Author name: José Pimentel

Incontáveis cidades de todos os continentes ainda seguem paralisadas, total ou parcialmente, em decorrência das medidas de isolamento compulsório oriundoda guerra contra um único adversário: a pandemia. Esse ambiente excepcional e transitório, inevitavelmente,refleteem diversas relações contratuais, societárias, de família e de outros ramos do Direito Privado, atualmente fortemente abaladas. Nesse cenário, muitas instituições financeiras vêm suspendendo a cobrança de parcelas de financiamentos contratados, inclusive nos empréstimos pessoais e afins. E no âmbito das relações locatícias, os impactos da pandemia já são uma preocupação generalizada. Nessa relação temos, de um lado,o locatário, que em decorrência do decreto de quarentena pode ter tido sua renda drasticamente reduzida ou até mesmo zerada, e do outro lado, o locador, que pode ter como principal fonte de renda os valores advindos dos contratos de aluguel. Diante dessa situação não podemos pensar em apenas uma das partes, mas no equilíbrio de ambos. Nesse sentido, uma conversa franca e pautada pela boa-fé, com o auxílio de profissionais especializados, desprovidos de jogos de negociação, é, indubitavelmente, a solução mais recomendável para reestabelecer o equilíbrio do contrato locatício, evitando assim que apenas uma das partes venha a suportar sozinha o ônus da crise vivida. Por isso é importante saber que os argumentos para esse diálogo já estão previstos no sistema jurídico atual, sendo desnecessária qualquer legislação nova, razão pela qual foi inclusive suprimido o artigo que dispunha sobre a revisão dos valores locatícios no Projeto de Lei 1.179/2020 que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). São eles: 1) A lei do inquilinato prevê que as partes fixem, de comum acordo, novo valor para o aluguel e ainda inserir ou modificar cláusulas de reajuste (art. 18, Lei do Inquilinato); 2) Também está prevista em lei a possibilidade de adequação do preço do aluguel ao momento realdiante da existência de manifesta desproporção por alteração no poder aquisitivo, podendo o juiz corrigir esse desequilíbrio conforme considerar razoável e proporcional para as partes (art. 317, C.C.); 3) Se o preço pago a título de aluguel se tornar excessivamente oneroso, com extrema vantagem para o locador, o inquilino pode pedir o desfazimento do contrato em virtude de acontecimentos extraodinários e imprevisíveis, como a pandemia e seu isolamento (art. 478, C.C.); 4) O devedor só responde por prejuízos resultantes de situações chamadas pela lei como “caso fortuito ou força maior” (fatos cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, como pode ser enquadrada a pandemia), se o devedor tiver expressamente se responsabilizado pelos prejuízos advindos em tais casos. Ou seja, o locatário, por não poder evitar nem impedir os efeitos e prejuízos advindos da pandemia, tem sua responsabilidade excluída, já que ao enquadrar-se a pandemia como caso fortuito ou força maior, esta é o que chamamos jurídicamente de “excludente de responsabilidade”. (art. 393, C.C.) Aqui é importante observar que o devedor já impontual com seu pagamento antes da decretação da quarentena não é abrangido porque tem sua responsabilidade excluída. 5) Não havendo como imputar a responsabilidade ao devedor-locatário, nem em mora este será contituído, ou seja, não se lhe atribuirá a impontualidade no cumprimento das suas obrigações. Diante dessas considerações, algumas são as possibilidades para a composição amigável: 1) Concessão temporária de desconto no valor do aluguel, compatível com a redução do faturamento ou renda; 2) Suspensão integral dos pagamentos com prorrogação para período posterior; 3) Pagamento percentual neste momento com prorrogação e parcelamento do restante para período posterior; 4) Não reajuste do valor da locação nesse ano de 2020; 5) Desfazimento do contrato, já que, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de uma das partes torna-se exageradamente onerosa (teoria da imprevisão). Certo é que o momento de crise requer compreensão e solidariedade de todos, mas não podemos imaginar que vivemos num conto de fadas. Conflitos existem e sabemos que nem sempre existe um cenário propício para a negociação amigável e extrajudicial. Por isso esclarecemos que as situações acima são judicializáveis, inclusive para o desfazimento do contrato ou revisão forçosa do valor, pois cabe ao Poder Judiciário intervir nessas relações privadas para equilibrar os prejuízos  diante da evidência de que uma das partes ficou com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior. O Judiciário já está analisando situações assim e já existem liminares para reduzir o valor do aluguel, como é o caso da decisão de minoração para 30% do valor originalmente pago na locação em favor a um restaurante que teve suas atividades afetadas pelo decreto estadual que regulamentou a quarentena em São Paulo, o que foi chamado pelo juiz da causa de revisão episódica dos alugueres. Contudo, considera-se de extrema insegurança jurídica a judicialização dessa situação por não se saber, ao certo, a solução dada em cada caso, e por isso dando-se preferência à resolução amigável. É mais prudente proteger a negociação entre as partes, pois são os contratantes que têm conhecimento das particularidades do contrato e possuem condições melhores para avaliar o que precisa ser alterado durante a crise proveniente da pandemia, devendo ser priorizada a vontade dos contratantes, sem a intervenção do Estado, na opinião desta autora. Outrossim, muito se tem comentado sobre o Projeto de Lei 1.179/2020, acima citado, mas é importante ter em mente que foi-lhe retirado o art. 10 que tratava da redução, total ou parcial, dos pagamentos dos alugueres residenciais. No que concerne o tema abordado, foram inicialmente propostas as seguintes emendas: 1) Na Emenda nº 2, o Senador Oriovisto Guimarães sugere a supressão do art. 10, porque o mais prudente é deixar que as partes dos contratos de locação negociem, especialmente porque há várias atividades econômicas que não foram afetadas com a pandemia, como as farmácias e os supermercados. 2) Na Emenda nº 3, o Senador Rodrigo Pacheco pugna pela supressão dos arts. 9º e 10, que tratam de despejo e de aluguéis residenciais. 3) Na Emenda nº 5, o Senador Marcos Rogério propõe ajustes no art. 10 com o objetivo de exigir comprovação da

O mandato de um síndico, em sua regra geral e também na maioria das convenções de condomínio, tem duração de 2 (dois) anos, podendo ou não ser reeleito. O artigo 1.347 do Código Civil estabelece: ”A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. Como foi a assembleia que escolheu o síndico esse deverá sempre se reportar a assembleia, não em todos os casos, podemos excetuar os administrativos, mas sempre que o assunto tratar de obras de alto valor e em especial quando da assinatura de contratos. No que se refere a contrato de administração, poderá o síndico transferir os poderes para uma administradora. Vajamos o entendimento do Professor Luiz Antonio Scavone Junior[1]: “Poderá o síndico transferir os poderes de representação ou administração. Desde que seja a matéria aprovada em assembleia a teor do que dispõe o art. 1.348, § 2.º, do Código Civil”. “Neste sentido se extrai do julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo o seguinte”:[2] “Sem sustentação, também, a alegação de que cabe ao Síndico escolher uma empresa de sua confiança para delegar o poder de administrar as contas do condomínio. Nos termos do art. 1.348, IV, do CC – compete ao síndico – “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”. Da mesma forma, o parágrafo 2º deste mesmo artigo dispõe que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. Durante seu mandato o síndico deve pautar sua gestão pela transparência, prestação de contas, com base no artigo 1.348, VIII, do Código Civil, que dispõe: “prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas” e cumprimento de suas obrigações legais de acordo com o artigo 1.348 do Código Civil. Porém, existe outra obrigação que é bastante descumprida por síndicos, que ocorre no momento da assinatura de contratos em especial com a administradora e empresas de terceirização de mão de obra. Antes da assinatura de qualquer contrato é natural a obtenção de orçamentos para efeito de comparação de valores (licitação), verificação do capital social da empresa e também das certidões de regularidade fiscal. Importante também solicitar a minuta de contrato utilizada pela empresa para ter ciência sobre as responsabilidades contratuais de cada parte, prazo de contrato e cláusula de rescisão. Inicialmente cabe uma reflexão. Quando contratamos uma empresa, dentro ou fora do universo condominial, não pensamos em uma eventual rescisão, porém, se houver a necessidade de cancelar o contrato temos que ter a tranquilidade que aquele ato não cause prejuízo em razão da existência de cláusulas abusivas. Em relação aos condomínios, temos que ter em mente que uma empresa prestadora de serviços deve permanecer com seu contrato ativo em razão de sua competência e não através de cláusulas contratuais, por vezes abusivas. Dessa forma é responsabilidade do síndico observar com muita atenção as cláusulas de um contrato. Se não tiver conhecimento para analisar um contrato deverá solicitar auxílio para um advogado que a partir de sua análise trará segurança jurídica para o condomínio deixando o contrato com bastante equilíbrio para as partes, principalmente no que se refere ao prazo de contrato e a cláusula de rescisão. O prazo de qualquer contrato deve ser indeterminado, ou seja, a empresa deverá se manter no condomínio em razão dos serviços prestados. Já a rescisão do contrato deve ocorrer com a antecedência de 30 (trinta) dias. Mas não é isso que verificamos nos contratos de administração, terceirização de mão de obra e elevadores, por vezes no formato de adesão com prazos extensos de 3 (três) a 5 (cinco) anos sem falar na elevada multa rescisória que prevê o pagando de multa de pelo menos 50% (cinquenta por cento) do valor estante para encerramento do prazo contratual. Conforme precedente do STJ, “o condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo” (REsp 1.560.728/MG). O condomínio nas suas relações com terceiros – contratação de produtos e serviços – é considerado CONSUMIDOR, portanto, encontra-se amparado pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei 8078. Nesse sentido, o Código de Defesa do Consumidor garante ao consumidor de acordo com o artigo 47 que “As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Valando esclarecer que o Código Civil, permite em seu artigo 410, fixação de cláusula penal, vejamos: ”Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor”. Os artigos 421 e 422 do Código Civil, estabelecem que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, bem como, que os contratantes devem observar os princípios da probidade e da boa fé, logo, não pode ser imposto clausula penal que escape aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sob pena de redução pelo Juiz, amparado no artigo 413 do mesmo Código: “Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. Vejamos o entendimento da Jurisprudência: “DIREITO CIVIL. CONTRATO CELEBRADO ENTRE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E EMPRESA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS. CONTRATO NÃO SUBMETIDO A ASSEMBLEIA GERAL. Nulidade afastada. Condomínio edilício que usufruiu dos serviços prestados pela empresa administradora. Comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium). Dissolução do contrato. Aplicação abusiva da cláusula penal. Redução da multa. Manutenção do decisum recorrido. Desprovimento do apelo”. (TJRJ; APL 0024364-74.2013.8.19.0002; Niterói; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Sérgio Ricardo de Arruda Fernandes; DORJ 26/09/2019; Pág. 202 É exatamente nas situações de rescisão contratual que os síndicos e gestores acabam enfrentando enorme dificuldade e por vezes problemas. Vamos dar um exemplo. Um síndico durante sua gestão celebra contrato de prestação de serviços com uma administradora de condomínio, empresa terceirizada ou de manutenção dos elevadores com prazos alongados com cláusulas de rescisão que estipula o pagamento de multa de pelo menos 50% (cinquenta por cento) do valor faltante para o término