Assembleia geral é o foro deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões. Cabe destacar que, há diversos critérios que devem ser observados e cumpridos pelo síndico para evitar a impugnação da assembleia por vícios no ato da convocação.
O Código Civil/02 aduz em sua redação alguns artigos que citam a forma e quem pode convocar uma assembleia geral. São eles:
O Art. 1.350 – Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.354 – A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355 – Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. O Edital de convocação deve ser elaborado como manda a Convenção do Condomínio – caso contrário, as decisões tomadas pela coletividade podem ser invalidadas judicialmente.
Segue abaixo algumas dicas relevantes no ato de convocação e que devem ser criteriosamente observados, a fim de evitar vícios que gerem insegurança jurídica, bem como causar tumultos desnecessários, relata a sindica profissional Doani Batistussi.
1. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se pelo menos dez dias antes da realização da Assembleia;
2. O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade;
3.É importante que, todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade;
4. A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos. Somente podem ser votados, os assuntos explícitos na ata de convocação;
5. Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação;
6. Colocar observação de forma clara, que todos deverão se identificar com os docs. E aqueles que forem representar alguma unidade, apresentar as respectivas procurações;
7. Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas”. O síndico e a administradora devem continuar chamando os condôminos para a reunião, com lembretes no quadro de avisos do condomínio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias antes do evento e na própria data também;
8. No procedimento convencional de convocação por edital, é aconselhável reforçar o acontecimento por meio de comunicados no elevador, quadro de avisos e até e-mails. Pode-se solicitar também ao porteiro ou zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocação;
9. Importante destacar que, caso haja muitos proprietários que ainda não residem no condomínio, ou muitos inquilinos é interessante colocar a convocação em jornais de grande circulação.
O síndico deve estar atento ao edital, e caso haja dúvida na forma de confecção do documento em relação ao seu contexto, deve solicitar que um jurídico especializado em condomínios oriente e verifique o documento.
Insta informar que, há diversas ações no judiciário relacionadas a impugnação de Assembleias, pois, existem uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em relação à convocação, objeto dessa matéria, e ainda há outras questões que também geram impugnação tais como, votações, procurações inválidas, vícios nos atos de condução da assembleia, eleições, confecção e publicação da ata, dentre outras.
Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.
