Author name: José Pimentel

A profissionalização do Síndico torna-se imprescindível tendo em conta que os condomínios começam a atuar como empresas estruturadas, e esses profissionais são representantes legais da massa condominial, em repartições públicas, federais, estaduais, municipais, autarquias, tribunais, no comércio e em bancos. Para ocupar essa função é necessária a capacitação eficiente com os conhecimentos específicos nas seguintes áreas: Administrativa, Contábil, Financeira, Legislação Aplicada, Engenharia e Manutenção Preventiva, afirma Dr. Anderson Machado advogado especialista na área condominial. Inúmeras são as responsabilidades do síndicos em relação as suas obrigações (Civil, Criminal, Previdenciária, Tributária, Trabalhista, dentre outras), todavia é muito importante enfatizar que, grande parte dos processos em trâmite no Judiciário, se referem as responsabilidades dos síndicos na sua grande maioria por omissão. Isso é um dado alarmante, visto que, tenho percebido nos diversos cursos e palestras que ministro por todo o Brasil, o despreparo de grande parte dos síndicos em relação ao conhecimento mínimo e necessário para a condução da sua administração, principalmente nos aspectos de manutenções e os vícios construtivos das edificações. Outrossim, diante dessa terrível estatística pergunto aos caros leitores. Qual a importância da inspeção predial nos condomínios? O que fazer e como proceder para que diante dos problemas apresentados na edificação em relação a parte construtiva, seja devidamente avaliada por um profissional capacitado e que ao mesmo tempo possa fazer um trabalho de forma preventiva? Primeiramente insta destacar que, segundo o artigo 1.348 do Código Civil/02 em seu inciso V – Compete ao síndico ”diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. É um dos deveres do síndico dentre outros róis taxativos enquanto administrador do condomínio e por isso, o síndico pode vir a responder pela negligência, quanto à manutenção dos elevadores que cause algum acidente, por exemplo; ou então pela queda de uma parte da fachada que cause danos a terceiros dentre diversas outras. E ainda, pode o síndico, após comprovada sua responsabilidade criminal, pode ser afastado de sua função, ter que pagar uma multa ou ressarcir financeiramente o condomínio e até mesmo ser preso. O síndico deve de uma maneira geral ser um generalista, ou seja, conhecer de tudo um pouco, pois como citado anteriormente são inúmeras frentes, e não um especialista. Deve o síndico contratar profissionais esses sim, especialistas e com reputação ilibada no mercado profissional da sua área de atuação. Como a matéria trata de forma mais específica sobre inspeção predial posso aqui por experiência própria como advogado da área e diante dos inúmeros processos que ajuízo diariamente contra as construtoras, é muito importante destacar a presença de um engenheiro fiscal no condomínio, pois toda edificação precisa de manutenção preventiva, assim como um carro, e esse tipo de manutenção é muito mais barata, bem como um profissional qualificado para que atue ao lado do administrador e possa assim dar o devido suporte técnico necessário ao condomínio, a fim de diminuir os riscos, garantir a segurança dos moradores e inclusive dirimir as lides contra as construtoras/incorporadoras. Normalmente e infelizmente posso assim dizer que, a maioria dos gestores dos condomínios somente procuram profissionais, seja um advogado ou um engenheiro, quando a situação já está em grau crítico, daí por ser uma questão emergencial, tudo se torna mais caro e moroso diante dos problemas e claro a gravidade nos vícios construtivos nas edificações. Quando a situação alarmante chega para o advogado, diante de problemas construtivos, o primeiro e mais importante questionamento que faço ao síndico é: O condomínio já tem um engenheiro contratado, para que realize uma inspeção predial? É a partir desse momento que o engenheiro contratado pode verificar a situação da edificação, e assim orientar se o condomínio irá precisar contratar um laudo ou dependendo do caso um parecer técnico. É imprescindível esse primeiro momento! Ressalto que, somente após essa etapa é que o jurídico pode tomar as providências extrajudiciais (notificações e reuniões) e caso não logre êxito, tomar as providências judiciais cabíveis, contudo ressalto que esse tipo de processo tem diversas especificidades técnicas e que deve ser contratado um profissional a altura e com vasta experiência na área, pois verifico que diversos advogados adentram nessa área sem ao menos saber avaliar a qualidade de um laudo de inspeção predial, e ainda por exemplo não conhece e nunca ouviu falar o que é um caderno de encargos, documento esse importantíssimo para que possa obter êxito na demanda. Por fim, é muito importante o diálogo entre o advogado e o engenheiro ambos especializados em condomínios, pois esses dois profissionais quando juntos podem fazer um trabalho de excelência e com isso ajudar o condomínio nas suas demandas de forma preventiva, e assim valorizar ainda mais o imóvel dos condôminos, que muitas das vezes levaram anos e anos para conseguir almejar um dos seus maiores sonhos que é a casa própria. Esse artigo teve a contribuição técnica do Engenheiro Civil Mário Galvão. (61) 3322-5277 (61) 3034-2899 (61) 998158-0790 www.andersomachado.com.br

Prezados leitores, O Eng. Mário Galvão articulista do Jornal do Síndico, visando suprimir de melhores informações nossos leitores, ouviu o especialista em diagnósticos elétricos na área condominial, desta forma visando atender as inúmeras solicitações de síndicos e gestores prediais, nos possibilita esta oportunidade de esclarecimento sobre esta área de extrema importância que tem levado vários condomínios a consulta sobre a “manutenção preventiva em SPDA E SISTEMAS ELÉTRICOS”, desta forma trazendo conteúdo exclusivo para esta coluna e seus leitores. Em todo serviço de inspeções e manutenções em Sistemas Elétricos e SPDA, visa manter a funcionalidade , aumento da Vida Útil , eficiência operacional e energética e segurança dos ocupantes da edifcação. Especialmente quando falamos em trabalho em acidentes , onde incêndios é a principal causa de acidentes nas edificações no Brasil. O menor descuido pode ser crucial para causar um acidente, portanto, o síndico deve estar atento para contratar empresas especializadas nesses sistemas construtivos. Para que o síndico não tenha dúvidas sobre o tema, convidamos o sócio da empresa IPT Engenharia “especializada em diagnóstico elétrico predial”, Marco Oliveira, experiência de 25 anos no setor siderúrgico Cosipa/São Paulo como supervisor de eletrônica, instrumentação e automação em Altos Fornos, projeto desenvolvido no Japão com participação da NSC “Nippon Steel Corporation” em projetos de automação “injection of pulverized coal into blast furnaces”, especialista em termografia N-1 pela Tecnolass, membro participante da Abendi revisão da Norma ABNT , que irá nos explicar tudo sobre esse tipo de sistema. P: Marco Oliveira, o que é a manutenção elétrica preditiva? R: A manutenção preditiva é conhecida como um método que tem a finalidade de indicar as condições de sistemas elétricos, através de análise softwares e equipamentos especiais é possível conhecer sua condição de funcionamento e desempenho. A Manutenção Preditiva proporciona o monitoramento do sistema elétrico a nível macro quadros e painéis chegando ao detalhamento de componentes elétricos. Através desta análise e medição é possível se antecipar a problemas dos mais simples, a troca de um elemento elétrico ao de maior risco, curto circuito podendo levar o sistema ao colapso “incêndio”. Há manutenção preditiva deve seguir um roteiro e uma periocidade conforma as características do elemento a ser inspecionado, empresas especializadas podem suprir síndicos e gestores orientando sobre a necessidade de cada sistema. Alguns ganhos: ·previsão das intervenções nos sistemas elétricos; ·redução do risco de indisponibilidade por exemplo: bomba de água; ·redução de custos por chamadas de emergência; ·melhoria da vida útil do sistema, eliminado possíveis stress do sistema. P: Marco Oliveira, quais as modalidades devem serem inspecionados em um condomínio ou edificação? R: podemos dividir uma edificação em duas partes; a área comum e a área privativa. Área comum, normalmente por apresentar a maior incidência de problemas é priorizada e muitas vezes a área privativa não é verificada quanto aos ensaios elétricos. Podemos destacar alguns sistemas vitais para o funcionamento de um condomínio. Elétrica: -O quadro principal de entrada de energia (QGBT); -Os quadros de distribuição de energia para as áreas privativas (PM); -Os quadros de distribuição de serviço (QDF-serviços); -Os quadros de comando de bombas; -Os Quadros de comando de elevadores; -Os quadros de comando do sistema de incêndio; -O quadro do sistema geração de emergência (QTA); -Sistema de aterramento; -Proteções contra descargas atmosféricas DPS-I. SPDA: sistema de proteção contra descargas atmosféricas -Sistema de captação, Franklin e Gaiola de Faraday; -Sistema de descida externa ou interna (estrutural) -Anel de aterramento no solo; -Caixas de Inspeção das hastes de aterramento; -Interligação dos elementos de aterramento ao BEP; -Proteções contra descargas atmosféricas DPS-I. Quanto a área comum, alguns elementos devem ser avaliados sendo: -Quadro de distribuição de energia; -Tomadas e aterramentos; -Proteções contra choque elétrico (DR); -Proteção contra surto elétrico (DPS); -Cargas dos principais consumidores como chuveiros etc. P: Marco Oliveira, quais os ensaios elétricos realizados durante uma vistoria? R: a vistoria elétrica deve ser divida em duas partes, a inspeção visual através itens indicados pela Norma ABNT 5414 e NR-10 nelas são verificados as não conformidades. Outro ponto importante são os ensaios realizados por equipamentos como: -Análise térmica nos quadros e painéis(termografia); -Corrente de curto circuito nos disjuntores de caixa moldada (analisador elétrico); -Queda de Tensão (analisador elétrico); -Medição de aterramento de equipotencialização dos aterramentos (analisador de aterramento); -Análise de sobre carga “corrente” (analisador elétrico); -Análise de harmônicas (analisador elétrico); -Ensaio de Trip de desligamento por tempo – DR (analisador elétrico); -Ensaio de Trip de desligamento por corrente – DR (analisador elétrico); -Ensaio de continuidade e resistência das cordoalhas SPDA (analisador micro ohmímetro); -Ensaio de solo resistividade SPDA (analisador). “A termografia elétrica, tem contribuído de forma significativa nas análises térmicas dos circuitos elétricos, isso é fato!” P: Marco Oliveira, qual a periodicidade para realização destas vistorias? R: não existe regras específicas determinando esta periodicidade vários fatores podem interferir neste tempo, por exemplo um prédio com mais de 30 anos deverá ter atenção especial e um período de vistoria menor devido o envelhecimento dos elementos que compõem o sistema elétrico e as atualizações das Normas 5410 e NR10 que poderá contemplar novas exigências. Como regra podemos adotar: -Elétrica anual ou havendo alguma alteração, instalação ou sinistros exemplo: curto circuito; -SPDA anual ou quando for instalado alguma massa metálica na cobertura ou se o sistema for atingido por um raio. P: Marco Oliveira, o que representa o laudo técnico de inspeção elétrica para o síndico? R: o laudo técnico de inspeção elétrica é o retrato fiel das instalações, baseado nas Normas ABNT 5410, 5419 e a normativa do ministério do trabalho NR-10 que trata da segurança em trabalhos que esteja em exposição aos riscos elétricos o laudo de vistoria elétrica deveria ser entregue quando do inicio do habite-se do condomínio, é a certidão de nascimento do condomínio. O laudo técnico de inspeção deve conter os seguintes tópicos: -Capa contendo a data de realização, o local, nome do arquivo e o número do registro CREA; -A equipe que realizou o trabalho de campo e análise dos dados com os registros CREA; -Introdução a metodologia utilizada para avaliação; -Tabela GUT

O Jornal do Síndico a partir desta edição fará publicar em suas edições mensais consecutivas, entrevistas com síndicos do DF que tem se destacado pelo trabalho que tem desenvolvido e apresentado em suas administrações, trazendo a conhecimento público e dessa importante classe que dedica de corpo e alma a proporcionar qualidade de vida aos moradores de condomínios. Inaugura esta coluna a entrevista com o síndico Alberto Yano (foto), do condomínio Residencial Top Life Club & Residence Saint Tropez-Torres D.E.F, 1060 unidades , localizado na Av. Caastanheiras, Rua 36 Norte em Aguas Claras-DF. Nessa abordagem Alberto Yano(Foto abaixo) menciona as etapa conseguidas em sua gestão, trazendo economia, segurança, transparência e inovações com sustentabilidade nesse condomínio, servindo essa experiência de subsídios para essa importante atividade da administração condominial. JS – O que é ser Síndico para o sr. Yano- Ser Síndico é verdadeiramente sair da zona de conforto. É dedicar tempo e esforço na execução de inúmeras atividades e responsabilidades. É estar sempre buscando conhecimento e inovações que possam trazer segurança, economicidade e bem-estar ao moradores. É manter um relacionamento estreito junto aos condôminos a fim de conhecer seus anseios que embora possam em algum momento divergir dos do síndico necessitam ser buscados e alcançados para que haja um sentimento de pertencimento e de satisfação da maioria. JS- Como o sr. faz para conciliar suas atividades pessoais, com as de Síndico? Yano- Este seja talvez um dos maiores desafios da atividade de síndico. O primeiro passo é estabelecer claramente dias, horários e meios disponíveis de comunicação com o morador. Utilizar ferramentas de trabalho on-line para com funcionários, fornecedores e moradores. E possuir um cronograma temporal de trabalho com tarefas e metas a serem executadas dentro de uma ordem de prioridades e possibilidades financeiras. Trabalhando de forma otimizada, organizada e planejada as atividades condominiais não atrapalham a vida pessoal do síndico. JS- Quando assumiu quais os problemas e dificuldades encontradas e qual o maior problema que enfrentou? Yano- Assim que assumi, dentre os principais problemas e dificuldades que encontrei foi fazer um levantamento geral e minucioso de todas as deficiências de manutenção, administrativas e de segurança que o condomínio possuía à época. E diante do levantamento conseguir traçar um planejamento com métodos para colocar o condomínio em dia no menor espaço de tempo possível de forma a não comprometer o caixa do condomínio. E o maior problema inicial que enfrentei foi gerenciar a ansiedade que os moradores sentiam por melhorias e resoluções de problemas antigos. Muitas vezes não compreendiam que alguns problemas eram complexos e que a solução não seria rápida nem barata, e que teríamos que resolvê-los por etapas. JS- Quais foram as melhorias implantadas na sua gestão? Yano- Foram inúmeras melhorias implantadas, mas podemos destacar: uma substancial melhoria na comunicação com os moradores com dia fixo para recebê-los pessoalmente, a implantação de fóruns de debate, maior frequência na divulgação de assuntos importantes por meio de site, mala direta via e-mail, quadros de avisos,aumento no número anual de assembleias com muitos itens de pautas sugeridos pelos moradores, respostas e soluções rápidas às demandas e reclamações encaminhadas à Administração, promoção ostensiva de campanhas educativas, aplicação de enquetes virtuais para decisão coletiva, bom relacionamento e participação ativa do conselho fiscal e subsíndico nas tomadas de decisão, colocação de todas as manutenções em dia, realização constante de várias melhorias estéticas e arquitetônicas nas áreas comuns, implantação de várias tecnologias que melhoraram a economicidade, o controle da segurança e acessibilidade do condomínio, uso regular e organizado de notificações de advertência e multa de forma a criar uma boa cultura de respeito às normas e dos moradores entre si, exaustiva tomada de preços sempre na busca do melhor preço e qualidade, controle rígido da documentação fiscal e administrativa do condomínio, oferecimento de cursos, congressos e palestras na área de atuação para funcionários, realização de bons acordos para diminuição da inadimplência, enfim muitas melhorias foram implementadas, e muitas ainda por realizar. JS- Qual economia o condomínio obteve com a implantação dessas melhorias? Yano- Bem, com relação à melhoria na comunicação esta possibilitou um maior debate acerca dos assuntos condominiais e por via de consequência em decisões mais acertadas aos problemas, evitando muitas das vezes gastos desnecessários ou superfaturados. Realizamos no condomínio campanha de coleta seletiva de óleo doméstico, além de ser uma ação sustentável benéfica ao meio ambiente, a empresa que recolhe o óleo nos dá em troca detergente líquido que é utilizado em muitas de nossas limpezas, além de sujar menos nossas caixas de gordura, necessitando de um número de vezes menor de limpeza. Com as manutenções preventivas em dia, o condomínio deixou de gastar com manutenções corretivas que são muito mais caras, com isso é possível prever trocas de peças, buscar o melhor preço e preparar o caixa para a futura manutenção. Com a iluminação quase toda em LED e implantação de sensores de presença tivemos redução de gastos tanto na frequência de compra de lâmpadas quanto no consumo de energia elétrica. Com a instalação de um dispositivo bloqueador de ar no hidrômetro conseguimos diminuir em mais de 90% nossa conta de água. Com a paulatina renovação e ampliação dos equipamentos de CFTV foi possível identificarmos aqueles que promoveram danos ao condomínio, e assim solicitarmos o devido ressarcimento do prejuízo. O uso regular e correto das notificações corrige e interrompe aquelas atitudes que danificam a área ou bem comum. A boa realização de orçamentos também gera uma economia direta e eficaz nos gastos. Um controle documental correto evita problemas no acionamento de uma garantia de bem ou serviço, ou falta documental para um possível ajuizamento de ação judicial para ressarcimento. Arcar com a capacitação de um funcionário é mais acessível do que contratar o serviço de um prestador avulso. Um bom e correto acordo com um morador inadimplente recompõe o caixa do condomínio e evita anos de batalha judicial. JS- Como faz para manter atualizada a inspeção predial? Yano- Possuímos em nosso condomínio um contrato de assessoria com uma empresa de engenharia séria que nos

Criamos nossa própria realidade a partir das nossas experiências, das nossas vivências, bem como através do uso dos nossos sentidos. Quer ver? Qual sua lembrança sensorial de chuva molhando o solo (terra, barro mesmo rsrs) ao entardecer? Qual lembrança sensorial ao ouvir uma música da sua infância? Continuemos: do cheiro do bolo da casa da vó, louça decorativa da casa da vó, tipo de afago da vó, comidinha com tempero da vó etc (o personagem vó é uma tentativa de voltar no tempo mais longínquo possível). Não responda, apenas pense quantas décadas voltastes em tuas lembranças? Essa experiência multissensorial é uma forma real de aprendizado. Nascemos com a capacidade de aprender com os olhos, ouvidos, com nossos sentidos do paladar, olfato e tato, além da nossa distinta competência de conexão com os pares. Nossas experiências podem influenciar a forma como filtramos os estímulos, pois vamos selecionando quais são mais fáceis para nosso aprendizado, isto é, vamos nos tornando conscientes (mesmo que inconscientes) de nossas habilidades sensoriais. A qualidade de nossos pensamentos depende, em grande parte, do nosso autoconhecimento e autoconsciência. Vamos ver? Em uma palestra, você prefere que o palestrante apenas fale, ou que utilize mais imagens? Você pode adquirir a mesma palestra de forma online ou ouvi-la em audiobook, ou ainda você prefere participar ao vivo e sentir a energia do ambiente? Você aprecia alguém mais monotônico ou com várias entonações na voz? Esses entendimentos sobre SISTEMAS REPRESENTATIVOS nos auxiliam a entender como filtramos as informações externas, como também nos ajudam a perceber como nos conectamos com nós mesmos e com os outros. Em PNL – Programação Neurolinguística- temos a sigla VAC para denominar a forma como você filtra a realidade: *se é de forma mais VISUAL, através de imagens, e percepções com gravuras, cores, ícones, fotografias. Pessoas com memória fotográfica. *se é de forma mais AUDITIVA, através de som, canção, fala. Gravadores humanos. *se é de forma mais CINESTÉSICO, compreende os aspectos mais emocionais ou tátil (incluindo também aqui o gustativo e olfativo). Pessoas mão na massa Você acessa naturalmente todos os sentidos, mas em determinados contextos um deles é mais dominante, e reconhecer e/ou identificar é um processo evolutivo pessoal com impacto em vários âmbitos, como por exemplo, relacional e profissional. Quer se conectar melhor às pessoas, quer se comunicar melhor com sua comunidade condominial, quer e precisa se relacionar com uma grande massa: faça uso dos 3 sistemas representacionais! Exemplifico. Vamos adotar um tema: Conscientização do uso da água. Para conversar com as pessoas visuais, você não vai imprimir uma folha de A4 contendo informações em preto e branco. Para a “conversa” fluir e atingir melhor o inconsciente dessas pessoas você fará uso mais apelativo das imagens coloridas, investimento na arte visual. Adequando o texto ao público e à informação. E sobre a mesma temática, para alcançar um público com identidade mais auditiva, documentários e informativos em áudio mesmo, pode ser uma alternativa. Assim como o som, o silêncio também é muito apreciado pelos auditivos, pois necessitam de concentração. E para os cinestésicos podemos extrapolar nas ideias, pode-se ir desde uma palestra no salão de festa, englobando essa temática, e agregando à reunião cafezinho e som ambiente. Qual o meio de se comunicar melhor com seus pares? Vizinhos, amigos, colegas de trabalho? Primeiro, reconheça a sua linguagem (qualquer coisa eu posso te ajudar nisso), depois observe e ouça as pessoas, elas deixam pistas, quer seja nas palavras proferidas ou ações escolhidas, sobre qual sistema representacional elas funcionam melhor. Sua habilidade comunicativa tende a melhorar ao perceber como as pessoas ficam mais receptivas às imagens, palavras, sons ou movimentos E então, qual a sua consciência sensorial?

Um assunto muito importante e ainda desconhecido pela maioria dos síndicos é a acessibilidade, pois quando falamos de acessibilidade não significa apenas construir rampas de acesso, e sim eliminar barreiras arquitetônicas para deficientes ou pessoas com mobilidade reduzida. O Decreto federal n. 5.296, de 2004, regulamentou as Leis n° 10.098 de 2000, que estabeleceu normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade. Segundo o artigo 18 do referido Decreto, “a construção de edificações de uso privado multifamiliar, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT”, NBR 9050. O parágrafo único do mesmo artigo diz que “também estão sujeitos ao disposto no caput os acessos, piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esportivas, portarias, estacionamentos e garagens, entre outras partes das áreas internas ou externas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar e das de uso coletivo”, ou seja, por lei os prédios têm que promover a acessibilidade de pessoas com deficiência. É importante destacar que em 26 de julho de 2018 foi publicado no DOU, o decreto 9.451/18. A norma determina que novos empreendimentos habitacionais incorporem recursos de acessibilidade para pessoas com deficiência de acordo com previsões estabelecidas pela norma NBR 9.050 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT. Conforme a redação do decreto ainda obriga que, os novos condomínios residenciais devem se adaptar às regras de acessibilidade em até 18 meses. De acordo com o decreto, as construtoras e incorporadoras ficam proibidas de cobrarem valores adicionais pelos serviços de adaptação de moradias. O texto estabelece também que os compradores podem solicitar, até o início da obra e por escrito, a adaptação de sua unidade autônoma pela construtora. A norma trata também da reserva de vagas sob a administração do condomínio para pessoas com deficiência, e define que, o morador pode requerer a vaga acessível e poderá obtê-la em substituição da vaga vinculada à sua unidade condominial. O decreto foi assinado pela presidente do STF, Ministra Cármen Lúcia, no exercício da presidência da República, e entra em vigor 18 meses após sua publicação. A cada dia, diversos condomínios vão sendo construídos para conseguir levar mais segurança e comodidade para as pessoas, mas essa comodidade precisa ser para todos, especialmente para os deficientes físicos, idosos e pessoas que estão com a mobilidade reduzida mesmo que temporariamente. Eles precisam ter os seus direitos garantidos dentro do condomínio que são determinados pela Lei da Acessibilidade. Infelizmente muitos condomínios não seguem a legislação ao pé da letra, pois normalmente esse grupo de pessoas que necessitam de cuidados especiais são minoria dentro dos condomínios, entretanto a lei é clara, nesse ponto e afirma que todo condomínio precisa garantir a entrada e saída do local sem dificuldades para qualquer um que necessite. “A maioria de nossos edifícios foi construída quando havia pouca preocupação com a acessibilidade. As reformas nas áreas de uso comum merecem mais atenção dos síndicos e dos profissionais envolvidos”, explica Doani Batistussi- síndica profissional. Segundo Doani, os condomínios precisam se adequar, pois além de melhorar a vida das pessoas com necessidades estará cumprindo a lei, agregando valor ao seu patrimônio e ainda se prevenindo de possíveis multas pelos órgãos competentes. Esclarece ainda que, não há nenhuma necessidade de esperar que as obras de acessibilidade sejam aprovadas por uma assembleia, já que elas são definas por lei. Porém, é aconselhável que os síndicos realizem uma assembleia extraordinária para dar ciência a todos os moradores das melhorias, as quais precisam ser realizadas e informar o custo da adequação, além é claro da importância de verificar a responsabilidade da construtora diante das garantias da obra. Por fim, para garantir a acessibilidade em um novo projeto ou em uma reforma das áreas de uso comum dos condomínios, existem padrões técnicos testados e estabelecidos na norma técnica NBR 9050 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Muitos síndicos acreditam que acessibilidade é construir rampas e gastam tempo e dinheiro executando obras fora de padrões que chegam a ser consideradas aberrações arquitetônicas”. Felizmente, no Brasil já se começa a perceber que a acessibilidade é fundamental, “a ideia de que é preciso maior cuidado com a segurança das crianças e dos idosos aumenta a procura por prédios que garantam o livre acesso, independente das fases da vida e das condições de cada um. Afinal, vamos envelhecer um dia, com algumas limitações físicas ou sensoriais, e investir em acessibilidade será a garantia de maior independência para alguns e benefício para todos, além de valorizar nosso patrimônio.

Diversas são irregularidades no que tange a prestação de serviços jurídicos por empresas de contabilidade e de administração de condomínios, ou quaisquer outras empresas que exerçam atividades comerciais diferentes da advocacia, pois legalmente não podem oferecer nem divulgar, ainda que indiretamente, serviços advocatícios para condomínios ou outros clientes. Primeiro ponto que devo destacar nessa matéria é a proibição de advogados, sócios de escritório de contabilidade e/ou administradoras de prestarem serviços jurídicos aos clientes de tal escritório, mesmo que em sala independente, sob pena de se configurar exercício irregular da profissão pelos sócios do escritório de contabilidade, pois os advogados só podem prestar serviços jurídicos a este. Dr. Anderson Machado advogado especialista na área Condominial e Imobiliário afirma que, os advogados não podem exercer a advocacia, mesmo que para terceiros, no mesmo escritório de contabilidade, pois o exercício da advocacia impõe resguardo de sigilo, da inviolabilidade do seu escritório, arquivos informações, correspondências, dentre outros. Ressalta que, poderá exercer a advocacia, desde que em local físico totalmente independente, sendo vedada a divulgação conjunta com o escritório de contabilidade, sob pena de expressa violação ao artigo 28, inciso VIII do EAOAB (Estatuto da Advocacia e a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB).” Art. 28. A advocacia é incompatível, mesmo em causa própria, com as seguintes atividades: VIII – ocupantes de funções de direção e gerência em instituições financeiras, inclusive privadas. § 1º A incompatibilidade permanece mesmo que o ocupante do cargo ou função deixe de exercê-lo temporariamente. Outra questão que deve ser elucidada é no que tange o exercício da advocacia e/ou sua divulgação em conjunto com qualquer outra atividade diferente da advocacia ou comercial, visto a proibição pela nossa legislação, pois os contratos firmados com empresas de contabilidade e/ou empresas de administração de condomínios, que englobam, ainda que indiretamente, também os serviços jurídicos, são manifestamente ilegais e extremamente prejudiciais, visto que configura de forma clara a captação indevida de serviços inerentes a advocacia, mesmo que de forma indireta e não expressa em contrato, é claramente ilegal e passível das penalidades aplicáveis. A proibição engloba, inclusive, as cobranças judiciais de débitos condominiais, que somente podem ser realizadas por escritório de advocacia completamente independente e sem qualquer relação com outras empresas comerciais ou que exerçam atividades diferentes da advocacia. É importante destacar que, a OAB/DF está de olho nessas práticas e já denunciou à Polícia Civil do Distrito Federal um escritório de contabilidade por exercício ilegal da advocacia, pois verificou um contrato de prestação de serviço entre um condomínio residencial e a empresa de contabilidade, com cláusulas que caracterizam prática ilegal da profissão de advogado. No contrato foi observado logo na primeira cláusula do contrato, o item 3 destaca que compete à empresa prestar assessoria administrativa e jurídica, por meio de cobrança administrativa e judicial, elaboração de edital de convocação, entre outros. Na mesma cláusula, no item 4, o contrato conta com os seguintes serviços adicionais: assessoramento a assembleias e reuniões, elaboração de pareceres, notificações jurídicas e extrajudiciais, auditorias e perícias. E ainda na oitava cláusula do contrato, o condomínio firmou compromisso com o escritório de contabilidade para cobrir os serviços de cobrança judicial. Verifica-se, portanto, que a atividade de assessoria jurídica e contencioso judicial (cobranças extrajudiciais e judiciais/execuções) promovida por empresa de contabilidade/assessoria/gestão condominial afronta diretamente a Constituição Federal, Estatuto da Advocacia, Lei de Contravenções Penais, Código Penal, dentre outras. Em conversa pessoalmente com o conselheiro Seccional e presidente do Tribunal de Ética da Seccional da OAB/DF o Dr. Luiz Muglia afirmou que, diante das denúncias, a OAB/DF tomará as providências necessárias para coibir esse tipo de prática ilegal. As referidas empresas costumam alegar em sua defesa que possuem advogados para o atendimento de tais demandas, no entanto, lembra-se que os referidos causídicos não tem qualquer relação jurídica formal com o cliente final, tratando-se de verdadeira maquiagem contratual para burlar a legislação supracitada, pois os advogados devem prestar serviços somente à empresa e não a seus clientes. A responsabilidade profissional dos advogados está circunscrita aos atos por eles praticados nos processos que atuam, pois recebem procuração direta dos clientes. Como a empresa não pode praticar atos privativos dos advogados, a responsabilidade pelos atos privativos é dos advogados e não da empresa. Os advogados empregados que atuam no Departamento Jurídico e patrocinam causas dos clientes, permitem o uso de seu trabalho e de suas prerrogativas para o exercício ilegal da profissão por parte de entidades não registradas na OAB, tornam viável o funcionamento desta máquina de inculca e concorrência desleal, e acobertam, em alguns casos, advogados inescrupulosos que mercantilizam a advocacia, captam causas e clientes. Imagina se em contratos firmados com condomínios os escritórios jurídicos fizessem o inverso, ou seja, apresentassem propostas de serviços contábeis, gestão condominial, manutenção predial ou terceirização de mão de obra, dentre outras atividades. Igualmente, o oferecimento ou a realização de serviços de advocacia, seja na esfera extrajudicial ou contenciosa/judicial, diretamente ou indiretamente, à outras atividades estranhas à advocacia (ex: contabilidade, empresas administradoras de empreendimentos/condomínios, informática, engenharia, arquitetura, gestão de recursos humanos, etc.) é expressamente vedado por lei, pela jurisprudência pátria, e veementemente repugnado pela OAB e todas suas seccionais de forma ampla. Por fim, cabe esclarecer que o advogado que estiver atuando dessa forma no mercado será alvo de denúncia na OAB, bem como as empresas denunciadas nos seus respectivos Conselhos, e também junto a Polícia Civil diante dos crimes praticados.

Elas devem ser adequadas a todas as pessoas, e oferecer mobilidade para quem tem dificuldades de locomoção – cerca de vinte por cento dos moradores de Brasília. Precisam ser niveladas, largas, com rebaixamentos para cadeiras de rodas e carros de bebê. Arborizadas, iluminadas, com sinalização. Precisam ser seguras para crianças, adultos, pessoas com uma bengala, pessoas fazendo caminhadas, e todos os que transitam na cidade. As leis brasileiras entregam a responsabilidade sobre as calçadas aos proprietários dos imóveis fronteiros. E fazem minuciosas determinações técnicas para garantir a acessibilidade, seja nas calçadas já construídas como naquelas a construir. Entre outros requisitos, as normas técnicas estabelecem as dimensões mínimas, as inclinações, os rebaixamentos, as faixas de travessia, a sinalização em Braille, a implantação de piso tátil; assim como as exigências no caso de obras que ocupem o espaço dos pedestres. Criada em 1983, a norma 9050 da ABNT propõe uma reorganização de seus capítulos. Com mais de 160 páginas, apresenta as diversas condições de mobilidade e de percepção do ambiente, ressaltando critérios de sinalização em espaços públicos, parâmetros de ergonomia para mobiliário e equipamentos urbanos, intervenções em bens tombados, entre outras questões. A norma cria um conceito de desenho universal, a fim de assegurar a acessibilidade para todos. Já a norma da ABNT, NBR 16537, de 2016, estabelece diretrizes para a acessibilidade nas calçadas e para a execução de um projeto e a instalação de um piso com sinalização tátil para que alguém com deficiência de mobilidade possa se guiar. Essas normas determinam detalhadamente o que cada proprietário deve assegurar ao pedestre, como construir e manter suas calçadas, sejam calçadas ou passeios numa via pública, sejam calçadas em propriedades particulares, como as de um condomínio. Após a publicação dessas revisões normativas, a Agefis, Agência de Fiscalização do Distrito Federal, promoveu uma série de debates e palestras sobre a acessibilidade em construções, com o objetivo de capacitar engenheiros e arquitetos para a elaboração de projetos que devem respeitar normas cada vez mais complexas e detalhadas. A partir de então, a Agefis passou a multar os condomínios e proprietários de imóveis cujos passeios não estejam adaptados às exigências técnicas, estabelecidas nas normas. Para evitar problemas de inadequação de suas calçadas, prejuízos financeiros ou procedimentos na Justiça, proprietários e administradores de condomínios têm recorrido a engenheiros com conhecimento acerca da legislação, do projeto e da instalação, para a construção ou para a adequação de suas calçadas. A melhor solução para um problema é evitar que ele aconteça. PONSI CONSULTORIA CONTATOS: (61)3533-6538 (61)99802-0793 e-mail: contao@ponsiconsultoria.com.br

Prezados Leitores, É bastante comum vermos no mercado, especialmente voltado para Condomínios, empresas administradoras e de contabilidade que oferecem serviços de assessoria jurídica uma espécie de “pacote completo” a um preço mensal fixo. De uns tempos para cá, esse formato de prestação de serviços vem se desfazendo aos poucos, pois, os síndicos têm buscado serviços cada vez mais especializados para seus condomínios e, principalmente porque prestar serviços jurídicos junto com serviços contábeis pode configurar exercício ilegal da profissão, nos termos do Código de Ética e Disciplina da OAB. Assim, os síndicos têm optado por não ser conivente com esse tipo de situação que vem ocorrendo no mercado. Na medida em que foram surgindo no mercado assessorias jurídicas condominiais exclusivas e especializadas, os síndicos foram sentindo de forma significativa a diferença na qualidade da prestação de serviços, sem que para tanto precisassem onerar o condomínio. A especialização da assessoria jurídica na área condominial é o que faz toda a diferença na hora da contratação dos serviços. Advogado é como médico, cada um tem sua área de especialização. Além disso, a assessoria jurídica condominial atua como uma espécie de fiscalizadora de todos os contratos de prestação de serviços do Condomínio, portanto não pode ter vínculo com nenhum deles. Atualmente, uma assessoria jurídica condominial de excelência vai muito além da cobrança judicial de taxa de condomínio, precisa ser diária, deve oferecer serviços completos ao condomínio tais como: confecção de parecer, participação em todas as assembleias, elaborar atas, revisar contratos, reformar a convenção e o regimento interno, atuar em todos os processos judiciais, enviar e responder notificações extrajudiciais, elaborar advertências e multas, acompanhar as comissões, assessorar na tomada de decisões do síndico e demais membros da administração… enfim, serviços essenciais ao Condomínio. Todo condomínio merece um serviço de qualidade e essencial, portanto, a escolha de uma assessoria jurídica especializada e independente é a melhor decisão que um bom gestor pode tomar para o Condomínio. Vale a Pena! Obrigada pela atenção. Um abraço a todos! Dra. Isabella Pantoja OAB/DF 24.805