lei 6530/78 – Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis · Art. 2 “O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias”. Resolução COFECI-CRECI 327/92 – Revê, consolida e estabelece normas para inscrição de pessoas físicas e jurídicas nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis. · “A inscrição de pessoas físicas e jurídicas nos Conselhos Regionais constitui condição essencial para o exercício da profissão do Corretor de Imóveis” Neste sentido, o exercício da atividade de Corretor de Imóveis por pessoas não inscritas, caracteriza exercício ilegal da profissão, violando o artigo 47 do Decreto-Lei 3.688/41 Lei das Contravenções Penais, o Art. 3º da Lei 6530/78, bem como o Art. 5º, inciso XIII da Constituição Federal, sendo também responsabilizados o condomínio e o proprietário do imóvel. O presidente do CRECI/DF, Geraldo Nascimento, orienta os Corretores de Imóveis e sociedade de Brasília para que em casos de pessoas realizando intermediações imobiliárias sem o devido registro, denuncie ao Conselho, pelo telefone (61) 3321-1010 ou por mensagem via WhatsApp (61) 99943-1990

É importante que as atribuições estejam expressas no contrato de trabalho. O zelador, profissional bastante solicitado nos condomínios, ganhou um dia especial para ser homenageado: 11 de fevereiro, Dia Nacional do Zelador. Considerado o braço direito do síndico, é ele quem está todos os dias circulando pelo prédio solucionando e coordenando as mais diversas tarefas, da entrega de correspondência à garantia do pleno funcionamento dos sistemas hidráulicos, elétricos e dos elevadores, além de fiscalizar o cumprimento do regimento interno. Os serviços prestados por esses funcionários são essenciais, fazendo com que a vida da coletividade predial se torne melhor e mais agradável. Atribuições Mas muitos síndicos ainda se questionam: o que compete ao zelador? Pode fazer reparos elétricos no condomínio? Limpar piscinas? Dúvidas como essas ser Granzotto, o conceito de “zelar” é bastante amplo e sempre deve contar com bom senso. “As principais dúvidas dos síndicos são para saber quais os limites legais das atividades ligadas à função. Para evitar problemas, é importante que as atribuições estejam expressas no contrato de trabalho”, orienta. Para Fernando Willrich, presidente do Sindicato de Habitação de Florianópolis, é fundamental não sobrecarregar o zelador com funções impróprias ao cargo. “É comum encontrarmos zeladores acumulando a função indevidamente, realizando obras e serviços que extrapolam o conceito de ‘pequenos reparos’ ou ainda realizando serviços particulares aos condôminos”, aponta De acordo com Willrich, o zelador é um grande parceiro do síndico e da administradora, conhece melhor do que ninguém as rotinas e manutenções periódicas e necessárias do edifício. Entretanto, na hora dos reparos e trabalhos de risco Willrich faz um alerta: “Os zeladores devem ser bem orientados pelos síndicos para que ele utilize corretamente os Equipamentos de Proteção Individuais. Fora isso, é importante que eles sejam motivados a se qualificar, pois um zelador competente e comprometido com o condomínio traz tranquilidade para todos”, sustenta. O Sindicato dos Empregados em Edifícios de Florianópolis descreve algumas funções inerentes do zelador, confira: ·Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar seu cumprimento. ·Comunicar ao síndico ou à empresa administradora qualquer irregularidade no condomínio. ·Orientar seus auxiliares quanto à aparência pessoal e conduta. ·Comunicar aos setores competentes quaisquer irregularidades que ocorram próximo ao condomínio e que, eventualmente, possam ocasionar prejuízos ou danos ao imóvel ou moradores. ·Inspecionar corredores, pátios, áreas e instalações do prédio, verificando as necessidades de limpeza, reparos, condições de funcionamento de elevadores, parte elétrica, hidráulica, e outros aparelhos para providenciar os serviços necessários. ·Cuidar da higiene das dependências e instalações, supervisionando os trabalhos de limpeza e remoção dos resíduos, para manter o edifício em condições de asseio. ·Providenciar serviços de manutenção geral, fazer pequenos reparos e requisitar pessoas habilitadas para as reformas nas áreas comuns, bombas, caixa d’ água, extintores e elevadores para assegurar as condições de funcionamento e segurança das instalações. ·Zelar pelo cumprimento do regimento interno do edifício, evitando ruídos em horas impróprias e o uso indevido das áreas comuns, levando à administração os problemas surgidos. ·Encarregar-se da aquisição, recepção, conferência, controle e distribuição do material de consumo e de limpeza. Fonte: CondominiosSC 

DA REDAÇÃO CRECI/DF A Coordenadoria de Fiscalização do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 8ª Região (COFIS – CRECI/DF) realizou autuação por Exercício Ilegal da Profissão a um porteiro na SQS 310 Sul no Plano Piloto. “A lei é clara, somente Corretores de Imóveis inscritos no Conselho Regional podem atuar como intermediadores imobiliários, quem não possui registro e realiza negociação de imóveis de terceiros está cometendo um crime que é passível de multa e até detenção” disse o presidente do CRECI/DF, Geraldo Nascimento. A contravenção foi comprovada após denúncias na Ouvidoria do Conselho e a constatação da irregularidade em anúncios de jornal impresso de grande circulação no Distrito Federal. “Nossos fiscais analisam todas as denúncias que chegam até nos, após verificar que tal fato é procedente, realizamos a visita de autuação para iniciar o processo de denúncia-crime por atividade sem o devido registro”, apontou o diretor de Fiscalização, Marcus Scalércio. A lei 6.530/78 estabelece que “o exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias e inscrição no Conselho”, por isso o exercício desta atividade por pessoas que não atendem aos quesitos viola o artigo 47 do Decreto-Lei 3.688/41 Lei das Contravenções Penais, o Art. 3º da Lei 6.530/78, bem como o Art. 5º, inciso XIII da Constituição Federal. Para evitar que funcionários de condomínios (porteiros, síndicos, zeladores e outros) exerçam esta atividade ilegalmente, nos próximos dias, o CRECI/DF firmará junto a sindicados ligados ao setor condominiais do DF, um Termo de Cooperação (TC) para levar informações e orientar os profissionais. “O CRECI/DF zela pela cidadania e o bem-estar da sociedade. Dessa forma, a cooperação da sociedade e de outras instituições é essencial ao combate dessa prática tóxica que assola o mercado imobiliário”, completou Geraldo Nascimento. Todos os processos são apurados e encaminhados para o Ministério Público Federal do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) para as devidas providências. As denúncias de pessoas exercendo ilegalmente a profissão de Corretor de Imóveis podem ser repassadas à Ouvidoria pelo portal www.crecidf.gov.br/ouvidoria, via telefone (61) 3321-1010 ou por mensagens de WhatsApp (61) 9 9943-1990, os seus dados serão mantidos em absoluto sigilo.

prestação de contas é uma obrigação do síndico instituída pelo artigo 1.348 do Código Civil, o qual aduz dentre outras obrigações do síndico a de prestar contas em assembleia anualmente ou, frise-se, quando exigidas. “Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. Se o síndico não convocar uma assembleia de condomínio para apresentar a prestação de contas, os moradores têm o direito de convocar uma assembleia a partir de um abaixo-assinado com a assinatura de um quarto dos condôminos, conforme prevê o Art. 1.350. “Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino”. Se o síndico descumpre tal obrigação, os condôminos podem tomar as seguintes  medidas: 1) Conversar com o síndico e com a administradora para solicitar uma explicação e o agendamento da assembleia para que preste contas. 2) Caso não funcione, qualquer condômino pode notificar o síndico e a administradora de forma extrajudicial para documentar esse pedido. 3) Se ainda assim não surtir efeito, a solução é buscar a assinatura de um quarto dos condôminos e convocar uma assembleia. Portanto, o Síndico não pode deixar de apresentar suas contas à Assembleia, pois Prestar Contas é seu dever e é também o ponto mais relevante na Administração de um Condomínio. O Portal Síndico Legal lista algumas orientações para a realização de uma gestão eficiente: O síndico pode contratar uma empresa que faça gestão condominial; Deve o síndico e sua administradora prestar a qualquer tempo os esclarecimentos necessários da gestão aos condôminos; A empresa contratada deve passar o balancete: é o resumo das despesas e receitas do condomínio, bem como o saldo do mês e o saldo atual. Todo mês, a administradora deve repassar ao síndico a pasta de prestação de contas contendo os documentos originais para análise. Caso isso não acontece, o síndico pode solicitar; Relatório de inadimplência Fazer relatórios mensais: orçamento, receitas e despesas; O síndico deve apresentação do resultado da gestão em assembleia; É de competência exclusiva da assembleia aprovar ou não as contas Geiseane Lemes – Redação Síndico Legal

Pelo costume das pessoas lerem rapidamente os textos é comum ocorrer uma confusão entre as regras do Condomínio Geral, pois elas não são as mesmas do Condomínio Edilício, que é o caso em questão. No Condomínio Geral as despesas devem ser rateadas na proporção da propriedade de cada coproprietário, diferentemente do Condomínio Edilício.   Os referidos institutos são tratados em capítulos distintos no Código Civil de 2002, sendo que o Condomínio Geral é abordado no Capítulo VI do Código Civil (artigos 1.314 e 1.315) que regula um bem indivisível (casa, apartamento, carro, lote, etc), enquanto que o Condomínio Edilício é tratado somente no Capítulo VII, sendo que o art. 1.331 esclarece a enorme diferença entres estes institutos.   Se uma casa ou apartamento pertence a três pessoas, uma com 60% da propriedade e seus dois irmãos com 20% cada, é lógico que caberá a cada um pagar pela troca do piso e dos encanamentos na proporção das suas frações, pois é um condomínio geral a referida unidade. Mas, no Condomínio Edilício, além da área privativa caracterizada pelo apartamento, existem ainda as áreas externas, que são comuns, e que pertencem e são utilizadas por todos igualmente. São estas áreas comuns que geram a taxa de condomínio.   Logo, no artigo 1.331, o primeiro que trata do Condomínio Edilício, o legislador é claro ao prever que há dois tipos de propriedade, o apartamento, que se equipara a casa com vários donos, definida como área privativa, e outra propriedade caracterizada como área comum. Vejamos:   CAPÍTULO VII – DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO   Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.   1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.   […]   Em contrapartida, o art. 1.315 do C.C., ao tratar do Condomínio Geral, não trata de área comum. Vejamos:   Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.   Logicamente, a área comum, que está fora da unidade privativa, é utilizada igualmente, pois a própria lei proíbe que um coproprietário se utilize de forma a impedir que outro tenha o mesmo direito, nos termos do art. 1.335, inciso II do C.C, que trata de CONDOMÍNIO EDILÍCIO, in verbis:   Art. 1.335. São direitos do condômino:   […]   II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;   No mesmo sentido, a Lei nº 4.591 que “dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias” desde 1964, estabelece:   “Art. 10. É defeso a qualquer condômino:   […]   IV- embaraçar o uso das partes comuns.     Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.”   Prova do enriquecimento ilícito – cobrança injusta   Para constatarmos de forma clara o absurdo da aplicação da fração ideal para dividir as despesas de alguns condomínios edilícios, exemplificamos o caso de um edifício com 20 unidades, sendo 19 apartamentos tipo e uma cobertura, tendo essa fração ideal 85% maior que os demais apartamentos.   No caso, o prédio trocou a fechadura e o síndico fará três chaves para cada apartamento, custando cada uma R$5,00. Assim, ao serem feitas 60 chaves, cada unidade receberá três chaves. Mas tendo em vista que o custo dessas chaves totaliza R$300,00, ao dividi-lo por 20,85, o resultado comprovará o enriquecimento ilícito, ou seja, que a cobertura  pagará parte das despesas dos apartamentos tipo. Ao aplicar a fração ideal para dividir essa despesa, como também é feito com todas as demais que decorrem das áreas comuns (porteiros, faxina, elevador, energia elétrica, lazer, etc), cada apartamento tipo pagará R$14,39 pelas três chaves, ou seja, 4,2% a menos do que seria o correto, no caso R$15,00. Já a cobertura ao receber as 3 chaves pagará R$26,60, ou seja, o correspondente a 5,32 chaves. Obviamente, ao pagar a mais 77,33%  do que seria o correto, no caso, R$15,00,  a cobertura arcará com o valor que deveria ser pago pelos 19 vizinhos. Somente quem brigou com a calculadora e se recusa a raciocinar pode defender que isso seja correto! Percentual de condomínio.

Com o advento da quarta revolução condominial, a construção, e os empreendimentos condominiais tornaram-se cada vez maiores e mais complexos de serem administrados, uma vez que as responsabilidades sobre eles cresceram.   [sl] Projeto Qualificar Condomínios foi idealizado pelo Portal Síndico Legal, e tem como objetivo levar conhecimento a todos os profissionais da área condominial, tornando o acesso a legislações, conteúdos jurídicos, administrativos, gestão condominial, simples e acessíveis a todos.   Considerando a extensa área que envolve os  , o objetivo do Projeto visa atender o público como, Síndicos, Sub Síndicos, Conselho Fiscal, Condôminos, Administradores, Advogados, Engenheiros, Contadores, Prestadores de Serviços na forma geral, Construtoras, bem como todos que desejam se qualificarem e obterem conhecimento na respectiva área;   Reconhecemos que a área Condominial é de extrema importância na vida de uma sociedade coletiva, bem como merece atenção, eis que envolve direitos  previsto na Constituição Federal, tais como, direito de propriedade, dignidade da pessoa humana, vida privada, entre tantos outros, como também uma série de legislações vigentes”.   No dia 29 de março em Cuiabá estará acontecendo o segundo qualificar condomínios. Participe para se posicionar vem nesse grande nicho de mercado condominial .   [SL] Síndico Legal   Por: Julião Cavalcante – Síndico Profissional . Em condomínio… ” Nada é permanente exceto a mudança”