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Com a retração econômica e aumento da taxa de desemprego que o Brasil vem sofrendo nos últimos tempos, a inadimplência tem sido, cada vez mais, um dos piores problemas para se administrar condomínios. A taxa condominial é calculada de forma a cobrir despesas para manutenção da área comum; pagamento de funcionários; fundo de reserva e outros gastos inerentes ao condomínio e previstos em sua Convenção. Não é uma atividade que objetive lucros, mas apenas arrecadar o necessário para cobrir os gastos que são rateados entre os proprietários do imóvel. Sendo assim, a inadimplência de uma ou mais unidades, compromete a subsistência de um todo. Na falta de pagamento, é importante saber de quem cobrar; os prazos para protesto e/ou cobrança judicial; quem tem legitimidade para fazê-los; taxas e armadilhas existentes no mercado, ou seja, o condomínio deve deliberar uma espécie de régua de cobrança em relação aos prazos e forma de combater a inadimplência. A natureza da dívida do condomínio é “propter rem”, ou seja, é inerente à coisa, podendo o imóvel responder pela dívida que venha causar, mesmo na hipótese de ser bem de família.  A cobrança da taxa de condomínio, portanto, deve ser direcionada para o proprietário do imóvel e não ao inquilino. As regras sobre aplicação de juros e multa aos inadimplentes do condomínio estão determinadas pelo parágrafo primeiro do artigo 1.336 do Código Civil. “Art. 1.336. São deveres do condômino: 1oO condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”. A Convenção é a lei maior do condomínio, e regulamenta suas normas e condutas, devendo estar em consonância com o Código Civil e Constituição Federal. No caso dos juros moratórios, o Código Civil permite que o valor cobrado seja previsto em Convenção, podendo ser superior a 1%, até o limite máximo de 10%, desde que previsto na Convenção do Condomínio. Já a multa, que se caracteriza como uma punição a fim de coibir a inadimplência, devendo obedecer ao teto de 2% previsto no Código Civil. A advogada Dra. Luciana Borges especialista em Direito Condominial aduz que, o síndico é o responsável pela administração do condomínio e consequente cobrança das cotas condominiais. A sugestão é priorizar a cobrança amigável, não sendo esta eficaz, pode-se protestar o título ou ajuizar ação de cobrança. Outro ponto que também merece destaque é o Protesto, Lei nº 9.492/1997, o protesto é o “ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”. É possível fazer o protesto do título logo após seu vencimento. No caso de taxa condominial, usualmente ocorre o protesto após 30 dias do vencimento. Porém, deve-se observar a existência de prazos estipulados na Convenção do Condomínio ou, na sua ausência, é interessante que se convencione a fim de evitar conflitos entre pessoas que possuem um convívio coletivo. Após o advento do Novo Código de Processo Civil, tornou-se mais fácil a execução da dívida de condomínio, pois passou a ser considerado um título executivo extrajudicial, nos termos do inciso X, do artigo 784, a saber: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. Portanto, tornou-se na teoria ficou mais simples e eficaz a cobrança judicial, sendo o meio mais utilizado ultimamente para o adimplemento do condomínio, todavia na prática nós advogados diante do acúmulo de processos nas Varas de Execução percebemos a morosidade do Judiciária frente o acúmulo de processos em trâmite nas Varas de Execuções. Quem pode ajuizar a ação de cobrança judicial é o condomínio, representado pelo seu síndico, contra o proprietário do imóvel, como já referido acima, pela natureza “propter rem” do bem. O erro no direcionamento da cobrança pode acarretar ação de danos morais contra o condomínio e consequente prejuízo dos recursos arrecadados. No Distrito Federal, cresce continuamente a construção de condomínios com inúmeras unidades, sendo muito comum a contratação de uma empresa administradora para auxiliar o síndico nesse exercício. No entanto, cabe ao síndico fiscalizar todo o trabalho realizado, uma vez que ele responde subsidiariamente por qualquer dano causado ao condomínio. Outro ponto importante a ser analisado é a cobrança judicial, que deve ser realizada exclusivamentepor advogados ou escritórios advocatícios. Muitas administradoras oferecem além da cobrança extrajudicial, o ajuizamento de ação de cobrança, porém essa prática é totalmente ilegal, ferindo o Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil, Lei 8.906/1994. O exercício da advocacia não pode ser cumulado, no mesmo espaço físico, com contabilidade. O escritório de advocacia deve ser inviolável, pois as informações são sigilosas e devem ser resguardadas. Além disso, é expressamente vedada a divulgação da advocacia em conjunto com outra atividade. Finalmente cabe esclarecer que, muitas administradoras do Distrito Federal já foram denunciadas para a Polícia Civil por esta prática ilegal. Os advogados que estão em conluio com essas empresas responderão junto ao Conselho de Ética da OAB, podendo perder o direito de exercer a advocacia e ainda cumprir pena criminal, inclusive os condomínios na pessoa dos síndicos poderão responder civilmente, diante da contratação dessas empresas que oferecem indevidamente os serviços jurídicos aliados a outros tipos de serviços diante do contrato assinado entre as partes. Dra. Luciana Borges Email: advlucianaborges@andersonmachado.com.br Tel: 61 99602-5962

Primeiramente cabe esclarecer que, essas empresas estão atuando no mercado condominial e em nenhum momento informam ao cliente a veracidade os fatos em relação a esse tipo de prestação de serviços, e apenas se apresentam como a solução dos problemas do condomínio, e pasmem não apresentam os riscos do negócio e as desvantagens em relação a esse tipo de prestação de serviço, pois da forma como estão atuando nos diversos condomínios, nada mais é que agiotagem em condomínios, afirma Dr. Anderson Machado advogado e especialista do Direito Condominial. Aproveito a oportunidade para saudar a Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, que diante de um parecer elaborado pelo membros dessa Comissão apontaram a total insegurança jurídica que essas empresas estão gerando no mercado condominial de todo o Brasil. Item 1: COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO. (PERDA DA NATUREZA PROPTER REM). Após a sub-rogação para a empresa garantidora não mais ostentará a natureza “propter rem”, adquirindo natureza de obrigação pessoal. Em outras palavras, a dívida referente a taxa condominial perde a natureza da sua obrigação e por esse motivo não pode acarretar a penhora do imóvel. Segue: TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 22116605120158260000 SP 2211660-51.2015.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 08/03/2016 Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS DE CONDOMÍNIO – COBRANÇA – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIRO – SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO PELO ARREMATANTE DETERMINADA EM AGRAVO JÁ TRANSITADO EM JULGADO – PRECLUSÃO DA MATÉRIA – MATÉRIAS RELATIVAS À ILEGITIMIDADE PASSIVA, PRESCRIÇÃO DO DÉBITO E TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA ACOBERTADAS PELA COISA JULGADA – CESSÃO DO CRÉDITO CONDOMINIAL A TERCEIRO – ALTERAÇÃO DA NATUREZA DA OBRIGAÇÃO, QUE DEIXA DE SER PROPTER REM, NÃO SE VINCULANDO MAIS À UNIDADE (…). B) DA INSEGURANÇA JURÍDICA EM RELAÇÃO A ANUÊNCIA DA PARTE DEVEDORA, BEM COMO A SUBSTITUIÇÃO DAS PARTES NA RELAÇÃO PROCESSUAL, EM RELAÇÃO A CESSÃO DE CRÉDITOS E SUA OCORRÊNCIA NO TRANSCURSO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DIANTE DA RESCISÃO DO CONTRATO ASSINADO PELO CONDOMÍNIO E A EMPRESA GARANTIDORA. Item 2: DA INSEGURANÇA JURÍDICA EM RELAÇÃO A ANUÊNCIA DA PARTE DEVEDORA, BEM COMO A SUBSTITUIÇÃO DAS PARTES NA RELAÇÃO PROCESSUAL, EM RELAÇÃO A CESSÃO DE CRÉDITOS E SUA OCORRÊNCIA NO TRANSCURSO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DIANTE DA RESCISÃO DO CONTRATO ASSINADO PELO CONDOMÍNIO E A EMPRESA GARANTIDORA. Reza o artigo 41 do CPC que, somente é permitida a substituição processual voluntária das partes e expressa em lei. Ao mesmo tempo, o artigo 42 do Diploma Processual afirma que, a alienação do objeto da ação, a título particular, por atos entre vivos, não alterará a legitimidade das partes, sendo que em seus parágrafos primeiro e segundo deixa explícito que a impossibilidade de substituição processual entre cedente e cessionário sem o consentimento do devedor da obrigação transferida, sendo facultada a assistência ao cedente. “PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. ALTERAÇÃO DO PÓLO ATIVO DA RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL APÓS A CITAÇÃO VALIDA E A CONTESTAÇÃO DO RÉU: IMPOSSIBILIDADE, EM RESPEITO AO PRINCÍPIO DA ESTABILIZAÇÃO SUBJETIVA DO PROCESSO. (…) Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” (REsp 151877; Ministro ADHEMAR MACIEL). Item 3: DA ILEGALIDADE DA COBRANÇA JURÍDICA DAS EMPRESAS GARANTIDORAS DIANTE DAS SUAS CONDUTAS QUE CARACTERIZAM PRÁTICA ILEGAL DA ADVOCACIA PELA EMPRESAS E CAPTAÇÃO INDEVIDA PELOS ADVOGADOS QUE PRESTAM ESSE TIPO DE SERVIÇO. (Esse item já foi tema de outras matérias, inclusive em relação as empresas que administram os condomínios que adotam a prática ilegal de oferecer serviço jurídico para os condomínios). Item 4: DA RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO SEGUNDO O ART. 1.348 DO CC/02 EM COBRAR DOS CONDÔMINOS AS SUAS CONTRIBUIÇÕES. Artigo 1.348 – Compete ao síndico: VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; O síndico é o único responsável pelas cobranças das taxas condominiais, e claro que para não haver pessoalidade em relação a cobrança dos moradores e afim de evitar constrangimentos o síndico terceiriza essa função para outras empresas, todavia autorizar que administradoras façam cobranças jurídicas e transferir a inadimplência para outras empresas, o mesmo pode ser responsabilizado, visto que está sendo condizente com tais práticas e poderá responder por isso. Síndico que age assim é síndico PREGUIÇOSO e que não quer se preocupar com tal premissa que é de sua responsabilidade. Feitas essas considerações, o Código Civil brasileiro prescreve em seu Art. 186, que: Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. E, em razão do normativo legal transcrito (Art. 927, do Código Civil), estabelece que: Aquele que, por ato ilícito (Arts. 186 e 187, do mesmo Codex), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Item 5: DOS RISCOS E DA ONEROSIDADE CONTRATUAL EM RELAÇÃO AOS CONTRATOS DE COBRANÇA GARANTIDA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO Neste item ingresso na maior problemática em relação a prestação de serviço, pois o contrato é abusivo diante do excesso de onerosidade para com os moradores do condomínio, e um verdadeiro desrespeito em relação a Convenção do Condomínio. O fato é que essas empresas garantidoras de receita se apresentam para o condomínio como verdadeiras salvadoras da pátria, e diante da inadimplência estar nas alturas, enche os olhos, visto que, é muito mais fácil e cômodo administrar o condomínio com receita de 100% e não se preocupar com essa problemática. MERA ILUSÂO!!! Primordialmente basta analisar o contrato, e verificar que todos os condôminos serão prejudicados, pois as taxas administrativas são abusivas e a grande maioria não segue o que está em Convenção. Essa empresas vendem uma solução e afirmam que, os únicos prejudicados e que serão efetivamente onerados serão os inadimplentes, pois pagarão a mais por isso. NOVAMENTE MERA ILUSÃO!! Item 6: DA CARACTERIZAÇÃO DE EMPRESAS GARANTIDORAS DIANTEDE UM TIPO DE OERAÇÃO FINANCEIRA (EMPRÉSTIMO E NÃO CESSAÕ DE CRÉDITOS) QUE DEVERIA TER AUTORIZAÇÃO DO BANCO CENTRAL Há critérios muito importantes que ainda devem ser levados em consideração. Na contratação desse tipo de empresa o condomínio está conivente com uma FRAUDE TRIBUTÁRIA, pois isso é uma operação financeira e

Uma questão muito polêmica que acontece nos condomínios é o prazo que uma assembleia pode ficar em aberto, ou seja, o tempo para recolher assinaturas diante dos quóruns qualificados, como por exemplo, a alteração da convenção que exige um quórum mínimo de 2/3 das frações ideais. Primeiramente é importante entendermos alguns pontos cruciais para enfim alertamos sobre esse prazo legal, normalmente definido em convenção diante da aplicabilidade da “Hierarquia das Normas”, explica Dr. Anderson Machado, advogado especialista do Direito Condominial. Como sabemos e já falado anteriormente em outra matérias deve-se esclarecer que existem os seguintes dispositivos legais que tratam da questão condominial de forma direta, o Código Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, Convenção do Condomínio, Regimento Interno e Assembleias Gerais (ordinárias ou extraordinárias). Igualmente há diversos outros dispositivos no ordenamento jurídico que devem ser observados no dia a dia das pessoas, por exemplo Lei do Silêncio, Lei Antifumo, dentre outras. O Código Civil trata do assunto nos artigos 1.314 ao 1.358 (44 artigos), onde é mencionado a respeito da definição do que é parte comum e parte privativa, das obrigações, quórum, da forma de escolher e de destituir o síndico etc. A Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios/Incorporação), revogada em parte pelo Código Civil, mas em pleno vigor, trata do assunto nos seus primeiros 27 artigos, mencionando a respeito do direito da propriedade, da forma de se convocar e realizar as assembleias, o direito (ou não) do locatário participar, dentre outras. Na seara interna dos condomínios surge a convenção, que muito embora não seja uma lei, possui a mesma força que ela, notadamente porque elaborada especificamente para cada condomínio, onde também se define o que é propriedade de todos e o que é individual, determina a forma de contribuição das despesas (as taxas de condomínio), entre outras e ainda o tema dessa matéria em relação as assembleias gerais (no que tange aos tipos de assembleias, a forma de convocação, os atos durante a assembleia e o PRAZO DE PUBLICAÇÃO DA ATA DA ASSEMBLEIA, entre outras. O Regimento Interno trata do uso das coisas, estabelecendo, por exemplo, de uma maneira geral as regras e normas de conduta e assim, detalha o que é direito e principalmente o que é dever de cada condômino. Finalmente, as Assembleias Gerais, as quais servem para tratar de assuntos cotidianos do condomínio, tais como: definir o valor das taxas condominiais, aprovar obras de melhoramentos (taxas extras) e outros assuntos do interesse da coletividade. Nesta seara, é claro que na esfera condominial existe uma Hierarquia das Normas, ou seja, a Lei maior que é a convenção do condomínio, em seguida o regimento interno e por último as decisões de assembleia e aqui chegamos ao ponto central da matéria. Aduz no Art. 1.348 do CC/02, inciso IV, quanto às relações entre síndico convenção, regimento interno e assembleia e assim determina: Compete ao síndico: IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Outrossim, deve ser observado o prazo para publicação da ata da assembleia ora estipulado em convenção sejam eles 8, 10 ou 15 dias. Cada convenção determina um prazo para publicação e muitos síndicos se enganam, pois acham que dar publicidade da ata é simplesmente registrar em cartório MERO ENGANO! Publicidade é dar conhecimento a todos os moradores sobre as decisões tomadas em assembleia, conforme determina a convenção do condomínio. Dessa forma, por uma questão de hierarquia das normas já citada anteriormente, a assembleia não pode decidir simplesmente passando por cima da convenção, em relação ao tempo para uma assembleia ficar em aberto, pois deve observar o prazo de publicação da ata. Neste caso a assembleia não tem o poder de alterar a convenção, e por isso se o prazo para publicação da ata é de 8 dias, esse será o período máximo que uma assembleia pode ficar em aberto, sob pena de caso não cumpra essa assembleia ser impugnada judicialmente, diante da não observação da hierarquia, pois essa decisão não terá a legalidade devida. Ressalto que, já ingressei com diversas ações judiciais impugnando um assembleia pelo simples fato da não observância desse prazo legal ora convencionado no condomínio. Por fim, observo que muitos moradores afirmam diante dos achismos que sempre predominam que a Assembleia é soberana nas suas decisões. FALSO! Dr. Anderson Machado alerta que, as assembleias de condomínio tem uma soberania relativa e não absoluta, ou seja, toda e qualquer decisão da assembleia deve observar as normas e leis hierarquicamente superiores, caso contrário será nula de pleno direito.

Quais são as regras para utilização do salão de festa em um condomínio “Posso reservar o salão de festas do meu prédio para a festa de Natal?”. “Um convidado quebrou a vidraça do espaço durante o aniversário do meu filho. Preciso pagar?”. “Existe uma taxa de aluguel do salão de festas, sendo que eu já pago a taxa de condomínio?”. Essas e outras dúvidas são frequentes quando o assunto é promover festas no espaço do prédio. Nem sempre, o óbvio é a regra. Cada condomínio define suas cláusulas para aluguel do salão de festa, e elas devem constar no Regimento Interno. Portanto, as regras podem variar, mas é sempre importante que o síndico ou o administrador do prédio regulem a atividade, fazendo valer as normas e também as punições em caso de infrações ao Regimento. “Para evitar conflitos e dores de cabeça à administração do condomínio, é necessário que todos os pormenores para o aluguel do salão de festas estejam descriminados no Regimento Interno. Este, por sua vez, deve ser aprovado em assembleia. Alterações podem ser feitas, desde que aprovadas dois terços dos votos dos condôminos, de acordo com os artigos 1.350 e 1.351 do Novo Código Civil”, explica o presidente do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal Dr. José Geraldo Pimentel. Confira algumas regras importantes na hora de alugar o espaço: Reserva: Cada condomínio define a antecedência para a reserva do espaço. Ocorrendo duas reservas para o mesmo dia, a preferência é para o primeiro solicitante. Horários e Música: Aqui também vale que cada condomínio defina o horário limite para o fim dos eventos no salão de festas. Geralmente, é proibido música ao vivo. De quem é a culpa? Ao ceder o salão de festas, o síndico deve cuidar para que o solicitante assine um termo de responsabilidade. Antes e depois do evento, o espaço é vistoriado com a presença do zelador. Qualquer dano causado deve ser de responsabilidade do morador que solicitou o salão. Limpeza também é um dever do solicitante. Feriados Nacionais: Geralmente, é vedado o aluguel dos salões de festas em épocas como Natal, Ano Novo e Carnaval. Quando não é festa? O salão só pode ser utilizado para festas pessoais dos moradores e eventos do condomínio como reuniões e assembleias, sendo vedada a utilização em casos de atividades político – partidárias, religiosas, profissionais, mercantis de jogos considerados de “azar” pela legislação pertinente.

O eSocial é um novo sistema de gerenciamento unificado de informações sobre o trabalhador brasileiro, criado pelo Governo Federal para reduzir a burocracia na transmissão de dados entre empresas e os órgãos de controle.   A prestação das informações ao e-Social substitui o preenchimento e a entrega de formulários e declarações separados a cada ente. O objetivo é padronizar e unificar a transmissão, validação, armazenamento e distribuição das informações fiscais, trabalhistas e previdenciárias dos trabalhadores. É uma nova ferramenta de controle, no que se refere ao fiel cumprimento das obrigações legais, incidentes sobre a folha de pagamento. A adequação a nova ferramenta, é o fiel cumprimento das obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais, ou seja, os empregadores que cumprem suas obrigações sociais e tributárias apenas prestarão as respectivas informações, entretanto, nos casos dos condomínios que descumprem as regras, deverão adequar-se à lei para que tais problemas não sejam detectados na implementação do sistema. Haverá o devido monitoramento, ensejando assim a possibilidade imediata de notificações fiscais e autuações, por parte do fisco envolvido no eSocial. Caso não haja o envio das informações ou o envio fora do prazo, ensejará a aplicação de multas administrativas, da mesma forma que existe nos dias atuais. A diferença está no fato de que a fiscalização será instantânea, o que hoje é praticamente inexistente. É de suma importância que o síndico procure ter conhecimento do tipo de informação que deve ser prestada e os prazos. O sindico é o responsável legal pelo condomínio, tem obrigação de acompanhar o cumprimento de todas as exigências no sistema, devendo estar atento a todas as ações relacionadas aos funcionários contratados e terceirizados. Os condôminos não terão nenhuma participação no eSocial, a não ser o rateio das multas eventualmente impostas ao condomínio, em caso de descumprimento das novas regras. Sobre o cronograma do eSocial e os condomínios – passo a passo O cronograma do eSocial para condomínio ou associações, que integram o terceiro grupo, está divido em quatro fases, conforme abaixo: 1ª fase – Envio do cadastro dos dados do condomínio e tabelas de cadastro, verbas de folha, função, horário e escala Período: Início em 10/01/2019 e término de 09/04/2019 (próxima terça-feira) 2ª fase – Envio de informação dos funcionários e seus vínculos com os condomínios e ou associações, que inclui admissão, afastamento temporário, alteração contratual e cadastral do funcionário. Importante – Nesta 2ª fase deverão ser enviadas também as informações dos síndicos isentos ou que recebem pró-labore, os dados obrigatórios são os dados cadastrais e o período inicial do mandato. Período: Início na próxima quarta-feira, dia 10/04/2019, e término em 09/07/2019. 3ª fase – Envio da folha de pagamento com informações sobre salário, horas extras, desconto INSS, desconto de Imposto de Renda, assim como informações sobre as pessoas que trabalharam como autônomo no condomínio, isenção de síndico e pró-labore. Período: A partir de 10/07/2019 e mensalmente até o dia 7 de cada mês. 4ª fase – Informações sobre segurança e saúde do trabalhador. Período: A partir de julho 2020, mensalmente, sempre que houver alguma alteração. Fonte: Jornal Contábil

Imagine que um determinado condômino detém uma garagem onde, de repente, resolve começar a comercializar bens ou a albergar um familiar – será isto permitido? A resposta é negativa e as consequências ao uso indevido de frações são consideráveis. Isto porque as frações autônomas se destinam a um único e determinado fim, que tem de respeitar o constante na respetiva licença de utilização emitida pela Câmara Municipal, de acordo com os regulamentos de construção e de licenciamento. É, no entanto, frequente que se tenha conhecimento de condôminos que utilizam as suas frações para um fim distinto daquele que lhe está previsto: seja para habitação, para arrumos desapropriados ou para atividades comerciais. E, nestes casos, é essencial recordar que cada condômino tem de usar o seu direito de propriedade, quer sobre as partes que lhe pertençam em exclusivo quer sobre as partes comuns, de modo a não prejudicar o direito de uso dos demais, nem a comprometer a segurança e o bem-estar da vida em condomínio. Assim, quando o fim para o qual a fração se destina não é respeitado, o respetivo condômino deve ser notificado para cessar o uso indevido em curso e, caso a situação persista, deverá ser apresentada uma denuncia formal à Câmara Municipal, competindo ao seu presidente ordenar e fixar um prazo para a cessação dessa utilização indevida. Se alguém faz uso indevido da sua fração, compete ao condomínio notificar o condômino nos termos do artigo abaixo: Artigo 1422.º (Limitações ao exercício dos direitos) 1. Os condôminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis. 2. É especialmente vedado aos condôminos: a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício; b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes; c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada; d) Praticar quaisquer atos ou atividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condôminos aprovada sem oposição. 3 – As obras que modifiquem a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condôminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. 4 – Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autônoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condôminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Se a situação persistir (neste caso a garagem é para o parqueamento de viaturas e não para oficina ou armazenamento de pneus – material inflamável e que pode colocar em risco a segurança do condomínio e dos condôminos) os condôminos devem fazer uma denuncia à Câmara dado que o fim a que se destina a fração não está a ser respeitado. Caso nenhuma das possibilidades anteriores tenha sucesso os condôminos nos termos do artigo acima referido podem ainda recorrer à via judicial.

Antes de procurar por casas em condomínio fechado à venda em Curitiba, é bom ficar por dentro de quais direitos um morador possui dentro de um condomínio. Muita gente não sabe, mas existem três tipos de morador: o condômino, o usufrutuário e o inquilino. Conceitos de condômino, usufrutuário e inquilino Em poucas palavras, condômino é o proprietário da habitação. Usufrutuário é quem possui os direitos de posse (podendo alugar, emprestar) sem, no entanto, dispor da propriedade do imóvel. O caso mais conhecido de usufruto é quando os proprietários, buscando evitar a necessidade de ter que fazer um inventário quando vierem a falecer, decidem logo em vida partilhar os bens de sua propriedade entre os seus herdeiros legais. Nesta hipótese é realizada a transferência, criando a instituição do usufruto vitalício. Depois do falecimento dos proprietários, o usufruto automaticamente desaparece e os herdeiros passam a dispor do bem de forma integral. Já o inquilino (locatário), por sua vez, é quem assume a posse de um imóvel devido a um contrato de locação. O direito de posse, claro, é mantido mediante o pagamento do aluguel. Com a locação, o inquilino recebe todos os direitos de posse e de usufruto do bem, isso enquanto durar o contrato. Diferenças entre os direitos de cada um Quem já visitou casas em condomínio fechado à venda em Curitiba sabe exatamente do que estamos a falar. Todos os tipos de moradores estão obrigados a cumprir as normas estabelecidas no condomínio. Só que, dependendo das denominações que estamos a tratar, alguns podem deter mais responsabilidades e poderes que outros. O proprietário tem o direito de participar das assembleias e, inclusive, de votar e de ser votado. O usufrutuário e o inquilino até poderão participar das assembleias, mas só se o proprietário estiver ausente e o assunto discutido não se tratar de temas que caibam apenas ao proprietário estabelecer. E ainda que haja um contrato particular de locação celebrado entre o inquilino e o proprietário, prevendo que o locatário assuma a responsabilidade de pagar a taxa condominial durante a vigência do aluguel, o condômino permanece com as suas devidas responsabilidades. Até mesmo em relação a multas por infração ao regimento interno que não tenham sido quitadas pelo locatário, quem responde por elas por lei é o proprietário, apesar de ser permitida ação de regresso contra o inquilino. Caso ocorra do inquilino parar de pagar a taxa condominial, o condomínio também pode propor uma ação de cobrança contra o proprietário. No caso de existência de usufruto devidamente averbado na matrícula da unidade junto ao registro imobiliário, em caso de inadimplência deve o condomínio propor a ação contra todos – usufrutuários e proprietários. O que um morador pode exigir do síndico do condomínio? Quem já teve terrenos em condomínio em Curitiba sabe que o setor administrativo da maioria desses condomínios sempre dispõe de cópias da legislação brasileira que trata dos direitos e deveres de um síndico. Um das disposições legais mais importantes que todo morador deve ter acesso é ao Código Civil, que impõe várias responsabilidades a quem se propõe a administrar um condomínio. Tanto que qualquer erro ou omissão no exercício das atribuições de um síndico pode levá-lo a enfrentar processos judiciais, civis e até criminais. Para tranquilizar quem está em busca de terrenos em condomínio em Curitiba, felizmente isso não costuma ocorrer no estado do Paraná. Entre as atribuições legais mais importantes do síndico está a de representar ativa e passivamente o condomínio, praticando atos necessários na defesa dos interesses comuns dos moradores. Cabe ao síndico, por exemplo, cobras as taxas condominiais, evitar que um condômino faça uso privado de espaço comum e altere a fachada do prédio. Cuidar da conservação e segurança das áreas comuns é outra atribuição legal do síndico, assim como é sua a responsabilidade pela seleção e contratação de prestadores de serviços necessários à manutenção do prédio. O síndico deve ainda zelar para que as regras e determinações da convenção, do regimento interno e das assembleias de condôminos sejam cumpridas. Outra responsabilidade do síndico é aplicar multas e fazer a cobrança de taxas condominiais de moradores em atraso. Apesar do profissional não poder se omitir no combate à inadimplência, o mesmo precisa ter cuidado ao estabelecer parâmetros do procedimento de cobrança. Nunca deve ser divulgado o nome do responsável pela unidade que está inadimplente, nem se pode afixar nas áreas comuns do condomínio documentos da prestação de contas em que conste identificações. Importância da convenção Viver em um condomínio acaba se tornando a primeira opção de muita gente por causa da segurança oferecida. No entanto, todo morador tem a obrigação de estar a par de todos os seus deveres e direitos para que possa haver uma convivência boa entre todos os moradores. E é exatamente por isso que o morador deve estar sempre alerta ao que está estabelecido na convenção. A convenção nada mais é que um documento em que são determinadas toda e qualquer regra que possa ser exigida dentro de um condomínio. A convenção não precisa ser exatamente a mesma em todos os condomínios, mas a maioria garante serviços básicos como a manutenção das áreas comuns, limpeza, correio e segurança. Caso você, como morador, não esteja de acordo com determinada regra, há o direito sempre válido de convocação de assembleias para solicitar que a regra em questão seja modificada. Na assembleia, toda e qualquer mudança é decidida por meio de uma votação entre os moradores presentes. Portanto, é muito importante que o morador busque sempre frequentar as assembleias para que possa ter amplo conhecimento do que está sendo discutido e para que possa também cumprir a sua responsabilidade como morador de ficar atento às regras. Observando tudo o que foi dito no artigo, você já estará apto a procurar imóveis em Curitiba e em qualquer outro estado do país que façam parte de condomínios. Lembrando que, no Paraná, imóveis em Curitiba nesse padrão realmente são muito bonitos e seguros de se viver.

Pedro Conforte – Mais de 60 representantes de condomínios de Niterói procuraram a OAB da cidade com um pedido de ajuda: chegar a uma resposta para a lei, aprovada no ano passado, que obriga ter um profissional de Educação Física em todo condomínio que tenha uma área de academia. Para o presidente da comissão de direito imobiliário da OAB-Niterói, Marcelo Funes, a lei tem vícios e vários impactos negativos para estes condomínios. Além disso, o deputado estadual Fernando Salema (PSL) já estuda uma maneira de alterar a lei e deixá-la mais clara para atender as demandas tanto dos condomínios quanto dos profissionais de educação física. A Lei nº 8.070, é de autoria dos deputados Comte Bittencourt, Tio Carlos e Chiquinho da Mangueira. “Recebi um requerimento com mais de 60 assinaturas de condomínios em Niterói em tom de desespero. Condomínios da cidade já foram autuados e estão com as academias fechadas. A OAB sentiu uma necessidade de representar a sociedade, está afetando condomínios em todo o estado do Rio. Vamos ter um debate sobre a lei no dia 1° de abril, às 17 horas na OAB, mostrar o parecer do estudo que a comissão fez, afirmando que esta lei tem vários impactos negativos”, contou o Marcelo Funes. A lei, que foi sancionada em agosto do ano passado, obriga os condomínios que têm academia como área de lazer a manter um responsável técnico registrado no Conselho Regional de Educação Física da 1ª Região (CREF1). Em caso de descumprimento, os infratores estarão sujeitos à multa de até 1.000 UFIR-RJ, o equivalente a R$ 3.300. Para Funes, a lei tem lacunas e não fica claro o que é atividade física dirigida. “Se for seguir da maneira que está, então academias para terceira idade em praças também teriam que ter o profissional, porque não fica claro o que é atividade física dirigida”, contou. No ano passado, quando o a lei ainda era debatida na Alerj, diversas representatividades foram contrários ao projeto – de autoria do deputado Conte Bittencourt (PPS) -, como o Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), que fez um estudo mostrando que, considerando o piso regional da categoria para o Estado do Rio, de R$ 3.045,00, o impacto na taxa condominial seria de 16%. As reclamações chegaram também ao deputado Fernando Salema durante uma reunião sobre segurança em condomínios. Lá, levantaram esta pauta e o problema que tem causado aos prédios, inclusive com o fechamento das áreas de academia. “Estamos vendo dentro da legalidade, pretendo conversar com o outro lado [profissionais de educação física] para chegar a uma decisão que seja boa para todo mundo. Deixar a lei mais clara, porque ficou vaga, da maneira que está”, contou.

Contratar fornecedores para o condomínio, seja na área de manutenção predial, reforma, conservação ou terceirização de mão-de-obra exige cuidado redobrado, sob pena de responsabilização do síndico por negligência, imperícia ou imprudência. Conhecer a empresa que será contratada e os seus serviços  é uma dica simples, mas que evitaria muitos problemas. O primeiro passo é conhecer a empresa, se possível visitando sua sede, e procurar obter referências de clientes anteriores para checar se ficaram satisfeitos com o serviço. “O síndico precisa dedicar parte do seu tempo à análise criteriosa da empresa fornecedora que irá contratar. Esse cuidado é fundamental para que a qualidade do serviço não seja comprometida, garantindo a satisfação dos condôminos”. Confira a seguir dicas para contratar: – É importante que o síndico não tenha como critério da escolha apenas o menor preço, o que pode comprometer a qualidade do trabalho e o prazo de entrega; – Exigir da empresa um contrato com a especificação detalhada de todos os serviços. É preciso deixar por escrito as datas de entrega das etapas da obra, conforme o planejamento prévio; – Contratar empresas que tenham funcionários registrados e que possam te mostrar outros serviços já realizados por eles; – Dependendo do porte da obra contratada, os síndicos devem exigir da empresa prestadora de serviços a indicação de um engenheiro civil responsável e a contratação de seguro de responsabilidade civil para obras, visando eventuais acidentes com visitantes ou moradores; – Em obras de grande porte também é recomendável a contratação de seguro de vida para os funcionários que vão trabalhar no condomínio; – Os síndicos também devem exigir cópias do contrato social da empresa e certidões negativas dos cartórios, Receita Federal e INSS; – É importante verificar se a empresa fornecerá os equipamentos de segurança para os funcionários que irão trabalhar na obra.

O elevador pode ser considerado um invento genial, especialmente nas últimas décadas, onde morar em edifícios cada vez mais altos passou a ser um fator comum nas grandes cidades. São eles que transportam pessoas e mercadorias diversas vezes por dia, mas quando têm algum tipo de pane passam a liderar a lista de motivos que causam irritação dentro de um condomínio. Como evitar problemas e manter a ordem nestas situações? Para Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, existem três passos fundamentais para que os elevadores deixem de ser vistos como um problema. “É preciso que haja um contrato com uma empresa de manutenção cadastrada pelo Contru (órgão da Prefeitura de São Paulo responsável pela fiscalização da segurança dos imóveis da cidade). Além disso, essa empresa deve apresentar o relatório de inspeção anual, o RIA, à prefeitura.” O terceiro ponto destacado por ele é saber escolher o equipamento. “Não adianta ter uma boa empresa e o relatório se o equipamento não tiver qualidade”, completa. Dor de cabeça frequente Seja por falta de manutenção adequada ou equipamentos antigos ou de baixa qualidade, o fato é que muitos condomínios sofrem com seus elevadores. Para Gebara, quando as falhas passam a ser frequentes é um sinal de que algo está errado. “Se a empresa contratada sempre realiza as manutenções, mas as falhas persistem, é melhor ver se precisa haver troca do equipamento ou da empresa”, sugere. Em prédios com elevadores de uso social e de serviço, ainda que haja as especificações de uso para cada um, quando ocorre um problema é preciso um pouco mais de flexibilidade. “Se o elevador de serviço quebrou, o morador não pode interromper sua vida. Por isso ele poderá usar, sim, o elevador que está em funcionamento para transportar um animal ou as compras. Vai sempre do bom senso”, diz Gebara Responsabilidade do síndico Vale lembrar que o síndico tem autonomia para decidir os horários de manutenção preventiva dos elevadores e poderá acionar a empresa contratada sempre que for necessário, não sendo necessária autorização dos moradores, que só precisam ser notificados com antecedência sobre a manutenção. Por outro lado, quando o síndico negligencia os problemas do condomínio, incluindo os de serviço de elevadores, os moradores podem solicitar sua destituição do cargo. Para cima e para baixo Os melhores horários para agendar as manutenções preventivas são os que estão fora dos horários de pico, ou seja, fora do intervalo entre 7h e 9h e 18h e 20h Se a empresa contratada não apresenta bons resultados, vale consultar novas empresas As manutenções preventivas devem ser feitas mensalmente, mas se o equipamento volta e meia para de funcionar é necessário avaliar o que está errado Fonte: iCondominial