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Manutenções corretivas, preventivas e preditivas: entenda a importância de cada

Precisa de uma ação planejada e sistemática de revisão, controle e monitoramento de equipamentos? Então, o correto é realizar uma manutenção preventiva, periodicamente, para impedir ou reduzir falhas. Agora, se o problema já aconteceu, o mais prudente é a manutenção corretiva, que é a estratégia de remediação pontual, não periódica, ou seja, não programada. Por fim, há a manutenção preditiva, em que, como o nome já diz, prediz o tempo de vida útil dos componentes das máquinas, equipamentos e as condições necessárias para que este período seja aproveitado com o máximo desempenho. Vale ressaltar que todos estes tipos têm o respaldo da Norma NBR 5462, que define as categorias de manutenção existentes. A In Forma separou todas as informações necessárias para você entender como diferenciá-las no seu negócio, em quais situações elas acontecem e o que você precisa saber sobre cada uma delas. Confira abaixo! Manutenção corretiva: O que é? Manutenção corretiva é, unicamente, de reação, e deve ser realizada para recuperar as características originais dos equipamentos com danos que já comprometeram a eficiência de uma ação ou processo. É ponderada considerando os investimentos para aquisição de um novo equipamento e a sua devida importância; e o tempo de aquisição de uma máquina ou peça.  Para evitar que isso ocorra, é necessário um planejamento eficiente que aumente a maturidade da companhia. Este passo é fundamental na diminuição de ocorrências corretivas. Auxiliando as tomadas de decisões, o ideal é ter um software de visão sistêmica de redes de ativos conectados, que garantirá a rastreabilidade de processos, reduzindo riscos operacionais e penalidades regulatórias. Para exemplificar a manutenção corretiva, é importante criarmos um cenário, mesmo que fictício, em que um equipamento vital para a operação apresente defeito, como um transformador de energia. Neste caso, a atividade de efetuar seu conserto de forma rápida e eficiente pode ser considerada uma manutenção corretiva. Importante citar que, caso este problema seja prejudicial à vida humana, é considerada manutenção de urgência. Categorias de manutenção corretiva Atualmente, existem diversas tecnologias e indicadores que nos ajudam a mensurar o estágio de uso de determinada peça e que nos geram respostas em relação à sua produtividade, podendo ser identificado rapidamente quando há baixa na operação, sinais de falhas e ruídos diferenciados. Os sistemas SCADA, por exemplo, utilizam software para monitorar e supervisionar as variáveis e os dispositivos de processos e não só concentram as informações dos sensores dos equipamentos, mas também alertam quando há alguma parada ou problema e acionam os operadores diretamente quando há alguma anomalia grave. Há duas categorias de manutenções corretivas: A primeira é realizada após a falha potencial (ou seja, quando há falha, mas os equipamentos continuam funcionando) e a outra após a queda total (quando a operação é obrigada a parar integralmente). Um bom exemplo para a aplicação da manutenção corretiva planejada é quando você possui produtos reservas ou peças de reposição em sua operação, assim há menos riscos tanto operacionais quanto de custos. Já a não planejada é uma desvantagem, gerando despesas para a empresa. Neste tipo de manutenção corretiva, você teria que adquirir as peças às pressas, impactando áreas de negócios, compras e logística, pois tal ação impediria a realização de uma pesquisa de mercado e a sua compra seria realizada em menores quantidades, encarecendo os preços e condições de pagamento muitas vezes não facilitadas, impactando diretamente nas finanças do investidor. Importante ressaltar que as transmissoras de energia possuem uma resolução específica (confira aqui), que as penaliza pelas interrupções não programadas. Problemas, obviamente, acontecem, mas o ideal é tentar trabalhar com as manutenções preventivas e preditivas (confira logo abaixo). Assim, a chance de diminuição de falhas nos equipamentos e um largo espaço para planejamento seriam possíveis sem dores de cabeça. Manutenção Preventiva: A manutenção preventiva, geralmente, é utilizada para evitar falhas depois de um tempo ou volume de uso de um equipamento. Para isso, o processo é previamente elaborado para evitar danos à produção. É feita para reduzir/evitar falhas ou quedas no desempenho dos equipamentos e envolver tarefas sistemáticas como inspeções regulares, substituições e reformas. Com a fama de que não é uma das formas mais eficientes no quesito manutenção, ainda assim, a manutenção preventiva é base para as empresas, pois é obrigatória tanto para órgãos reguladores quanto nas garantias dos fabricantes mundiais. Mas, engana-se quem pensa que este é um processo mais acessível, porque não é. Se mal realizado, causa desorganização em estoques e pode se tornar um processo caro que diminuirá a qualidade de serviços e, consequentemente, terá mais atrasos.  Mas quais são as vantagens da manutenção preventiva? O maior benefício da manutenção preventiva é, principalmente, direcionado às empresas que ainda não investiram em sensoriamento de ponta (técnicas que possibilitam a obtenção de informações por meio do registro da interação da radiação eletromagnética com a superfície, e que pode ser identificado por sensores distantes ou até mesmo remotos). Logo, o fato de deslocar uma pessoa para realizar inspeções visuais e testes em campo é de extrema importância. Outro ponto é que, com uma revisão preventiva, será possível identificar defeitos no início, antes de virarem um “problemão” ou afetarem a capacidade produtiva da equipe e do próprio equipamento. Vale ressaltar que quando há um equipamento com defeito, consequentemente, ele opera abaixo do seu rendimento ótimo. Quando uma máquina começa a operar de forma a falhar, a tendência é que haja, também, um desgaste maior. Com a prevenção, a questão pode ser solucionada com rapidez, evitando que outras regiões do sistema do equipamento sejam afetadas, tornando-se um processo lucrativo e sustentável a longo prazo. Vale ressaltar que a manutenção preventiva trabalha com comportamentos médios com relação às taxas de falhas, ou seja, é importante entender que as atividades mínimas garantem o aumento da vida útil, mas é difícil precisar, no fim de um planejamento, por exemplo, o real ganho para a empresa. Por isso, existe a manutenção preditiva, como veremos abaixo. Hoje, já existem softwares, como o da In Forma, que ajudam a identificar o melhor momento para esta manutenção, que é dividida em três

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Período de férias exige cuidados do condomínio

As férias escolares trazem preocupações extras para muitos condomínios: como entreter a criançada com segurança e ao mesmo tempo evitar conflitos entre os moradores? O período exige um esforço maior do síndico em organização, comunicação e preparação das áreas comuns para suportar o aumento pontual da circulação de pessoas. Leia mais: Alíquotas de referência para novos tributos deverão compensar queda de arrecadação Na avaliação do gerente de Condomínios da Apsa, Paulo Ribeiro, o período exige cuidados redobrados com a segurança, além de ser recomendável reforçar as equipes de manutenção e limpeza e fazer uma revisão geral nas áreas comuns. Ele sugere ainda a contratação de empresas especializadas para as atividades de recreação ou de colônia de férias. —O ideal é contratar empresas que tenham boas referências, capacidade técnica e conhecimento de ações de segurança. E o assunto deve ser, preferencialmente, levado aos condôminos para aprovação. Ribeiro sugere ainda que a equipe do condomínio tenha cautela ao se comunicar com as crianças, o que deve acontecer sempre na presença de um adulto responsável. Outro conselho é jamais advertir diretamente as crianças, exceto em situações de risco e urgência, e evitar linguagens ríspidas. — Muitas pessoas ainda estão trabalhando no modelo de home office, por isso, é necessário bom senso. É um período de muito barulho de crianças, seja nas áreas comuns ou dentro dos apartamentos, o que pode gerar muitas reclamações — pondera. O advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito Condominial e sócio do escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados, lembra que algum barulho pode ser tolerado nos dias úteis, entre 7h e 22h, segundo a legislação da cidade. Ele ressalta ainda a importância de os funcionários terem controle sobre o que acontece nas dependências do edifício, de preferência por meio de câmeras de vídeo. — Se houver algum dano causado pelas crianças, as imagens servirão de prova. E os responsáveis devem ressarcir o condomínio se for o caso ou pagar multa por infração condominial. Não é recomendável permitir que crianças fiquem sozinhas nas áreas comuns. Isso ajuda, inclusive, a preservar a responsabilidade cível e/ ou criminal do condomínio e do síndico — explica. Nos condomínios com infraestrutura similar à de clubes, o período das férias costuma ser mais agitado. Nos espaços comuns, não raro, acontecem atividades como colônia de férias, aulas de futebol, artes e pintura. O gerente de Contas de Carteira Condominial da Precisão Administradora, Carlos Carvalho dos Santos, lembra que tudo deve ser discutido com antecedência em assembleia. — Os moradores devem se reunir e debater o assunto pelo menos um mês antes do início das férias. A contratação de empresas de recreação e de colônia de férias, por exemplo, pode gerar cotas extras, aumentando as despesas dos condôminos — alerta. O coordenador da Cipa Síndica, Bruno Gouveia, cita dois modelos que costumam vigorar nos condomínios nessa época. Um é o chamado per-pay-use, quando o morador só paga pelo serviço quando utiliza. Nesse caso, as aulas podem ser contratadas de forma avulsa e não há custos extras na taxa de condomínio. Outro modelo é justamente a divisão de gastos com a realização das atividades durante o período de férias. — Alguns condomínios têm já acertada a programação de eventos para o ano inteiro. Essa é uma boa forma de evitar imprevistos para o bolso dos moradores. Anna Carolina Chazan, gerente-geral de Gestão Predial da Estasa, diz que um dos problemas que surgem nos condomínios nessa época é a discordância entre alguns moradores com as restrições de uso que as atividades extras de férias podem causar nas áreas comuns. — A quadra pode estar sendo usada para brincadeiras infantis no momento que os adolescentes querem jogar bola, por exemplo. Isso gera desgaste. O ideal é que o síndico crie uma tabela definindo os horários de utilização e a divulgue amplamente entre os moradores — sugere. Espaços comuns devem oferecer segurança Funcionários devem ficar atentos a piscinas, parquinhos e quadras Estas férias serão as primeiras do pós-pandemia, sem o impacto de medidas restritivas de circulação, lembra o advogado especializado em Direito Imobiliário Leandro Sender. Com o fim da emergência sanitária, ressalta ele, os condomínios não podem mais restringir o acesso ou controlar o número de pessoas nas áreas comuns de forma unilateral. — Uma das principais funções dos síndicos nesse período é zelar para que os espaços sejam usados com segurança. Esse cuidado deve ter prioridade. E as equipes de manutenção e limpeza precisam estar sempre atentas ao movimento em parquinhos infantis, piscinas e quadras de recreação — destaca. Sender lembra que o período de férias envolve também adolescentes e estudantes universitários e que música em alto volume, festas, barulho em excesso e consumo de bebidas alcoólicas costumam causar transtornos nesta época. Se o barulho incomodar os moradores de forma coletiva, é hora de o síndico agir. Mas, antes de multar um morador, é preciso notificá-lo. Se o problema voltar a acontecer, os responsáveis podem ser multados. — Se o problema incomodar um morador apenas, o síndico tem que atuar como mediador e propor um acordo entre as partes. Fonte: Globo

Segurança, Últimas Notícias, Viver em Condomínio

Furtos em áreas comuns: de quem é a responsabilidade?

Uma das principais razões pelas quais se procura viver em um condomínio é a segurança, geralmente maior que a verificada por quem mora em casa. No entanto, isso não quer dizer que os edifícios estejam imunes a ações criminosas como furtos ou mesmo os “arrastões”, assaltos de maior proporção. Ao ter um bem danificado ou roubado dentro do condomínio, é natural que o morador lesado queira culpar alguém e exigir ressarcimento, mas será que é procedente responsabilizar o condomínio? A legislação brasileira aponta para uma resposta negativa sobre esse assunto. Os condomínios e seus síndicos não têm obrigação de responder pelos atos de condôminos e não podem ser responsabilizados por furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns ou privativas do prédio. Salvo quando estiver claramente expresso na Convenção do condomínio que este se responsabiliza por ressarcir perdas e danos, o que é raro. A Justiça vem dando reforço a esse entendimento em vários casos pelo Brasil. Em abril, o 6º Juizado Especial Cível de Brasília negou o pedido de indenização a um morador que teve o aparelho de som roubado na garagem de edifício em Águas Claras. O argumento foi de que o residencial só responde por furto ocorrido nas áreas comuns e autônomas se essa responsabilidade estiver prevista na convenção de condomínio. Segundo o autor do pedido, a responsabilidade pela subtração do amplificador seria do edifício, pois esse se encontrava em uma sala na garagem. Contudo, a magistrada responsável pela análise do caso considerou que, no regimento interno do condomínio em questão, não há cláusula expressa acerca do dever de indenizar furtos. Além disso, anotou precedentes do STJ de que o edifício não deve ser responsabilizado por fato de terceiro. Interpretação semelhante se dá em se tratando da responsabilidade de empresas contratadas para serviço de vigilância. Elas não podem ser responsabilizadas pelo furto de bens particulares dos moradores. Esse foi o tema de uma decisão recente do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), o qual julgou o caso de um casal que alegou ter sua motocicleta furtada nas dependências de um residencial. Leia mais: Homem furta cervejas de geladeira que atende moradores de condomínio em Águas Claras (DF)  Para eles, a responsabilidade seria da empresa de vigilância terceirizada contratada pelo condomínio, que falhou na prestação do serviço, uma vez que mantém portaria e câmaras de monitoramento 24 horas por dia no local. Em sua defesa, a empresa alegou que não foi contratada para proteger os bens particulares dos moradores, apenas as áreas de uso comum do condomínio. Para o desembargador relator da matéria não há responsabilidade contratual que imponha a obrigação de a empresa indenizar moradores em virtude de furto. Embora não seja responsável pelo incidente, o condomínio pode e deve colaborar ajudando na resolução do caso, por exemplo, fornecendo imagens do circuito interno de televisão ou qualquer outra informação que possa ajudar a encontrar o verdadeiro responsável pelo dano. Fonte: Jornal do Síndico

Jornal do Sindico, Segurança, Últimas Notícias, Viver em Condomínio

Acidente na garagem: quando o condomínio deve se responsabilizar

Os acidentes na garagem são causas de conflitos dentro dos condomínios e podem provocar muitos transtornos aos moradores. Nesses casos os envolvidos precisam saber como lidar com a situação, por isso mesmo informações sobre RESPONSABILIDADE são essenciais para que o problema seja resolvido da melhor maneira possível. 

Prevenção, Segurança, Últimas Notícias

Lei que obriga uso de dispositivos de segurança nas piscinas entrou em vigor em agosto

Além do uso de equipamentos de segurança nas piscinas, lei fala em responsabilidade compartilhada entre usuários e administrador do estabelecimento  Está em vigor desde agosto de 2022, a Lei nº 14.237, sancionada em abril do mesmo ano, que dispõe sobre requisitos mínimos de segurança para fabricação, construção, instalação e funcionamento de piscinas ou similares. O artigo abaixo reforça que os equipamentos e medidas de segurança nas piscinas são necessários para evitar acidentes: “Art. 2º É obrigatório para todas as piscinas e similares, existentes e em construção ou fabricação no território nacional, o uso de dispositivos de segurança aptos a resguardar a integridade física e a saúde de seus usuários, especialmente contra o turbilhonamento, o enlace de cabelos e a sucção de partes do corpo humano.” LEIA TAMBÉM: Avanço do segmento condominial: O que muda para os síndicos? Projeto obriga síndico a fornecer a condôminos comprovante de quitação de taxas anual Ser Sindico requer mais do que disposição, requer habilidades para conviver harmonicamente Quais os dispositivos de segurança necessários na piscina? Tampa anti-aprisionamento e sistema anti-sucção para evitar que cabelos, roupas ou partes do corpo sejam sugadas; Placas de sinalização; Pisos antiderrapantes; Grades de proteção; Escadas de acesso à piscina, dentre outros. Responsabilidade em caso de acidentes na piscina Além disso, a nova legislação, em seu artigo 6º, define de maneira clara o compartilhamento da responsabilidade por eventuais acidentes,  Não somente usuários, mas proprietários e administradores dos estabelecimentos (no caso dos condomínios, os síndicos) devem respeitar algumas regras para preservar a segurança do espaço. Quais as penalidades? As infrações no descumprimento da lei são citadas no artigo 8º: Advertência; Multa pecuniária mínima de 10 (dez) dias-multa; Interdição da piscina; Cassação da autorização para funcionamento da piscina. Ainda assim, os infratores poderão responder civil e criminalmente.

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