Author name: José Pimentel

A gestão eficaz de um condomínio por seu corpo diretivo, exige uma demanda elevada de diversas tarefas e trabalhos além de muita responsabilidade por gerir recursos financeiros de uma coletividade. O gerenciamento financeiro de forma detalhada das receitas e despesas muitas vezes fica prejudicado porque o síndico e os membros do conselho tem atividades profissionais próprias, pessoais não dispondo de tempo para essa gestão detalhada. A administração de um condomínio tem semelhança a de qualquer empresa, tendo riscos:financeiros, trabalhistas, fiscais e falta de rotinas e procedimentos. Em toda e qualquer ocorrência de irregularidades os condomínios são onerados com custos adicionais inesperados, os síndicos e conselheiros podem ser responsabilizados legalmente, isso mesmo se o erro for originado por empresa administradora. Com o crescimento urbano, expansão das grandes cidades, chegada dos bairros verticais deu destaque a empresas especializadas em gestão condominial, onde muitos condomínios optam por deixar tudo ás mãos de empresas administradoras, que também possuem centenas e dezenas de clientes e acabam pactuando contratos operacionais e burocráticos com os condomínios. Diante desse cenário não se tem, na maioria das vezes, uma garantia plena de que requisitos de uma eficaz gestão condominial, esteja sendo cumprida. PARECER PROFISSIONAL INDEPENDENTE O Contador especialista em auditoria é o profissional habilitado para realizar o trabalho, deve estar registrado no Conselho Regional de Contabilidade, deve ter preservada sua  independência no parecer, transparência em suas praticas profissionais, preservar as normas que regem a profissão, agindo com lisura e imparcialidade e ética que a profissão exige. Dentro do seguimento global de Auditoria, tem crescido a demanda de AUDITORIA CONDOMINIAL, operacionalmente  diferente da Auditoria Contábil que é realizada por amostragem a AUDITORIA CONDOMINIAL é realizada por exame documental completo e detalhado de todas as peças que compõem a prestação de contas do condomínio. Com propósito  de respaldar o corpo diretivo, provendo mais transparência e confiabilidade da prestação de contas na assembléia geral perante os condôminos a AUDITORIA CONDOMINIAL realiza os exames verificando se os documentos atendem os atributos de : autenticidade, normalidade, legitimidade e validade com relação as normas de legislação, convenção, deliberação em assembleias e se as praticas administrativas ocorreram  com lisura. AUDITORIA CONDOMINIAL PREVENTIVA Realizada por exame documental completo e detalhado de todas as peças que compõem a prestação de contas do período analisado. Nessa modalidade se objetiva o monitoramento constante das despesas e receitas do condomínio, acompanhamento da evolução das contas, antecipando situações que possam causar prejuízos á coletividade, aprimorando informações gerenciais, identificando oportunidades de melhorias de controles internos  e processos de trabalho visando asseguração de rotinas prevenindo praticas fraudulentas e prevenindo irregularidades, assegurando que  a empresa administradora adota processos e praticas confiáveis resguardando administração do sindico e a lisura de sua prestação de contas  mensais e aprovação em assembléia geral. Auditoria preventiva produz parecer com relatórios mensais de forma detalhada, esses relatórios mensais são produzidos com apontamentos de falhas, inconformidades com possíveis causas e efeitos, são recomendados correções, sugestões de melhorias e pontos de atenção.  

Que relação há entre a culpa e a responsabilidade? Quais diferenças existem entre elas? Costumamos atribuir responsabilidade a quem é culpado e culpa a quem é responsável. Até onde o culpado pode ser responsabilizado, e ou o responsável pode ser culpado? O que é Culpabilidade: Qualidade de uma falta, definida na lei penal como infração, da qual é elemento subjetivo. Imputação de fato não intencional, de que resulta responsabilidade civil ou criminal. Quando o individuo age com culpa para o direito penal, significa que é uma culpa isenta da intenção, uma ação ou omissão, culpa do agente, porem sem a intenção de causar o efeito danoso. O que é Responsabilidade: é saber o que tem que fazer e fazer. No segmento condominial é muito comum se atribuir culpa aos gestores por algo que eles deixaram de fazer ou porque fizeram de forma diferente daquela que está prescrita nos regimentos e convenções condominiais. O Código Civil, em seu artigo 1348, e seus incisos tratam de todas as atribuições do sindico, tudo o que ele por força de lei deve cumprir. A não observância desse artigo pode resultar em responsabilidade Civil ou Penal, por Culpa ou até por Dolo. Mas será que é direito sempre culpá-los pelos erros que acontecem? O Art. 186 do Código Civil explana que: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Mas se ele deixar de cumprir, ele será culpado ou responsabilizado? Segundo especialista em Direito Condominial Miguel Zaim “O gestor, entre varias atribuições, deve ter especial atenção no que dispõe o art. 1.348 do Código Civil, sobretudo no que vem insculpido no inciso IV, pois, caso o mesmo não cumpra as normas descritas na Convenção, no Regimento Interno e as determinações em Assembleias, poderá sim ser responsabilizado Civilmente e até em alguns casos Criminalmente por seus atos ou omissões, não obstante, que nem toda Responsabilidade Civil será também criminal, apesar de que toda responsabilidade penal poderá ensejar Responsabilidade Civil, por ser esta mais ampla e aquela mais restrita.” O mesmo artigo de lei mencionado, também prevê a possibilidade do síndico responder pessoalmente com seu próprio patrimônio em casos extremos. A responsabilidade do síndico deriva da disposição da lei, conforme o Código Civil: “Art. 1.348. Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. É preciso se atentar a essas duas situações: A da culpabilidade, onde o indivíduo comete o crime, e da culpabilidade onde o gestor não causou nenhum delito, mas é responsabilizado por ocupar as funções que lhes são atribuídas as responsabilidades que terá de assumir. Nesse sentido temos os seguintes exemplos: Quando um sindico deixa de colocar corrimão nas escadas, para segurança daqueles que irão usá-la, e alguém cai sem ter o devido apoio para segurar, estamos nos deparando com uma omissão do sindico em fazer algo que é seu dever, e que por não fazê-lo acabou causando dano a outrem, nesse caso, o sindico responderá com culpa, pois era sua responsabilidade providenciar a segurança nas escadas. É evidente que o sindico não tinha nenhuma intenção de que alguém caísse da escada, mas por negligenciar algo que era sua obrigação ele responderá por culpa. Outra situação é quando o sindico tem o dever de prestar contas em assembleias, em manter todas as contas do condomínio com transparência e lisura e pelo o contrário, e ele usa de corrupção, se apropriando do dinheiro, se utilizando da função que lhe foi atribuída, e do seu acesso legal ao dinheiro e ao caixa do Condomínio. Age com dolo, em decorrência do cargo, com má fé, vai responder Civil e Criminalmente, por praticar ato ilícito. Adailson Cruz Jornalista/Administrador/ Correspondente Condominial

Trata-se de execução de título extrajudicial proposta por CONDOMÍNIO em face de Condôminos. O credor pleiteia o pagamento de R$8.669.05 (oito mil seiscentos e sessenta e nove reais e cinco centavos) referentes ao inadimplemento das cotas condominiais. Os condôminos opuseram com exceção de pré-executividade nos termos do art. 887 do CC/02 c/c art. 784, X, do CPC/2015, o crédito de condomínio edilício, seja ordinário ou extraordinário, deve estar expresso na convenção ou na ata da assembleia, ressaltando que, nestes autos, não foi juntada a ata da assembleia condominial fixando o débito em aberto. Por tal razão, sustenta que a cobrança é ilíquida e inexigível.   APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. EXTINÇÃO DO FEITO, NA FORMA DOS ARTIGOS 784, X C/C 924, I, AMBOS DO CPC/2015. A EXECUÇÃO DEVE SER INSTRUÍDA COM A CÓPIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DA ATA DA ASSEMBLEIA GERAL, POR MEIO DA QUAL FICOU ESTABELECIDA O VALOR DAS COTAS CONDOMINIAIS, ALÉM DO DEMONSTRATIVO DE DÉBITO ATUALIZADO, QUE É INDISPENSÁVEL, NOS TERMOS DO ART. 798, I, B, DO CPC/2015. NO PRESENTE CASO, NÃO FORAM APRESENTADAS AS CÓPIAS DAS ATAS DA ASSEMBLEIA QUE ESTABELECEU O VALOR DAS COTAS CONDOMINIAIS E DA QUE APROVOU O VALOR CONSOLIDADO DA DÍVIDA DA CONDÔMINA RÉ. A CONVENÇÃO CONDOMINIAL E A PLANILHA DE DÉBITO SÃO, POR SI SÓ, INSUFICIENTES PARA CONFERIR CERTEZA E LIQUIDEZ À OBRIGAÇÃO, CONSOANTE DISPÕE O ART. 783 DO CPC/2015: “A EXECUÇÃO PARA COBRANÇA DE CRÉDITO FUNDAR-SE-Á SEMPRE EM TÍTULO DE OBRIGAÇÃO CERTA, LÍQUIDA E EXIGÍVEL”. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ – APL: 00182047020178190203, Relator: Des(a). MYRIAM MEDEIROS DA FONSECA COSTA, Data de Julgamento: 08/05/2019, QUARTA CÂMARA CÍVEL)   Fonte: Jusbrasil