Author name: José Pimentel

Prezados Leitores, A cada dia que passa vejo o quanto a assessoria jurídica é essencial para a gestão condominial. Hoje, especificamente, vamos tratar sobre os contratos de modo geral que envolvem a administração do condomínio e, claro, a assessoria jurídica precisa analisar todos eles. Algumas empresas não possuem assessoria jurídica própria para desenvolver as cláusulas contratuais especificas para aquele serviço naquele condomínio, então temos nos deparado com uma baixa qualidade de regras contratuais que colocam o Condomínio em risco. A quantidade de empresas que oferecem uma qualidade “x” de serviços e prestam “y” é impressionante, então as cláusulas contratuais quando bem elaboradas e chanceladas pela assessoria jurídica do Condomínio, podem garantir a interrupção desses serviços sem com que haja prejuízos maiores. Os contratos de execução de obras e empresas terceirizadas de mão de obra são os que merecem atenção redobrada, pois geralmente são os contratos de valores mais altos e que apresentam o maior grau de risco para o Condomínio, além de exigirem regras específicas. Portanto, somente um advogado especializado no assunto poderá passar a segurança necessária ao síndico para a assinatura do contrato. Um ponto muito importante antes da assinatura de um contrato é a análise da “vida” regressa da empresa, por meio de consulta as certidões de débitos e de processos judiciais, além de verificar se na atividade econômica da empresa há previsão dos serviços oferecidos. No caso das empresas terceirizadas de mão de obra, a análise documental deve ser feita mensalmente a fim de conferir se a empresa está pagando em dia os funcionários e recolhendo os impostos que evolvem aquela relação trabalhista. Como sabemos, o Condomínio é solidário na responsabilidade trabalhista desses funcionários, portanto, se não houver uma atenção na verificação da documentação, certamente o Condomínio poderá configurar como réu em uma ação trabalhista futura. Já nos casos dos contratos de obra, a dica é que o pagamento seja sempre por empreitada ou mediação. Ah! Um ponto muito importante, antes da assinatura do contrato de obras é verificar se aquela obra não possui quórum qualificado a ser aprovado em assembleia, evitando assim que a obra venha a ser embargada futuramente por algum condômino. E, lembrem-se: nenhum contrato deve ser assinado pelo síndico antes da chancela da assessoria jurídica do Condomínio, que deve ser especializada em direito condominial. Ah! Não vale a assessoria jurídica da administradora ou da contabilidade, o Condomínio deve ter sua própria assessoria independente de outros serviços. Estava com saudades de vocês. Obrigada pela atenção. Um abraço a todos! Dra. Isabella Pantoja OAB/DF 24.805 (61) 3361–5738

A válvula redutora de pressão é um equipamento hidráulico que os edifícios mais altos possuem para reduzir as pressões nas tubulações, muitas vezes referidas como reguladores do fluxo de uma vez até um nível de pressão determinado seja atingido, esses dispositivos são utilizados para fins de redução de pressão de água, onde a pressão esteja acima do que é estipulado pela norma ABNT NBR 5626:1998, a saber, acima de 40 mca. Conheça o sistema completo em VÁLVULA REDUTORA DE PRESSÃO DEMANDA ATENÇÃO PRINCIPAIS PROBLEMAS QUE O SISTEMA APRESENTA Os principais problemas que ocorrem na ausência ou na ineficiência das válvulas redutoras de pressão: ·Ruptura de tubulação, conexões e flexíveis; ·Ruídos na tubulação; ·Golpe de aríete; ·Desconforto no banho; ·Excessivo consumo de água; ·Panes nas maquinas de lavar louça e roupa. As válvulas redutoras de pressão geralmente podem ser configuradas para qualquer nível de pressão necessária a jusante (lado contrário a nascente) que se encaixa dentro dos parâmetros de construção da válvula com a finalidade de regular a pressão de saída da água para setores coletivos da rede de distribuição predial de água fria e/ou quente, visam regular a pressão da rede de modo a não haver danos nos ramais pela excessiva pressão da água. FUNÇÃO DO SISTEMA Em edifícios altos, é importante a gestão da pressão a qual é definida em projeto para que o sistema mantenha um perfeito desempenho e vida útil. Nos edifícios que são abastecidos de água a partir de um reservatório superior, a pressão na tubulação de água em decorrência da gravidade é maior nos andares inferiores e dependendo da altura a mesma se não for controlada poderá ultrapassar limite e ocasionar danos da própria tubulação da prumada e ramais adjacentes. PERIODICIDADE DA MANUTENÇÃO De acordo com a ABNT NBR 5626:1998, a manutenção dessas válvulas deve ser realizada uma vez por ano, para verificar eventual emperramento. É importante que o procedimento seja realizado por empresa especializada, garantindo que o sistema trabalhe de forma correta. A importância do síndico está bem assessorado por um profissional especialista nas questões relativas à substituição, periodicidade e formas de manutenção, operação e limpeza, são premissas para os sistemas hidrossanitários atenderem o desempenho, funcionalidade e à Vida Útil de Projeto (VUP). Essa vida útil pode atender a requisitos mínimos ou superiores. Tubulações e demais componentes (como registros e válvulas) para instalações hidrossanitárias e de águas pluviais devem ter vida útil de projeto mínima de 20 anos – ou 30 anos para padrão superior, conforme preconiza a norma técnica ABNT NBR 15.575-6:2013. CUIDADO COM NÃO ESPECIALISTAS Existem diferentes tipos de válvulas e modelos de aplicação, a manutenção, a regulagem e drenagem da rede deverá ser feita por empresa e/ou profissional especializado, onde os sistemas não devem serem alterados, pois se realizado por pessoa despreparada poderá agravar o problema e causar consequências graves: Em nossos trabalhos em diversos condomínios, já nos deparamos com retirada de manômetros, troca por equipamentos de características diferentes aos do projeto, aonde com a desculpa de economia, acarretam sérios problemas de desempenho do sistema, e no caso de edifícios novos perca de garantia Para elucidar este artigo, vamos citar um exemplo, aonde um profissional não habilitado, alterou o projeto original retirando e alterando algumas válvulas, redutoras de pressão, aonde o edifício apresentou uma serie de problemas e os custos de reparo, foram dezenas de vezes maiores do que se tivessem realizado o trabalho da forma correta e monitorada por um profissional habilitado. A figura abaixo apresenta o cavalete 01 ao lado do partamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro, vazamento nas conexões da tubulação e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não está passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical. A figura a baixo apresenta o cavalete 02 ao lado do partamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal) indicando que a água não esta passando pela VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical. Detalhe das válvulas redutoras de pressão ao lado da unidade autônoma. A figura abaixo apresenta o cavalete 03 ao lado do apartamento, sendo possível observar a inexistência de manômetro e registro de gaveta fechado (instalado na horizontal), indicando que a água não esta passando pelo VRP e sim passando diretamente pela tubulação vertical. Detalhe das válvulas redutoras de pressão ao lado da unidade. Como ordem de grandeza, a retirada das válvulas originais, comprometeu o desempenho de todo abastecimento do edifício, sendo necessária a recolocação de novas válvulas, com as características do projeto original, onde somente as bombas custaram mais de 30 mil reais, fora o re-trabalho e dores de cabeça. PROFISSIONAL HABILITADO PARA O TRABALHO As realizações das manutenções periódicas devem ser realizadas por profissional habilitado, engenheiro civil, são premissas para a garantia do desempenho, funcionalidade e aumento da vida útil da válvula redutora de pressão, onde também serão mitigados danos aos demais sistemas construtivos da edificação. A periodicidade das manutenções prediais são uns dos grandes desafios do síndico e esse equipamento aparentemente parecer uma manutenção extremamente popular, não é difícil encontrar profissionais que ofereça a manutenção em válvula redutora de pressão, porém, a maioria deles não está apto a atuar no segmento e não possuem atributos básicos para entregar resultados de qualidade como mão de obra especializada, equipamentos de expertise comprovada no segmento. Síndico não seja negligente, com o sistema, certifique-se que o profissional que irá realizar o serviço, possui conhecimento, pois os problemas que o sistema podem ter são incalculáveis do ponto de vista financeiro, podendo romper redes inteiras e inundar áreas comuns e privativas, ou ao contrário, o sistema não funciona em alguns pontos do edifício. ‘‘ Não contrate somente por preço’’. Por esse motivo, é altamente indicado que o síndico tenha uma consultoria técnica especializada, aonde irá auxiliá-lo a tomar sempre a melhor decisão.

Assembleia geral é o foro deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões. Cabe destacar que, há diversos critérios que devem ser observados e cumpridos pelo síndico para evitar a impugnação da assembleia por vícios no ato da convocação. O Código Civil/02 aduz em sua redação alguns artigos que citam a forma e quem pode convocar uma assembleia geral. São eles: O Art. 1.350 – Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art. 1.354 – A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art. 1.355 – Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. O Edital de convocação deve ser elaborado como manda a Convenção do Condomínio – caso contrário, as decisões tomadas pela coletividade podem ser invalidadas judicialmente. Segue abaixo algumas dicas relevantes no ato de convocação e que devem ser criteriosamente observados, a fim de evitar vícios que gerem insegurança jurídica, bem como causar tumultos desnecessários, relata a sindica profissional Doani Batistussi. 1. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se pelo menos dez dias antes da realização da Assembleia; 2. O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade; 3.É importante que, todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade; 4. A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos. Somente podem ser votados, os assuntos explícitos na ata de convocação; 5. Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação; 6. Colocar observação de forma clara, que todos deverão se identificar com os docs. E aqueles que forem representar alguma unidade, apresentar as respectivas procurações; 7. Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas”. O síndico e a administradora devem continuar chamando os condôminos para a reunião, com lembretes no quadro de avisos do condomínio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias antes do evento e na própria data também; 8. No procedimento convencional de convocação por edital, é aconselhável reforçar o acontecimento por meio de comunicados no elevador, quadro de avisos e até e-mails. Pode-se solicitar também ao porteiro ou zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocação; 9. Importante destacar que, caso haja muitos proprietários que ainda não residem no condomínio, ou muitos inquilinos é interessante colocar a convocação em jornais de grande circulação. O síndico deve estar atento ao edital, e caso haja dúvida na forma de confecção do documento em relação ao seu contexto, deve solicitar que um jurídico especializado em condomínios oriente e verifique o documento. Insta informar que, há diversas ações no judiciário relacionadas a impugnação de Assembleias, pois, existem uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em relação à convocação, objeto dessa matéria, e ainda há outras questões que também geram impugnação tais como, votações, procurações inválidas, vícios nos atos de condução da assembleia, eleições, confecção e publicação da ata, dentre outras. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.