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Prezados Leitores, A cada dia que passa vejo o quanto a assessoria jurídica é essencial para a gestão condominial. Hoje, especificamente, vamos tratar sobre os contratos de modo geral que envolvem a administração do condomínio e, claro, a assessoria jurídica precisa analisar todos eles. Algumas empresas não possuem assessoria jurídica própria para desenvolver as cláusulas contratuais especificas para aquele serviço naquele condomínio, então temos nos deparado com uma baixa qualidade de regras contratuais que colocam o Condomínio em risco. A quantidade de empresas que oferecem uma qualidade “x” de serviços e prestam “y” é impressionante, então as cláusulas contratuais quando bem elaboradas e chanceladas pela assessoria jurídica do Condomínio, podem garantir a interrupção desses serviços sem com que haja prejuízos maiores. Os contratos de execução de obras e empresas terceirizadas de mão de obra são os que merecem atenção redobrada, pois geralmente são os contratos de valores mais altos e que apresentam o maior grau de risco para o Condomínio, além de exigirem regras específicas. Portanto, somente um advogado especializado no assunto poderá passar a segurança necessária ao síndico para a assinatura do contrato. Um ponto muito importante antes da assinatura de um contrato é a análise da “vida” regressa da empresa, por meio de consulta as certidões de débitos e de processos judiciais, além de verificar se na atividade econômica da empresa há previsão dos serviços oferecidos. No caso das empresas terceirizadas de mão de obra, a análise documental deve ser feita mensalmente a fim de conferir se a empresa está pagando em dia os funcionários e recolhendo os impostos que evolvem aquela relação trabalhista. Como sabemos, o Condomínio é solidário na responsabilidade trabalhista desses funcionários, portanto, se não houver uma atenção na verificação da documentação, certamente o Condomínio poderá configurar como réu em uma ação trabalhista futura. Já nos casos dos contratos de obra, a dica é que o pagamento seja sempre por empreitada ou mediação. Ah! Um ponto muito importante, antes da assinatura do contrato de obras é verificar se aquela obra não possui quórum qualificado a ser aprovado em assembleia, evitando assim que a obra venha a ser embargada futuramente por algum condômino. E, lembrem-se: nenhum contrato deve ser assinado pelo síndico antes da chancela da assessoria jurídica do Condomínio, que deve ser especializada em direito condominial. Ah! Não vale a assessoria jurídica da administradora ou da contabilidade, o Condomínio deve ter sua própria assessoria independente de outros serviços. Estava com saudades de vocês. Obrigada pela atenção. Um abraço a todos! Dra. Isabella Pantoja OAB/DF 24.805 (61) 3361–5738

A válvula redutora de pressão é um equipamento hidráulico que os edifícios mais altos possuem para reduzir as pressões nas tubulações, muitas vezes referidas como reguladores do fluxo de uma vez até um nível de pressão determinado seja atingido, esses dispositivos são utilizados para fins de redução de pressão de água, onde a pressão esteja acima do que é estipulado pela norma ABNT NBR 5626:1998, a saber, acima de 40 mca. Conheça o sistema completo em VÁLVULA REDUTORA DE PRESSÃO DEMANDA ATENÇÃO PRINCIPAIS PROBLEMAS QUE O SISTEMA APRESENTA Os principais problemas que ocorrem na ausência ou na ineficiência das válvulas redutoras de pressão: ·Ruptura de tubulação, conexões e flexíveis; ·Ruídos na tubulação; ·Golpe de aríete; ·Desconforto no banho; ·Excessivo consumo de água; ·Panes nas maquinas de lavar louça e roupa. As válvulas redutoras de pressão geralmente podem ser configuradas para qualquer nível de pressão necessária a jusante (lado contrário a nascente) que se encaixa dentro dos parâmetros de construção da válvula com a finalidade de regular a pressão de saída da água para setores coletivos da rede de distribuição predial de água fria e/ou quente, visam regular a pressão da rede de modo a não haver danos nos ramais pela excessiva pressão da água. FUNÇÃO DO SISTEMA Em edifícios altos, é importante a gestão da pressão a qual é definida em projeto para que o sistema mantenha um perfeito desempenho e vida útil. Nos edifícios que são abastecidos de água a partir de um reservatório superior, a pressão na tubulação de água em decorrência da gravidade é maior nos andares inferiores e dependendo da altura a mesma se não for controlada poderá ultrapassar limite e ocasionar danos da própria tubulação da prumada e ramais adjacentes. PERIODICIDADE DA MANUTENÇÃO De acordo com a ABNT NBR 5626:1998, a manutenção dessas válvulas deve ser realizada uma vez por ano, para verificar eventual emperramento. É importante que o procedimento seja realizado por empresa especializada, garantindo que o sistema trabalhe de forma correta. A importância do síndico está bem assessorado por um profissional especialista nas questões relativas à substituição, periodicidade e formas de manutenção, operação e limpeza, são premissas para os sistemas hidrossanitários atenderem o desempenho, funcionalidade e à Vida Útil de Projeto (VUP). Essa vida útil pode atender a requisitos mínimos ou superiores. Tubulações e demais componentes (como registros e válvulas) para instalações hidrossanitárias e de águas pluviais devem ter vida útil de projeto mínima de 20 anos – ou 30 anos para padrão superior, conforme preconiza a norma técnica ABNT NBR 15.575-6:2013. CUIDADO COM NÃO ESPECIALISTAS Existem diferentes tipos de válvulas e modelos de aplicação, a manutenção, a regulagem e drenagem da rede deverá ser feita por empresa e/ou profissional especializado, onde os sistemas não devem serem alterados, pois se realizado por pessoa despreparada poderá agravar o problema e causar consequências graves: Em nossos trabalhos em diversos condomínios, já nos deparamos com retirada de manômetros, troca por equipamentos de características diferentes aos do projeto, aonde com a desculpa de economia, acarretam sérios problemas de desempenho do sistema, e no caso de edifícios novos perca de garantia Para elucidar este artigo, vamos citar um exemplo, aonde um profissional não habilitado, alterou o projeto original retirando e alterando algumas válvulas, redutoras de pressão, aonde o edifício apresentou uma serie de problemas e os custos de reparo, foram dezenas de vezes maiores do que se tivessem realizado o trabalho da forma correta e monitorada por um profissional habilitado. A figura abaixo apresenta o cavalete 01 ao lado do partamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro, vazamento nas conexões da tubulação e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não está passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical. A figura a baixo apresenta o cavalete 02 ao lado do partamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal) indicando que a água não esta passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical. Detalhe das válvulas redutoras de pressão ao lado da unidade autônoma. A figura abaixo apresenta o cavalete 03 ao lado do apartamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não esta passando pelo VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical. Detalhe das válvulas redutoras de pressão ao lado da unidade. Como ordem de grandeza, a retirada das válvulas originais, comprometeu o desempenho de todo abastecimento do edifício, sendo necessária a recolocação de novas válvulas, com as características do projeto original, onde somente as bombas custaram mais de 30 mil reais, fora o re-trabalho e dores de cabeça. PROFISSIONAL HABILITADO PARA O TRABALHO As realizações das manutenções periódicas devem ser realizadas por profissional habilitado, engenheiro civil, são premissas para a garantia do desempenho, funcionalidade e aumento da vida útil da válvula redutora de pressão, onde também serão mitigados danos aos demais sistemas construtivos da edificação. A periodicidade das manutenções prediais são uns dos grandes desafios do síndico e esse equipamento aparentemente parecer uma manutenção extremamente popular, não é difícil encontrar profissionais que ofereça a manutenção em válvula redutora de pressão, porém, a maioria deles não está apto a atuar no segmento e não possuem atributos básicos para entregar resultados de qualidade como mão de obra especializada, equipamentos de expertise comprovada no segmento. Síndico não seja negligente, com o sistema, certifique-se que o profissional que irá realizar o serviço, possui conhecimento, pois os problemas que o sistema podem ter são incalculáveis do ponto de vista financeiro, podendo romper redes inteiras e inundar áreas comuns e privativas, ou ao contrário, o sistema não funciona em alguns pontos do edifício. ‘‘ Não contrate somente por preço’’. Por esse motivo, é altamente indicado que o síndico tenha uma consultoria técnica especializada, aonde irá auxiliá-lo a tomar sempre a melhor decisão.

Assembleia geral é o foro deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões. Cabe destacar que, há diversos critérios que devem ser observados e cumpridos pelo síndico para evitar a impugnação da assembleia por vícios no ato da convocação. O Código Civil/02 aduz em sua redação alguns artigos que citam a forma e quem pode convocar uma assembleia geral. São eles: O Art. 1.350 – Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art. 1.354 – A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art. 1.355 – Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. O Edital de convocação deve ser elaborado como manda a Convenção do Condomínio – caso contrário, as decisões tomadas pela coletividade podem ser invalidadas judicialmente. Segue abaixo algumas dicas relevantes no ato de convocação e que devem ser criteriosamente observados, a fim de evitar vícios que gerem insegurança jurídica, bem como causar tumultos desnecessários, relata a sindica profissional Doani Batistussi. 1. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se pelo menos dez dias antes da realização da Assembleia; 2. O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade; 3.É importante que, todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade; 4. A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos. Somente podem ser votados, os assuntos explícitos na ata de convocação; 5. Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação; 6. Colocar observação de forma clara, que todos deverão se identificar com os docs. E aqueles que forem representar alguma unidade, apresentar as respectivas procurações; 7. Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas”. O síndico e a administradora devem continuar chamando os condôminos para a reunião, com lembretes no quadro de avisos do condomínio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias antes do evento e na própria data também; 8. No procedimento convencional de convocação por edital, é aconselhável reforçar o acontecimento por meio de comunicados no elevador, quadro de avisos e até e-mails. Pode-se solicitar também ao porteiro ou zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocação; 9. Importante destacar que, caso haja muitos proprietários que ainda não residem no condomínio, ou muitos inquilinos é interessante colocar a convocação em jornais de grande circulação. O síndico deve estar atento ao edital, e caso haja dúvida na forma de confecção do documento em relação ao seu contexto, deve solicitar que um jurídico especializado em condomínios oriente e verifique o documento. Insta informar que, há diversas ações no judiciário relacionadas a impugnação de Assembleias, pois, existem uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em relação à convocação, objeto dessa matéria, e ainda há outras questões que também geram impugnação tais como, votações, procurações inválidas, vícios nos atos de condução da assembleia, eleições, confecção e publicação da ata, dentre outras. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.

A profissionalização do Síndico torna-se imprescindível tendo em conta que os condomínios começam a atuar como empresas estruturadas, e esses profissionais são representantes legais da massa condominial, em repartições públicas, federais, estaduais, municipais, autarquias, tribunais, no comércio e em bancos. Para ocupar essa função é necessária a capacitação eficiente com os conhecimentos específicos nas seguintes áreas: Administrativa, Contábil, Financeira, Legislação Aplicada, Engenharia e Manutenção Preventiva, afirma Dr. Anderson Machado advogado especialista na área condominial. Inúmeras são as responsabilidades do síndicos em relação as suas obrigações (Civil, Criminal, Previdenciária, Tributária, Trabalhista, dentre outras), todavia é muito importante enfatizar que, grande parte dos processos em trâmite no Judiciário, se referem as responsabilidades dos síndicos na sua grande maioria por omissão. Isso é um dado alarmante, visto que, tenho percebido nos diversos cursos e palestras que ministro por todo o Brasil, o despreparo de grande parte dos síndicos em relação ao conhecimento mínimo e necessário para a condução da sua administração, principalmente nos aspectos de manutenções e os vícios construtivos das edificações. Outrossim, diante dessa terrível estatística pergunto aos caros leitores. Qual a importância da inspeção predial nos condomínios? O que fazer e como proceder para que diante dos problemas apresentados na edificação em relação a parte construtiva, seja devidamente avaliada por um profissional capacitado e que ao mesmo tempo possa fazer um trabalho de forma preventiva? Primeiramente insta destacar que, segundo o artigo 1.348 do Código Civil/02 em seu inciso V – Compete ao síndico ”diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. É um dos deveres do síndico dentre outros róis taxativos enquanto administrador do condomínio e por isso, o síndico pode vir a responder pela negligência, quanto à manutenção dos elevadores que cause algum acidente, por exemplo; ou então pela queda de uma parte da fachada que cause danos a terceiros dentre diversas outras. E ainda, pode o síndico, após comprovada sua responsabilidade criminal, pode ser afastado de sua função, ter que pagar uma multa ou ressarcir financeiramente o condomínio e até mesmo ser preso. O síndico deve de uma maneira geral ser um generalista, ou seja, conhecer de tudo um pouco, pois como citado anteriormente são inúmeras frentes, e não um especialista. Deve o síndico contratar profissionais esses sim, especialistas e com reputação ilibada no mercado profissional da sua área de atuação. Como a matéria trata de forma mais específica sobre inspeção predial posso aqui por experiência própria como advogado da área e diante dos inúmeros processos que ajuízo diariamente contra as construtoras, é muito importante destacar a presença de um engenheiro fiscal no condomínio, pois toda edificação precisa de manutenção preventiva, assim como um carro, e esse tipo de manutenção é muito mais barata, bem como um profissional qualificado para que atue ao lado do administrador e possa assim dar o devido suporte técnico necessário ao condomínio, a fim de diminuir os riscos, garantir a segurança dos moradores e inclusive dirimir as lides contra as construtoras/incorporadoras. Normalmente e infelizmente posso assim dizer que, a maioria dos gestores dos condomínios somente procuram profissionais, seja um advogado ou um engenheiro, quando a situação já está em grau crítico, daí por ser uma questão emergencial, tudo se torna mais caro e moroso diante dos problemas e claro a gravidade nos vícios construtivos nas edificações. Quando a situação alarmante chega para o advogado, diante de problemas construtivos, o primeiro e mais importante questionamento que faço ao síndico é: O condomínio já tem um engenheiro contratado, para que realize uma inspeção predial? É a partir desse momento que o engenheiro contratado pode verificar a situação da edificação, e assim orientar se o condomínio irá precisar contratar um laudo ou dependendo do caso um parecer técnico. É imprescindível esse primeiro momento! Ressalto que, somente após essa etapa é que o jurídico pode tomar as providências extrajudiciais (notificações e reuniões) e caso não logre êxito, tomar as providências judiciais cabíveis, contudo ressalto que esse tipo de processo tem diversas especificidades técnicas e que deve ser contratado um profissional a altura e com vasta experiência na área, pois verifico que diversos advogados adentram nessa área sem ao menos saber avaliar a qualidade de um laudo de inspeção predial, e ainda por exemplo não conhece e nunca ouviu falar o que é um caderno de encargos, documento esse importantíssimo para que possa obter êxito na demanda. Por fim, é muito importante o diálogo entre o advogado e o engenheiro ambos especializados em condomínios, pois esses dois profissionais quando juntos podem fazer um trabalho de excelência e com isso ajudar o condomínio nas suas demandas de forma preventiva, e assim valorizar ainda mais o imóvel dos condôminos, que muitas das vezes levaram anos e anos para conseguir almejar um dos seus maiores sonhos que é a casa própria. Esse artigo teve a contribuição técnica do Engenheiro Civil Mário Galvão. (61) 3322-5277 (61) 3034-2899 (61) 998158-0790 www.andersomachado.com.br

Prezados leitores, O Eng. Mário Galvão articulista do Jornal do Síndico, visando suprimir de melhores informações nossos leitores, ouviu o especialista em diagnósticos elétricos na área condominial, desta forma visando atender as inúmeras solicitações de síndicos e gestores prediais, nos possibilita esta oportunidade de esclarecimento sobre esta área de extrema importância que tem levado vários condomínios a consulta sobre a “manutenção preventiva em SPDA E SISTEMAS ELÉTRICOS”, desta forma trazendo conteúdo exclusivo para esta coluna e seus leitores. Em todo serviço de inspeções e manutenções em Sistemas Elétricos e SPDA, visa manter a funcionalidade , aumento da Vida Útil , eficiência operacional e energética e segurança dos ocupantes da edifcação. Especialmente quando falamos em trabalho em acidentes , onde incêndios é a principal causa de acidentes nas edificações no Brasil. O menor descuido pode ser crucial para causar um acidente, portanto, o síndico deve estar atento para contratar empresas especializadas nesses sistemas construtivos. Para que o síndico não tenha dúvidas sobre o tema, convidamos o sócio da empresa IPT Engenharia “especializada em diagnóstico elétrico predial”, Marco Oliveira, experiência de 25 anos no setor siderúrgico Cosipa/São Paulo como supervisor de eletrônica, instrumentação e automação em Altos Fornos, projeto desenvolvido no Japão com participação da NSC “Nippon Steel Corporation” em projetos de automação “injection of pulverized coal into blast furnaces”, especialista em termografia N-1 pela Tecnolass, membro participante da Abendi revisão da Norma ABNT , que irá nos explicar tudo sobre esse tipo de sistema. P: Marco Oliveira, o que é a manutenção elétrica preditiva? R: A manutenção preditiva é conhecida como um método que tem a finalidade de indicar as condições de sistemas elétricos, através de análise softwares e equipamentos especiais é possível conhecer sua condição de funcionamento e desempenho. A Manutenção Preditiva proporciona o monitoramento do sistema elétrico a nível macro quadros e painéis chegando ao detalhamento de componentes elétricos. Através desta análise e medição é possível se antecipar a problemas dos mais simples, a troca de um elemento elétrico ao de maior risco, curto circuito podendo levar o sistema ao colapso “incêndio”. Há manutenção preditiva deve seguir um roteiro e uma periocidade conforma as características do elemento a ser inspecionado, empresas especializadas podem suprir síndicos e gestores orientando sobre a necessidade de cada sistema. Alguns ganhos: ·previsão das intervenções nos sistemas elétricos; ·redução do risco de indisponibilidade por exemplo: bomba de água; ·redução de custos por chamadas de emergência; ·melhoria da vida útil do sistema, eliminado possíveis stress do sistema. P: Marco Oliveira, quais as modalidades devem serem inspecionados em um condomínio ou edificação? R: podemos dividir uma edificação em duas partes; a área comum e a área privativa. Área comum, normalmente por apresentar a maior incidência de problemas é priorizada e muitas vezes a área privativa não é verificada quanto aos ensaios elétricos. Podemos destacar alguns sistemas vitais para o funcionamento de um condomínio. Elétrica: -O quadro principal de entrada de energia (QGBT); -Os quadros de distribuição de energia para as áreas privativas (PM); -Os quadros de distribuição de serviço (QDF-serviços); -Os quadros de comando de bombas; -Os Quadros de comando de elevadores; -Os quadros de comando do sistema de incêndio; -O quadro do sistema geração de emergência (QTA); -Sistema de aterramento; -Proteções contra descargas atmosféricas DPS-I. SPDA: sistema de proteção contra descargas atmosféricas -Sistema de captação, Franklin e Gaiola de Faraday; -Sistema de descida externa ou interna (estrutural) -Anel de aterramento no solo; -Caixas de Inspeção das hastes de aterramento; -Interligação dos elementos de aterramento ao BEP; -Proteções contra descargas atmosféricas DPS-I. Quanto a área comum, alguns elementos devem ser avaliados sendo: -Quadro de distribuição de energia; -Tomadas e aterramentos; -Proteções contra choque elétrico (DR); -Proteção contra surto elétrico (DPS); -Cargas dos principais consumidores como chuveiros etc. P: Marco Oliveira, quais os ensaios elétricos realizados durante uma vistoria? R: a vistoria elétrica deve ser divida em duas partes, a inspeção visual através itens indicados pela Norma ABNT 5414 e NR-10 nelas são verificados as não conformidades. Outro ponto importante são os ensaios realizados por equipamentos como: -Análise térmica nos quadros e painéis(termografia); -Corrente de curto circuito nos disjuntores de caixa moldada (analisador elétrico); -Queda de Tensão (analisador elétrico); -Medição de aterramento de equipotencialização dos aterramentos (analisador de aterramento); -Análise de sobre carga “corrente” (analisador elétrico); -Análise de harmônicas (analisador elétrico); -Ensaio de Trip de desligamento por tempo – DR (analisador elétrico); -Ensaio de Trip de desligamento por corrente – DR (analisador elétrico); -Ensaio de continuidade e resistência das cordoalhas SPDA (analisador micro ohmímetro); -Ensaio de solo resistividade SPDA (analisador). “A termografia elétrica, tem contribuído de forma significativa nas análises térmicas dos circuitos elétricos, isso é fato!” P: Marco Oliveira, qual a periodicidade para realização destas vistorias? R: não existe regras específicas determinando esta periodicidade vários fatores podem interferir neste tempo, por exemplo um prédio com mais de 30 anos deverá ter atenção especial e um período de vistoria menor devido o envelhecimento dos elementos que compõem o sistema elétrico e as atualizações das Normas 5410 e NR10 que poderá contemplar novas exigências. Como regra podemos adotar: -Elétrica anual ou havendo alguma alteração, instalação ou sinistros exemplo: curto circuito; -SPDA anual ou quando for instalado alguma massa metálica na cobertura ou se o sistema for atingido por um raio. P: Marco Oliveira, o que representa o laudo técnico de inspeção elétrica para o síndico? R: o laudo técnico de inspeção elétrica é o retrato fiel das instalações, baseado nas Normas ABNT 5410, 5419 e a normativa do ministério do trabalho NR-10 que trata da segurança em trabalhos que esteja em exposição aos riscos elétricos o laudo de vistoria elétrica deveria ser entregue quando do inicio do habite-se do condomínio, é a certidão de nascimento do condomínio. O laudo técnico de inspeção deve conter os seguintes tópicos: -Capa contendo a data de realização, o local, nome do arquivo e o número do registro CREA; -A equipe que realizou o trabalho de campo e análise dos dados com os registros CREA; -Introdução a metodologia utilizada para avaliação; -Tabela GUT

O Jornal do Síndico a partir desta edição fará publicar em suas edições mensais consecutivas, entrevistas com síndicos do DF que tem se destacado pelo trabalho que tem desenvolvido e apresentado em suas administrações, trazendo a conhecimento público e dessa importante classe que dedica de corpo e alma a proporcionar qualidade de vida aos moradores de condomínios. Inaugura esta coluna a entrevista com o síndico Alberto Yano (foto), do condomínio Residencial Top Life Club & Residence Saint Tropez-Torres D.E.F, 1060 unidades , localizado na Av. Caastanheiras, Rua 36 Norte em Aguas Claras-DF. Nessa abordagem Alberto Yano(Foto abaixo) menciona as etapa conseguidas em sua gestão, trazendo economia, segurança, transparência e inovações com sustentabilidade nesse condomínio, servindo essa experiência de subsídios para essa importante atividade da administração condominial. JS – O que é ser Síndico para o sr. Yano- Ser Síndico é verdadeiramente sair da zona de conforto. É dedicar tempo e esforço na execução de inúmeras atividades e responsabilidades. É estar sempre buscando conhecimento e inovações que possam trazer segurança, economicidade e bem-estar ao moradores. É manter um relacionamento estreito junto aos condôminos a fim de conhecer seus anseios que embora possam em algum momento divergir dos do síndico necessitam ser buscados e alcançados para que haja um sentimento de pertencimento e de satisfação da maioria. JS- Como o sr. faz para conciliar suas atividades pessoais, com as de Síndico? Yano- Este seja talvez um dos maiores desafios da atividade de síndico. O primeiro passo é estabelecer claramente dias, horários e meios disponíveis de comunicação com o morador. Utilizar ferramentas de trabalho on-line para com funcionários, fornecedores e moradores. E possuir um cronograma temporal de trabalho com tarefas e metas a serem executadas dentro de uma ordem de prioridades e possibilidades financeiras. Trabalhando de forma otimizada, organizada e planejada as atividades condominiais não atrapalham a vida pessoal do síndico. JS- Quando assumiu quais os problemas e dificuldades encontradas e qual o maior problema que enfrentou? Yano- Assim que assumi, dentre os principais problemas e dificuldades que encontrei foi fazer um levantamento geral e minucioso de todas as deficiências de manutenção, administrativas e de segurança que o condomínio possuía à época. E diante do levantamento conseguir traçar um planejamento com métodos para colocar o condomínio em dia no menor espaço de tempo possível de forma a não comprometer o caixa do condomínio. E o maior problema inicial que enfrentei foi gerenciar a ansiedade que os moradores sentiam por melhorias e resoluções de problemas antigos. Muitas vezes não compreendiam que alguns problemas eram complexos e que a solução não seria rápida nem barata, e que teríamos que resolvê-los por etapas. JS- Quais foram as melhorias implantadas na sua gestão? Yano- Foram inúmeras melhorias implantadas, mas podemos destacar: uma substancial melhoria na comunicação com os moradores com dia fixo para recebê-los pessoalmente, a implantação de fóruns de debate, maior frequência na divulgação de assuntos importantes por meio de site, mala direta via e-mail, quadros de avisos,aumento no número anual de assembleias com muitos itens de pautas sugeridos pelos moradores, respostas e soluções rápidas às demandas e reclamações encaminhadas à Administração, promoção ostensiva de campanhas educativas, aplicação de enquetes virtuais para decisão coletiva, bom relacionamento e participação ativa do conselho fiscal e subsíndico nas tomadas de decisão, colocação de todas as manutenções em dia, realização constante de várias melhorias estéticas e arquitetônicas nas áreas comuns, implantação de várias tecnologias que melhoraram a economicidade, o controle da segurança e acessibilidade do condomínio, uso regular e organizado de notificações de advertência e multa de forma a criar uma boa cultura de respeito às normas e dos moradores entre si, exaustiva tomada de preços sempre na busca do melhor preço e qualidade, controle rígido da documentação fiscal e administrativa do condomínio, oferecimento de cursos, congressos e palestras na área de atuação para funcionários, realização de bons acordos para diminuição da inadimplência, enfim muitas melhorias foram implementadas, e muitas ainda por realizar. JS- Qual economia o condomínio obteve com a implantação dessas melhorias? Yano- Bem, com relação à melhoria na comunicação esta possibilitou um maior debate acerca dos assuntos condominiais e por via de consequência em decisões mais acertadas aos problemas, evitando muitas das vezes gastos desnecessários ou superfaturados. Realizamos no condomínio campanha de coleta seletiva de óleo doméstico, além de ser uma ação sustentável benéfica ao meio ambiente, a empresa que recolhe o óleo nos dá em troca detergente líquido que é utilizado em muitas de nossas limpezas, além de sujar menos nossas caixas de gordura, necessitando de um número de vezes menor de limpeza. Com as manutenções preventivas em dia, o condomínio deixou de gastar com manutenções corretivas que são muito mais caras, com isso é possível prever trocas de peças, buscar o melhor preço e preparar o caixa para a futura manutenção. Com a iluminação quase toda em LED e implantação de sensores de presença tivemos redução de gastos tanto na frequência de compra de lâmpadas quanto no consumo de energia elétrica. Com a instalação de um dispositivo bloqueador de ar no hidrômetro conseguimos diminuir em mais de 90% nossa conta de água. Com a paulatina renovação e ampliação dos equipamentos de CFTV foi possível identificarmos aqueles que promoveram danos ao condomínio, e assim solicitarmos o devido ressarcimento do prejuízo. O uso regular e correto das notificações corrige e interrompe aquelas atitudes que danificam a área ou bem comum. A boa realização de orçamentos também gera uma economia direta e eficaz nos gastos. Um controle documental correto evita problemas no acionamento de uma garantia de bem ou serviço, ou falta documental para um possível ajuizamento de ação judicial para ressarcimento. Arcar com a capacitação de um funcionário é mais acessível do que contratar o serviço de um prestador avulso. Um bom e correto acordo com um morador inadimplente recompõe o caixa do condomínio e evita anos de batalha judicial. JS- Como faz para manter atualizada a inspeção predial? Yano- Possuímos em nosso condomínio um contrato de assessoria com uma empresa de engenharia séria que nos