Author name: José Pimentel

Sem dúvida um dos maiores problemas que os condomínios enfrentam é a inadimplência das taxas condominiais. Por se tratar de um rateio de despesas, a falta de pagamento acarreta transtornos e indignações, levando a atitudes extremas como, notadamente, o impedimento do uso de áreas comuns por quem não cumpre as obrigações financeiras. Trata-se de uma medida para forçar o pagamento. Contudo, seria legal essa atitude? Apesar de muitas Convenções de Condomínio e Regimentos Internos estabelecerem a proibição da fruição das áreas comuns do condomínio por inadimplentes, tal medida fere os princípios da dignidade humana, pois expõe o devedor a uma situação vexatória, constrangendo-o perante aos demais condôminos. O Código Civil prevê punições claras e taxativas para o inadimplemento das despesas condominiais. As penalidades são pecuniárias, como o pagamento de juros e mora, previstos no parágrafo 1º do artigo 1.336 do CC/2002, e ainda a aplicação de multa cinco vezes maior que a taxa de condomínio, mediante aprovação de 3/4 dos condôminos, para aqueles que reiteradamente deixam de cumprir seus deveres, conforme exposto no artigo 1.337 do CC/2002. A legislação brasileira autoriza meios coercitivos e idôneos à satisfação do crédito, porém não há na legislação brasileira revisão e nenhuma previsão quanto à restrição do direito de uso da propriedade. O Código Civil é claro quanto às restrições ou condicionamentos de direitos, devendo ser as interpretações feitas de forma restritiva ao que está devidamente expresso, e não ampliar sua aplicabilidade. Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recente julgamento (Resp. nº 1699022), decidindo por unanimidade em permitir o uso de áreas comuns por condôminos inadimplentes. Essa decisão não é inédita no STJ. Em 2016 a Terceira Turma também julgou (Resp. 1.564.030) que moradores e seus familiares, mesmo inadimplentes, teriam direito a frequentar o clube do condomínio. Se já existem penalidades expressas no Código Civil para o não pagamento da taxa condominial, o Regimento Interno não poderá transpor a legislação, ampliando punições não previstas. A advogada especialista em Direito Condominial Dra. Luciana Borges, afirma que ao se adquirir um imóvel situado em condomínios, além da fração ideal particular, o proprietário também adquire a fração ideal da área comum, dado sua natureza indissolúvel. Sendo assim, não se pode impedir um coproprietário de usufruir de um bem pelo qual pagou. O direito de propriedade é uma garantia constitucional (Inciso XXII do artigo 5º da Constituição Federal) e não poderá ser restringida por Convenções e Regimentos Internos. Outro ponto que devemos esclarecer é quanto à relação locatícia. Na verdade, existem duas situações jurídicas distintas: direito de propriedade (ônus e bônus) e cessão do usufruto. O locador e proprietário do imóvel é o responsável pela taxa do condomínio, já que esta é inerente ao bem e se vincula a ele. Por isso, as cobranças devem ser direcionadas ao dono do imóvel. Todavia, quando há um contrato de aluguel, conforme Lei do Inquilinato (Inciso XII do artigo 23, Lei 8.245/91), o inquilino passa a ser responsável pelo pagamento das taxas ordinárias do condomínio. No entanto, essa é uma relação contratual entre locador e locatário, e não se confunde com a relação de propriedade do bem e taxas vinculadas de natureza “propter rem” (inerente à coisa), como é o caso do imóvel e sua taxa de condomínio. Em outras palavras, o dono do imóvel é o titular da taxa condominial, e as cobranças devem ser dirigidas a ele. Mesmo o inquilino sendo responsável pela taxa ordinária durante o contrato de aluguel, o condomínio deve cobrar do proprietário, e este poderá depois cobrar do inquilino. Independente de ser inquilino ou proprietário, o morador não poderá ser impedido de frequentar áreas comuns do condomínio por falta de pagamento da taxa condominial. Como dito, as punições aplicáveis nessa situação são de caráter pecuniário. No entanto, para áreas em que requer o pagamento de um valor para utilização, por exemplo, salão de festa, churrasqueira, há alternativas para que não onere ainda mais o condomínio. Se existe uma taxa de uso, certamente gera despesas extras, como o consumo de luz, gás, serviço de limpeza. Para que o condomínio não seja prejudicado e também não crie constrangimentos, uma solução seria o pagamento antecipado dessa taxa pelos condôminos inadimplentes, e os demais poderiam pagar junto com o valor do condomínio do mês subsequente ao uso. Ou ainda, convencionar que o pagamento seja antecipado para todos, sendo uma decisão mais igualitária. Apesar de ser um tema polêmico, o condomínio não tem o direito de expor o inadimplente. Restrição de uso de área comum, lista de devedores fixadas em elevadores, impedimento de uso dos elevadores, não são permitidos! Inclusive, pode sair caro para o condomínio que insiste nesse tipo de comportamento. No julgamento de um Recurso Especial (REsp 1401815), por exemplo, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) condenou o condomínio ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por danos morais ao inadimplente que foi impedido de utilizar o elevador que dava acesso ao seu imóvel. Por isso, é sugerido que todas as Convenções e Regimentos Internos com mais de cinco anos de confecção sejam atualizados! Principalmente os que preveem punições ilegais como as tratadas aqui. Expor um morador a uma situação humilhante por inadimplência poderá gerar prejuízos para o condomínio, como o pagamento de indenização por dano moral. Busque por advogados especializados! Não existem modelos prontos de Convenções e Regimentos Internos. Esses documentos requerem um estudo profundo para cada realidade e um jurídico especializado dará todo o respaldo para alterações adequadas. Encontrar soluções justas e legais para o perfeito andamento do condomínio é sempre a melhor saída. Dra. Luciana Borges Email: advlucianaborges@andersonmachado.com.br Tel: 61 99602-5962    

Inaplicabilidade do CDC na relação entre condomínio e condôminos As relações de condômino e condomínio se caracterizam por uma obrigação propter rem, ou seja, trata-se de uma obrigação em razão da coisa (unidade autônoma), regulada pelas normas do Código Civil (CC), portanto inaplicáveis às disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que se caracteriza única e exclusivamente entre a figura do consumidor e fornecedor, definidos diante da compra de um produto ou prestação de um serviço. No entanto, existem pessoas desavisadas que tentam, equivocadamente, propor demandas ao judiciário contra condomínios, como na cobrança de taxas condominiais, baseadas nas relações de consumo. Por isso, é imperiosa a importância de explanar a matéria. Assim, para as questões que dizem respeito às multas e a outros problemas ocorridos entre o condomínio e os condôminos será aplicado apenas o que está previsto no Código Civil. A jurisprudência, isto é, o conjunto de decisões dos tribunais, também é unânime ao afirmar que os conceitos de condômino e condomínio não se amoldam aos de consumidor e fornecedor, pois não existe uma relação de consumo, e também não atendem os requisitos mínimos que definem consumidor e fornecedor nos termos do art. 2º e 3º da Lei 8.078/90 do CDC. Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.         Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.         Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista. Ficará impedido de votar nas assembleias o condômino que estiver inadimplente. O Art. 1335, III, do Código Civil, proíbe expressamente o voto de quem não se encontre em dia com suas obrigações pecuniárias nas assembleias gerais de condomínios.  A rigor, a própria participação é alcançada pela proibição. Art. 1.335. São direitos do condômino: … III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Segundo Dr. Pedro Braga advogado especialista na área Condominial e Imobiliária, em relação ao voto do condômino inadimplente, observa-se que há julgados que afirmam expressamente que só podem votar aqueles que estão quites com o pagamento das cotas, a exemplo do abaixo descrito. Depreende-se disso que o parcelamento da dívida da taxa condominial, por ser uma obrigaçãopropter rem, não dá ao condômino o direito ao voto, mesmo que ele esteja com o pagamento do acordo em dia, visto que naquele momento a unidade está inadimplente.  Embora o tema não seja totalmente pacífico na jurisprudência cabe ressaltar, nesse sentido, o seguinte julgado: “1. O art. 1335, III do Código Civil estabelece que os condôminos têm o direito de votar nas Assembleias [sic] e delas participar, estando quite. Isto significa dizer que os condôminos inadimplentes não só não podem participar das Assembleias [sic] como estão fora das decisões nela tomadas. Logo e nos precisos termos do art. 1337 do CC, também para a deliberação de imposição da multa ao condômino que não cumpre com os seus deveres perante o Condomínio, só podem votar aqueles que estão quite com o pagamento das cotas.” […] (TJ-SP – SR: 1209168005 SP, Relator: S. Oscar Feltrin, Data de Julgamento: 26/11/2008, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/12/2008 (grifos nossos).  O Professor Caio Mário da Silva Pereira tem a seguinte definição para condomínio: “quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”. A cada condômino será atribuída uma parcela, uma fração, ou uma quota ideal, da parte que lhe couber sobre o objeto comum. A necessidade de rateio das despesas das áreas de uso compartilhado é que vincula os proprietários da coisa comum ao pagamento conjunto de despesas como: empregados, limpeza, água e luz, entre outras. O art. 1.336 define o seguinte:  Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Cabe esclarecer que existe relação de consumo entre condomínio e fornecedor, ou prestador de serviço, quando o síndico, representando o condomínio, adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final, sendo perfeitamente aplicáveis as normas do direito consumerista. Nesse caso, conforme recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o condomínio pode se equiparar ao consumidor. Por fim, na situação de conflitos entre vizinhos, o recomendado ao síndico é verificar a convenção e o regimento interno e, sob a orientação de um Advogado especialista, procurar fazer a mediação para uma resolução amigável. Caso seja necessário buscar a solução do conflito via judicial, a legislação para a fundamentação não está descrita no código de defesa do consumidor (Lei 8.078), mas sim, na legislação específica de condomínio, que abrange o Código Civil (artigos 1.331 a 1.357), e a Lei do Condomínio (Lei 4.591/64). Ademais, sua inaplicabilidade já é pacificada no entendimento dos tribunais, o que torna ineficaz o ingresso de ação com legislação inespecífica.